編者薦語(yǔ)：

盼望著(zhù)，盼望著(zhù)，西風(fēng)的腳步近了?。西部（重慶）科學(xué)城近日正式全面啟動(dòng)建設，?光明前景已經(jīng)顯現，一大批重要項目將在2025年基本完成?。這原本是重慶實(shí)體經(jīng)濟的極大利好，為何會(huì )被?某些炒房客利用呢？?！

以下文章來(lái)源于重慶樓市，作者樓市鋼鐵俠

重慶樓市

重慶專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)新媒體平臺，重慶房?jì)r(jià)、樓盤(pán)優(yōu)惠、樓市資訊信息發(fā)布中心，為購房者看房、買(mǎi)房、投資置業(yè)提供服務(wù)和決策參考

鳥(niǎo)姐說(shuō)：

近日，重慶樓市爆出大批外地炒房客來(lái)到重慶，去“科學(xué)城概念樓盤(pán)“炒房的情況！

那么，科學(xué)城的建設對于周邊房地產(chǎn)有何影響？科學(xué)城的房子，究竟值不值得買(mǎi)？普通購房者，如何在科學(xué)城買(mǎi)一套好房？

鳥(niǎo)姐帶你來(lái)看！

這幾天重慶樓市最火的話(huà)題就是科學(xué)城概念了，首先新聞聯(lián)播花了20秒給重慶科學(xué)城點(diǎn)贊，這讓我們重慶人都感到驕傲和自豪。接著(zhù)又是人民日報大版面報道，這對于重慶實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展是重大利好。

但大家都知道，投資炒房和賣(mài)房的又激動(dòng)了，他們必須蹭熱度，接下來(lái)就是大家熟悉的套路了，中介朋友圈刷屏，樓市群刷屏，不過(guò)這都正常的，畢竟大家也希望重慶發(fā)展好，大家在重慶買(mǎi)房也能享受到發(fā)展的紅利，我過(guò)去一直強調，把城市可以看做一家上市公司，房子可以看作這家公司股票，房?jì)r(jià)上漲的根本就是這座城市實(shí)體經(jīng)濟不斷發(fā)展，居民收入提高，誕生更多的富裕人群，而不是靠短期炒作。科學(xué)城不是為了房地產(chǎn)服務(wù)的，而是可以實(shí)實(shí)在在拉動(dòng)重慶實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展的重磅利好。

不過(guò)不得不佩服炒房客的敏銳觸感，大量的外地投資客開(kāi)始購買(mǎi)科學(xué)城概念的房子，從兩江四岸，到科學(xué)城，他們又會(huì )掀起多少腥風(fēng)血雨？

網(wǎng)上已經(jīng)有粉絲爆料大量外地購房者涌入科學(xué)城概念的樓盤(pán)。

視頻來(lái)源小樹(shù)聊房

看這眼前這一幕，讓我想起了2016年大量外地投資客重慶買(mǎi)房的故事，當下全國堅持房住不炒，連我們隔壁鄰居成都，昨天剛剛又出臺了新的調控政策。一線(xiàn)和強二線(xiàn)中唯有重慶不限購，大量的投資需求需要找出路，結果就是來(lái)重慶買(mǎi)房了，當然這里面也少不了很多外地樓市大V借重慶割韭菜。

對于這個(gè)事我的態(tài)度很簡(jiǎn)單：

1、科學(xué)城是價(jià)值洼地沒(méi)有錯，但是這些外地客多半會(huì )被套很多年，因為這里的樓市起來(lái)，還需要很多年，科學(xué)城太大了，存在巨大的不確定性，算一下每年持有成本，幾年后，倒在黎明前也很正常；

2、我個(gè)人是反對去追熱點(diǎn)板塊的，只有等大家理性后，這個(gè)區域真正的價(jià)值才會(huì )浮出水面，寧可錯過(guò)，不要做錯；

3、對于剛需，可能會(huì )恐慌，但是沒(méi)有太大影響，現在在科學(xué)城周邊上班的大可去買(mǎi)，這次炒房客的量并不大，暫時(shí)沒(méi)有看到引發(fā)區域暴漲

4、科學(xué)城最適合大家買(mǎi)的房子，我認為吹遠期規劃，太遠了，大家還是優(yōu)先考慮現在成熟的有名校加持和地鐵加持的房子

接下來(lái)，我繼續給大家聊外地炒房客的真相和科學(xué)城板塊到底怎么樣。

01

炒房團真相

首先今年借著(zhù)科學(xué)城，高新區的概念，西永板塊的房?jì)r(jià)的確漲了一波，二手房掛牌價(jià)，從去年底到現在的確漲了不少。

新房的價(jià)格同樣在漲，不要數據不準，重慶樓市去年組織的團購西永的一盤(pán)，富力院士庭，當初均價(jià)才建面9000左右，很多粉絲今年問(wèn)我們?yōu)槭裁床粓F購了，非常簡(jiǎn)單，開(kāi)發(fā)商好賣(mài)了，漲價(jià)了，給我們的專(zhuān)屬優(yōu)惠也收回了，特價(jià)房也沒(méi)有了，說(shuō)白了就是好賣(mài)的盤(pán)，不給你團購。

重磅的規劃和利好，最直接的反應就是這個(gè)區的房?jì)r(jià)上漲，消化利好，所以，也不存在什么撿漏的情況了。

其實(shí)很多粉絲應該都記得，水庫今年來(lái)重慶炒房，都是推的兩江四岸，這個(gè)不重復寫(xiě)了，結果突然這次推西永，到時(shí)出乎很多人的意料之外。

水庫“炒房大軍”買(mǎi)重慶的兩江四岸，這是他們選房的鐵律。從去年的南濱路炒到了巴濱路。結果現在跑到了和他們鐵律完全不沾邊的西永，下面是他們的原話(huà)說(shuō)明：

真的是他們就這么看好西永嗎？我只能對你笑，呵呵了，其實(shí)，我也認為科學(xué)城是價(jià)值洼地，但是這只是適合長(cháng)期投資和剛需，并不適合炒房。

說(shuō)了外地炒房客的事，我們還是要正視科學(xué)城概念板塊，繼續給大家講點(diǎn)干貨。

02

科學(xué)城范圍

很多粉絲其實(shí)對于科學(xué)城并不清楚，天天聽(tīng)到外面說(shuō)，這部分我就給大家詳細解讀一下。

中國西部（重慶）科學(xué)城東銜中梁山、西攬縉云山、南接長(cháng)江、北擁嘉陵江，涉及北碚、沙坪壩、九龍坡、江津、璧山五區，其中重慶高新區直管園313平方公里。

2020年9月11日，西部（重慶）科學(xué)城集中開(kāi)工科學(xué)大道、科學(xué)谷、科學(xué)城生態(tài)水系示范工程等79個(gè)重點(diǎn)項目，總投資約1300億元，標志著(zhù)西部（重慶）科學(xué)城全面啟動(dòng)建設。

下面是科學(xué)城核心區的一個(gè)圖，這里要注意了，科學(xué)城有一部分屬于高新區，但是和高新區并不完全重合，兩者又有獨立沒(méi)有交叉的區域。

其實(shí)不看區域，我們重點(diǎn)看科學(xué)城主要的項目就是下面幾個(gè)：

1、科學(xué)大道

科學(xué)大道起于北碚碚東大橋南橋頭，止于江津支坪長(cháng)江大橋北橋頭，全長(cháng)66公里，定位為綜合大道，集交通通達、形象展示、綠色共享、智慧科學(xué)為一體，劃分為五大城市功能段和兩大自然生態(tài)段，最終構建5+2城市與自然交融的形象中軸線(xiàn)，打造科學(xué)城門(mén)戶(hù)品牌，集聚科技創(chuàng )新要素，樹(shù)立山水城市典范

2、科學(xué)谷

科學(xué)谷位于科學(xué)城核心區，西臨科學(xué)公園、東接科學(xué)大道，總占地面積約940畝，總建筑面積約140萬(wàn)平方米，總投資約60億元。

3、科學(xué)城生態(tài)水系示范工程

科學(xué)城生態(tài)水系示范工程全長(cháng)88.7公里，流域面積510平方公里，縱貫科學(xué)城全域，涉及梁灘河主河道及蓮花灘河等支流，主要開(kāi)展生態(tài)環(huán)境綜合整治和修復，布局人文歷史、生態(tài)示范、濱水休閑等元素，打造科學(xué)城綠色生態(tài)長(cháng)廊。

4、獨角獸企業(yè)研發(fā)總部

獨角獸企業(yè)研發(fā)總部占地面積約122畝，依托區位交通優(yōu)勢和優(yōu)美地理風(fēng)貌，建成集總部辦公、創(chuàng )新研發(fā)、文化交流等功能為一體的科學(xué)城獨角獸、瞪羚企業(yè)家園。

5、生物醫藥產(chǎn)業(yè)數字化賦能中心

生物醫藥產(chǎn)業(yè)數字化賦能中心占地面積約300畝，主要建設生物醫藥產(chǎn)業(yè)大數據應用中心，打造科學(xué)城大健康產(chǎn)業(yè)分析賦能中心、資源整合中心以及創(chuàng )新服務(wù)平臺。

6、科學(xué)城重大產(chǎn)業(yè)項目

推動(dòng)中國電子重慶信創(chuàng )產(chǎn)業(yè)示范基地、平安建設大健康產(chǎn)業(yè)園等產(chǎn)業(yè)項目加快建設，打造具全國標識度和影響力的現代產(chǎn)業(yè)集群。

7、科學(xué)城立體交通網(wǎng)絡(luò )（一期）

啟動(dòng)大學(xué)城復線(xiàn)隧道、白市驛隧道、軌道交通7號線(xiàn)等重點(diǎn)基礎設施項目建設，打造科學(xué)城互聯(lián)互通、內暢外聯(lián)的立體交通網(wǎng)絡(luò )。

8、科學(xué)城優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)配套項目

加速重慶市腫瘤醫院遷建、北大國際醫院、北師大國際學(xué)校等一批公共服務(wù)配套項目落地，啟動(dòng)建設重慶科學(xué)城第一中學(xué)等7所中小學(xué)，抓緊布局疾控中心等醫療衛生項目，打造高品質(zhì)生活宜居地。

大家如果買(mǎi)房或者是以后要到這邊上班，重點(diǎn)關(guān)注就是這8個(gè)重點(diǎn)項目，很多粉絲又要迷糊了，說(shuō)我看不懂，沒(méi)關(guān)系，你就關(guān)注第7點(diǎn)交通和第8點(diǎn)學(xué)校配套就行了。

注意，我這里說(shuō)的是剛需，我旗幟鮮明的反對科學(xué)城去炒房，原因周五直播會(huì )說(shuō)，今天文章還是主題是分析這個(gè)板塊利好。

03

在科學(xué)城買(mǎi)房，首選學(xué)校和軌道

其實(shí)大家看我們寫(xiě)的文章多年，就會(huì )發(fā)現我預判其實(shí)非常準，推薦的樓盤(pán)（廣告軟文除外）都非?？沟蜕悼?，其實(shí)道理非常簡(jiǎn)單，一點(diǎn)不神奇，我們通過(guò)大量的數據，案例分析，最后單純從保值，抗跌和適合剛需的角度，重慶人買(mǎi)房主要看三點(diǎn)：

1. 學(xué)區配套；
2. 軌道交通；
3. 商圈，醫療政府配套等

就這么簡(jiǎn)單，科學(xué)城這么大，對于剛需買(mǎi)房，其實(shí)只要遵循這個(gè)原則也不會(huì )出錯。你可以笑我膚淺，要和我扯很多配套，商業(yè)規劃，工業(yè)規劃，我告訴你，大道至簡(jiǎn)，你說(shuō)的那些最后落實(shí)情況都不確定，我買(mǎi)房就盯住這三點(diǎn)就行了。

那么對應科學(xué)城，我們該關(guān)注三大交通體系：

1、軌道交通

下面是重慶軌道交通規劃圖。

圖片來(lái)源微信公眾號重慶科學(xué)城

看這兩張圖，你就知道科學(xué)城買(mǎi)房，肯定要買(mǎi)軌道交通的房子就行了?？茖W(xué)城的幾條地鐵，其實(shí)我們年初寫(xiě)過(guò)了，大家可以去翻歷史文章，就是第四期軌道規劃的文章，這里就不增加篇幅了。

不過(guò)我要提醒大家，第四期軌道規劃，其實(shí)時(shí)間太長(cháng)了，但是換一個(gè)角度想，或許新地鐵幾年后通車(chē)，剛好也是科學(xué)城其他規劃建設初具規模的時(shí)候。

2、自駕交通規劃

而對于自駕，現在科學(xué)城范圍內已建成向西穿越縉云山的隧道6座，其中5座為高速公路隧道，即成渝高速、九永高速、渝蓉高速縉云山隧道，青木關(guān)隧道，西山坪隧道，1座為市政隧道，即璧山隧道。

其中璧山隧道車(chē)流量較大，導致周邊路網(wǎng)高峰時(shí)段出現嚴重擁堵。隨著(zhù)成渝地區雙城經(jīng)濟圈建設和西部(重慶)科學(xué)城的快速發(fā)展，璧山隧道已難以滿(mǎn)足日益增長(cháng)的交通需求。為此，六旗隧道項目正在加快推進(jìn)。

六旗隧道項目西起璧山區六旗大道，向東穿越縉云山，西側上跨繞城高速，終點(diǎn)接入大學(xué)城南路，項目總長(cháng)度4.92公里，為雙向六車(chē)道，兩端與現有璧青路和繞城高速的交通轉換均采用全互通立交。目前，六旗隧道已經(jīng)完成全階段勘察設計招標工作。與此同時(shí)，六旗隧道將與現有璧山隧道和規劃的曾家隧道、金鳳隧道一起組成重慶高新區向西市政隧道群，為城市向西發(fā)展提供通道。

3、城際鐵路

科學(xué)城另外一個(gè)交通優(yōu)勢，就是未來(lái)，成渝中線(xiàn)高鐵建成后，成渝兩地之間最快可50分鐘內到達。

據了解，成渝中線(xiàn)高鐵線(xiàn)路由成都樞紐成都站引出，經(jīng)東部新區、樂(lè )至、安岳至重慶市境內，經(jīng)大足、銅梁、璧山后引入重慶樞紐，線(xiàn)路長(cháng)度約292公里。其中，成渝中線(xiàn)高鐵重慶境內線(xiàn)路長(cháng)度約100公里，該線(xiàn)路在規劃的站點(diǎn)當中，就包括科學(xué)城站。

最后再說(shuō)說(shuō)教育和學(xué)校，其實(shí)這個(gè)不能寫(xiě)多了，大家都知道，現在嚴禁樓盤(pán)宣傳和學(xué)區掛鉤。但是科學(xué)城從規劃上，教育就具有先天優(yōu)勢。

今年3月31日，高新區宣布，將“大規模、大投入，夯實(shí)基礎教育”，啟動(dòng)學(xué)校建設三年行動(dòng)計劃。

2020年將新開(kāi)建中小學(xué)7所，擴建一所，總投資25.1億元。計劃在2021年9月陸續投入使用，中小學(xué)共增加學(xué)位約2.5萬(wàn)個(gè)。

新建的7所學(xué)校，有兩所已披露。一個(gè)是位于大學(xué)城片區的重慶科學(xué)城高橋實(shí)驗學(xué)校（暫定名），另一所是就是位于白市驛的重慶科學(xué)城第一中學(xué)。

科學(xué)城高橋實(shí)驗學(xué)校占地約78.5畝，總投資4.3億元，計劃建成九年一貫制學(xué)校，其中初中24個(gè)班，小學(xué)48個(gè)班。

科學(xué)城第一中學(xué)（一期），預估會(huì )是一所超90個(gè)班的完全中學(xué)。

高新區對這批新建校喊出的口號是“高質(zhì)量，高標準”。

04

我該怎么在科學(xué)城買(mǎi)房？

寫(xiě)了這么多，其實(shí)我要表達的觀(guān)點(diǎn)，大部分人已經(jīng)看懂了，我就總結一下吧：

1、不要去追熱點(diǎn)，炒房客這波熱炒，很難拉高周邊房?jì)r(jià)，大家如果要買(mǎi)，別去湊熱鬧，等風(fēng)波平息后，年底看開(kāi)發(fā)商的促銷(xiāo)力度上車(chē)也不遲；

2、科學(xué)城和高新區的概念太大了，區域也太大了，現在只是看見(jiàn)皮毛，雖然是價(jià)值洼地，但是也有非常大的不確定性；

3、如果一定要買(mǎi)科學(xué)城周邊的房子，根據自己的預算，去選擇地鐵邊上和學(xué)校規劃邊上的房子；

4、科學(xué)城未來(lái)的機會(huì )很大程度是產(chǎn)住結合，就是你在科學(xué)城，高新區上班，小孩在這里上學(xué)，房子也買(mǎi)在這里，平時(shí)休閑娛樂(lè )消費都在這里，只有很少的時(shí)候，去主城其他核心區，其實(shí)這種生態(tài)在沿海幾個(gè)城市很常見(jiàn)，如果房?jì)r(jià)低，大家收入高，幸福感強。

·THE END·

板塊分析（點(diǎn)擊查看）

悅來(lái) 大學(xué)城 中央公園 科學(xué)城 照母山 悅來(lái)生態(tài)城 龍興 龍洲灣 南濱路 西永 巴濱路

品質(zhì)關(guān)切（點(diǎn)擊查看）

協(xié)信春山臺 卓越皇后道 魯能星城外灘 綠地海外灘 中糧中央公園祥云 奧園天悅灣

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