鳥姐說：

這幾個月，尤其是近段時間，關(guān)心房地產(chǎn)的朋友，能明顯感覺到有關(guān)部門對于穩(wěn)定樓市、調(diào)控房價的決心，那么為什么要下這么大的氣力呢？這背后反映什么出行業(yè)現(xiàn)狀？

打7折買房的開發(fā)商又是哪家？為什么要這樣做？

以下文章來自：重慶樓市

今天起床，看手機(jī)，一夜間兩個重磅消息刷屏了，粉絲群也炸鍋了，關(guān)鍵這兩個消息看起來怎么這樣不協(xié)調(diào)。最重磅的就是某開發(fā)商又開始全國7折賣房，刷屏了。

圖片來自財聯(lián)社

另一個消息就是房價一直在漲的沈陽，樓市調(diào)控升級了，沈陽坐不住了，也發(fā)布了樓市新政！9月6日，沈陽市房產(chǎn)局發(fā)布關(guān)于聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的通知沈房發(fā)（2020）14號》。采用了讓開發(fā)商心驚膽戰(zhàn)的調(diào)控策略：采取“限房價、競地價”、“限地價、競配建、競自持”等方式出讓住房用地。

接下來就讓我們看一下這兩個重磅消息。

其實這是正常的促銷活動，無可厚非，而且大家看看時間段，剛好是每年的金九銀十，正常的廣告投放，我現(xiàn)在打開騰訊新聞等很多軟件，又開始彈窗了。

這次例行的促銷，最激動的還是中介銷售，刷抖音，朋友圈都可以看見，全國的確開啟了轟轟烈烈的7折促銷。

到現(xiàn)在，重慶的促銷政策還沒有確定，如果有最新的消息，我們一定第一時間發(fā)布告訴大家，到現(xiàn)在看新聞，我實錘的信息，這次全國各大城市主要是不限購的商業(yè)公寓或者門面促銷力度很大。

由于沒有拿到具體的優(yōu)惠表，所以，對于重慶的優(yōu)惠力度現(xiàn)在還不確定。

而沈陽的這次調(diào)控升級毫不意外的也吸引了大家目光，上了熱搜，其實早在我預(yù)料之中。

沈陽今年房價上漲速度不慢，7月24日，住建部據(jù)舉行房地產(chǎn)座談會，被叫去的城市有北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙。

8月26日，住建部又召開了部分城市房地產(chǎn)工作會商會，去的城市有沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等。

看見了吧，沈陽被兩次喊去開會，如果再不調(diào)控就說不過去了。其實這些所有城市里，寧波已經(jīng)在開會前的兩天，發(fā)布了樓市新政，再加上已經(jīng)出了政策的深圳、杭州和現(xiàn)在的沈陽。剩下的城市，出政策的可能性非常大了，例如也被叫了兩次開會的成都！

其實最近的幾次重要會議，我們都解讀了，別看沈陽地方上房價一直漲，但是明顯觸碰了中央堅持房住不炒，穩(wěn)房價穩(wěn)樓市的核心思想。兩次被約談，不調(diào)控已經(jīng)說不過去了。

文件分8點內(nèi)容，具體來看：

1、嚴(yán)格住房用地出讓溢價率管控。

文件要求采取“限房價、競地價”、“限地價、競配建、競自持”等方式出讓住房用地。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競配建、競自持部分不計入商品住房開發(fā)建設(shè)成本。

2、制定嚴(yán)格的房地產(chǎn)開發(fā)項目競配建管理辦法。

加強(qiáng)全過程監(jiān)管，保障競配建設(shè)施與商品房建設(shè)同步設(shè)計、同步審批、同步施工、同步驗收、同步交付使用。

3、打擊房企取得土地使用權(quán)后不按規(guī)定開發(fā)行為。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得土地使用權(quán)后，因企業(yè)自身原因未按規(guī)定實施開發(fā)建設(shè)的，根據(jù)相關(guān)規(guī)定予以處理，同時禁止該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其實際控制人參股的其他企業(yè)在沈參與競買土地從事房地產(chǎn)開發(fā)。

4、土地、建設(shè)管理部門加強(qiáng)工作聯(lián)動。

對已出讓的住房用地，建設(shè)管理部門應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)土地出讓合同提報項目開發(fā)建設(shè)計劃，包括項目開工時間、竣工時間，分期開發(fā)的要明確每期開、竣工時間。對于建設(shè)進(jìn)程緩慢或未按分期計劃實施的項目，約談企業(yè)主要負(fù)責(zé)人，企業(yè)不配合整改的，計入不良行為記錄，在企業(yè)資質(zhì)核查等環(huán)節(jié)予以限制。土地、建設(shè)管理部門要按規(guī)定對外公布年度住房用地計劃、已供地未開工、已開工未竣工等情況。

5、促進(jìn)項目早日開工建設(shè)。

對房地產(chǎn)開發(fā)項目，在取得土地成交確認(rèn)書后，企業(yè)可以整理場地、設(shè)置圍擋，并按照基坑支護(hù)和土方開挖、地下主體工程施工、正負(fù)零以上工程施工三個階段辦理項目開工手續(xù)，促進(jìn)項目早日開工建設(shè)。

6、依法嚴(yán)格整治未許先售行為，科學(xué)把握商品住房項目入市節(jié)奏。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自取得商品房預(yù)售許可之日起10日內(nèi)，須一次性公開全部準(zhǔn)售房源和銷售價格，未按規(guī)定銷售房屋的，除按相關(guān)規(guī)定處理外，房產(chǎn)部門可暫停項目網(wǎng)簽系統(tǒng)，整改后予以恢復(fù)。嚴(yán)格審核商品住房項目開發(fā)建設(shè)成本和住房裝修標(biāo)準(zhǔn)。

7、實時監(jiān)測商品住房銷售價格運(yùn)行情況。

以項目為單位，實時監(jiān)測商品住房銷售價格運(yùn)行情況，項目價格變化較大的，及時約談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人，要求企業(yè)說明原因。對無正當(dāng)理由導(dǎo)致價格出現(xiàn)較大變化的項目，責(zé)令企業(yè)限期改正，逾期未改正的，暫停該項目網(wǎng)簽系統(tǒng)，改正后予以恢復(fù)。

8、首套房首付比例不低于3成，二套首付比例不低于5成。

嚴(yán)格執(zhí)行個人購買首套商品住房首付比例不低于30%規(guī)定，第二套商品住房首付比例提高到50%。首付款須一次性支付，禁止分期支付和“首付貸”。將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整到5年。

所以我們一再寫文章告訴大家，不要慌，年底是買房的好時機(jī)，現(xiàn)在任何城市敢越過紅線，房價暴漲，都會被約談，最后導(dǎo)致調(diào)控升級的。

金九銀十實際上是一個時間的概念，在時間上因為九月份和十月份進(jìn)入秋收時令，是農(nóng)業(yè)收獲的季節(jié)，按照人的收支消費(fèi)心理，在消費(fèi)、投資等費(fèi)用支出方面由心情帶動，在秋冬兩季，特別是兩個季節(jié)交接的時候，家庭消費(fèi)明顯增加，是一個隨時間季節(jié)而消費(fèi)的金融概念。

同樣樓市也遵循金九銀十的這個時間節(jié)點，看看最近兩江新區(qū)房交會，還有巴南區(qū)線上房交會，我們都已經(jīng)寫過了，其實還是有不少實惠的特價房也可撿。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國90%的開發(fā)商企業(yè)銷售未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，這足以說明現(xiàn)在開發(fā)商面臨的銷售壓力很大。現(xiàn)在各家都瞄上了‘金九銀十’，這是今年最后的銷售契機(jī)。

8月20日，住建部、央行在京召開了重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會。會議指出，央行、住建部會同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。

預(yù)計未來幾個月，房企會加緊促銷賣房回籠資金，以使企業(yè)經(jīng)營面保持平穩(wěn)。對中小房企或沒列入監(jiān)控和試點的企業(yè)也將產(chǎn)生間接的威懾作用。另外，融資新規(guī)也是對融資激進(jìn)型房企的警示，通過對房企有息債務(wù)規(guī)模進(jìn)行精細(xì)化管控，間接引導(dǎo)土地市場逐步回歸。

座談會明確了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，即業(yè)界俗稱的“三道紅線”。

這“三條紅線”包括：房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；房企的凈負(fù)債率不得大于100%；房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。

“三條紅線”意味著融資緊箍咒突然收緊，這對于此前通過“高杠桿”實現(xiàn)快速發(fā)展的房企而言，壓力不不言而喻。今年金九銀十，開發(fā)商會拿出各種手段，五花八門的促銷來回籠資金。

首先，我們要區(qū)分對待，如果是要買商業(yè)地產(chǎn)的粉絲，例如門面，商業(yè)公寓，這種，現(xiàn)在的促銷的確是個好機(jī)會，但是門面和商業(yè)公寓投資太專業(yè)了，別說外行了，我都吃不準(zhǔn)，大家一定要慎重。

至于重慶跟進(jìn)促銷活動，我現(xiàn)在手上沒有資料和具體信息，等真的出來了，到底是真促銷還是虛晃一槍，就需要等我的后續(xù)文章了。

現(xiàn)在全國樓市其實陷入了分化的局面，幾個上漲的城市例如沈陽，成都，也沒有大家看起來這么風(fēng)光，我們?nèi)珖畮讉€城市都有分公司的，其實短期上漲過快，反而會被升級調(diào)控，你前腳一買，后腳就被套牢