編者薦語：

全國樓市監(jiān)管收緊之下，某開發(fā)商率先做起了7折買房?。不少關(guān)心地產(chǎn)的人，都想知道其他開發(fā)商會跟嗎?？?降價促銷的力度，會有多大？現(xiàn)在，請隨鳥姐來看答案?！

以下文章來源于重慶買房知識局，作者秦老師、冬渝

重慶買房知識局

多講實話、多給干貨，幫你的買房之路“掃”開障礙。

鳥姐說：

如此環(huán)境和行情下，開發(fā)商會如何應(yīng)對？降價促銷，這一舉措到底如何？又會收到怎樣的效果？

鳥姐聚焦到我們重慶，據(jù)悉，重慶主城有近百個樓盤都做起了降價促銷，促銷的背后有何原因？促銷的效果怎么樣？我們來一探究竟！

許老板牛X。

連夜開會、簽署文件，在2020年快要結(jié)束的時候，又搶先所有人玩了一把更大的——某大全國樓盤全線7折。

然后，每月1000個小目標——“金九銀十”，單月銷售業(yè)績沖刺1000億。

不曉得其它開發(fā)商坐不坐得住，反正我沒坐得住。

之前不是說樓市即將開始瘋狂促銷優(yōu)惠嗎，我去調(diào)查了重慶中心城區(qū)近三分之一在售樓盤的促銷優(yōu)惠情況。

嗯，沒那么簡單。

01

這次的調(diào)查樣本一共有86個樓盤，囊括北、西、南三大區(qū)的熱點板塊。

渝北區(qū)+北碚區(qū)：中央公園、悅來、禮嘉和蔡家板塊，共計49個樓盤；

巴南區(qū)：李家沱、龍洲灣板塊，共計15個樓盤；

沙坪壩區(qū)：西永、大學(xué)城板塊，共計22個樓盤。

渝北區(qū)

北碚區(qū)

沙坪壩區(qū)

巴南區(qū)

1，上述所有表格的“優(yōu)惠折扣”信息來自電話暗訪，實際折扣以售房部告知為準

2，上述所有表格的“最新建面均價”來自銘騰，實際價格以售房部告知為準

86個樓盤中——

1，備案價銷售、無優(yōu)惠的樓盤共有27個。這類樓盤西永最多，有15個（不得不說，火的板塊就是傲氣）。

2，有折扣優(yōu)惠的樓盤共54個，這里面又分了幾種情形。

第一，按揭或者全款9X折，有7個，主要出現(xiàn)在渝北區(qū)的悅來、中央公園板塊，

第二，按時簽約9X折，有3個，

第三，有折扣但未告知具體折扣，有18個，

第四，即將推新房源帶開盤折扣，有6個

3，暫時不確定9月有沒有折扣，有5個。

除此以外，還有部分樓盤推出了折扣以外的促銷活動，比如，兩江、特價房、交2000抵10萬等。但是占比不大，在86個樓盤中只占16%左右，不到兩成。

02

從調(diào)查結(jié)果來看，這些樓盤目前都很“穩(wěn)得起”。

不管是折扣，按揭9X折、全款9X折、按時簽約9X折等，都是很多樓盤在銷售期的標準配置。而且力度也不大，很多是98折、99折。只有一個金輝中央銘著因為高層要清盤，給出了8折的折扣。

還是促銷，特價房、契稅補貼、開盤活動，也是樓盤常規(guī)且常見的促銷方式。而且數(shù)量也不多，也就13個。

更何況還有將近三分之一的樓盤在“傲嬌”地備案價銷售，一點折扣都沒給。

大規(guī)模促銷優(yōu)惠？不，重慶還沒開始。目前穩(wěn)如泰山。

如果跟今年年初全市停工時期相比，這對比就更明顯了。

年初的時候，每個樓盤真的是使出渾身解數(shù)去刺激“衣食父母”買房。最具有代表性的，莫過于史無前例的大規(guī)模“無理由退房”。

當時我們做了一個調(diào)查，不完全統(tǒng)計，推出“無理由退房”的開發(fā)商或者樓盤，超過有40個。期限也很長，最長達到60天。

除了這一招，還有很多花樣。

直接給總價折扣，多得是92折、95折；超長首付分期，有些樓盤做到了分期兩年；大額物管費，送得多免10年物管費。還有什么老帶新激勵、家電大禮包、每天X套特價房、到訪+成交+簽約N重禮……

以保利為例：

當時保利六個項目中，五個項目都可以“無理由退房”或“無條件退房”。就算沒有“退房特權(quán)”，也有“總價95折”、“首付分期”和“特價房源”等優(yōu)惠。

截圖信息來自我們年初停工期間做的調(diào)查表

當時幾乎所有人都在家里呆著，但房子還得賣啊，業(yè)績不能掛零蛋。開發(fā)商面臨的短期業(yè)績壓力是非常大的。

要緩解短期業(yè)績壓力，只能多拿點誠意出來，讓大家愿意多看自己兩眼。

今年3月份復(fù)工以后，經(jīng)過恢復(fù)和調(diào)整，之前的短期業(yè)績壓力已經(jīng)得到緩解。商人嘛，都是很現(xiàn)實的。自然要把之前的促銷優(yōu)惠收回去，用日常的節(jié)奏和方式賣房子。

莫看重慶的這些樓盤現(xiàn)在還穩(wěn)得起，可能，多拿點誠意出來的時期又要到了。

03

第一個也是最重要的原因，當然是最近被廣泛討論的“三道紅線”。

8月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京聯(lián)合召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，研究進一步落實房地產(chǎn)長效機制。

截圖信息來自住建部官網(wǎng)

會開完之后，“三道紅線”猶如一道驚雷，炸翻了正在準備年底沖刺年度銷售業(yè)績的開發(fā)商們。

紅線1，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率大于70%；

紅線2，凈負債率大于100%；

紅線3，現(xiàn)金短債比小于1倍；

三道紅線全踩，房企的有息負債規(guī)模年增速不得增加。

踩兩道紅線，有息負債規(guī)模年增速不得超過5%；

踩一道紅線，有息負債規(guī)模年增速不得超過10%；

一道紅線都沒踩，有息負債規(guī)模年增速不得超過15%；

這一招真的狠辣，直接打在開發(fā)商的七寸上。

有息負債規(guī)模年增速不得超過XX%，相當于，直接限制了開發(fā)商向外借錢的數(shù)量。借不到錢了怎么辦，只能自己想辦法。

靠自己籌錢，就只能拼命賣房子了。要加快賣房子的速度和數(shù)量，最方便的方式就是搞促銷、搞優(yōu)惠，甚至降價。

而這種情況，最容易出現(xiàn)在那些本身就比較缺錢又踩了兩到三條紅線的開發(fā)商身上。

因為房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，錢就是生命。缺錢，是威脅生命安全的事情。像最近風雨飄搖的泰禾，走上賣項目、找外援的路子，就是被缺錢逼的。

04

距離今年結(jié)束還剩不到4個月，沖刺年度任務(wù)的時候又來了。讓本來就不“富裕”的開發(fā)商，雪上加霜。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2020年上半年，近半數(shù)房企業(yè)績完成都低于40％；其余大部分業(yè)績完成都在40%~50%之間；僅有三家房企業(yè)績超過了50%。

開發(fā)商在重慶的局面，也不是很理想。

與2019年前三季度成交量相比，2020年重慶中心城區(qū)商品住宅前三季度成交量分別下降了約50%、27%、4%。

雖然從第二季度5月份開始，整個市場的月度成交量回升得很明顯。

今年5月、6月、7月的月度成交量，和去年同時期相比，差距逐月縮小。到了8月，成交量同比去年增加5.33%，實現(xiàn)反超。

數(shù)據(jù)來自九耀

但是，去年1-8月的成交總量是1591萬方、今年1-8月的成交總量是1125萬方，兩者之間差了近30%。相當于，開發(fā)商今年1-8月比去年1-8月少賣了近30%的房子。

據(jù)了解，開發(fā)商今年的年度任務(wù)并沒有因為年初疫情而調(diào)減。也就是說，開發(fā)商今年最后四個月面臨的業(yè)績壓力和業(yè)績?nèi)笨诒热ツ甏蟮枚唷?/span>

為了完成年度任務(wù)，做促銷、搞優(yōu)惠是開發(fā)商盡快賣房的最好選擇。

05

好在呢，傳統(tǒng)消費旺季“金九銀十”來。搞點什么動作，師出有名。

某大就已經(jīng)開始搶收了。

1，全國樓盤7折大優(yōu)惠；

2，根據(jù)樓盤去化率最多給88折；

3，交2000元網(wǎng)上認購抵2萬元房款；

4，全國所有樓盤每天推出10套97折特價房；

5，新購房客戶免收3年物業(yè)管理費。

6，通過H房通APP每推薦他人成功成交一套H大房，可以獲得最高3.5%的傭金回報。

相關(guān)新聞報道

市場已經(jīng)開始波動，重慶的開發(fā)商和樓盤還能穩(wěn)多久？我們會繼續(xù)跟進，有新動態(tài)后，會第一時間發(fā)文。

對購房者，如果不是要急著買房，建議這段時間可以先緩一緩。力度更大的促銷優(yōu)惠活動可能正在來的路上。

然后，面對市場里的眾多選擇，多比對，貨比多家?？礈手螅瞄_發(fā)商給出更有誠意的促銷優(yōu)惠，及時下手。

·THE END·

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