編者薦語(yǔ)：

?他是房地產(chǎn)行業(yè)知名的“豪宅教父”，旗下的地產(chǎn)集團(tuán)打造了不少高端精品項(xiàng)目。他是誰(shuí)？這家企業(yè)是誰(shuí)？他們?nèi)绾伟l(fā)跡、騰飛？這些成就背后有著哪些秘密？

以下文章來(lái)源于地產(chǎn)風(fēng)聲，作者宋兵甲

地產(chǎn)風(fēng)聲

聽(tīng)，這風(fēng)聲，好像在說(shuō)秘密

鳥(niǎo)姐說(shuō)：

這位豪宅教父是黃文仔。這家房企是星河灣。在他正面光鮮之時(shí)，竟被公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人爆出涉嫌嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)犯罪。

這件事是否屬實(shí)？事件到底如何？又會(huì)怎樣發(fā)展？

幾個(gè)月前，爆火的電視劇《隱秘的角落》，情節(jié)懸疑而又驚悚。

男主角張東升的“爬山梗”一出，屏幕前的觀眾驚嚇得，猶如尖叫的土撥鼠。

張東升是別人家的好老公，溫和待人；朱朝陽(yáng)是別人家的好孩子，人畜無(wú)害。

然而，在六峰山的山頂、在少年宮的閣樓，人性的暗面、不能說(shuō)的秘密，赤裸裸地暴露于陽(yáng)光下。

揭開(kāi)溫和的面具，里面爬滿(mǎn)了虱子。張東升是孤獨(dú)的，朱朝陽(yáng)是孤立的。他們?cè)诤舆厯纹鹨恢淮?，望著那些濕鞋的人。他們看似每個(gè)機(jī)會(huì)都把握的恰到好處。

然而，當(dāng)潮水真正退去，躲在隱秘角落的他們，才幡然醒悟：

原來(lái)被海浪卷走褲衩的，不是別人，而是自己??！

1

9月4日，網(wǎng)上流傳出一份《實(shí)名舉報(bào)廣東黃文仔涉嫌嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)犯罪》的文件。

那個(gè)掄起大錘砸樣板間的黃文仔——星河灣集團(tuán)董事長(zhǎng)，被星河灣的元老級(jí)人物吳世權(quán)舉報(bào)了。

星河灣的故事，還得從黃文仔說(shuō)起。

80年代的中國(guó)，騷動(dòng)中帶著野性。農(nóng)村娃出身的黃文仔，人生機(jī)遇始于改革開(kāi)放。在大浪淘沙之中，黃文仔敏銳發(fā)現(xiàn)：建筑材料需求量非常之大。

1983年，30歲的黃文仔，辭掉干了12年的供銷(xiāo)社職務(wù)，成立了廣州宏宇貿(mào)易，專(zhuān)門(mén)做建材批發(fā)和零售。

當(dāng)很多人夢(mèng)想成為萬(wàn)元戶(hù)的時(shí)候，黃文仔已經(jīng)賺到人生第一個(gè)100萬(wàn)，成為中國(guó)最早開(kāi)奔馳的那批人之一。

后來(lái)，黃文仔又成立了明宇木業(yè)，增加了木材貿(mào)易。來(lái)來(lái)去去倒騰后，黃文仔在11年里完成原始積累，為日后創(chuàng)建地產(chǎn)公司打下了地樁。

90年代的中國(guó)，房地產(chǎn)市場(chǎng)攢著一把火。

1994年，黃文仔借著這股火，創(chuàng)立宏宇集團(tuán)，正式掘金房地產(chǎn)。

1996年，經(jīng)政府批準(zhǔn)，宏宇集團(tuán)成為廣州市第一家私營(yíng)股份制企業(yè)集團(tuán)。

實(shí)名舉報(bào)黃文仔的吳世權(quán)，也就是在這一年，進(jìn)入彼時(shí)還是宏宇集團(tuán)的星河灣，擔(dān)任集團(tuán)董事副總經(jīng)理兼任財(cái)務(wù)總監(jiān)一職，目睹宏宇集團(tuán)的發(fā)展與變遷，直到2009年從該公司退休離開(kāi)。

事情爆發(fā)的時(shí)間線始于2000年。

當(dāng)年，宏宇集團(tuán)、番禺房地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)總公司大石分公司，以及深圳南方香江實(shí)業(yè)公司三家股東組成 “廣州宏富房地產(chǎn)有限公司”，注冊(cè)資金16660萬(wàn)元。

宏富公司日常的經(jīng)營(yíng)管理，全部由宏宇集團(tuán)獨(dú)家負(fù)責(zé)，黃文仔擔(dān)任該項(xiàng)目公司法人代表和董事長(zhǎng)。

2001年，宏富公司廣州星河灣項(xiàng)目一炮而紅，說(shuō)日進(jìn)斗金絲毫不為過(guò)。但讓人驚訝的是，除宏宇集團(tuán)外，大石房地產(chǎn)和香江公司，從宏富公司那里得到的收益，與實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況不匹配。

常在河邊走，就有濕鞋的可能。吳世權(quán)在舉報(bào)信中稱(chēng)，這實(shí)際是黃文仔利用職務(wù)之便，做出真假兩套報(bào)表。背地里將巨額資金，從星河灣項(xiàng)目中，抽到宏宇集團(tuán)以及關(guān)聯(lián)公司。

在舉報(bào)信中，吳世權(quán)一一列舉了具體時(shí)間和金額。時(shí)間跨度，長(zhǎng)達(dá)數(shù)年之久；數(shù)額之大，令人觸目驚心。

如截止2004年8月，在真實(shí)會(huì)計(jì)報(bào)表中，宏富公司轉(zhuǎn)給宏宇集團(tuán)的“往來(lái)款”為4.169億元，而在虛假財(cái)務(wù)資料中，宏富公司轉(zhuǎn)給宏宇集團(tuán)的“往來(lái)款”僅為1.21億元，差額達(dá)3億元。

71歲的吳世權(quán)，孤注一擲。

在舉報(bào)信的開(kāi)頭和末尾，不僅有他的電話號(hào)碼，以及當(dāng)年的會(huì)計(jì)報(bào)表。除此之外，吳世權(quán)還鄭重寫(xiě)上了自己的身份證號(hào)。

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不過(guò)這封寫(xiě)給“全國(guó)各大新聞媒體”的舉報(bào)信，一石沒(méi)有激起太多風(fēng)浪。截止目前星河灣未做回應(yīng)。

如果不是一些意外插曲，黃文仔和他的星河灣，原本是一杯陳年的、可回味的酒。

2

千古江山，英雄無(wú)覓，孫仲謀處。

年輕時(shí)的黃文仔，就和別人與眾不同。同樣賣(mài)豬肉，他會(huì)把豬不同部位分開(kāi)來(lái)賣(mài)，賣(mài)不一樣的價(jià)格，有高有低。這種賣(mài)豬肉的方法，當(dāng)時(shí)在番禺，黃文仔是首創(chuàng)。

黃文仔在供銷(xiāo)社當(dāng)副站長(zhǎng)的時(shí)候，他們站效益不僅最好，員工福利也是最好的。

數(shù)十年后，商業(yè)天賦這種東西，被黃文仔運(yùn)用到了地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)上。

《大盤(pán)時(shí)代》這本書(shū)，很多地產(chǎn)人看得激情澎湃。

王志綱，是該書(shū)的作者，也是很多地產(chǎn)大盤(pán)的幕后策劃人。比如碧桂園，比如龍湖，又比如星河灣。

曾經(jīng)的星河灣，360分鐘賣(mài)出40億。

1999年，也就是黃文仔成立宏宇集團(tuán)5年后，重新規(guī)劃的廣州，出了一個(gè)華南板塊：將番禺拉入廣州。很多地產(chǎn)商意識(shí)到：番禺是機(jī)會(huì)。他們都想進(jìn)來(lái)，但又看不明白。

敢想的黃文仔，找到了王志綱。黃文仔愿意不計(jì)成本，打造地產(chǎn)界的萊斯勞斯。

為了做好看的園林，黃文仔滿(mǎn)世界去找樹(shù)；會(huì)所的一個(gè)十幾萬(wàn)的玻璃幕墻不好看，他掄起錘子就砸掉。

開(kāi)盤(pán)前一天，樣板間的墻紙沒(méi)貼好，他用小刀劃破，對(duì)裝修公司破口大罵，永不錄用。

2001年，在黃文仔的“較真”、王志綱的助力下，廣州星河灣橫空出世。

可以說(shuō)星河灣出道即巔峰。

一個(gè)月的時(shí)間，星河灣以豪華的風(fēng)格、過(guò)硬的品質(zhì)，吸引了18萬(wàn)人前來(lái)參觀、學(xué)習(xí)、購(gòu)房。

短短40天，星河灣就賣(mài)了6.7億元。南方都市報(bào)當(dāng)年發(fā)文稱(chēng)：18萬(wàn)人涌華南，滿(mǎn)城爭(zhēng)說(shuō)星河灣。

就連操盤(pán)者王志綱，在星河灣大獲成功之后，也耗費(fèi)巨資買(mǎi)下了星河灣的樓盤(pán)。

在與黃文仔的一次約飯上，王志綱打趣連連：

為了買(mǎi)你的房，我從你這里收的錢(qián)，又讓你賺回去了。

一炮而紅的星河灣，奠定了黃文仔在地產(chǎn)的江湖地位。

2002年，小試牛刀的星河灣進(jìn)京趕考。在北京四環(huán)外，星河灣拿下一整塊住宅用地。對(duì)當(dāng)時(shí)的京城而言，以豪宅姿態(tài)出現(xiàn)的星河灣，猶如深夜里乍現(xiàn)的光芒。

黃文仔還放出豪言：

探花榜眼我不要，中不了狀元，我們走路回廣州！

當(dāng)年接黃文仔的車(chē)上，永遠(yuǎn)有三寶：手電筒、膠鞋和安全帽。黃文仔坐鎮(zhèn)北京時(shí)，經(jīng)常拿著放大鏡、望遠(yuǎn)鏡、尺子，化身北京星河灣的“監(jiān)工”。

三年后，星河灣金榜題名：四個(gè)月狂賣(mài)11億，銷(xiāo)量位列北京第二名。在隨后的五年時(shí)間里，北京星河灣都是北京豪宅市場(chǎng)的銷(xiāo)量之王。

此時(shí)的星河灣，用一句話形容就是：春風(fēng)得意馬蹄疾，一日看盡長(zhǎng)安花。

在廣州、北京兩地旗開(kāi)得勝后，2009年，在上海浦東亮相的星河灣，創(chuàng)造了“6小時(shí)售出40億元”的銷(xiāo)量紀(jì)錄。

星河灣賺得盆滿(mǎn)缽，旗下產(chǎn)品被王志綱稱(chēng)為“值得收藏的房子”，而黃文仔被外界尊稱(chēng)為“豪宅教父”。

星河灣更成為有錢(qián)人的代名詞。坊間流傳，星河灣北上廣項(xiàng)目中，最“壕”的臥室有260平，澳門(mén)星河灣一個(gè)車(chē)位要600萬(wàn)元。

種種令人咂舌的奢華，讓外界笑言：

星河灣來(lái)了，捂緊你們的口袋，一嘚瑟就能讓你窮三代，空六個(gè)口袋。

3

舞榭歌臺(tái)，風(fēng)流總被雨打風(fēng)吹去。

早年間，在《我有一個(gè)夢(mèng)想》的文章中，黃文仔曾寫(xiě)道：“每當(dāng)我看到西方發(fā)達(dá)國(guó)家的人居環(huán)境時(shí)，就有一種搬回家的沖動(dòng)，而且比他們的還要好、還要美。”

但再美麗再美好的夢(mèng)想，終究抵不過(guò)歲月的健忘。

巔峰之時(shí)，黃文仔看中了號(hào)稱(chēng)“煤都”的鄂爾多斯。據(jù)說(shuō)那里富豪遍地，星河灣為此定下了百億元的銷(xiāo)售目標(biāo)。

2011年，鄂爾多斯清查民間借貸資金鏈，煤炭?jī)r(jià)格跌跌不休。星河灣的目標(biāo)——購(gòu)房者的“錢(qián)袋子”很快干癟，以至于一期1900多套房源，認(rèn)購(gòu)率僅一成左右。

鄂爾多斯成了黃文仔的“滑鐵盧”，也為星河灣陷入泥潭無(wú)法自拔埋下了伏筆。

為解決鄂爾多斯項(xiàng)目危機(jī)，星河灣沒(méi)有完全堅(jiān)守一線城市，而是將視線也放至三四線城市。

2012年，星河灣抱團(tuán)雅居樂(lè)取暖。兩家同樣定位于高端地產(chǎn)的房企，于當(dāng)年合作開(kāi)發(fā)了成都鉑雅苑、常州雅居樂(lè)星河灣項(xiàng)目。

如今看來(lái)，奢華地產(chǎn)在三四線城市的前景，顯然是圍棋盤(pán)內(nèi)下象棋——不對(duì)路數(shù)。

鉑雅苑單價(jià)定位2萬(wàn)每平、單套總價(jià)520萬(wàn)元的價(jià)格，讓成都消費(fèi)者望而卻步，首日認(rèn)購(gòu)金額僅7億，與項(xiàng)目?jī)?nèi)定的20億元銷(xiāo)售預(yù)期相差甚遠(yuǎn)。

常州雅居樂(lè)星河灣精裝修售價(jià)直接翻倍，定價(jià)1.5-2萬(wàn)元/平，開(kāi)盤(pán)之后只賣(mài)出了10套。

連遭滑鐵盧后，2012年的星河灣，第一次消失在中房信集團(tuán)發(fā)布的《2012年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP50》榜單上。

這一年，職業(yè)經(jīng)理人梁上燕離開(kāi)星河灣。沒(méi)了職業(yè)經(jīng)理人的帶動(dòng)，偏向于家族化管理的星河灣，猶如斷掉了一只翅膀的大雁。

事情是環(huán)環(huán)相扣的。沒(méi)了職業(yè)經(jīng)理人、走岔路的星河灣，很快就土儲(chǔ)告急；“沒(méi)有余糧”的星河灣，豪宅路線愈發(fā)艱難。

太原、上海星河灣的質(zhì)量問(wèn)題，毀了黃文仔數(shù)十年建起來(lái)的“長(zhǎng)城”。黃文仔還能掄起砸樣板間的大錘嗎？一位物業(yè)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理直言：

星河灣標(biāo)榜自己是房地產(chǎn)界的勞斯萊斯，我認(rèn)為它不算真正的豪宅。

一代“豪宅教父”，轟然跌落神壇。

這距離王志綱“星河灣是值得收藏的房子”的言論，不過(guò)短短數(shù)年光景。

2018年，星河灣銷(xiāo)售額僅為220.1億元，在2018中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額TOP100排行榜上名列末位。

盡管近些年，黃文仔在操盤(pán)一些舊改項(xiàng)目，也仍然在拿地蓋樓，但舊改項(xiàng)目資金投入大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)。

幾十億、上百億的資金，在一個(gè)項(xiàng)目上，栓個(gè)5年10年的，對(duì)家底并不豐厚的星河灣而言，這其實(shí)是個(gè)“潘多拉的盒子”。

環(huán)境也早已今非昔比。房住不炒、三道紅線等殘酷現(xiàn)實(shí)，更全方位考驗(yàn)著星河灣。

4

在外界看來(lái)，黃文仔是佛系的。他對(duì)資金、規(guī)模、上市等并不熱衷，甚至他有意無(wú)意地，將品質(zhì)與規(guī)模對(duì)立起來(lái)。

但是，做好精品的同時(shí)，又把握市場(chǎng)風(fēng)向，還充分利用資本市場(chǎng)的融資平臺(tái)，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展，這三者并不矛盾。

一招不慎，滿(mǎn)盤(pán)皆輸。

有人不禁感慨：豪宅專(zhuān)家淪為路人甲。

掌舵人黃文仔不光彩的一面被置于聚光燈下，也有人一聲嘆息。

人性最大的共同點(diǎn)就是經(jīng)不起推敲，就像《隱秘的角落》所揭示的：

潮水退去，褲衩被海浪卷走的，可能是溫和待人的張東升，也可能是人畜無(wú)害的朱朝陽(yáng)。

·THE END·

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