編者薦語：

今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)變得越發(fā)困難，據(jù)說還有“截止9月，全國共有380家開發(fā)商倒閉，每日1.5家”之語。房企為什么?會(huì)倒閉？房企倒閉會(huì)對行業(yè)造成?什么樣的影響？

以下文章來源于貓?jiān)u樓市，作者樓市招財(cái)貓

貓?jiān)u樓市

與您一起分享及時(shí)、全面、準(zhǔn)確的房地產(chǎn)資訊，為您提供專業(yè)、豐富、完整的置業(yè)知識，讓您在這里讀懂重慶樓市。

鳥姐說：

其實(shí)，關(guān)心房地產(chǎn)的諸君大可不必?fù)?dān)心。甚至我們要把這樣的消息，看成房地產(chǎn)行業(yè)的利好。

因?yàn)?，倒閉的大多是中小型或者經(jīng)營不善的房企，行業(yè)變得越發(fā)穩(wěn)健。那么，未來房地產(chǎn)走向如何？具體到我們重慶，發(fā)展又怎樣呢？

上個(gè)月，樓市并沒有出現(xiàn)所謂的“金九”場面，于是網(wǎng)上唱空房價(jià)的聲音多了起來，并配上“截止9月，全國共有380家開發(fā)商倒閉，每日1.5家”等話語，顯得整個(gè)樓市到處愁云慘霧，一片哀嚎。

事實(shí)真的如此嗎？

按照網(wǎng)上說法，我打開了人民法院公告網(wǎng)，在其中用房地產(chǎn)、破產(chǎn)公告兩個(gè)關(guān)鍵詞進(jìn)行搜索，發(fā)現(xiàn)截止10月21日已經(jīng)有390家左右的房產(chǎn)公司進(jìn)行了公告。

看來網(wǎng)上的數(shù)據(jù)并非空穴來風(fēng)，但光從這個(gè)數(shù)據(jù)就能得出房地產(chǎn)末日到來的結(jié)論嗎？我們需要從以下幾個(gè)方面來看看。

01

破產(chǎn)的都是些誰？

大致看了一下公告里的信息，破產(chǎn)企業(yè)以中小型為主，主要集中在三四線城市，這些企業(yè)本身因?yàn)橐?guī)模小，實(shí)力較低，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，再加上從去年開始，樓市調(diào)控收緊，市場行情下滑等原因，小房企的日子本就不好過，誰料今年又遇上疫情，這無疑是雪上加霜。

近幾年，房地產(chǎn)市場競爭壓力逐漸加大，房企發(fā)展的格局集中度越來越高，百強(qiáng)房企占據(jù)的市場份額逐步增大，根據(jù)今年3月發(fā)布的《2020中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》來看，百強(qiáng)企業(yè)銷售額占到市場份額的六成以上，其中，綜合實(shí)力TOP10企業(yè)銷售額市場份額為27.7%。

圖源網(wǎng)絡(luò)

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)公司的數(shù)量是在10萬左右，但從以上數(shù)據(jù)看來，房地產(chǎn)大部分資源都集中在了前排企業(yè)，這就導(dǎo)致中小房企的生存空間在市場行情不好的情況下被進(jìn)一步擠壓。

為了能擺脫這樣的局面，中小房企之間的競爭就會(huì)更激烈，既然比不上前排房企，為了活下去，那也必須做到同級別中的老大。如此一來，市場的容錯(cuò)率也將變得更低，一旦出了紕漏，薄弱的基礎(chǔ)就會(huì)不堪一擊，那些實(shí)力不濟(jì)的小房企最終會(huì)被兼并甚至走向破產(chǎn)。

02

破產(chǎn)的主要原因

在2020中國經(jīng)濟(jì)形勢解析高層報(bào)告會(huì)上，重慶市原市長黃奇帆指出：“中國房地產(chǎn)企業(yè)有9萬多個(gè)，全世界180個(gè)國家的房產(chǎn)商加起來也沒有9萬個(gè)，美國大大小小的房產(chǎn)商沒超500個(gè)。”

圖源新浪財(cái)經(jīng)

而中國2018年在工商局登記注冊在案的房企就已經(jīng)達(dá)到9.7萬個(gè)！這個(gè)數(shù)量不可謂不龐大。

這么多房企中，有一些是大型房企在不同城市設(shè)立的子公司，在這些城市的項(xiàng)目完成后或沒有合適項(xiàng)目時(shí)，子公司就以破產(chǎn)清算的形式退出。還有一些是房企專門設(shè)立的空殼公司用來避稅，當(dāng)完成避稅目的后就破產(chǎn)退出當(dāng)?shù)亍?/span>

以上情況的倒閉勉強(qiáng)還算是壽終正寢，但大部分都是半途夭折。

我們都知道，房地產(chǎn)是高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債的行業(yè)模式。開發(fā)商先向銀行貸款買地，而我們國家現(xiàn)在實(shí)行的又是預(yù)售制，這就意味著，房子還沒有建造或者沒有建成，但開發(fā)商已經(jīng)在賣房了，等房子建完，也賣完了。

可以看到，這個(gè)政策對于開發(fā)商而言，無疑是非常利好的，甚至可以說是“空手套白狼”。因?yàn)榉孔舆€沒有蓋，開發(fā)商就已經(jīng)把錢給收了，相當(dāng)于先拿購房者的錢，再替購房者蓋房子。一來二去，開發(fā)商自己沒花什么錢，反而賺了一大筆錢。

但開發(fā)商賺到這些錢以后為了擴(kuò)張，又會(huì)再向銀行申請貸款開發(fā)更多的項(xiàng)目，源源不斷在預(yù)付-貸款-開發(fā)之間的循環(huán)將無限放大杠桿的倍數(shù)，在這種借新還舊的過程中，一旦資金鏈斷裂，就極易陷入深淵。

而資金鏈斷裂恰恰就是眾多中小企業(yè)破產(chǎn)的主要原因。

一直以來，因?yàn)榇蟪鞘械貎r(jià)高，中小房企主要在三四線城市拿地開發(fā)地產(chǎn)。但近幾年，三四線城市的房價(jià)也逐漸攀升，房地產(chǎn)調(diào)控也持續(xù)收緊，老百姓的觀望情緒日漸上升，這就導(dǎo)致三四線城市新樓盤不好賣了，從而讓中小房企不能有效、及時(shí)的回籠資金，無力償還相關(guān)債務(wù)，再加上某些經(jīng)營不善的問題，出現(xiàn)大量倒閉的情況也就不足為奇。

面對市場的轉(zhuǎn)向，行業(yè)的競爭，眾多中小房企開始寄希望于通過上市融到一筆錢。

根據(jù)網(wǎng)上消息，今年2月底以來，已經(jīng)有鵬潤控股、大唐地產(chǎn)、領(lǐng)地控股等十多家內(nèi)地房企向港交所遞表上市，領(lǐng)地控股在前兩天更是二次遞表。

圖源微博

對于這些中小房企而言，是否成功上市，決定了公司能否實(shí)現(xiàn)龍門一躍。

而大牌房企對于資金問題就沒有這么多的困擾，多年的積累已經(jīng)讓它們擁有了雄厚的實(shí)力，即使是在今年這樣嚴(yán)峻的情勢下銷量也依然堅(jiān)挺。

比如恒大——今年國慶黃金周最后一天的時(shí)候，恒大在哈爾濱、重慶、貴州、青島、珠海、佛山、包頭等多個(gè)城市，共計(jì)推出9個(gè)新項(xiàng)目，半天就賣出了80億！

圖源網(wǎng)絡(luò)

比如龍湖——短債比是衡量企業(yè)短期償債能力的一項(xiàng)重要指標(biāo)，一般而言，該指標(biāo)大于1，說明短期內(nèi)房企在手現(xiàn)金對流動(dòng)負(fù)債的覆蓋能力較好，企業(yè)償還短期債務(wù)的能力相對較高。根據(jù)國際金融報(bào)披露的2020五十家典型房企現(xiàn)金短債比報(bào)告來看，龍湖以斷層優(yōu)勢高居第一，這意味著在花錢方面，龍湖可以非常自由。

圖源網(wǎng)絡(luò)

03

破產(chǎn)帶來的影響

從以上分析我們看到，破產(chǎn)的幾乎都是沒什么實(shí)力的中小企業(yè)，我粗略估算了一下，今年這些破產(chǎn)公司的數(shù)量占行業(yè)總數(shù)的0.4%左右，可以說是非常微不足道的一個(gè)數(shù)字，它們的銷售額和銷售面積相對整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來說占比也很少，因此并不能撼動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的大格局，所以無需感到惶恐。

按照當(dāng)代經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)的說法：“即使在房價(jià)大漲的年份，房企每年破產(chǎn)關(guān)閉的數(shù)量也在300家左右”。

我認(rèn)為，只要前排的房企不出問題，國家的房地產(chǎn)行業(yè)就能夠繼續(xù)保持平穩(wěn)。

但有句話叫：時(shí)代的一粒沙落在某一個(gè)人頭上，那都是不能承受之重。

對大格局來說，這些中小企業(yè)甚至是空殼公司的倒下絲毫沒有影響，但對那些購房者來說，這就如同時(shí)代的一粒沙一般，讓人絕望。

像前段時(shí)間眾人關(guān)注的昆明別樣幸福城，眾多業(yè)主在2012年就交了定金，但八年過去了，開發(fā)商陷入資金周轉(zhuǎn)困境，房子也變成了爛尾房，迫于生活壓力，眾業(yè)主無奈之下只好搬進(jìn)存在安全隱患的清水房，過著“原始生活”。

幸福城業(yè)主生活現(xiàn)狀 圖源網(wǎng)絡(luò)

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“存量時(shí)代”，行業(yè)的準(zhǔn)入門檻將會(huì)逐漸提高，產(chǎn)品競爭能力、融資能力、品牌效應(yīng)等都會(huì)成為房企生存的考驗(yàn)，所以像別樣幸福城這樣實(shí)力弱小的企業(yè)，在行業(yè)洗牌中被淘汰，也是自然之理。

所以對我們普通購房者來說，買房時(shí)一定要選擇大品牌開發(fā)商，盡量遠(yuǎn)離小開發(fā)商，一旦出現(xiàn)問題，遭殃的不是開發(fā)商而是你自己。

結(jié)語

結(jié) 語

綜上所述，光從房企破產(chǎn)數(shù)量角度，去一味唱空房價(jià)其實(shí)真的沒必要，且不說破產(chǎn)的都是誰，光看國家說的是“穩(wěn)房價(jià)”而不是“降房價(jià)”就知道，降價(jià)潮的可能性微乎其微。

根據(jù)網(wǎng)上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，2020年1-9月，大重慶共計(jì)成交357宗地，新增可建體量3451.19萬方，同比上漲14.66%。

圖源網(wǎng)絡(luò)

年年增加的土地供應(yīng)，節(jié)節(jié)攀升的地價(jià)，再加上重慶每年凈流入的人口，至少我是看好重慶的發(fā)展的，你們怎么看呢？

·THE END·

板塊分析（點(diǎn)擊查看）

悅來 大學(xué)城 中央公園 科學(xué)城 照母山 悅來生態(tài)城 龍興 龍洲灣 南濱路 西永 巴濱路

品質(zhì)關(guān)切（點(diǎn)擊查看）

協(xié)信春山臺 卓越皇后道 魯能星城外灘 綠地海外灘 中糧中央公園祥云 奧園天悅灣

項(xiàng)目推薦（點(diǎn)擊查看）

鷗鵬書院 恒大錦城 萬科御瀾道 中交中央公園 聯(lián)發(fā)西城首府 恒大健康城 歐街92 保利茵夢湖 首地·江山賦 保利和光塵樾 御璟·悅來 龍湖·景粼玖序 棕櫚泉壹號 萬科星光森林 香港置地壹江郡 華宇城 世茂江城銘著 橋達(dá)·【巴南】茂宸廣場 協(xié)信敬瀾山 融信瀾灣 融創(chuàng)玖御南濱 十里長江 長嘉匯 華遠(yuǎn)·海藍(lán)和光 萬科招商理想城 融創(chuàng)文旅城 華遠(yuǎn)·海藍(lán)城 華潤瀾山望

歡迎識別進(jìn)入重慶有房粉絲群

為重慶買房、賣房的人提供價(jià)值信息與權(quán)威解讀

1.本文部分圖片來自網(wǎng)絡(luò)，如果侵權(quán)，聯(lián)系刪除。

2.本文代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考。

3.歡迎關(guān)注重慶有房，重慶最好的關(guān)于房屋的號。