“高溢價(jià)地王”弘陽(yáng)，重慶項目大降價(jià)仍難賣(mài)，新

商界地產(chǎn) 九沛傳媒 2021-03-02 18:42:05

摘要： 弘陽(yáng) "總裁團“基本解散，老板之子任副總裁。

房地產(chǎn)世界早已變了。

在商業(yè)、物業(yè)等香餑密集上市的近年，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不再那么被房企青睞。龍頭房企們甚至搞起了中介、租賃、裝修，但那還只是大哥些的事兒。

小弟后生們至今仍在跑馬圈地、擴土開(kāi)疆，比如，你看“江蘇王”弘陽(yáng)就四處出擊爭地王。

弘陽(yáng)或也不太想這樣，形勢所迫。

至今或尚未完全解決的弘陽(yáng)時(shí)光瀾庭被維權事件，過(guò)去整整半年仍在網(wǎng)上發(fā)酵。

2020年8月，弘陽(yáng)重慶時(shí)光瀾庭接房現場(chǎng)發(fā)生大規模維權，因局部貼磚、過(guò)道刷漆等質(zhì)量品質(zhì)問(wèn)題，大多數業(yè)主要求整改，不貼磚不接房，后來(lái)還鬧到派出所調解。

有業(yè)主說(shuō)：接房時(shí)間本來(lái)是2020年，我的合同居然寫(xiě)成了2019年3月，那時(shí)候我還沒(méi)來(lái)簽合同呢。

就在時(shí)光瀾庭被業(yè)主拒接的同時(shí)，石橋鋪弘陽(yáng)天宸一品的項目總應該就在想，項目怎么賣(mài)？

開(kāi)盤(pán)均價(jià)約25000元/㎡，有的甚至高達30000元/㎡的天宸一品，顯然價(jià)格頗高，市場(chǎng)難以接受。

購房者不買(mǎi)單，只得大降價(jià)，后來(lái)單價(jià)下降超過(guò)10000元到建面約15800元似乎還不夠，2020年這一價(jià)格又再下降一千，只有約14896元/㎡，房?jì)r(jià)僅比地價(jià)高出3000元，確定無(wú)疑的虧本，但全年的銷(xiāo)售仍只有26套。

重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，天宸一品用途為辦公的1號樓大部分未售?？硕鸾y計，截至1月18日，推出的294套房源僅售出36套，去化率為12%。

天宸一品不僅銷(xiāo)售困難，還被媒體曝出疑似存在捂盤(pán)惜售、商改住、高管跟投的現象。

天宸一品如今似乎難行市場(chǎng)，這個(gè)地塊可是2018年重慶的地王。

2018年5月30日，弘陽(yáng)先后擊敗5家勁敵，才拿下石橋鋪一宗13.12畝的商住用地，樓面價(jià)為11726元/㎡，溢價(jià)率高達70%。

弘陽(yáng)在重慶再次拿地，已是1年之后的事情。

2019年6月13日，一宗北碚歇馬的地被弘陽(yáng)、中駿聯(lián)手拿下，樓面價(jià)為5508元/㎡。

2020年3月25日，弘陽(yáng)以樓面價(jià)9957元/㎡拿下中央公園地塊。僅5天后的3月30日，弘陽(yáng)又在巴南李家沱拿下一塊樓面價(jià)6313元/㎡的地。

后來(lái)，這三塊地相繼誕生了樾景臺、弘陽(yáng)昕悅棠和一曲晴江項目。

進(jìn)入重慶不到3年的弘陽(yáng)，在全國市場(chǎng)以“高溢價(jià)地王”聞名。

近年來(lái)，弘陽(yáng)接連登上淮安、寧波、阜陽(yáng)、常州等多地地王寶座。

2021年1月18日，弘陽(yáng)經(jīng)365輪拿下江蘇淮安一宗地，溢價(jià)率高達98.74。這塊樓面價(jià)為10473元/㎡的地，晉升淮安新地王。

就在2月1日，弘陽(yáng)在江蘇徐州拿地，溢價(jià)率達到135.02%。

2018年、2019年和2020年上半年，弘陽(yáng)拿地總額均超過(guò)百億，2019年更達到390億，分別新增31個(gè)、57個(gè)、21個(gè)項目。

弘陽(yáng)為何這般喜歡高溢價(jià)拿地？

究其根本想必在于，出生福建的老板曾煥沙早在2017年便制定“2020戰略”，指出將在2020年實(shí)現千億銷(xiāo)售。彼時(shí)，弘陽(yáng)的銷(xiāo)售額僅有256.9億元。

為在3年之內實(shí)現銷(xiāo)售翻3番，弘陽(yáng)總裁何捷在2018年業(yè)績(jì)會(huì )直言“3671”大運營(yíng)體系打法：3個(gè)月開(kāi)工，6個(gè)月開(kāi)盤(pán)，首開(kāi)去化率不低于70%，10個(gè)月現金流回正。

在這一打法下，弘陽(yáng)2017年銷(xiāo)售額257.3億元，到2020年已達到865億元。

但是，這一業(yè)績(jì)顯然還沒(méi)達到千億銷(xiāo)售。這也就不難知曉，為何2020年初弘陽(yáng)將目標調整到750億元。

業(yè)績(jì)達不到，高管要離職。2020年11月22日，2017進(jìn)入弘陽(yáng)的張良不再擔任集團執行總裁。

曾與曾煥沙5次深談的張良，2012年到旭輝，4年內銷(xiāo)售額便從50億元上漲至530億元，顯然功勛卓著(zhù)。

不僅如此，旭輝出身的高管更占到了弘陽(yáng)的三分之一，并還組成了來(lái)自新城、萬(wàn)達等的“9大高管天團”。

盡管1996年在南京以家居建材批發(fā)市場(chǎng)起家的曾煥沙說(shuō)“在商言人”，但弘陽(yáng)顯然更強調“以拼搏者和貢獻者為本，塑造以結果為導向的戰功文化”。

最近弘陽(yáng)出臺新三年戰略規劃，再次強調業(yè)績(jì)、利潤、戰功文化。

如今，外來(lái)大員張良離職已三月，不知弘陽(yáng)是否還常走戈壁？

即便弘陽(yáng)以865億元的銷(xiāo)售額保住了全國50強，但合作項目多，導致權益金額只有約一半。

此外鳥(niǎo)姐得知，2017年、2018年、2019年的毛利率、凈利潤率均逐年下降，從40.6%到25.1%，從19.5%到10.8%。而負債總額從2017年的328.7億元增長(cháng)至2020年中期的815.4億元。此時(shí)，弘陽(yáng)融資成本同比增長(cháng)131.3%。

這可能還不是最要緊的。

2020年弘陽(yáng)中報顯示，弘陽(yáng)資產(chǎn)負債率80.18%，在剔除合同負債及預收款后仍超過(guò)70%紅線(xiàn)。

如你所知，三道紅線(xiàn)已正式實(shí)行兩個(gè)月。至今仍倡導高周轉的弘陽(yáng)，能否全身而退？

一個(gè)月前，弘陽(yáng)高管再次重大變動(dòng)，1月30、31日的弘陽(yáng)集團2021年管理工作會(huì )議出公告：1月29日供職9年的何捷辭任行政總裁，2020年1月進(jìn)入弘陽(yáng)，曾在中海14年、龍湖7年、鴻坤2年的袁春接任。

被集團寄予厚望的袁春，會(huì )在弘陽(yáng)待多久？

2月26日，弘陽(yáng)的高層人事變動(dòng)達到頂峰，曾在旭輝6年的集團總裁蔣達強將離職，這意味著(zhù)弘陽(yáng)的“總裁團”基本解散。