編者薦語(yǔ)：

鳥(niǎo)姐相信絕大部分人不會(huì )買(mǎi)房子。因為你很可能不知道怎么看房子！房子的好壞需要從哪些方面衡量？到底如何判斷一個(gè)房子究竟值不值得買(mǎi)？房產(chǎn)中介、置業(yè)顧問(wèn)的話(huà)，哪些值得信任？可信度有多大？

以下文章來(lái)源于重慶買(mǎi)房知識局，作者岸上

重慶買(mǎi)房知識局

多講實(shí)話(huà)、多給干貨，幫你的買(mǎi)房之路“掃”開(kāi)障礙。

鳥(niǎo)姐說(shuō)：

大部分人選擇房子，一般只看兩點(diǎn)，地段和配套。簡(jiǎn)單地說(shuō)，地段決定區域位置，所謂繁華程度；配套決定生活環(huán)境，所謂舒適程度。

但僅憑這兩點(diǎn)，你就能買(mǎi)上一套好房子嗎？其實(shí)，并沒(méi)有這么簡(jiǎn)單！

那么，究竟什么才是房子的“根”？決定著(zhù)房子根本性的東西？而絕大多數人都容易忽視或不引起足夠重視？

鳥(niǎo)姐帶你來(lái)看！

01

2016年前，重慶的地價(jià)一直很“溫和”，2011年2656元/㎡，2012年2270元/㎡，2013年2579元/㎡，2014年2586元/㎡，2015年2237元/㎡，2016年3252元/㎡。

五年之間，從2011年到2016年僅小幅上漲600元/㎡。地價(jià)不高，房?jì)r(jià)也一直緩步慢行。開(kāi)發(fā)商在這樣的環(huán)境下，失去動(dòng)力，不論是規劃、項目用材還是到最后呈現的作品，都沒(méi)有特別亮眼。

（數據來(lái)自九耀）

在許多我們認為的黃金地段，比如兩江四岸，充斥著(zhù)大量剛需剛改項目，讓人印象深刻的建筑微乎其微?？梢哉f(shuō)，此前的低地價(jià)“浪費”了很多城市資源。

好在，2017年后，形勢逐漸扭轉。

2018年房?jì)r(jià)沖破萬(wàn)元水平，高層均價(jià)直達建面10800元/㎡，同比上漲24%。主城核心和北區熱點(diǎn)板塊房?jì)r(jià)皆破萬(wàn)，主城再也找不到建面5000元/㎡以下的房子。

地價(jià)也在兩年內，從2016年的3252元/㎡猛漲到2018年5151元/㎡，漲幅36%。

圖片來(lái)自銘騰

房?jì)r(jià)、地價(jià)上漲讓開(kāi)發(fā)商有了創(chuàng )作激情，為了爭取客戶(hù)，拿出看家本領(lǐng)，開(kāi)始花心思修房子。

再加上政府的方向也在調轉，從“城市版圖外拓”變?yōu)?ldquo;回歸核心區”，包括規范兩江四岸的開(kāi)發(fā)、限制容積率和建筑高度，強調核心區的中心地位等等。

所以，我們才會(huì )發(fā)現這樣一個(gè)現象，好房子從二環(huán)甚至更遠的地方逐漸回歸到核心區，之后還會(huì )越來(lái)越多。

截圖信息來(lái)自相關(guān)新聞報道

02

不過(guò)，好房子的衡量標準不只是地段好不好、價(jià)格貴不貴、面積大不大，還要看規劃。但對大多數人來(lái)說(shuō)，規劃是一個(gè)很懸浮很模糊的概念，甚至認為作用不大。

完全不對——

規劃，就像一堆食材，如果不懂如何搭配組合、如何掌勺調味，食材再好都做不出美味的菜肴。

換句話(huà)講，地段、配套只能證明房子外在條件好，規劃才能從根上保證房子內在條件好。

我會(huì )把規劃講得很實(shí)際很具體，看完今天這篇文章后，你就能學(xué)會(huì )怎么從規劃判斷房子的“根”是不是好的。

03

10年前，龍湖在臨嘉陵江，渝中半島對面的北濱路，拿下了一塊資源非常好的地。

濱江、坡地、城市中心，面對這些城市里得天獨厚的資源，龍湖邀請美國MRY建筑設計所、世界頂級景觀(guān)設計公司美國EDAW，花了幾年心血，規劃了一套可持續的濱水居住方案。

坊間傳聞，當年吳亞軍看到春森彼岸整體規劃設計方案第一次呈現出來(lái)的時(shí)候，感動(dòng)得哭了，可見(jiàn)其優(yōu)秀。而春森彼岸的規劃確實(shí)有許多的超前性。

在春森彼岸類(lèi)似的坡地，一般開(kāi)發(fā)商可能就種點(diǎn)草遮蔽一下。而類(lèi)似的一線(xiàn)濱江，也一定會(huì )修頭排洋房、別墅。

但春森彼岸結合重慶本土的吊腳樓建筑文化，把濱江的一公里江岸線(xiàn)留出來(lái)，在上方的住區形成千米濱江長(cháng)廊，在下方的商業(yè)區形成吊腳樓式的濱江商業(yè)。

還利用坡地地形做了梯田式景觀(guān)，最大限度地削弱了地勢高差帶給業(yè)主的不適感，同時(shí)做到了景觀(guān)創(chuàng )新，形成自己獨有的亮點(diǎn)。

這些規劃讓春森彼岸一亮相，就轟動(dòng)了業(yè)內。很多人去參觀(guān)學(xué)習，還包攬了各類(lèi)建筑大獎。

春森彼岸“梯田”景觀(guān)

春森彼岸千米濱江長(cháng)廊和吊腳樓商業(yè)

第一期面世到現在，春森彼岸前幾期已經(jīng)有十一二年的房齡了。但在北濱路的二手房市場(chǎng)里，房?jì)r(jià)著(zhù)實(shí)不便宜。

它的成交均價(jià)在建面2.0萬(wàn)元/㎡，比周邊熱門(mén)的御龍天峰、融景城馨苑等都要略高一些。

春森彼岸和周邊小區二手房?jì)r(jià)格

春森彼岸的例子，體現了有規劃和沒(méi)規劃、好規劃和一般規劃的巨大差別。

好的規劃，能給城市和業(yè)主留下更多的價(jià)值，未來(lái)在二手房市場(chǎng)增值性和流通性都更高。一般規劃的項目在這些方面就要差一些。

但是，從哪些方面看規劃好不好？

04

第一個(gè)大面，看各種指標。

1，容積率。

地塊容積率會(huì )決定房子的業(yè)態(tài)，房子的業(yè)態(tài)會(huì )直接影響規劃的品質(zhì)和舒適度。

通常，1.0及以下別墅形態(tài)，1.0—1.5 洋房、小高層，1.5—2.0洋房加高層，2.0及以上就是高層。

我們可以通過(guò)容積率大概知道項目住宅形態(tài)、初步判斷項目居住品質(zhì)，提前鎖定這個(gè)項目是不是你想要的。

容積率與品質(zhì)的關(guān)系

2，樓高。

超高層、高層、小高層、洋房、別墅的樓高不同，居住舒適度和資源占有度都會(huì )有很大的差異。

同樣的占地面積，樓層越少的項目，對土地的占有度就更高，每個(gè)業(yè)主分攤到的資源、可享受的資源就更多。

3，主力面積。

如果你要買(mǎi)套內100㎡的房子，那么就要看套內100㎡為主力面積的項目。如果套內100㎡以下面積段是該項目的主力，就不適合你。

因為主力面積是小面積的項目，產(chǎn)品的重心不在改善。不管是居住人群，還是配置品質(zhì)肯定會(huì )受影響。畢竟改善、剛改和剛需的需求還是不一樣。

例如，200萬(wàn)出頭的小戶(hù)型和500萬(wàn)的大平層混搭在一棟樓，他們后期將共享一個(gè)組團、一個(gè)園區。

雖然不能用總價(jià)來(lái)絕對區分人群素質(zhì)，但大概率上，買(mǎi)500萬(wàn)買(mǎi)房子的人和買(mǎi)200萬(wàn)房子的人，生活需求還是有區別的。

4，戶(hù)數。

不管是大社區還是小組團，戶(hù)數越少、品質(zhì)越高。

同樣占地面積的項目，總共300戶(hù)還是總共1300戶(hù)，你能享受到的物業(yè)服務(wù)、公區品質(zhì)、小區資源都是有差別的。

對改善來(lái)說(shuō)，盡可能選擇戶(hù)數少的項目。

05

第二個(gè)大面，看各種產(chǎn)品配置。

1，梯戶(hù)比。

梯戶(hù)比越高舒適度越高，1梯2戶(hù)肯定比2梯4戶(hù)好。不僅如此，如果是同樣的梯戶(hù)比，18層的小高層要比40層的超高層更舒適。

2，層高。

室內的層高，一般是3米，改善會(huì )做高一些，預留地暖的位置，有些甚至做到了3.3米，增加采光和視野面積。

3，形態(tài)和尺度。

采光和通風(fēng)很重要，所以，板樓比塔樓好、端戶(hù)比中間戶(hù)好、樓間距寬的比樓間距窄的好。

房間的尺度，次臥開(kāi)間不低于3.6米、主臥不低于4米。以及，戶(hù)型有沒(méi)有做套房、功能是否動(dòng)靜分區、有沒(méi)有考慮房間的私密性，也很重要。

更大、更豪的戶(hù)型還應考慮保姆電梯、保姆入戶(hù)通道、保姆房間等。

4，精裝還是清水。

我個(gè)人更傾向于精裝。精裝不僅能保證小區整體品質(zhì)和風(fēng)格統一，同時(shí)也保證了自住業(yè)主的居住舒適度、投資業(yè)主在持有期的出租方便度。

在北上廣一線(xiàn)城市，但凡高端改善、豪宅都是精裝，基本上沒(méi)有清水。如果是清水房，你最先住進(jìn)去，那么可能一年甚至可能長(cháng)達十年，你都要忍受周邊陸陸續續的裝修干擾。在大堂、車(chē)庫、電梯等公區也會(huì )出現噪音和灰塵的問(wèn)題。

而精裝房，是在開(kāi)發(fā)商統一修建后入住，不用遭受周邊的噪音、灰塵污染。對小區公區也是一種保護。

以寰宇天下為例。天璽是全精裝組團，天悅是清水組團。天悅室內裝修的檔次和觀(guān)感參差不齊，租售的二手房也不像天璽那樣有統一的配置和標準。市場(chǎng)表現上，天璽比天悅相對更好出租。

帶精裝修的天璽

06

第三個(gè)大面，看各種公區細節。

1，有沒(méi)有會(huì )所。

目前市面上流行的改善面積在套內130㎡—160㎡左右。如果有宴請客人的需求，這個(gè)面積是不夠用的。

那怎么辦呢？這時(shí)候，會(huì )所的作用就顯現出來(lái)了。

這幾年逐漸有一些項目開(kāi)始修建會(huì )所了。從最早的棕櫚泉到現在的龍湖塵林間、國浩18T、重慶蘭園，都開(kāi)始配備私人宴會(huì )廳、公共接待空間，來(lái)滿(mǎn)足業(yè)主需要宴請客人的要求。

這種需求，未來(lái)只會(huì )越來(lái)越多、越來(lái)越普遍。

塵林間私人會(huì )客廳

國浩18T會(huì )所 私人宴會(huì )廳

2，車(chē)庫有沒(méi)有精裝。

車(chē)庫是否做了精裝，是否很敞亮；是不是配備了司機休息室；這些都是意識的升級、超前，都是你需要看到的。

3，有沒(méi)有人性化細節。

比如有些小區內會(huì )做風(fēng)雨連廊，那么你回家這條路就能免受風(fēng)吹日曬。有些小區會(huì )專(zhuān)門(mén)設計慢跑步道，保護鍛煉人群的膝蓋。

如果是位于郊區類(lèi)的改善，地段不方便，你就要看看是否配備社區便利服務(wù)中心，包括便利店、日常的干洗店來(lái)滿(mǎn)足基本需求。

07

規劃好不好，一句話(huà)概括就是要“以人為本”。

開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有用心考慮業(yè)主的需求、喜好以及舒適度，完全能從它的規劃里看出來(lái)。而開(kāi)發(fā)商用不用心、舍得與不舍得，做出的產(chǎn)品一定差別巨大。

對于改善，知道怎么看規劃、更知道怎么看規劃好不好，就相當于在花幾百萬(wàn)出去之前就把握到整個(gè)項目的未來(lái)，提前預判自己以后能不能住得舒服。

如果事后再來(lái)想，我當時(shí)應該怎么怎么，悔之晚矣。

·THE END·

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