2021年，十四五開(kāi)局之年。

房地產(chǎn)將向何處去？樓市調控會(huì )否持續收緊？房地產(chǎn)稅何時(shí)落地……這些問(wèn)題關(guān)乎每一個(gè)人。

對此，報告提出：

堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期。

解決好大城市住房突出問(wèn)題，通過(guò)增加土地供應、安排專(zhuān)項資金、集中建設等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房供給，規范發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

與往年相比，這一次出現了一些新提法。

報告再提“房住不炒”、“三穩”，明確提出“解決好大城市住房突出問(wèn)題”，首次表態(tài)“盡最大努力幫助新市民、青年人緩解住房困難”，未提房地產(chǎn)稅、棚改。

最新定調，釋放了什么信號？

01

再提“房住不炒”、“三穩”

房住不炒，作為中國房地產(chǎn)的總基調，未來(lái)或將長(cháng)期存在。

去年至今，幾乎每一次重要會(huì )議中，房住不炒都會(huì )一字不漏。這將是十四五時(shí)期中國樓市的總基調，也是未來(lái)長(cháng)期的總基調。

與“房住不炒”的總基調相比，“三穩”則更為具體。

三穩是穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期。

這不是第一次出現，這次在報告中得到重申，說(shuō)明樓市調控的目標依舊是“維穩”。

既要遏制大漲，又要防范大跌，正是題中之義。

02

解決好大城市住房突出問(wèn)題

大城市住房突出問(wèn)題，成為政策聚焦所在。

2020底的經(jīng)濟工作會(huì )議，將“解決好大城市住房突出問(wèn)題”，與“強化反壟斷和防止資本無(wú)序擴張”等，共同列為2021年度八大重點(diǎn)任務(wù)。

可以預料，大城市調控將會(huì )空前密集。此外，這次報告再進(jìn)一步，將著(zhù)眼點(diǎn)落在了保障性租賃住房、共有產(chǎn)權房、長(cháng)租房、租賃房等方面，而具體手段則是“增加土地供應、安排專(zhuān)項資金、集中建設等”。

可見(jiàn)，租房將是2021年的政策發(fā)力點(diǎn)所在。

03

首提“幫助青年人緩解住房困難“

“盡最大努力幫助新市民、青年人緩解住房困難“。

這是新提法。這句話(huà)釋放的信號相當清晰：住房問(wèn)題已經(jīng)成為困擾新市民和青年人的主要問(wèn)題之一，緩解住房困難，關(guān)乎住有所居，更關(guān)乎安居樂(lè )業(yè)。

可以說(shuō)，大城市房?jì)r(jià)，已經(jīng)成了青年人難以承受之重。

目前，全國商品房均價(jià)約為1萬(wàn)元左右，而深圳房?jì)r(jià)超過(guò)7萬(wàn)元，京滬房?jì)r(jià)突破6萬(wàn)元，廣州、杭州、廈門(mén)則突破3萬(wàn)，部分強省會(huì )城市房?jì)r(jià)超過(guò)2萬(wàn)，均創(chuàng )下歷史新高。

住房問(wèn)題，不得不引起重視了。

04

未提“房地產(chǎn)稅”

房地產(chǎn)稅，沒(méi)有出現在報告中。

作為大概率事件，推進(jìn)房地產(chǎn)稅早已成為共識。但究竟何時(shí)落地，則一直眾所紛紜。

前不久，有關(guān)負責人在《人民日報》撰文指出：

按照“立法先行、充分授權、分步推進(jìn)”的原則，積極穩妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。

這是立足于十四五時(shí)期（2021-2025年）的定調。房地產(chǎn)稅在2021年或許不會(huì )推出，但在十四五期間落地的可能性，仍舊不弱。

05

只提舊改，未提棚改

與去年一樣，老舊小區改造，取代了棚戶(hù)區改造，成為政策焦點(diǎn)。

報告提出，2021年，新開(kāi)工改造城鎮老舊小區5.3萬(wàn)個(gè)。而2020年，老舊小區改造實(shí)際完成4.03萬(wàn)個(gè)，有所擴容。

相比舊改，聲勢浩大的棚改，正在退出歷史舞臺。

根據歷年統計公報，2018-2020年，我國棚改開(kāi)工量分別為626萬(wàn)套、316萬(wàn)、209萬(wàn)套，呈現出斷崖式下滑的態(tài)勢。

這背后，與棚改目標基本完成、收官在即不無(wú)關(guān)系。過(guò)去10年，我國棚改總量高達5000萬(wàn)套，借助大拆大建加上貨幣化補貼，三四線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)迎來(lái)一波直線(xiàn)式上升。

如今，棚改存量所剩無(wú)幾，各地的棚改開(kāi)工量全面腰斬，貨幣化補貼幾近消失，棚改對于三四線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)刺激效應不復存在。

至于老舊小區改造，多是加裝電梯、水電煤氣、外立面等層面的微更新，沒(méi)有大拆大建，沒(méi)有來(lái)自央行的定向放水，對樓市刺激效應極其有限。

棚改接近尾聲，未來(lái)幾年，三四線(xiàn)城市必須直面基本面的考驗了。