3月16日，上海學(xué)區房上了微博熱搜。

當日，上海市教委發(fā)布了《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《實(shí)施辦法》）。根據該辦法，到2022年，上海每一所不挑生源的初中，原則上都能拿到市優(yōu)質(zhì)高中分配下來(lái)的名額，最大限度保證校校之間的平等。長(cháng)期困擾上海中小學(xué)生家長(cháng)的初中擇校問(wèn)題，或將隨著(zhù)這一改革措施的深入推進(jìn)逐步緩解。

這不是上海學(xué)區房第一次上熱搜，2020年下半年，上海學(xué)區房曾因價(jià)格上漲引發(fā)網(wǎng)友熱議。根據克而瑞監測數據，2020年3月份以來(lái)，大三林板塊、張江板塊學(xué)區房聚集的區域，部分帶學(xué)區新房?jì)r(jià)格漲幅超50%。而2020年全年上海新建商品住宅成交均價(jià)為55994元/平方米，同比漲幅為2.5%。

學(xué)區房溫和降溫？

3月16日，上海市教委公布了《實(shí)施辦法》。這是2018年《上海市進(jìn)一步推進(jìn)高中階段學(xué)?？荚囌猩贫雀母锏膶?shí)施意見(jiàn)》的配套文件，適用于2022年起參加上海市高中階段學(xué)校招生錄取的考生?！秾?shí)施辦法》規定，從2022年起，上海市高中階段學(xué)校招生錄取工作分為自主招生錄取、名額分配綜合評價(jià)錄取和統一招生錄取三種類(lèi)型。

值得注意的是，此次政策提出了“名額分配綜合評價(jià)錄取”制度。名額分配綜合評價(jià)錄取是上?！吨锌几母锓桨浮反_定的招生錄取新辦法，具體包括名額分配到區招生錄取和名額分配到校招生錄取兩類(lèi)，合計占市實(shí)驗性示范性高中招生總計劃的50%-65%，與改革前相比，名額分配比例進(jìn)一步擴大。其中，名額分配到區招生錄取，以區為單位，依據總分排序按計劃錄??；名額分配到校招生錄取，以初中學(xué)校為單位，依據總分排序按計劃錄取。

“這個(gè)政策的目的主要是讓各類(lèi)初中學(xué)校的優(yōu)秀學(xué)生都有機會(huì )進(jìn)入名校（高中）讀書(shū)，對于學(xué)區房有一定沖擊，但預計影響有限。”億翰智庫總監于小雨對《證券日報》記者表示。

“目前小學(xué)升初中的規則沒(méi)有變，購房者有實(shí)力還是會(huì )買(mǎi)學(xué)區房，優(yōu)質(zhì)學(xué)校的朋友圈資源是家長(cháng)非?？粗氐?，初中名校的優(yōu)勢可能相對變弱了，但相對弱可能也比普通初中要強?？赡茉瓉?lái)初中名校上高中名校的名額是200個(gè)，現在是80個(gè)，普通初中可能原來(lái)是0，現在是1。”于小雨對《證券日報》記者補充說(shuō)。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)對《證券日報》記者表示，“按照克而瑞監控數據，上海市熱門(mén)學(xué)區板塊今年年初的價(jià)格較去年最高點(diǎn)有所回調，此次初中升高中錄取新政的出臺，應該會(huì )讓學(xué)區房溫和降溫。”

專(zhuān)家建議理性置業(yè)

學(xué)區房漲價(jià)成為2020年下半年上海樓市的熱點(diǎn)詞。據《證券日報》記者走訪(fǎng)了解，上海大三林區域前灘板塊諸多二手房小區、張江集團中學(xué)對口的幾個(gè)小區等，2020年全年價(jià)格漲幅超過(guò)50%。多個(gè)小區二手房?jì)r(jià)格遠超10萬(wàn)元/平方米，而前灘新房均價(jià)在9萬(wàn)元/平方米左右，兩者嚴重倒掛。

“現在核心區域的新房，分數沒(méi)達到60分（滿(mǎn)分，上海新房實(shí)行打分制度）基本排在靠后的位置，搖到號的可能性較小，滿(mǎn)分家庭搖到號的希望較大。對于購房者而言買(mǎi)到新房就是賺到，學(xué)區稍微好些的二手房基本跟新房?jì)r(jià)格嚴重倒掛，價(jià)格也是天價(jià)。”一位上海本地房企內部人士告訴《證券日報》記者。

“三林區域2020年二手房漲幅較大，部分小區如博學(xué)家園的成交價(jià)已經(jīng)從去年最低單價(jià)6萬(wàn)/平方米漲至最高10萬(wàn)/平方米。三林區域內二手房去年是普漲，最低漲幅在30%，最高的翻了一番還不止。以三林這邊的都林嘉苑舉例，該小區2020年初二手房均價(jià)在5.2萬(wàn)元/平方米，現在基本單價(jià)超過(guò)8萬(wàn)元/平方米。”鏈家上海三林區域某二手房交易工作人員告訴《證券日報》記者。

嚴躍進(jìn)在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示：“此次上海教改工作，將優(yōu)質(zhì)高中資源以名額分配的方式進(jìn)行配置。各類(lèi)學(xué)校后續都可以享受到更公平的招考機會(huì )，自然使得‘哄搶好學(xué)區’的現象減少，進(jìn)而促進(jìn)相關(guān)學(xué)區房的價(jià)格降溫。對于家長(cháng)和購房者來(lái)說(shuō)，在此類(lèi)教改政策下，應積極理解政策改革初衷即‘教育資源均衡化’的改革思路，理性擇校、理性置業(yè)變得很關(guān)鍵。”

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《上海教改開(kāi)啟，教育資源均衡利好房?jì)r(jià)穩定》報告，對3月16日上海市教委的教改政策進(jìn)行了分析，重點(diǎn)研究了四方面內容，即“名額分配綜合評價(jià)錄取”改革內容、去年上海學(xué)區房存在什么風(fēng)險、教改下學(xué)區房市場(chǎng)如何變動(dòng)、家長(cháng)應如何理性擇校和理性置業(yè)。

報告指出，此次政策提出是基于教育改革的目標和精神出發(fā)的，側面也反映了2020年上海學(xué)區房市場(chǎng)的風(fēng)險和問(wèn)題。而以去年學(xué)區房炒作較多的大三林板塊（包括前灘）為例，其2020年全年新建商品住宅成交均價(jià)為99359元/平方米，同比漲幅居前。報告稱(chēng)學(xué)區房類(lèi)似漲幅明顯偏大，若后續價(jià)格下跌，則容易對購房者產(chǎn)生各類(lèi)風(fēng)險。

“中考這件事本來(lái)就是看分數的，之前也可以跨區域報考學(xué)校（可能跨區只能報一個(gè)），現在會(huì )更加公平一些，是個(gè)好的開(kāi)端，原來(lái)普通初中學(xué)校的第一名，雖然是第一，但分數還是達不到高中名校的錄取分數，現在有名額了，能上高中名校了。改革后，高中名校從‘初中名校掐尖+全市掐尖’到‘各區掐尖+各初中掐尖+全市掐尖’，還是在優(yōu)中選優(yōu)。”對于上海市高中錄取新政，于小雨對《證券日報》記者表示。