鳥(niǎo)姐說(shuō)：

在當下的重慶，這兩個(gè)區域可謂土拍市場(chǎng)一時(shí)雙雄。它們幾乎擁有重慶最多的萬(wàn)元地塊，但它們一個(gè)新興，一個(gè)老牌。

那么，它們到底誰(shuí)優(yōu)誰(shuí)劣？各自?xún)?yōu)勢和特征是什么？中央公園需要多久成為完全成熟區？大楊石是否還有新的更大發(fā)展？

且看今天的詳細分析！

土拍一直都是樓市冷熱的晴雨表，在重慶這個(gè)市場(chǎng)也可以說(shuō)是。就在今天，華潤以樓面價(jià)10433元/㎡、11162元/㎡拿下中央公園地塊。

其實(shí)自從2018年末火熱的禮嘉土拍宣告禮嘉的土地出讓告一段落之后，重慶土拍市場(chǎng)就出現了兩座高峰！那就是中央公園板塊和大楊石板塊，兩者你追我趕，不斷刷新著(zhù)重慶樓市的熱度。

不知道是巧合還是歷史的戲劇性，在當下人們對于選擇新區還是老區爭論不休的時(shí)候，這兩個(gè)非常具有代表性的區域板塊站了出來(lái)，新區還是老區？帶給了置業(yè)者以及樓市消費市場(chǎng)一些思考。

01

重慶中央公園，眾所周知的網(wǎng)紅區域，房?jì)r(jià)高居除開(kāi)核心區的第一梯隊，當仁不讓的房?jì)r(jià)先鋒，風(fēng)光無(wú)限的發(fā)展熱土。因為地價(jià)高、房?jì)r(jià)高、規劃高而被人們所熟知。

必須承認，中央公園片區是重慶各個(gè)新區中各種配套落地最為完善、最為快速的區域，沒(méi)有之一，可以說(shuō)是代表整個(gè)重慶北區新興區域房地產(chǎn)市場(chǎng)的臉面。

就像有人評論的，像禮嘉、蔡家、悅來(lái)能不能打造成功無(wú)所謂，但是中央公園是絕壁要弄成的。

中央公園為啥這么火？很簡(jiǎn)單，就是貴！

從2018年3月中央公園土拍開(kāi)始，中央公園這個(gè)地方的樓面價(jià)就從來(lái)沒(méi)有低于8000元/㎡（純商業(yè)地塊除外）。

也就是在約一年之后，2019年中央公園的地價(jià)首次突破10000元/㎡。

中央公園部分過(guò)萬(wàn)地塊：

2019-03-28，金科+美的成交樓面價(jià)10596元/㎡；

2019-03-28，北辰成交樓面價(jià)10662元/㎡；

2019-04-25，頂融成交樓面價(jià)11748元/㎡；

2019-06-13/2019-06-17，龍湖+平安成交樓面價(jià)10889元/㎡；

2019-08-22，綠城成交樓面價(jià)10229元/㎡；

中央公園項目分布圖，來(lái)源于銳理數據

從中央公園的配套到房?jì)r(jià)，再到地價(jià)，業(yè)內人士也好，購房者也好，似乎都在強調一句人盡皆知的話(huà)：選擇中央公園，沒(méi)有錯。

中央公園有他的實(shí)力，在很不景氣的2015年，公園的房?jì)r(jià)都堅挺的在10000。

中央公園房?jì)r(jià)為啥這么高？

一是政府下了很大的決心、資金打造，中央公園片區的各種規劃都是各種高大上；

二是開(kāi)發(fā)商很多，金開(kāi)大道有八大金剛，中央公園有18羅漢；

三是地價(jià)高，規劃高端，地價(jià)貴，沒(méi)有2萬(wàn)+是跑不脫的。

公園的政策、產(chǎn)業(yè)、教育、生態(tài)規劃建設的標準相當之高，房?jì)r(jià)都表現在這里面了。

中央公園規劃效果圖

中央公園之所以被這么多開(kāi)發(fā)商和置業(yè)者選中，因為它是所有新區中為數不多的中心，周?chē)鷲倎?lái)、空港機場(chǎng)、會(huì )展、數據谷、水土、蔡家、金開(kāi)都在旁邊，由中央公園的商業(yè)商務(wù)以及就業(yè)提供支撐。

中央公園是剛需產(chǎn)品占主導地位，之前入駐的開(kāi)發(fā)商大部分都已經(jīng)快賣(mài)完了，前期入場(chǎng)的有搞頭，怕的是買(mǎi)在那里的人會(huì )長(cháng)期持有但是不會(huì )長(cháng)期居住，多數投資為主。

和傳統核心板塊相比，中央公園板塊因為距離原因，成熟度上會(huì )稍顯緩慢。一些人認為中央公園價(jià)格虛高，投資客較多，不過(guò)得天獨厚的中央公園環(huán)境也是養老終身是不二選擇。預計2024年前基本建成，填滿(mǎn)人口尚待時(shí)日。因此，中央公園未來(lái)的人氣聚集問(wèn)題也一直被各方所懷疑。

02

大楊石板塊，近些年重慶土拍市場(chǎng)的翹楚和熱門(mén)，大致的地理區間難以界定，一般是認為大坪、楊家坪、石橋鋪、石坪橋四個(gè)組團及其四點(diǎn)連線(xiàn)圍起來(lái)的區域。

大楊石板塊作為主城地理幾何中心，一直以來(lái)承擔著(zhù)城市升級發(fā)展的重任。大楊石組團有石橋鋪、陳家坪、楊家坪、大坪、石坪橋等主要區域，很多地方算是九龍坡的完全核心與重慶的人氣居住區。

因為大楊石本身發(fā)展較早，目前也已經(jīng)進(jìn)入次代的樓市更新，有不少的土地拆遷騰出來(lái)。因此，大楊石的土拍最近幾年一直是排在重慶樓市的前列，最近2年的重慶土拍的最高價(jià)都出現在這一區域。截至目前，2020年重慶土拍的最高價(jià)仍是在九龍坡大楊石組團，估計連續三年蟬聯(lián)重慶土拍最高價(jià)沒(méi)有什么疑問(wèn)。

大楊石組團近些年土拍地價(jià)：

2017年4月7日，陳家坪地塊，東原+旭輝成交樓面價(jià)8277元/㎡；

2017年11月17日，楊家坪，卓越成交樓面價(jià)9961元/㎡；

2018年9月3日，石坪橋，中國電建成交樓面價(jià)10102元/㎡；

2019年5月28日，灘子口地塊，榮安成交樓面價(jià)為13549元/㎡

2019年8月29日，灘子口地塊，融信成交樓面價(jià)9255元/㎡；

2020年5月15日，奧體附近地塊，金輝成交樓面價(jià)12203元/㎡

2020年6月30日，陳家坪地塊，金輝成交樓面價(jià)11237元/㎡

2020年8月7日，灘子口地塊，華潤成交樓面價(jià)11304元/㎡；

2020年9月24日，灘子口地塊遠洋+金科+華宇樓面價(jià)9569元/㎡；

2020年9月25日，九龍坡鐵馬廠(chǎng)地塊，新希成交樓面價(jià)13091元/㎡；

從大楊石最近的土拍可以看出，價(jià)格基本上都是在8/9000,10000+，特別是今年，基本都是在11000元以上。在大楊石所有的地塊中，尤以九龍半島為靠背的地塊地價(jià)比較高。

其實(shí)大楊石的價(jià)格之所以能拍這么高，無(wú)非這幾個(gè)因素，地段、配套，另外就是一些改善群體可能不大看重的人氣。

不過(guò)如今這個(gè)區域面臨的問(wèn)題也比較現實(shí)，好幾家開(kāi)發(fā)商拿到的地確實(shí)是燙手山芋。而目前市場(chǎng)給出的答案就只有寄托于其他中心地塊能迅速出更高價(jià)的地塊，讓這些樓盤(pán)有套現空間，不過(guò)這并不容易。

石橋鋪

大楊石大部分都是屬于九龍坡，因為拿地限高只能修改善，而坡區改善市場(chǎng)有，但是賣(mài)相大多數不那么好！這是坡區大環(huán)境決定的，像改善和所謂的CEO盤(pán)都比較難賣(mài)，而華潤悅府這樣的倒是賣(mài)得風(fēng)生水起。

有人的評價(jià)一針見(jiàn)血——九龍坡雖然接壤渝中但是畢竟不是渝中，沒(méi)有沙區集中的教育資源，也沒(méi)有南濱路的江景，修點(diǎn)兒剛需高層總價(jià)控制下，單價(jià)高點(diǎn)兒還是能賣(mài)的，但是這樣就更進(jìn)一步的鞏固了整個(gè)板塊的剛需特質(zhì)。

要讓重慶的這群買(mǎi)得起的人更多為一個(gè)舊城區的概念盤(pán)買(mǎi)單還是很考驗的。

比如去年某安拿地，九龍半島的概念讓一些開(kāi)發(fā)商進(jìn)場(chǎng)似乎有些早。有人評價(jià)，恒保萬(wàn)龍湖香港置地招商金科一個(gè)都沒(méi)來(lái)，也敢第一個(gè)吃九龍半島這個(gè)概念，說(shuō)好聽(tīng)點(diǎn)叫勇氣可嘉。玩2年進(jìn)也可以啊，就算地價(jià)漲了些，也比回不了款，背著(zhù)那么高的利息、成本好得多吧。

不過(guò)當初最后一口價(jià)之前就是龍湖，在看后來(lái)華潤也來(lái)了，地價(jià)被提到了13000出頭，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商和政府都一致認為九龍半島可以搞一搞的。

03

如今重慶核心區的改善盤(pán)是越來(lái)越多，不知道主打改善的新區盤(pán)心里慌，但也有一點(diǎn)就是在價(jià)格上可能會(huì )勸退一批人。

中央公園和大楊石組團是重慶樓市土拍的一線(xiàn)陣營(yíng)，主流地產(chǎn)企業(yè)會(huì )激烈爭奪的地塊必然會(huì )更高。中央公園的新和大楊石就成為了當下重慶樓市很好的對比。

中央公園為熱門(mén)板塊，但是從來(lái)沒(méi)有拿過(guò)地王，不過(guò)價(jià)格都不低?，F如今中央公園一圈都被賣(mài)完了，基本也沒(méi)有哪一塊再有地王相了。而且，中央公園還沒(méi)有正式建成，又出來(lái)個(gè)高新區和科學(xué)城。

大楊石的地價(jià)很純粹，沒(méi)有像金開(kāi)大道、照母山、中央公園那種幾大開(kāi)發(fā)商相互抬轎的可能，它的價(jià)值已經(jīng)是擺在這里了。無(wú)論如何，地段和人居氛圍可能依然是目前置業(yè)的關(guān)鍵因素之一。

但是，核心區的嘈雜環(huán)境和周邊老破舊都是置業(yè)的毒藥。

在一些人眼中，像灘子口這樣的地區，沒(méi)有頂級商業(yè)，沒(méi)有頂級公園，沒(méi)有好的中小學(xué)，沒(méi)有高凈值人群集中的寫(xiě)字樓集群。所謂的高地價(jià)主要源于各大核心商圈已經(jīng)沒(méi)有新地塊，實(shí)在只能拿所謂的物理距離說(shuō)事。

大楊石的一些萬(wàn)元樓盤(pán)確實(shí)不具備天時(shí)地利人和，和中央公園相比，大楊石的絕大數樓盤(pán)很難做到集中性規劃和打造，開(kāi)發(fā)商如果單是靠產(chǎn)品，沒(méi)有點(diǎn)兒名頭，要想做出高溢價(jià)購房者也可能不會(huì )買(mǎi)賬。因為周邊已經(jīng)成型，短時(shí)間內不可改變，而改善群體又很挑剔，除非土著(zhù)情感，不然還是很難搞定。

但是大楊石板塊顯現出來(lái)的實(shí)力也很傲氣，在九龍半島拿地的開(kāi)發(fā)商眼光應該也不會(huì )差，更多的還是看地段以及規劃。這個(gè)片區所拍地塊大部分都是11000以上，牢牢占據了土拍市場(chǎng)的前幾名，還是要比中央公園高一些。只能說(shuō)“名校的中等生成績(jì)好過(guò)一般學(xué)校的尖子生”吧。

04

現在主城新區新房較多，但是相對來(lái)說(shuō)比較偏了。不管是從通勤成本還是資源、機會(huì )成本等來(lái)看，還是比較耗時(shí)費力。

有人說(shuō)，以前的北區，就是現在的西區，可以被熱點(diǎn)流量取代，因為都是可以復制的地方。

現在核心區也在不斷降容了，也可以修洋房，低容積大平層這些，也吸引了一定的改善群體，但是這也并不妨礙去選擇城市面貌更新的一些區域。畢竟買(mǎi)房子的人在考慮總價(jià)的承受同時(shí)，也要看基礎設施的新舊、道路密度、配套、居住環(huán)境等等因素。除非核心區哪個(gè)區域大規模拆遷，甚至是重造，不然周?chē)沫h(huán)境提升有限。

因為，10年前的居住要求和現在的居住要求還是有很大的不同。

其實(shí)像改善這樣的群體去中央公園、禮嘉等區域置業(yè)，后期都沒(méi)有多少挽回的余地，他們?yōu)槭裁春觅u(mài)？可能大多數還是因為容積率低、小區環(huán)境、居住氛圍都不錯，同時(shí)價(jià)格相比核心區又低，滿(mǎn)足了改善需求，市井氣息可能并不是這群人看重的。

對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，當一些新區隨著(zhù)基礎配套的落地，會(huì )進(jìn)一步的拉大與核心區的去化速度，以及價(jià)格的差距。除非核心區的價(jià)格再漲一些，單憑產(chǎn)品想要脫穎而出可謂艱難，像華潤悅府、綠城蘭園、融創(chuàng )國賓壹號院這種又有幾個(gè)開(kāi)發(fā)商能夠做到呢？

不過(guò)，我們也應該看到像大楊石這樣的核心區有基本面支持，交通、醫療、教育、商圈CBD，三產(chǎn)就業(yè)等等都是現成的不用等，而且人口每年人口都要增加十來(lái)萬(wàn)人。而新區就沒(méi)有那么好了，缺人，有的地方也已經(jīng)透支了未來(lái)的漲幅價(jià)值，而且風(fēng)險也比較大。一些基建工程等了又等，有沒(méi)有這么多資源投入？能不能成都是未知數，當然，在這里，不好評價(jià)。

示意圖

結語(yǔ)

從地價(jià)上來(lái)看，大楊石的價(jià)格比中央公園要高一些；從規劃和居住上來(lái)看，中央公園無(wú)疑是更占優(yōu)勢。中央公園和大楊石，到底是新區配套成熟快，還是核心區改造升級快，各有觀(guān)點(diǎn)和想法。

看好新區的，可以在城市發(fā)展帶、成熟老區附近選擇，但最好具備產(chǎn)業(yè)、教育和地鐵。

看好老區的，盡量靠近就業(yè)人口集中的地方，需要重視的是地鐵、名校、商業(yè)和政府定位。

這個(gè)發(fā)展怎么樣不好說(shuō)！樓面價(jià)越來(lái)越貴，2萬(wàn)的樓盤(pán)也越來(lái)越多，市場(chǎng)的接受度也在逐漸蔓延。樓市總的趨勢是容積率會(huì )越來(lái)越低，會(huì )把改善人群往外趕。但歸根結底，新區老區，能夠住人的，才是好房子！

·THE END·

本文來(lái)源：貓評樓市

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