2010年美國摯信資本宣布投資親和源1億元人民幣，這是國內養老產(chǎn)業(yè)迄今為止獲得的最大的一筆投資。3天后，親和源又與萬(wàn)科集團簽約，萬(wàn)科正式宣布全面進(jìn)軍養老地產(chǎn)。另外，首創(chuàng )、保利、華潤等品牌先后專(zhuān)門(mén)成立養老產(chǎn)業(yè)研究團隊；泰康人壽、中國人壽等保險公司紛紛啟動(dòng)養老產(chǎn)業(yè)項目。

近年以來(lái)，品牌房企、壽險機構、金融機構紛紛進(jìn)軍養老地產(chǎn)，進(jìn)行商業(yè)模式創(chuàng )新，這是否意味著(zhù)養老地產(chǎn)、養老型金融的春天即將到來(lái)？

無(wú)論“地產(chǎn)+養老”模式還是“金融產(chǎn)品+養老”模式，都會(huì )給傳統意義上的養老產(chǎn)業(yè)帶來(lái)新的變化。

養老地產(chǎn)商業(yè)模式一窺

養老地產(chǎn)，是“養老+地產(chǎn)”的一類(lèi)開(kāi)發(fā)模式——復合地產(chǎn)。這種模式是將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與創(chuàng )造消費者生活方式密切結合，將房地產(chǎn)業(yè)和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行整合，從而將某種具有號召力又具有貼近性的生活方式完整鑲嵌到房地產(chǎn)的規劃、開(kāi)發(fā)、運營(yíng)和服務(wù)的整個(gè)流程中，為消費者創(chuàng )造出充分體現生活感受和文化價(jià)值的復合人居生活。

復合地產(chǎn)意味著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的集約化和主題化，以及傳統地產(chǎn)項目服務(wù)價(jià)值鏈條的延伸。

一般來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)化投資的養老地產(chǎn)的商業(yè)模式具有以下幾個(gè)特征：

房屋銷(xiāo)售模式分為兩種：一是，購買(mǎi)產(chǎn)權，可以老人自住，也可以委托社區經(jīng)營(yíng)；二是，居住權——不鎖定房型，不受產(chǎn)權限制，會(huì )員可根據意愿和身體機能的變化、自由選擇居住地、房間大小、半護理公寓、護理院……

營(yíng)銷(xiāo)模式來(lái)看，主要為會(huì )員制——例如親和源。入住該社區的老人一次性交會(huì )費，通過(guò)合同擁有房子的使用權（沒(méi)有買(mǎi)賣(mài)權），這些老人可以通過(guò)合同實(shí)現房屋使用權的轉讓、繼承。但入住后每年還要繳納3萬(wàn)元至7萬(wàn)元的年費，并支付公用事業(yè)費和享受各項服務(wù)的費用。

資源最大化是養老地產(chǎn)商業(yè)模式是主要方面，通過(guò)可持續發(fā)展的商業(yè)模式，實(shí)現候鳥(niǎo)型養老生活，達成多贏(yíng)的格局……

養老地產(chǎn)下的新生活方式

由于國內養老產(chǎn)業(yè)仍處于起步期，無(wú)論是硬件還是軟件，都屬于前期探索階段。傳統的養老機構基本處于微利狀態(tài)，大都需要相關(guān)補貼才能維持運轉。

事實(shí)上，中國的養老地產(chǎn)，基本都是學(xué)習美國的CCRC社區。CCRC是一種復合式的老年社區，結合了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、酒店經(jīng)營(yíng)、醫療服務(wù)、老年大學(xué)和鄉村俱樂(lè )部運營(yíng)、互助社區管理和養老保險的經(jīng)營(yíng)理念，以規?；?、人性化的社區為中心，形成一個(gè)解決養老籌資和專(zhuān)業(yè)醫療、護理服務(wù)問(wèn)題，體現退休人群現代生活方式的完整服務(wù)體系。

這種獨特的運作和贏(yíng)利模式，對老年消費者有很強吸引力，適合身體健康、可以獨立生活且希望今后每一個(gè)階段都得到照料的老人。通常典型的CCRC社區由三部分組成：獨立生活住宅、輔助生活住宅以及護理之家，從而構筑了養老社區的全產(chǎn)品線(xiàn)。

養老地產(chǎn)的發(fā)展前景來(lái)看，首先，國內正漸入老齡化社會(huì )，一個(gè)龐大的養老社區市場(chǎng)已經(jīng)悄然浮現。數據顯示，截至2009年底，國內1.67億老年人中，80周歲及以上的高齡老人1 899萬(wàn)，占11.4％，他們之中多數人逐步進(jìn)入半自理或不能自理狀態(tài)。我國有失能老人1 036萬(wàn)、半失能老人2 123萬(wàn)，共占老年人口總數的18.9％，他們不同程度地需要提供護理照料服務(wù)。國內老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )相關(guān)專(zhuān)家曾表示：“到2020年，中國的老齡人口比例將進(jìn)一步加快，來(lái)勢迅猛。”

再者，國內養老服務(wù)行業(yè)尚處于起步階段，面臨消費市場(chǎng)化嚴重不足、市場(chǎng)規范不夠完善、資源挖掘度淺等現實(shí)問(wèn)題，投資開(kāi)發(fā)企業(yè)大多位于同一起跑線(xiàn)上，市場(chǎng)競爭程度低。

除了養老地產(chǎn)方面，正在飛速發(fā)展，金融在養老問(wèn)題上也發(fā)揮日益重要的作用。

金融加碼，打造養老“生態(tài)圈”

隨著(zhù)養老金規模增大，存在運營(yíng)管理、保值增值的難題。不少金融機構瞄準老年市場(chǎng)，探索推出多樣化的養老金融產(chǎn)品。

那么，目前的養老金融服務(wù)對百姓又有什么影響？

雖然銀行養老金融市場(chǎng)出現萌芽，但許多老年人還是選擇“存錢(qián)養老”

某位老人在某銀行購買(mǎi)了30萬(wàn)元某養老產(chǎn)品分期付息儲蓄存款，存期5年，按月付息，產(chǎn)品風(fēng)險低，收益率還比同類(lèi)產(chǎn)品高0.2%左右。之前他的收入都存定期，期限內整存整取?，F在辦了這款養老儲蓄，每月計利息，利息還能接著(zhù)存入賬戶(hù)，“息生息”。

“除了收益要穩定，老年人還有一些特殊的附加需求，比如需要更多精神關(guān)照，也有健康管理需求。這些小事銀行都想到了，我們心理上感覺(jué)挺受用的。平時(shí)還有一些小福利，比如超市優(yōu)惠、購書(shū)折扣等增值服務(wù)。” 很多老人對銀行的服務(wù)比較滿(mǎn)意。

在金融服務(wù)相對發(fā)達的一線(xiàn)城市，銀行網(wǎng)點(diǎn)遍布，理財信息充裕，百姓金融觀(guān)念相對成熟，不少老年人選擇在銀行購買(mǎi)新型理財產(chǎn)品。而在三四線(xiàn)城市，更多老年人還是選擇“存錢(qián)養老”。

養老金融不等于老年金融。銀行養老金融要面向不同年齡階段需求，但目前的金融產(chǎn)品趨于大眾化、大路貨。

不只是老年人要為養老謀劃，其他年齡段的人也開(kāi)始，考慮一些養老積累型的金融產(chǎn)品。

“老年人追求長(cháng)期、穩定，而習慣了電子支付、消費信貸的年輕一代對于風(fēng)險的承受能力更強。理想的銀行養老金融產(chǎn)品應該針對不同年齡、不同職業(yè)、不同地域的人做差異化的產(chǎn)品創(chuàng )新。”有相關(guān)專(zhuān)家分析，現在一般把養老需求人群分為兩類(lèi)：退休和未退休，年齡界限是60歲，這兩類(lèi)人群有不同的財富管理需求。通常人們從40歲開(kāi)始就對養老財富管理進(jìn)行規劃。但無(wú)論哪類(lèi)人群，都應適當配置一些較長(cháng)線(xiàn)的金融產(chǎn)品，做系統性的規劃。

近幾年，養老金融成了各家銀行零售業(yè)務(wù)的熱點(diǎn)，不少商業(yè)銀行開(kāi)始將目光轉向老年市場(chǎng)，推出多樣化的養老金融產(chǎn)品與服務(wù)。比如廣發(fā)銀行與中國人壽合作，整合老年護理、老年醫療、老年消費和老年金融等養老服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，打造綜合養老“生態(tài)圈”。

養老金融產(chǎn)品要滿(mǎn)足兩個(gè)需求，一是期限要長(cháng)，二是收益要穩。但目前來(lái)看，專(zhuān)屬的養老金融產(chǎn)品與普通理財產(chǎn)品相差無(wú)幾，養老金融產(chǎn)品長(cháng)期、穩健的特點(diǎn)難尋。

對銀行而言，需要實(shí)現從產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)向客戶(hù)經(jīng)營(yíng)的轉變，針對退休人群和未退休人群的不同需求，推出定制化的養老金融產(chǎn)品，并通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng )新推動(dòng)制度創(chuàng )新。

養老問(wèn)題的核心是金融問(wèn)題。解決養老問(wèn)題，需要全社會(huì )持續共同努力，特別需要完善的金融服務(wù)體系參與其中。發(fā)展養老金融，要從制度、產(chǎn)業(yè)、服務(wù)三個(gè)層面，加快對傳統的金融業(yè)態(tài)、產(chǎn)品與服務(wù)的創(chuàng )新升級，彌補養老金融的短板，建立與老齡社會(huì )相匹配的金融體系。

雖然目前中國養老產(chǎn)業(yè)還處于早期發(fā)展階段，但隨著(zhù)老齡化社會(huì )的到來(lái)，養老產(chǎn)業(yè)的社會(huì )需求將迅速增長(cháng)，在相關(guān)經(jīng)營(yíng)方式和服務(wù)理念更新轉變的帶動(dòng)下，養老產(chǎn)業(yè)有望實(shí)現社會(huì )效益與經(jīng)濟效益的“雙贏(yíng)”。