房地產(chǎn)世界早已變了。

在商業(yè)、物業(yè)等香餑密集上市的近年，地產(chǎn)開發(fā)不再那么被房企青睞。龍頭房企們甚至搞起了中介、租賃、裝修，但那還只是大哥些的事兒。

小弟后生們至今仍在跑馬圈地、擴(kuò)土開疆，比如，你看“江蘇王”弘陽就四處出擊爭(zhēng)地王。

弘陽或也不太想這樣，形勢(shì)所迫。

至今或尚未完全解決的弘陽時(shí)光瀾庭被維權(quán)事件，過去整整半年仍在網(wǎng)上發(fā)酵。

2020年8月，弘陽重慶時(shí)光瀾庭接房現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生大規(guī)模維權(quán)，因局部貼磚、過道刷漆等質(zhì)量品質(zhì)問題，大多數(shù)業(yè)主要求整改，不貼磚不接房，后來還鬧到派出所調(diào)解。

有業(yè)主說：接房時(shí)間本來是2020年，我的合同居然寫成了2019年3月，那時(shí)候我還沒來簽合同呢。

就在時(shí)光瀾庭被業(yè)主拒接的同時(shí)，石橋鋪弘陽天宸一品的項(xiàng)目總應(yīng)該就在想，項(xiàng)目怎么賣？

開盤均價(jià)約25000元/㎡，有的甚至高達(dá)30000元/㎡的天宸一品，顯然價(jià)格頗高，市場(chǎng)難以接受。

購(gòu)房者不買單，只得大降價(jià)，后來單價(jià)下降超過10000元到建面約15800元似乎還不夠，2020年這一價(jià)格又再下降一千，只有約14896元/㎡，房?jī)r(jià)僅比地價(jià)高出3000元，確定無疑的虧本，但全年的銷售仍只有26套。

重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，天宸一品用途為辦公的1號(hào)樓大部分未售。克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至1月18日，推出的294套房源僅售出36套，去化率為12%。

天宸一品不僅銷售困難，還被媒體曝出疑似存在捂盤惜售、商改住、高管跟投的現(xiàn)象。

天宸一品如今似乎難行市場(chǎng)，這個(gè)地塊可是2018年重慶的地王。

2018年5月30日，弘陽先后擊敗5家勁敵，才拿下石橋鋪一宗13.12畝的商住用地，樓面價(jià)為11726元/㎡，溢價(jià)率高達(dá)70%。

弘陽在重慶再次拿地，已是1年之后的事情。

2019年6月13日，一宗北碚歇馬的地被弘陽、中駿聯(lián)手拿下，樓面價(jià)為5508元/㎡。

2020年3月25日，弘陽以樓面價(jià)9957元/㎡拿下中央公園地塊。僅5天后的3月30日，弘陽又在巴南李家沱拿下一塊樓面價(jià)6313元/㎡的地。

后來，這三塊地相繼誕生了樾景臺(tái)、弘陽昕悅棠和一曲晴江項(xiàng)目。

進(jìn)入重慶不到3年的弘陽，在全國(guó)市場(chǎng)以“高溢價(jià)地王”聞名。

近年來，弘陽接連登上淮安、寧波、阜陽、常州等多地地王寶座。

2021年1月18日，弘陽經(jīng)365輪拿下江蘇淮安一宗地，溢價(jià)率高達(dá)98.74。這塊樓面價(jià)為10473元/㎡的地，晉升淮安新地王。

就在2月1日，弘陽在江蘇徐州拿地，溢價(jià)率達(dá)到135.02%。

2018年、2019年和2020年上半年，弘陽拿地總額均超過百億，2019年更達(dá)到390億，分別新增31個(gè)、57個(gè)、21個(gè)項(xiàng)目。

弘陽為何這般喜歡高溢價(jià)拿地？

究其根本想必在于，出生福建的老板曾煥沙早在2017年便制定“2020戰(zhàn)略”，指出將在2020年實(shí)現(xiàn)千億銷售。彼時(shí)，弘陽的銷售額僅有256.9億元。

為在3年之內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售翻3番，弘陽總裁何捷在2018年業(yè)績(jī)會(huì)直言“3671”大運(yùn)營(yíng)體系打法：3個(gè)月開工，6個(gè)月開盤，首開去化率不低于70%，10個(gè)月現(xiàn)金流回正。

在這一打法下，弘陽2017年銷售額257.3億元，到2020年已達(dá)到865億元。

但是，這一業(yè)績(jī)顯然還沒達(dá)到千億銷售。這也就不難知曉，為何2020年初弘陽將目標(biāo)調(diào)整到750億元。

業(yè)績(jī)達(dá)不到，高管要離職。2020年11月22日，2017進(jìn)入弘陽的張良不再擔(dān)任集團(tuán)執(zhí)行總裁。

曾與曾煥沙5次深談的張良，2012年到旭輝，4年內(nèi)銷售額便從50億元上漲至530億元，顯然功勛卓著。

不僅如此，旭輝出身的高管更占到了弘陽的三分之一，并還組成了來自新城、萬達(dá)等的“9大高管天團(tuán)”。

盡管1996年在南京以家居建材批發(fā)市場(chǎng)起家的曾煥沙說“在商言人”，但弘陽顯然更強(qiáng)調(diào)“以拼搏者和貢獻(xiàn)者為本，塑造以結(jié)果為導(dǎo)向的戰(zhàn)功文化”。

最近弘陽出臺(tái)新三年戰(zhàn)略規(guī)劃，再次強(qiáng)調(diào)業(yè)績(jī)、利潤(rùn)、戰(zhàn)功文化。

如今，外來大員張良離職已三月，不知弘陽是否還常走戈壁？

即便弘陽以865億元的銷售額保住了全國(guó)50強(qiáng)，但合作項(xiàng)目多，導(dǎo)致權(quán)益金額只有約一半。

此外鳥姐得知，2017年、2018年、2019年的毛利率、凈利潤(rùn)率均逐年下降，從40.6%到25.1%，從19.5%到10.8%。而負(fù)債總額從2017年的328.7億元增長(zhǎng)至2020年中期的815.4億元。此時(shí)，弘陽融資成本同比增長(zhǎng)131.3%。

這可能還不是最要緊的。

2020年弘陽中報(bào)顯示，弘陽資產(chǎn)負(fù)債率80.18%，在剔除合同負(fù)債及預(yù)收款后仍超過70%紅線。

如你所知，三道紅線已正式實(shí)行兩個(gè)月。至今仍倡導(dǎo)高周轉(zhuǎn)的弘陽，能否全身而退？

一個(gè)月前，弘陽高管再次重大變動(dòng)，1月30、31日的弘陽集團(tuán)2021年管理工作會(huì)議出公告：1月29日供職9年的何捷辭任行政總裁，2020年1月進(jìn)入弘陽，曾在中海14年、龍湖7年、鴻坤2年的袁春接任。

被集團(tuán)寄予厚望的袁春，會(huì)在弘陽待多久？

2月26日，弘陽的高層人事變動(dòng)達(dá)到頂峰，曾在旭輝6年的集團(tuán)總裁蔣達(dá)強(qiáng)將離職，這意味著弘陽的“總裁團(tuán)”基本解散。

弘陽新任行政總裁袁春

職業(yè)經(jīng)理人或都是流水，還是自家孩子可靠。誰能說弘陽老板曾煥沙不是這樣想的？

曾老板的女兒曾子熙，早在2018年10月31日便擔(dān)任弘陽服務(wù)公司副總裁，2020年3月16日更進(jìn)入董事會(huì)，據(jù)了解未來大概率負(fù)責(zé)物業(yè)。

而1994年出生的兒子曾俊凱，雖想當(dāng)歌手，但與下臺(tái)不久的美國(guó)總統(tǒng)川普是校友，賓夕法尼亞大學(xué)沃頓商學(xué)院畢業(yè)的他，從南京遠(yuǎn)赴成都，成為弘陽地產(chǎn)西南區(qū)域總經(jīng)理，首個(gè)項(xiàng)目從拿地到開盤只用了6個(gè)月。

去年9月的西南區(qū)域品牌發(fā)布會(huì)，鳥姐也去了。那晚，十分低調(diào)的曾俊凱全程未發(fā)言，最后合影還請(qǐng)億翰智庫董事長(zhǎng)陳嘯天站在中間，但這位嘉賓顯然懂事。

與曾俊凱的外貌一樣給鳥姐留下印象的，是他的微信個(gè)性簽名：不論是誰，只要養(yǎng)成開口抱怨的習(xí)慣，人生就徹底輸了。

蔣達(dá)強(qiáng)離職，曾俊凱上位，自此他成為弘陽地產(chǎn)執(zhí)行董事、副總裁。

而泰禾營(yíng)銷出身的弘陽地產(chǎn)副總裁李亮，更讓人難忘，一上場(chǎng)便自我介紹：李云龍的李，亮劍的亮。

李亮代表的弘陽顯然壯志勃勃：未來三年，要實(shí)現(xiàn)西南區(qū)域規(guī)模與營(yíng)收的翻倍增長(zhǎng)。

在川渝已有14個(gè)項(xiàng)目的弘陽，能否在重慶真正立足？

弘陽少主曾俊凱

擴(kuò)土圈地的弘陽不忘出身，商業(yè)、物業(yè)等輕資產(chǎn)發(fā)展尚可，但成為巨頭顯然路還太漫長(zhǎng)。

時(shí)光瀾庭業(yè)主的合理訴求解決了嗎？天宸一品怎樣才能好賣一些？

近日，集中供地，一年只賣三次地的新政必將長(zhǎng)遠(yuǎn)影響地產(chǎn)。以后，弘陽還能否高溢價(jià)拿地王？

時(shí)代有挑戰(zhàn)也有機(jī)遇，祝福弘陽。