編者薦語(yǔ)：

今年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)變得越發(fā)困難，據說(shuō)還有“截止9月，全國共有380家開(kāi)發(fā)商倒閉，每日1.5家”之語(yǔ)。房企為什么?會(huì )倒閉？房企倒閉會(huì )對行業(yè)造成?什么樣的影響？

以下文章來(lái)源于貓評樓市，作者樓市招財貓

貓評樓市

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鳥(niǎo)姐說(shuō)：

其實(shí)，關(guān)心房地產(chǎn)的諸君大可不必擔心。甚至我們要把這樣的消息，看成房地產(chǎn)行業(yè)的利好。

因為，倒閉的大多是中小型或者經(jīng)營(yíng)不善的房企，行業(yè)變得越發(fā)穩健。那么，未來(lái)房地產(chǎn)走向如何？具體到我們重慶，發(fā)展又怎樣呢？

上個(gè)月，樓市并沒(méi)有出現所謂的“金九”場(chǎng)面，于是網(wǎng)上唱空房?jì)r(jià)的聲音多了起來(lái)，并配上“截止9月，全國共有380家開(kāi)發(fā)商倒閉，每日1.5家”等話(huà)語(yǔ)，顯得整個(gè)樓市到處愁云慘霧，一片哀嚎。

事實(shí)真的如此嗎？

按照網(wǎng)上說(shuō)法，我打開(kāi)了人民法院公告網(wǎng)，在其中用房地產(chǎn)、破產(chǎn)公告兩個(gè)關(guān)鍵詞進(jìn)行搜索，發(fā)現截止10月21日已經(jīng)有390家左右的房產(chǎn)公司進(jìn)行了公告。

看來(lái)網(wǎng)上的數據并非空穴來(lái)風(fēng)，但光從這個(gè)數據就能得出房地產(chǎn)末日到來(lái)的結論嗎？我們需要從以下幾個(gè)方面來(lái)看看。

01

破產(chǎn)的都是些誰(shuí)？

大致看了一下公告里的信息，破產(chǎn)企業(yè)以中小型為主，主要集中在三四線(xiàn)城市，這些企業(yè)本身因為規模小，實(shí)力較低，抗風(fēng)險能力較弱，再加上從去年開(kāi)始，樓市調控收緊，市場(chǎng)行情下滑等原因，小房企的日子本就不好過(guò)，誰(shuí)料今年又遇上疫情，這無(wú)疑是雪上加霜。

近幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭壓力逐漸加大，房企發(fā)展的格局集中度越來(lái)越高，百強房企占據的市場(chǎng)份額逐步增大，根據今年3月發(fā)布的《2020中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》來(lái)看，百強企業(yè)銷(xiāo)售額占到市場(chǎng)份額的六成以上，其中，綜合實(shí)力TOP10企業(yè)銷(xiāo)售額市場(chǎng)份額為27.7%。

圖源網(wǎng)絡(luò )

根據統計，國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的數量是在10萬(wàn)左右，但從以上數據看來(lái)，房地產(chǎn)大部分資源都集中在了前排企業(yè)，這就導致中小房企的生存空間在市場(chǎng)行情不好的情況下被進(jìn)一步擠壓。

為了能擺脫這樣的局面，中小房企之間的競爭就會(huì )更激烈，既然比不上前排房企，為了活下去，那也必須做到同級別中的老大。如此一來(lái)，市場(chǎng)的容錯率也將變得更低，一旦出了紕漏，薄弱的基礎就會(huì )不堪一擊，那些實(shí)力不濟的小房企最終會(huì )被兼并甚至走向破產(chǎn)。

02

破產(chǎn)的主要原因

在2020中國經(jīng)濟形勢解析高層報告會(huì )上，重慶市原市長(cháng)黃奇帆指出：“中國房地產(chǎn)企業(yè)有9萬(wàn)多個(gè)，全世界180個(gè)國家的房產(chǎn)商加起來(lái)也沒(méi)有9萬(wàn)個(gè)，美國大大小小的房產(chǎn)商沒(méi)超500個(gè)。”

圖源新浪財經(jīng)

而中國2018年在工商局登記注冊在案的房企就已經(jīng)達到9.7萬(wàn)個(gè)！這個(gè)數量不可謂不龐大。

這么多房企中，有一些是大型房企在不同城市設立的子公司，在這些城市的項目完成后或沒(méi)有合適項目時(shí)，子公司就以破產(chǎn)清算的形式退出。還有一些是房企專(zhuān)門(mén)設立的空殼公司用來(lái)避稅，當完成避稅目的后就破產(chǎn)退出當地。

以上情況的倒閉勉強還算是壽終正寢，但大部分都是半途夭折。

我們都知道，房地產(chǎn)是高周轉、高杠桿、高負債的行業(yè)模式。開(kāi)發(fā)商先向銀行貸款買(mǎi)地，而我們國家現在實(shí)行的又是預售制，這就意味著(zhù)，房子還沒(méi)有建造或者沒(méi)有建成，但開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在賣(mài)房了，等房子建完，也賣(mài)完了。

可以看到，這個(gè)政策對于開(kāi)發(fā)商而言，無(wú)疑是非常利好的，甚至可以說(shuō)是“空手套白狼”。因為房子還沒(méi)有蓋，開(kāi)發(fā)商就已經(jīng)把錢(qián)給收了，相當于先拿購房者的錢(qián)，再替購房者蓋房子。一來(lái)二去，開(kāi)發(fā)商自己沒(méi)花什么錢(qián)，反而賺了一大筆錢(qián)。

但開(kāi)發(fā)商賺到這些錢(qián)以后為了擴張，又會(huì )再向銀行申請貸款開(kāi)發(fā)更多的項目，源源不斷在預付-貸款-開(kāi)發(fā)之間的循環(huán)將無(wú)限放大杠桿的倍數，在這種借新還舊的過(guò)程中，一旦資金鏈斷裂，就極易陷入深淵。

而資金鏈斷裂恰恰就是眾多中小企業(yè)破產(chǎn)的主要原因。

一直以來(lái)，因為大城市地價(jià)高，中小房企主要在三四線(xiàn)城市拿地開(kāi)發(fā)地產(chǎn)。但近幾年，三四線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)也逐漸攀升，房地產(chǎn)調控也持續收緊，老百姓的觀(guān)望情緒日漸上升，這就導致三四線(xiàn)城市新樓盤(pán)不好賣(mài)了，從而讓中小房企不能有效、及時(shí)的回籠資金，無(wú)力償還相關(guān)債務(wù)，再加上某些經(jīng)營(yíng)不善的問(wèn)題，出現大量倒閉的情況也就不足為奇。

面對市場(chǎng)的轉向，行業(yè)的競爭，眾多中小房企開(kāi)始寄希望于通過(guò)上市融到一筆錢(qián)。

根據網(wǎng)上消息，今年2月底以來(lái)，已經(jīng)有鵬潤控股、大唐地產(chǎn)、領(lǐng)地控股等十多家內地房企向港交所遞表上市，領(lǐng)地控股在前兩天更是二次遞表。

圖源微博

對于這些中小房企而言，是否成功上市，決定了公司能否實(shí)現龍門(mén)一躍。

而大牌房企對于資金問(wèn)題就沒(méi)有這么多的困擾，多年的積累已經(jīng)讓它們擁有了雄厚的實(shí)力，即使是在今年這樣嚴峻的情勢下銷(xiāo)量也依然堅挺。

比如恒大——今年國慶黃金周最后一天的時(shí)候，恒大在哈爾濱、重慶、貴州、青島、珠海、佛山、包頭等多個(gè)城市，共計推出9個(gè)新項目，半天就賣(mài)出了80億！

圖源網(wǎng)絡(luò )

比如龍湖——短債比是衡量企業(yè)短期償債能力的一項重要指標，一般而言，該指標大于1，說(shuō)明短期內房企在手現金對流動(dòng)負債的覆蓋能力較好，企業(yè)償還短期債務(wù)的能力相對較高。根據國際金融報披露的2020五十家典型房企現金短債比報告來(lái)看，龍湖以斷層優(yōu)勢高居第一，這意味著(zhù)在花錢(qián)方面，龍湖可以非常自由。

圖源網(wǎng)絡(luò )

03

破產(chǎn)帶來(lái)的影響

從以上分析我們看到，破產(chǎn)的幾乎都是沒(méi)什么實(shí)力的中小企業(yè)，我粗略估算了一下，今年這些破產(chǎn)公司的數量占行業(yè)總數的0.4%左右，可以說(shuō)是非常微不足道的一個(gè)數字，它們的銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積相對整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)占比也很少，因此并不能撼動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的大格局，所以無(wú)需感到惶恐。

按照當代經(jīng)濟學(xué)者馬光遠的說(shuō)法：“即使在房?jì)r(jià)大漲的年份，房企每年破產(chǎn)關(guān)閉的數量也在300家左右”。

我認為，只要前排的房企不出問(wèn)題，國家的房地產(chǎn)行業(yè)就能夠繼續保持平穩。

但有句話(huà)叫：時(shí)代的一粒沙落在某一個(gè)人頭上，那都是不能承受之重。

對大格局來(lái)說(shuō)，這些中小企業(yè)甚至是空殼公司的倒下絲毫沒(méi)有影響，但對那些購房者來(lái)說(shuō)，這就如同時(shí)代的一粒沙一般，讓人絕望。

像前段時(shí)間眾人關(guān)注的昆明別樣幸福城，眾多業(yè)主在2012年就交了定金，但八年過(guò)去了，開(kāi)發(fā)商陷入資金周轉困境，房子也變成了爛尾房，迫于生活壓力，眾業(yè)主無(wú)奈之下只好搬進(jìn)存在安全隱患的清水房，過(guò)著(zhù)“原始生活”。

幸福城業(yè)主生活現狀 圖源網(wǎng)絡(luò )

隨著(zhù)我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“存量時(shí)代”，行業(yè)的準入門(mén)檻將會(huì )逐漸提高，產(chǎn)品競爭能力、融資能力、品牌效應等都會(huì )成為房企生存的考驗，所以像別樣幸福城這樣實(shí)力弱小的企業(yè)，在行業(yè)洗牌中被淘汰，也是自然之理。

所以對我們普通購房者來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房時(shí)一定要選擇大品牌開(kāi)發(fā)商，盡量遠離小開(kāi)發(fā)商，一旦出現問(wèn)題，遭殃的不是開(kāi)發(fā)商而是你自己。

結語(yǔ)

結 語(yǔ)

綜上所述，光從房企破產(chǎn)數量角度，去一味唱空房?jì)r(jià)其實(shí)真的沒(méi)必要，且不說(shuō)破產(chǎn)的都是誰(shuí)，光看國家說(shuō)的是“穩房?jì)r(jià)”而不是“降房?jì)r(jià)”就知道，降價(jià)潮的可能性微乎其微。

根據網(wǎng)上統計數據來(lái)看，2020年1-9月，大重慶共計成交357宗地，新增可建體量3451.19萬(wàn)方，同比上漲14.66%。

圖源網(wǎng)絡(luò )

年年增加的土地供應，節節攀升的地價(jià)，再加上重慶每年凈流入的人口，至少我是看好重慶的發(fā)展的，你們怎么看呢？

·THE END·

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