世茂3年500億投資重慶，背后有著(zhù)哪些重要考量？
商界地產(chǎn) 九沛傳媒 2020-10-06 19:21:11
摘要： 知名房企落子重慶，還真不是搞房產(chǎn)那樣簡(jiǎn)單！
編者薦語(yǔ)：
今年以來(lái)，我市的招商引資工作取得很大成效。其中以智博會(huì )和西部科學(xué)城最為顯著(zhù)。那么，其他方面的引資做得如何？又有哪些重大進(jìn)展呢？
以下文章來(lái)源于西部城事，作者西部菌
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鳥(niǎo)姐說(shuō)：
房地產(chǎn)企業(yè)重磅落子重慶，背后是出于哪些方面的考量？
比如最近知名房企世茂來(lái)到重慶，有哪些具體規劃發(fā)展？將會(huì )為重慶帶來(lái)哪些改變？
城市之門(mén)之后，世茂能否為自己在重慶打開(kāi)一扇發(fā)展的大門(mén)？
三年新增投資500億元！重慶招商引資，再次傳來(lái)大消息，這一次主角是世茂集團。
9月28日，重慶和世茂集團舉行了戰略合作備忘錄云簽約，根據約定，世茂集團將深化在渝產(chǎn)業(yè)布局，實(shí)施系列發(fā)展計劃及項目建設：
在戰略合作備忘錄生效后三年內在渝新增投資500億元以上，與重慶市在金融、城市綜合體、文化旅游、不良資產(chǎn)重組、城市綜合物業(yè)管理服務(wù)等領(lǐng)域實(shí)施全面戰略合作。
世茂集團相信大家都不陌生，地產(chǎn)銷(xiāo)售十強，新晉的并購王，和福晟的“世紀大并購”曾引發(fā)廣泛關(guān)注，在上海、深圳、廣州等地，還有著(zhù)突破天際線(xiàn)的地標建筑，世貿重慶中心地標群也在規劃建設中。
重慶為何選擇世茂？這次500億元重倉重慶背后，世茂又有著(zhù)怎樣的野心？
官網(wǎng)信息顯示，以首入武漢為標志，華中總部位于上海的世茂，2005年陸續殺入成都、西安、銀川、長(cháng)沙、重慶等中西部城市。
當然到目前為止，世茂的業(yè)務(wù)中心仍然在東部地區。以上半年的入賬銷(xiāo)售額為例，排在前五的城市分別是溫州、北京、鄭州、福州、南京。
不過(guò)自從2013年通過(guò)收購中渝置地項目，曲線(xiàn)進(jìn)入重慶以后，世茂對新一線(xiàn)城市重慶，算是相當偏愛(ài)有加的。上半年的銷(xiāo)售占比，重慶地區為4%，在世茂的大盤(pán)子里份額不算低。
跳出地產(chǎn)物業(yè)銷(xiāo)售來(lái)看，目前，世茂集團在渝項目總投資金額達350億元，已經(jīng)落地超過(guò)200億元，已貢獻稅收超12億元。這次世茂牽手重慶，追加投資，也是因為有合作基礎。
2013年至今總投資350億元，相當于每年50億元；接下來(lái)三年投500億元，投資力度的提升有多大，對比一下可以看得很清楚。
其實(shí)在此次合作敲定前，世茂重倉重慶的野心，已經(jīng)是呼之欲出了。一個(gè)典型信號是，在去年的8月，熱衷收并購的世茂，收購了重慶愛(ài)普地產(chǎn)旗下三個(gè)項目50%的股權。
這三個(gè)項目分別是重慶中心、江城銘著(zhù)和千廝門(mén)。在重慶的地產(chǎn)市場(chǎng)上，這三個(gè)項目哪一個(gè)都不簡(jiǎn)單。
比如重慶中心，渝中的天際觀(guān)景臺，世茂接手后的規劃，是打造超大型城市綜合體，其中包括具有地標屬性的290米的塔樓。另外像千廝門(mén)項目，和解放碑CBD、洪崖洞隔江相望。
另外，近年來(lái)世茂在重慶的收地力度也相當大?？硕饠祿@示，2019年大重慶區域的新增土儲中，世茂239.3萬(wàn)方的體量，僅次于金科和融創(chuàng )，排在第三位。
重慶近幾年各項國家戰略疊加，城市能級不斷提升，不論宏觀(guān)經(jīng)濟還是地產(chǎn)行業(yè)，都有很大的上升空間，而這些跡象都說(shuō)明，世茂已經(jīng)做好了在重慶大干一場(chǎng)的準備。
值得注意的是，這次世茂和重慶的，并不是一般意義上的地產(chǎn)投資那么簡(jiǎn)單。這至少體現在兩個(gè)層面：
首先，在今年6月，重慶市長(cháng)會(huì )見(jiàn)了世茂董事局主席許榮茂，規格相當高，這也是此次合作的前奏；而且這次簽約，世茂也派來(lái)了他們的集團總裁許世壇。
其次，合作內容不只包括城市綜合體、物管等領(lǐng)域，還包括文旅、金融等領(lǐng)域。比如和重慶經(jīng)開(kāi)區簽訂的協(xié)議是這樣的：
在廣陽(yáng)灣片區建設“渝港中心”，打造渝港數字金融街、渝港新一代人工智能產(chǎn)業(yè)園、渝港青年交流中心和渝港智慧城市示范區等。
重慶近些年在金融領(lǐng)域大舉發(fā)力，城市功能定位從此前的長(cháng)江上游地區金融中心，升級為國際金融中心。在此過(guò)程中，確實(shí)也需要世貿這樣的頭部地產(chǎn)商的支持。
畢竟，金融機構和金融行業(yè)從業(yè)者的集聚，都離不開(kāi)CBD等地理容器。那些國內頂級的金融中心城市，如上海深圳等，幾乎都有金融業(yè)相配套的高端城市綜合體和地標性建筑。
前面提到的千廝門(mén)項目，所在的江北嘴，就是重慶的金融產(chǎn)業(yè)聚集區，全國及區域性金融總部機構超過(guò)80家。而世茂在今年4月公布的重慶城市之門(mén)項目，同樣坐落于江北嘴CBD的核心區域。
不只是金融行業(yè)。世茂在城市高層、超高層地標建筑上的經(jīng)驗，對于打造城市天際線(xiàn)，提升軟實(shí)力同樣大有幫助。
世茂集團的官網(wǎng)顯示，目前已經(jīng)為各地貢獻近30座超200米地標，比較有代表性的如上海的世貿廣場(chǎng)，深圳前海世茂大廈，廣州世茂匯金中心等等。
摩天大樓對一座城市的意義不言而喻。放眼國內外，超高層的地標建筑，基本都聚集在頭部城市。某種程度上，建筑高度甚至成為了城市競爭高度的象征。
去年的重慶發(fā)布會(huì )上，世茂表示“勢要深耕重慶地標建筑”，接下來(lái)能夠怎樣升級地標、刷新重慶高度，還是很值得期待的。
其實(shí)放到世茂的業(yè)務(wù)版圖中看，以前所未有的力度重倉重慶，正是今年來(lái)擴張的縮影。
眾所周知，作為房企銷(xiāo)售十強，世茂集團在前幾年經(jīng)歷了明顯的掉隊。2013年首入重慶時(shí)，世茂還排名第8位，2015年便掉出十強之列，甚至一度跌到了第16名。
由于掉隊的時(shí)間窗口，適逢整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量轉入存量時(shí)代，為了快速回到原有的競爭位置，近幾年世茂開(kāi)始瘋狂甚至是有些激進(jìn)地擴張，四處砸錢(qián)買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)。
和福晟的“世紀大并購”只是一個(gè)縮影。有統計顯示，在去年短短80天內，世茂便攻城掠地般從泰禾等房企手中收購了近200億元的項目。
得益于規模龐大的收并購，2018年和2019年，世茂的各項業(yè)績(jì)指標火線(xiàn)躥升。其中2018年的合約銷(xiāo)售額1761.5億元，同比增長(cháng)達到74.8%。
2019年，世茂再次實(shí)現48%的銷(xiāo)售增長(cháng)。而今年上半年，合約銷(xiāo)售額達1104.8億元，增速更是位列十強房企的第二位。
快速的規?；?，幫助世茂完成了對華潤置地和龍湖的反超，重新回到十強序列。
通過(guò)地產(chǎn)業(yè)務(wù)縱向擴張之外，世茂還在進(jìn)行橫向的業(yè)務(wù)多元化嘗試。不僅世茂房地產(chǎn)更名為世茂集團，還在今年推出了“大飛機戰略”，新業(yè)務(wù)甚至包括教育、金融等等。
其中世茂在金融業(yè)務(wù)上的探索，倒是和此次投資重慶中的金融合作內容，形成了呼應關(guān)系。
在世茂飛速擴張的同時(shí)，一個(gè)難得的數據是，世茂的債務(wù)控制的相當良好。今年上半年，世茂的凈負債率只有57.8%，連續第9年維持在60%以下。
以前不久公布的“三道紅線(xiàn)”為例，其中對房企凈負債率的要求是大于100%，世茂處在相當安全的位置，1.8的現金短債比，也遠高于1.0的紅線(xiàn)要求。
作為新晉的并購王，世茂能保持如此優(yōu)秀的債務(wù)水平，無(wú)疑是相當難得的。只是，高速擴張的后遺癥，并不是沒(méi)有在世茂身上體現。
一方面，世茂收購的項目，實(shí)際消化過(guò)程中，往往面臨著(zhù)各種問(wèn)題。最典型的就是和福晟的交易。這兩天就有媒體報道，這場(chǎng)“世紀大并購”8個(gè)月之后，再次陷入了僵局。
從商業(yè)的角度看，世茂當然沒(méi)有理由為福晟的債務(wù)無(wú)限兜底。然而，在情理上，外界依然希望它可以做的更有人情味?，F在的僵持局面，牽扯精力，對品牌口碑也是消耗。
另一方面，銷(xiāo)售目標快速增長(cháng)的同時(shí)，世茂在各地的房屋質(zhì)量維權糾紛，同樣頻繁上演。合肥、廈門(mén)包括重慶，一些高端住宅產(chǎn)品，也免不了被投訴的命運。
這種局面并不奇怪。擴張速度過(guò)快，規?；M(jìn)程過(guò)猛，導致產(chǎn)品品控能力下降，早已是房地產(chǎn)行業(yè)的通病。
世茂其實(shí)也意識到了問(wèn)題的所在。今年8月，在銷(xiāo)售承壓的背景下，世茂提出，要從“規模之路”向“利潤之戰”轉變，這或許意味著(zhù)，世茂瘋狂的收并購步伐就此終止。
激進(jìn)到穩健，當然不算是壞事。優(yōu)秀的房企，理應懂得順勢而為。畢竟對重慶人來(lái)說(shuō)，如果世茂的重倉，在帶來(lái)地標式想象的同時(shí)，還帶來(lái)更多的質(zhì)量糾紛，他們也不會(huì )太歡迎。
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