編者薦語(yǔ)：

全國樓市監管收緊之下，某開(kāi)發(fā)商率先做起了7折買(mǎi)房?。不少關(guān)心地產(chǎn)的人，都想知道其他開(kāi)發(fā)商會(huì )跟嗎?？?降價(jià)促銷(xiāo)的力度，會(huì )有多大？現在，請隨鳥(niǎo)姐來(lái)看答案?！

以下文章來(lái)源于重慶買(mǎi)房知識局，作者秦老師、冬渝

重慶買(mǎi)房知識局

多講實(shí)話(huà)、多給干貨，幫你的買(mǎi)房之路“掃”開(kāi)障礙。

鳥(niǎo)姐說(shuō)：

如此環(huán)境和行情下，開(kāi)發(fā)商會(huì )如何應對？降價(jià)促銷(xiāo)，這一舉措到底如何？又會(huì )收到怎樣的效果？

鳥(niǎo)姐聚焦到我們重慶，據悉，重慶主城有近百個(gè)樓盤(pán)都做起了降價(jià)促銷(xiāo)，促銷(xiāo)的背后有何原因？促銷(xiāo)的效果怎么樣？我們來(lái)一探究竟！

許老板牛X。

連夜開(kāi)會(huì )、簽署文件，在2020年快要結束的時(shí)候，又搶先所有人玩了一把更大的——某大全國樓盤(pán)全線(xiàn)7折。

然后，每月1000個(gè)小目標——“金九銀十”，單月銷(xiāo)售業(yè)績(jì)沖刺1000億。

不曉得其它開(kāi)發(fā)商坐不坐得住，反正我沒(méi)坐得住。

之前不是說(shuō)樓市即將開(kāi)始瘋狂促銷(xiāo)優(yōu)惠嗎，我去調查了重慶中心城區近三分之一在售樓盤(pán)的促銷(xiāo)優(yōu)惠情況。

嗯，沒(méi)那么簡(jiǎn)單。

01

這次的調查樣本一共有86個(gè)樓盤(pán)，囊括北、西、南三大區的熱點(diǎn)板塊。

渝北區+北碚區：中央公園、悅來(lái)、禮嘉和蔡家板塊，共計49個(gè)樓盤(pán)；

巴南區：李家沱、龍洲灣板塊，共計15個(gè)樓盤(pán)；

沙坪壩區：西永、大學(xué)城板塊，共計22個(gè)樓盤(pán)。

渝北區

北碚區

沙坪壩區

巴南區

1，上述所有表格的“優(yōu)惠折扣”信息來(lái)自電話(huà)暗訪(fǎng)，實(shí)際折扣以售房部告知為準

2，上述所有表格的“最新建面均價(jià)”來(lái)自銘騰，實(shí)際價(jià)格以售房部告知為準

86個(gè)樓盤(pán)中——

1，備案價(jià)銷(xiāo)售、無(wú)優(yōu)惠的樓盤(pán)共有27個(gè)。這類(lèi)樓盤(pán)西永最多，有15個(gè)（不得不說(shuō)，火的板塊就是傲氣）。

2，有折扣優(yōu)惠的樓盤(pán)共54個(gè)，這里面又分了幾種情形。

第一，按揭或者全款9X折，有7個(gè)，主要出現在渝北區的悅來(lái)、中央公園板塊，

第二，按時(shí)簽約9X折，有3個(gè)，

第三，有折扣但未告知具體折扣，有18個(gè)，

第四，即將推新房源帶開(kāi)盤(pán)折扣，有6個(gè)

3，暫時(shí)不確定9月有沒(méi)有折扣，有5個(gè)。

除此以外，還有部分樓盤(pán)推出了折扣以外的促銷(xiāo)活動(dòng)，比如，兩江、特價(jià)房、交2000抵10萬(wàn)等。但是占比不大，在86個(gè)樓盤(pán)中只占16%左右，不到兩成。

02

從調查結果來(lái)看，這些樓盤(pán)目前都很“穩得起”。

不管是折扣，按揭9X折、全款9X折、按時(shí)簽約9X折等，都是很多樓盤(pán)在銷(xiāo)售期的標準配置。而且力度也不大，很多是98折、99折。只有一個(gè)金輝中央銘著(zhù)因為高層要清盤(pán)，給出了8折的折扣。

還是促銷(xiāo)，特價(jià)房、契稅補貼、開(kāi)盤(pán)活動(dòng)，也是樓盤(pán)常規且常見(jiàn)的促銷(xiāo)方式。而且數量也不多，也就13個(gè)。

更何況還有將近三分之一的樓盤(pán)在“傲嬌”地備案價(jià)銷(xiāo)售，一點(diǎn)折扣都沒(méi)給。

大規模促銷(xiāo)優(yōu)惠？不，重慶還沒(méi)開(kāi)始。目前穩如泰山。

如果跟今年年初全市停工時(shí)期相比，這對比就更明顯了。

年初的時(shí)候，每個(gè)樓盤(pán)真的是使出渾身解數去刺激“衣食父母”買(mǎi)房。最具有代表性的，莫過(guò)于史無(wú)前例的大規模“無(wú)理由退房”。

當時(shí)我們做了一個(gè)調查，不完全統計，推出“無(wú)理由退房”的開(kāi)發(fā)商或者樓盤(pán)，超過(guò)有40個(gè)。期限也很長(cháng)，最長(cháng)達到60天。

除了這一招，還有很多花樣。

直接給總價(jià)折扣，多得是92折、95折；超長(cháng)首付分期，有些樓盤(pán)做到了分期兩年；大額物管費，送得多免10年物管費。還有什么老帶新激勵、家電大禮包、每天X套特價(jià)房、到訪(fǎng)+成交+簽約N重禮……

以保利為例：

當時(shí)保利六個(gè)項目中，五個(gè)項目都可以“無(wú)理由退房”或“無(wú)條件退房”。就算沒(méi)有“退房特權”，也有“總價(jià)95折”、“首付分期”和“特價(jià)房源”等優(yōu)惠。

截圖信息來(lái)自我們年初停工期間做的調查表

當時(shí)幾乎所有人都在家里呆著(zhù)，但房子還得賣(mài)啊，業(yè)績(jì)不能掛零蛋。開(kāi)發(fā)商面臨的短期業(yè)績(jì)壓力是非常大的。

要緩解短期業(yè)績(jì)壓力，只能多拿點(diǎn)誠意出來(lái)，讓大家愿意多看自己兩眼。

今年3月份復工以后，經(jīng)過(guò)恢復和調整，之前的短期業(yè)績(jì)壓力已經(jīng)得到緩解。商人嘛，都是很現實(shí)的。自然要把之前的促銷(xiāo)優(yōu)惠收回去，用日常的節奏和方式賣(mài)房子。

莫看重慶的這些樓盤(pán)現在還穩得起，可能，多拿點(diǎn)誠意出來(lái)的時(shí)期又要到了。

03

第一個(gè)也是最重要的原因，當然是最近被廣泛討論的“三道紅線(xiàn)”。

8月20日，住房和城鄉建設部、人民銀行在北京聯(lián)合召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì )，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(cháng)效機制。

截圖信息來(lái)自住建部官網(wǎng)

會(huì )開(kāi)完之后，“三道紅線(xiàn)”猶如一道驚雷，炸翻了正在準備年底沖刺年度銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的開(kāi)發(fā)商們。

紅線(xiàn)1，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%；

紅線(xiàn)2，凈負債率大于100%；

紅線(xiàn)3，現金短債比小于1倍；

三道紅線(xiàn)全踩，房企的有息負債規模年增速不得增加。

踩兩道紅線(xiàn)，有息負債規模年增速不得超過(guò)5%；

踩一道紅線(xiàn)，有息負債規模年增速不得超過(guò)10%；

一道紅線(xiàn)都沒(méi)踩，有息負債規模年增速不得超過(guò)15%；

這一招真的狠辣，直接打在開(kāi)發(fā)商的七寸上。

有息負債規模年增速不得超過(guò)XX%，相當于，直接限制了開(kāi)發(fā)商向外借錢(qián)的數量。借不到錢(qián)了怎么辦，只能自己想辦法。

靠自己籌錢(qián)，就只能拼命賣(mài)房子了。要加快賣(mài)房子的速度和數量，最方便的方式就是搞促銷(xiāo)、搞優(yōu)惠，甚至降價(jià)。

而這種情況，最容易出現在那些本身就比較缺錢(qián)又踩了兩到三條紅線(xiàn)的開(kāi)發(fā)商身上。

因為房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，錢(qián)就是生命。缺錢(qián)，是威脅生命安全的事情。像最近風(fēng)雨飄搖的泰禾，走上賣(mài)項目、找外援的路子，就是被缺錢(qián)逼的。

04

距離今年結束還剩不到4個(gè)月，沖刺年度任務(wù)的時(shí)候又來(lái)了。讓本來(lái)就不“富裕”的開(kāi)發(fā)商，雪上加霜。

據克而瑞統計，2020年上半年，近半數房企業(yè)績(jì)完成都低于40％；其余大部分業(yè)績(jì)完成都在40%~50%之間；僅有三家房企業(yè)績(jì)超過(guò)了50%。

開(kāi)發(fā)商在重慶的局面，也不是很理想。

與2019年前三季度成交量相比，2020年重慶中心城區商品住宅前三季度成交量分別下降了約50%、27%、4%。

雖然從第二季度5月份開(kāi)始，整個(gè)市場(chǎng)的月度成交量回升得很明顯。

今年5月、6月、7月的月度成交量，和去年同時(shí)期相比，差距逐月縮小。到了8月，成交量同比去年增加5.33%，實(shí)現反超。

數據來(lái)自九耀

但是，去年1-8月的成交總量是1591萬(wàn)方、今年1-8月的成交總量是1125萬(wàn)方，兩者之間差了近30%。相當于，開(kāi)發(fā)商今年1-8月比去年1-8月少賣(mài)了近30%的房子。

據了解，開(kāi)發(fā)商今年的年度任務(wù)并沒(méi)有因為年初疫情而調減。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商今年最后四個(gè)月面臨的業(yè)績(jì)壓力和業(yè)績(jì)缺口比去年大得多。

為了完成年度任務(wù)，做促銷(xiāo)、搞優(yōu)惠是開(kāi)發(fā)商盡快賣(mài)房的最好選擇。

05

好在呢，傳統消費旺季“金九銀十”來(lái)。搞點(diǎn)什么動(dòng)作，師出有名。

某大就已經(jīng)開(kāi)始搶收了。

1，全國樓盤(pán)7折大優(yōu)惠；

2，根據樓盤(pán)去化率最多給88折；

3，交2000元網(wǎng)上認購抵2萬(wàn)元房款；

4，全國所有樓盤(pán)每天推出10套97折特價(jià)房；

5，新購房客戶(hù)免收3年物業(yè)管理費。

6，通過(guò)H房通APP每推薦他人成功成交一套H大房，可以獲得最高3.5%的傭金回報。

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市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始波動(dòng)，重慶的開(kāi)發(fā)商和樓盤(pán)還能穩多久？我們會(huì )繼續跟進(jìn)，有新動(dòng)態(tài)后，會(huì )第一時(shí)間發(fā)文。

對購房者，如果不是要急著(zhù)買(mǎi)房，建議這段時(shí)間可以先緩一緩。力度更大的促銷(xiāo)優(yōu)惠活動(dòng)可能正在來(lái)的路上。

然后，面對市場(chǎng)里的眾多選擇，多比對，貨比多家?？礈手?，趁開(kāi)發(fā)商給出更有誠意的促銷(xiāo)優(yōu)惠，及時(shí)下手。

·THE END·

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