世茂3年500億投資重慶，背后有著哪些重要考量？
商界地產(chǎn) 九沛?zhèn)髅? 2020-10-06 19:21:11
摘要： 知名房企落子重慶，還真不是搞房產(chǎn)那樣簡單！
編者薦語：
今年以來，我市的招商引資工作取得很大成效。其中以智博會和西部科學(xué)城最為顯著。那么，其他方面的引資做得如何？又有哪些重大進展呢？
以下文章來源于西部城事，作者西部菌
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鳥姐說：
房地產(chǎn)企業(yè)重磅落子重慶，背后是出于哪些方面的考量？
比如最近知名房企世茂來到重慶，有哪些具體規(guī)劃發(fā)展？將會為重慶帶來哪些改變？
城市之門之后，世茂能否為自己在重慶打開一扇發(fā)展的大門？
三年新增投資500億元！重慶招商引資，再次傳來大消息，這一次主角是世茂集團。
9月28日，重慶和世茂集團舉行了戰(zhàn)略合作備忘錄云簽約，根據(jù)約定，世茂集團將深化在渝產(chǎn)業(yè)布局，實施系列發(fā)展計劃及項目建設(shè)：
在戰(zhàn)略合作備忘錄生效后三年內(nèi)在渝新增投資500億元以上，與重慶市在金融、城市綜合體、文化旅游、不良資產(chǎn)重組、城市綜合物業(yè)管理服務(wù)等領(lǐng)域?qū)嵤┤鎽?zhàn)略合作。
世茂集團相信大家都不陌生，地產(chǎn)銷售十強，新晉的并購?fù)?，和福晟?ldquo;世紀(jì)大并購”曾引發(fā)廣泛關(guān)注，在上海、深圳、廣州等地，還有著突破天際線的地標(biāo)建筑，世貿(mào)重慶中心地標(biāo)群也在規(guī)劃建設(shè)中。
重慶為何選擇世茂？這次500億元重倉重慶背后，世茂又有著怎樣的野心？
官網(wǎng)信息顯示，以首入武漢為標(biāo)志，華中總部位于上海的世茂，2005年陸續(xù)殺入成都、西安、銀川、長沙、重慶等中西部城市。
當(dāng)然到目前為止，世茂的業(yè)務(wù)中心仍然在東部地區(qū)。以上半年的入賬銷售額為例，排在前五的城市分別是溫州、北京、鄭州、福州、南京。
不過自從2013年通過收購中渝置地項目，曲線進入重慶以后，世茂對新一線城市重慶，算是相當(dāng)偏愛有加的。上半年的銷售占比，重慶地區(qū)為4%，在世茂的大盤子里份額不算低。
跳出地產(chǎn)物業(yè)銷售來看，目前，世茂集團在渝項目總投資金額達350億元，已經(jīng)落地超過200億元，已貢獻稅收超12億元。這次世茂牽手重慶，追加投資，也是因為有合作基礎(chǔ)。
2013年至今總投資350億元，相當(dāng)于每年50億元；接下來三年投500億元，投資力度的提升有多大，對比一下可以看得很清楚。
其實在此次合作敲定前，世茂重倉重慶的野心，已經(jīng)是呼之欲出了。一個典型信號是，在去年的8月，熱衷收并購的世茂，收購了重慶愛普地產(chǎn)旗下三個項目50%的股權(quán)。
這三個項目分別是重慶中心、江城銘著和千廝門。在重慶的地產(chǎn)市場上，這三個項目哪一個都不簡單。
比如重慶中心，渝中的天際觀景臺，世茂接手后的規(guī)劃，是打造超大型城市綜合體，其中包括具有地標(biāo)屬性的290米的塔樓。另外像千廝門項目，和解放碑CBD、洪崖洞隔江相望。
另外，近年來世茂在重慶的收地力度也相當(dāng)大?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2019年大重慶區(qū)域的新增土儲中，世茂239.3萬方的體量，僅次于金科和融創(chuàng)，排在第三位。
重慶近幾年各項國家戰(zhàn)略疊加，城市能級不斷提升，不論宏觀經(jīng)濟還是地產(chǎn)行業(yè)，都有很大的上升空間，而這些跡象都說明，世茂已經(jīng)做好了在重慶大干一場的準(zhǔn)備。
值得注意的是，這次世茂和重慶的，并不是一般意義上的地產(chǎn)投資那么簡單。這至少體現(xiàn)在兩個層面：
首先，在今年6月，重慶市長會見了世茂董事局主席許榮茂，規(guī)格相當(dāng)高，這也是此次合作的前奏；而且這次簽約，世茂也派來了他們的集團總裁許世壇。
其次，合作內(nèi)容不只包括城市綜合體、物管等領(lǐng)域，還包括文旅、金融等領(lǐng)域。比如和重慶經(jīng)開區(qū)簽訂的協(xié)議是這樣的：
在廣陽灣片區(qū)建設(shè)“渝港中心”，打造渝港數(shù)字金融街、渝港新一代人工智能產(chǎn)業(yè)園、渝港青年交流中心和渝港智慧城市示范區(qū)等。
重慶近些年在金融領(lǐng)域大舉發(fā)力，城市功能定位從此前的長江上游地區(qū)金融中心，升級為國際金融中心。在此過程中，確實也需要世貿(mào)這樣的頭部地產(chǎn)商的支持。
畢竟，金融機構(gòu)和金融行業(yè)從業(yè)者的集聚，都離不開CBD等地理容器。那些國內(nèi)頂級的金融中心城市，如上海深圳等，幾乎都有金融業(yè)相配套的高端城市綜合體和地標(biāo)性建筑。
前面提到的千廝門項目，所在的江北嘴，就是重慶的金融產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，全國及區(qū)域性金融總部機構(gòu)超過80家。而世茂在今年4月公布的重慶城市之門項目，同樣坐落于江北嘴CBD的核心區(qū)域。
不只是金融行業(yè)。世茂在城市高層、超高層地標(biāo)建筑上的經(jīng)驗，對于打造城市天際線，提升軟實力同樣大有幫助。
世茂集團的官網(wǎng)顯示，目前已經(jīng)為各地貢獻近30座超200米地標(biāo)，比較有代表性的如上海的世貿(mào)廣場，深圳前海世茂大廈，廣州世茂匯金中心等等。
摩天大樓對一座城市的意義不言而喻。放眼國內(nèi)外，超高層的地標(biāo)建筑，基本都聚集在頭部城市。某種程度上，建筑高度甚至成為了城市競爭高度的象征。
去年的重慶發(fā)布會上，世茂表示“勢要深耕重慶地標(biāo)建筑”，接下來能夠怎樣升級地標(biāo)、刷新重慶高度，還是很值得期待的。
其實放到世茂的業(yè)務(wù)版圖中看，以前所未有的力度重倉重慶，正是今年來擴張的縮影。
眾所周知，作為房企銷售十強，世茂集團在前幾年經(jīng)歷了明顯的掉隊。2013年首入重慶時，世茂還排名第8位，2015年便掉出十強之列，甚至一度跌到了第16名。
由于掉隊的時間窗口，適逢整個房地產(chǎn)市場從增量轉(zhuǎn)入存量時代，為了快速回到原有的競爭位置，近幾年世茂開始瘋狂甚至是有些激進地擴張，四處砸錢買買買。
和福晟的“世紀(jì)大并購”只是一個縮影。有統(tǒng)計顯示，在去年短短80天內(nèi)，世茂便攻城掠地般從泰禾等房企手中收購了近200億元的項目。
得益于規(guī)模龐大的收并購，2018年和2019年，世茂的各項業(yè)績指標(biāo)火線躥升。其中2018年的合約銷售額1761.5億元，同比增長達到74.8%。
2019年，世茂再次實現(xiàn)48%的銷售增長。而今年上半年，合約銷售額達1104.8億元，增速更是位列十強房企的第二位。
快速的規(guī)?；?，幫助世茂完成了對華潤置地和龍湖的反超，重新回到十強序列。
通過地產(chǎn)業(yè)務(wù)縱向擴張之外，世茂還在進行橫向的業(yè)務(wù)多元化嘗試。不僅世茂房地產(chǎn)更名為世茂集團，還在今年推出了“大飛機戰(zhàn)略”，新業(yè)務(wù)甚至包括教育、金融等等。
其中世茂在金融業(yè)務(wù)上的探索，倒是和此次投資重慶中的金融合作內(nèi)容，形成了呼應(yīng)關(guān)系。
在世茂飛速擴張的同時，一個難得的數(shù)據(jù)是，世茂的債務(wù)控制的相當(dāng)良好。今年上半年，世茂的凈負債率只有57.8%，連續(xù)第9年維持在60%以下。
以前不久公布的“三道紅線”為例，其中對房企凈負債率的要求是大于100%，世茂處在相當(dāng)安全的位置，1.8的現(xiàn)金短債比，也遠高于1.0的紅線要求。
作為新晉的并購?fù)?，世茂能保持如此?yōu)秀的債務(wù)水平，無疑是相當(dāng)難得的。只是，高速擴張的后遺癥，并不是沒有在世茂身上體現(xiàn)。
一方面，世茂收購的項目，實際消化過程中，往往面臨著各種問題。最典型的就是和福晟的交易。這兩天就有媒體報道，這場“世紀(jì)大并購”8個月之后，再次陷入了僵局。
從商業(yè)的角度看，世茂當(dāng)然沒有理由為福晟的債務(wù)無限兜底。然而，在情理上，外界依然希望它可以做的更有人情味?，F(xiàn)在的僵持局面，牽扯精力，對品牌口碑也是消耗。
另一方面，銷售目標(biāo)快速增長的同時，世茂在各地的房屋質(zhì)量維權(quán)糾紛，同樣頻繁上演。合肥、廈門包括重慶，一些高端住宅產(chǎn)品，也免不了被投訴的命運。
這種局面并不奇怪。擴張速度過快，規(guī)?；M程過猛，導(dǎo)致產(chǎn)品品控能力下降，早已是房地產(chǎn)行業(yè)的通病。
世茂其實也意識到了問題的所在。今年8月，在銷售承壓的背景下，世茂提出，要從“規(guī)模之路”向“利潤之戰(zhàn)”轉(zhuǎn)變，這或許意味著，世茂瘋狂的收并購步伐就此終止。
激進到穩(wěn)健，當(dāng)然不算是壞事。優(yōu)秀的房企，理應(yīng)懂得順勢而為。畢竟對重慶人來說，如果世茂的重倉，在帶來地標(biāo)式想象的同時，還帶來更多的質(zhì)量糾紛，他們也不會太歡迎。
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