2010年美國(guó)摯信資本宣布投資親和源1億元人民幣，這是國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)迄今為止獲得的最大的一筆投資。3天后，親和源又與萬(wàn)科集團(tuán)簽約，萬(wàn)科正式宣布全面進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)。另外，首創(chuàng)、保利、華潤(rùn)等品牌先后專(zhuān)門(mén)成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究團(tuán)隊(duì)；泰康人壽、中國(guó)人壽等保險(xiǎn)公司紛紛啟動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。

近年以來(lái)，品牌房企、壽險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)紛紛進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，進(jìn)行商業(yè)模式創(chuàng)新，這是否意味著養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老型金融的春天即將到來(lái)？

無(wú)論“地產(chǎn)+養(yǎng)老”模式還是“金融產(chǎn)品+養(yǎng)老”模式，都會(huì)給傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來(lái)新的變化。

養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式一窺

養(yǎng)老地產(chǎn)，是“養(yǎng)老+地產(chǎn)”的一類(lèi)開(kāi)發(fā)模式——復(fù)合地產(chǎn)。這種模式是將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與創(chuàng)造消費(fèi)者生活方式密切結(jié)合，將房地產(chǎn)業(yè)和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行整合，從而將某種具有號(hào)召力又具有貼近性的生活方式完整鑲嵌到房地產(chǎn)的規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和服務(wù)的整個(gè)流程中，為消費(fèi)者創(chuàng)造出充分體現(xiàn)生活感受和文化價(jià)值的復(fù)合人居生活。

復(fù)合地產(chǎn)意味著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的集約化和主題化，以及傳統(tǒng)地產(chǎn)項(xiàng)目服務(wù)價(jià)值鏈條的延伸。

一般來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)化投資的養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式具有以下幾個(gè)特征：

房屋銷(xiāo)售模式分為兩種：一是，購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)，可以老人自住，也可以委托社區(qū)經(jīng)營(yíng)；二是，居住權(quán)——不鎖定房型，不受產(chǎn)權(quán)限制，會(huì)員可根據(jù)意愿和身體機(jī)能的變化、自由選擇居住地、房間大小、半護(hù)理公寓、護(hù)理院……

營(yíng)銷(xiāo)模式來(lái)看，主要為會(huì)員制——例如親和源。入住該社區(qū)的老人一次性交會(huì)費(fèi)，通過(guò)合同擁有房子的使用權(quán)（沒(méi)有買(mǎi)賣(mài)權(quán)），這些老人可以通過(guò)合同實(shí)現(xiàn)房屋使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、繼承。但入住后每年還要繳納3萬(wàn)元至7萬(wàn)元的年費(fèi)，并支付公用事業(yè)費(fèi)和享受各項(xiàng)服務(wù)的費(fèi)用。

資源最大化是養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式是主要方面，通過(guò)可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式，實(shí)現(xiàn)候鳥(niǎo)型養(yǎng)老生活，達(dá)成多贏的格局……

養(yǎng)老地產(chǎn)下的新生活方式

由于國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)仍處于起步期，無(wú)論是硬件還是軟件，都屬于前期探索階段。傳統(tǒng)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)基本處于微利狀態(tài)，大都需要相關(guān)補(bǔ)貼才能維持運(yùn)轉(zhuǎn)。

事實(shí)上，中國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)，基本都是學(xué)習(xí)美國(guó)的CCRC社區(qū)。CCRC是一種復(fù)合式的老年社區(qū)，結(jié)合了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、酒店經(jīng)營(yíng)、醫(yī)療服務(wù)、老年大學(xué)和鄉(xiāng)村俱樂(lè)部運(yùn)營(yíng)、互助社區(qū)管理和養(yǎng)老保險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)理念，以規(guī)?；⑷诵曰纳鐓^(qū)為中心，形成一個(gè)解決養(yǎng)老籌資和專(zhuān)業(yè)醫(yī)療、護(hù)理服務(wù)問(wèn)題，體現(xiàn)退休人群現(xiàn)代生活方式的完整服務(wù)體系。

這種獨(dú)特的運(yùn)作和贏利模式，對(duì)老年消費(fèi)者有很強(qiáng)吸引力，適合身體健康、可以獨(dú)立生活且希望今后每一個(gè)階段都得到照料的老人。通常典型的CCRC社區(qū)由三部分組成：獨(dú)立生活住宅、輔助生活住宅以及護(hù)理之家，從而構(gòu)筑了養(yǎng)老社區(qū)的全產(chǎn)品線。

養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展前景來(lái)看，首先，國(guó)內(nèi)正漸入老齡化社會(huì)，一個(gè)龐大的養(yǎng)老社區(qū)市場(chǎng)已經(jīng)悄然浮現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，截至2009年底，國(guó)內(nèi)1.67億老年人中，80周歲及以上的高齡老人1 899萬(wàn)，占11.4％，他們之中多數(shù)人逐步進(jìn)入半自理或不能自理狀態(tài)。我國(guó)有失能老人1 036萬(wàn)、半失能老人2 123萬(wàn)，共占老年人口總數(shù)的18.9％，他們不同程度地需要提供護(hù)理照料服務(wù)。國(guó)內(nèi)老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)專(zhuān)家曾表示：“到2020年，中國(guó)的老齡人口比例將進(jìn)一步加快，來(lái)勢(shì)迅猛。”

再者，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)尚處于起步階段，面臨消費(fèi)市場(chǎng)化嚴(yán)重不足、市場(chǎng)規(guī)范不夠完善、資源挖掘度淺等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，投資開(kāi)發(fā)企業(yè)大多位于同一起跑線上，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度低。

除了養(yǎng)老地產(chǎn)方面，正在飛速發(fā)展，金融在養(yǎng)老問(wèn)題上也發(fā)揮日益重要的作用。

金融加碼，打造養(yǎng)老“生態(tài)圈”

隨著養(yǎng)老金規(guī)模增大，存在運(yùn)營(yíng)管理、保值增值的難題。不少金融機(jī)構(gòu)瞄準(zhǔn)老年市場(chǎng)，探索推出多樣化的養(yǎng)老金融產(chǎn)品。

那么，目前的養(yǎng)老金融服務(wù)對(duì)百姓又有什么影響？

雖然銀行養(yǎng)老金融市場(chǎng)出現(xiàn)萌芽，但許多老年人還是選擇“存錢(qián)養(yǎng)老”

某位老人在某銀行購(gòu)買(mǎi)了30萬(wàn)元某養(yǎng)老產(chǎn)品分期付息儲(chǔ)蓄存款，存期5年，按月付息，產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)低，收益率還比同類(lèi)產(chǎn)品高0.2%左右。之前他的收入都存定期，期限內(nèi)整存整取。現(xiàn)在辦了這款養(yǎng)老儲(chǔ)蓄，每月計(jì)利息，利息還能接著存入賬戶，“息生息”。

“除了收益要穩(wěn)定，老年人還有一些特殊的附加需求，比如需要更多精神關(guān)照，也有健康管理需求。這些小事銀行都想到了，我們心理上感覺(jué)挺受用的。平時(shí)還有一些小福利，比如超市優(yōu)惠、購(gòu)書(shū)折扣等增值服務(wù)。” 很多老人對(duì)銀行的服務(wù)比較滿意。

在金融服務(wù)相對(duì)發(fā)達(dá)的一線城市，銀行網(wǎng)點(diǎn)遍布，理財(cái)信息充裕，百姓金融觀念相對(duì)成熟，不少老年人選擇在銀行購(gòu)買(mǎi)新型理財(cái)產(chǎn)品。而在三四線城市，更多老年人還是選擇“存錢(qián)養(yǎng)老”。

養(yǎng)老金融不等于老年金融。銀行養(yǎng)老金融要面向不同年齡階段需求，但目前的金融產(chǎn)品趨于大眾化、大路貨。

不只是老年人要為養(yǎng)老謀劃，其他年齡段的人也開(kāi)始，考慮一些養(yǎng)老積累型的金融產(chǎn)品。

“老年人追求長(zhǎng)期、穩(wěn)定，而習(xí)慣了電子支付、消費(fèi)信貸的年輕一代對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的承受能力更強(qiáng)。理想的銀行養(yǎng)老金融產(chǎn)品應(yīng)該針對(duì)不同年齡、不同職業(yè)、不同地域的人做差異化的產(chǎn)品創(chuàng)新。”有相關(guān)專(zhuān)家分析，現(xiàn)在一般把養(yǎng)老需求人群分為兩類(lèi)：退休和未退休，年齡界限是60歲，這兩類(lèi)人群有不同的財(cái)富管理需求。通常人們從40歲開(kāi)始就對(duì)養(yǎng)老財(cái)富管理進(jìn)行規(guī)劃。但無(wú)論哪類(lèi)人群，都應(yīng)適當(dāng)配置一些較長(zhǎng)線的金融產(chǎn)品，做系統(tǒng)性的規(guī)劃。

近幾年，養(yǎng)老金融成了各家銀行零售業(yè)務(wù)的熱點(diǎn)，不少商業(yè)銀行開(kāi)始將目光轉(zhuǎn)向老年市場(chǎng)，推出多樣化的養(yǎng)老金融產(chǎn)品與服務(wù)。比如廣發(fā)銀行與中國(guó)人壽合作，整合老年護(hù)理、老年醫(yī)療、老年消費(fèi)和老年金融等養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，打造綜合養(yǎng)老“生態(tài)圈”。

養(yǎng)老金融產(chǎn)品要滿足兩個(gè)需求，一是期限要長(zhǎng)，二是收益要穩(wěn)。但目前來(lái)看，專(zhuān)屬的養(yǎng)老金融產(chǎn)品與普通理財(cái)產(chǎn)品相差無(wú)幾，養(yǎng)老金融產(chǎn)品長(zhǎng)期、穩(wěn)健的特點(diǎn)難尋。

對(duì)銀行而言，需要實(shí)現(xiàn)從產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)向客戶經(jīng)營(yíng)的轉(zhuǎn)變，針對(duì)退休人群和未退休人群的不同需求，推出定制化的養(yǎng)老金融產(chǎn)品，并通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新推動(dòng)制度創(chuàng)新。

養(yǎng)老問(wèn)題的核心是金融問(wèn)題。解決養(yǎng)老問(wèn)題，需要全社會(huì)持續(xù)共同努力，特別需要完善的金融服務(wù)體系參與其中。發(fā)展養(yǎng)老金融，要從制度、產(chǎn)業(yè)、服務(wù)三個(gè)層面，加快對(duì)傳統(tǒng)的金融業(yè)態(tài)、產(chǎn)品與服務(wù)的創(chuàng)新升級(jí)，彌補(bǔ)養(yǎng)老金融的短板，建立與老齡社會(huì)相匹配的金融體系。

雖然目前中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還處于早期發(fā)展階段，但隨著老齡化社會(huì)的到來(lái)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的社會(huì)需求將迅速增長(zhǎng)，在相關(guān)經(jīng)營(yíng)方式和服務(wù)理念更新轉(zhuǎn)變的帶動(dòng)下，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有望實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的“雙贏”。