我們覺(jué)得土地市場(chǎng)目前的招拍掛只是一種途徑，還有其他更多的途徑，城市更新也是獲得土地最有效的方式之一。在粵港澳大灣區通過(guò)城市更新獲得土地，無(wú)論是政策法規還是其他方面已經(jīng)非常清晰，而且對房地產(chǎn)企業(yè)是越來(lái)越有利。

其實(shí)未來(lái)獲取土地主要途徑有可能會(huì )調整一下順序，原來(lái)招拍掛第一位，現在可能城市更新排第一位。當獲取土地的方式調整之后，我們會(huì )突然感覺(jué)招拍掛這種低毛利的市場(chǎng)并不是我們中小房企要關(guān)注的。

房企回款的時(shí)間在拉長(cháng)

銀行的“兩道紅線(xiàn)”會(huì )導致什么結果呢？我們會(huì )發(fā)現，由于按揭額度緊張而導致利率趨升。對于這個(gè)政策很多人都非常有感受，我們很多時(shí)候賣(mài)房子，買(mǎi)房人（貸款）的錢(qián)拿不到，可能要等，有的時(shí)候是等很長(cháng)的時(shí)間，特別現在大家都在爭按揭的額度。對房地產(chǎn)銷(xiāo)售來(lái)講，資金會(huì )是一個(gè)比較大的挑戰，房子賣(mài)了，拿不到錢(qián)或者拿錢(qián)的速度比原來(lái)慢很多。

另外，我們獲得數據顯示，目前首套房貸款的年化利率約為5.26%，比去年增加了一點(diǎn)，增加的不多。第二套房的平均利率也漲了一點(diǎn)，環(huán)比上漲3bp（基點(diǎn)）。

所以房企怎么樣去獲得按揭，這就需要跟銀行建立很好的關(guān)系。同時(shí)城市位置的選擇很重要，可能一線(xiàn)城市、二線(xiàn)城市獲得按揭的幾率會(huì )比較高，三四五線(xiàn)城市的機會(huì )會(huì )比較低，這是現在的一個(gè)現實(shí)。

另外我們也發(fā)現居民的杠桿率越來(lái)越高，一線(xiàn)城市可以達到96%的負債率，二線(xiàn)城市達到80%，三四五線(xiàn)城市達到48%，這說(shuō)明家庭的杠桿率非常高了，對于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是一個(gè)警惕，再這么高下去房地產(chǎn)的市場(chǎng)到底朝哪一個(gè)方向走，大家都沒(méi)錢(qián)買(mǎi)或者買(mǎi)不起，或者擔心自己的負債率很高。

一線(xiàn)城市不是房子稀缺，是投資機會(huì )稀缺

目前，一線(xiàn)城市的房子比較稀缺，但這個(gè)稀缺不是真稀缺，有可能是投資的機會(huì )。在一線(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資房子，會(huì )有20%-30%的成長(cháng)，因為它的基數大，動(dòng)輒幾百萬(wàn)的收入就到手了；所以在一線(xiàn)城市，房子投資的屬性可能更高一些，特別是對有錢(qián)和資金比較寬裕的家庭。

二線(xiàn)城市供求是飽和的，三四五線(xiàn)城市是供大于求的，也就出現三四五線(xiàn)城市或者地級市、縣級市的很多房子是空的，沒(méi)人買(mǎi)。

結合這些情況，房企怎么樣擴充土地儲備，怎么樣安排銷(xiāo)售，確確實(shí)實(shí)是一個(gè)很大的挑戰。

中小房企獲取資金的難度越來(lái)越大

另外是融資市場(chǎng)，剛才我已經(jīng)提到了按揭受限，所以資金回流速度在放慢。另外開(kāi)發(fā)貸的資金實(shí)際上是向大房地產(chǎn)商集中的。我們知道銀行對房企也劃分了三等，大房地產(chǎn)公司獲得開(kāi)發(fā)貸資金（的時(shí)間）是比較正常的。

很多銀行已經(jīng)沒(méi)有更多的增加新量的機會(huì )，所以把有限開(kāi)發(fā)貸的資金都會(huì )集中在大房地產(chǎn)公司，中小房企拿資金的難度越來(lái)越大，特別是區域型房地產(chǎn)公司沒(méi)有跟銀行建立關(guān)系，想拿到更多的開(kāi)發(fā)貸資金是很難的。

目前，房企的發(fā)債正常，借新還舊，成本也正常，證券化融資也正常，也就是說(shuō)市場(chǎng)有些是難的，有些是正常的，負責融資的部門(mén)或者人士都要關(guān)注這個(gè)變化。

我最后得出一個(gè)這樣的總結論，調控的總基調沒(méi)有變，這個(gè)不是今天開(kāi)始的，三年前就開(kāi)始了，一直延續到現在，而且調控的力度在不斷加碼，加碼的目的是希望房地產(chǎn)不斷降溫或者保持平穩的過(guò)渡。到現在為止，這個(gè)目的好像沒(méi)到達到，說(shuō)不定房地產(chǎn)政策還得加碼，這是第一個(gè)結論。房地產(chǎn)企業(yè)今天遇到的問(wèn)題跟往年遇到的問(wèn)題雖然不一樣，其實(shí)房地產(chǎn)這么多年每年都說(shuō)難，有的時(shí)候很焦慮，每年都會(huì )這樣，但是正好倒逼我們房地產(chǎn)要向管理要效率。然后房地產(chǎn)的理念可能也會(huì )發(fā)生一些變化。

今天也有專(zhuān)家說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)有可能要向制造業(yè)去學(xué)習，確確實(shí)實(shí)要向制造業(yè)學(xué)習，制造業(yè)可以把一件事情做到極致，可以節約每一分錢(qián)，房地產(chǎn)行業(yè)由于以前收入高、毛利高，浪費巨大，一個(gè)售樓處建不好就砸掉，裝修不好可以砸掉重來(lái)，包括信息化也是這樣，原來(lái)是粗放的，現在可能要精益化管理。

房地產(chǎn)今后發(fā)展的方向，從當前來(lái)看要控速度，我觀(guān)察下來(lái)很多房企的速度降下來(lái)了，平均5%-10%已經(jīng)很了不起了。2021年跟2020年比起來(lái)，哪一家公司能有10%的增長(cháng)是非常不容易的，但是降負債、高質(zhì)量發(fā)展又是主旋律。所以在這種情況下倒逼我們房企真的要調整自己一些打法，適應市場(chǎng)的變化，否則的話(huà)，無(wú)論你是頭部企業(yè)還是中小型房企都會(huì )出現很?chē)乐氐膯?wèn)題。

我們前面不是有幾家企業(yè)可能遇到一定的困難，這不是結束，這可能是剛開(kāi)始，也可能未來(lái)幾年還有很多的企業(yè)都會(huì )這樣。

這是我對新政的解讀。在這種情況下，我有什么建議呢？這個(gè)建議完全是個(gè)人的，不存在專(zhuān)不專(zhuān)家，也不代表公司的意見(jiàn)。

投資方面的，首先可能要向流量快的城市傾斜。流量快的城市主要有兩個(gè)大區，一個(gè)是華南區，一個(gè)是華東區。

華南區即是粵港澳大灣區，華東區則最主要包括上海、杭州、南京一帶。流量向這兩個(gè)區域集中，正因如此，這兩個(gè)區域競爭異常激勵，除非不計代價(jià)、不計利潤，只要求打平，才能保持流量。如果有這樣的心態(tài)也是OK的，這就需要在過(guò)程中尋找機會(huì )，否則將來(lái)就是花錢(qián)買(mǎi)吆喝，最后是不掙錢(qián)的。

其次，擴充土地儲備的方式要加快調整，要多元化。原來(lái)大家都追求短平快的效果，招拍掛的地塊符合短平快的理念，但以后土地儲備的方式可能要轉向城市更新。

我們很多房子是70、80年代建的房子，現在很多人都不愿意住了，這樣的房子可能面臨拆的問(wèn)題，每個(gè)城市都有這樣的問(wèn)題。所以城市更新在將來(lái)可能成為房企在市場(chǎng)獲得土地的方式，還是第一位的方式，產(chǎn)業(yè)勾地排第二位，第三個(gè)才是招拍掛，招拍掛已經(jīng)是沒(méi)什么錢(qián)可以賺了。

第三點(diǎn)，順應供地節點(diǎn)安排，把有限的資金通過(guò)獨攬或者合作的方式把適合的土地拿下來(lái)，拿一塊是一塊，這反而給中小房地產(chǎn)企業(yè)提供了比較好的機會(huì )和選擇。

第四點(diǎn)，投資階段即制定好融資方案。房企要求團隊在買(mǎi)地的時(shí)，必須有融資方案，便于財務(wù)可能會(huì )支持。沒(méi)融資方案的土地，難度會(huì )越來(lái)越大，哪一家企業(yè)都不敢這么做，幾塊地就把幾百億資金消耗掉，流動(dòng)性就會(huì )很大的問(wèn)題，流動(dòng)性出現問(wèn)題企業(yè)的發(fā)展就會(huì )出問(wèn)題。

第五點(diǎn)，處理好機會(huì )主義與和長(cháng)期主義的關(guān)系，從投資的源頭做起。住宅開(kāi)發(fā)的航道仍然是很寬的，但是在哪里儲地，才是關(guān)鍵。如果投資錯了或者投資踩點(diǎn)錯了，投資方式錯了或者投資理念錯了，會(huì )將整個(gè)公司進(jìn)入被動(dòng)的局面，所以房企首要的任務(wù)是把投資的體系，投資的理念，未來(lái)的發(fā)展要建立好。

當下需要解決的還有現金流管理問(wèn)題，經(jīng)營(yíng)性現金流管理永遠是房地產(chǎn)最最核心的事情。過(guò)去，大家通過(guò)撬動(dòng)杠桿進(jìn)行發(fā)展，這樣的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，房地產(chǎn)行業(yè)要把經(jīng)營(yíng)現金流擺在第一位，這個(gè)問(wèn)題解決不好房企會(huì )遇到很大的挑戰。

現在很多企業(yè)是這么做的，剛買(mǎi)地的時(shí)候盡可能用外面的資金，但要有融資方案；把低效能的資產(chǎn)盡可能賣(mài)掉，再一個(gè)有自己的經(jīng)營(yíng)辦公室，推動(dòng)方方面面效益的提升；最后建立一個(gè)有彈性的資金制度，不要把錢(qián)用完。

未來(lái)的3-5年，“十四五”期間房地產(chǎn)政策還會(huì )是收緊的，因為要符合“三道紅線(xiàn)”的紅線(xiàn)，能渡過(guò)困難就是經(jīng)營(yíng)性現金流，如果沒(méi)有經(jīng)營(yíng)性現金流，未來(lái)幾年是很困難的。

再一個(gè)是融資方面，融資的工具永遠是存在的，有這樣的融資工具，那樣的融資工具，我們總結過(guò)有33種融資工具。有些融資工具可能在這個(gè)階段不好，但大量的融資工具還是好用的，要知道怎么樣把融資工具用好。

我做了一個(gè)統計，傳統融資跟標準化融資仍然是我們主力，這一塊占了60%，供應鏈融資，信用融資應為補充。非銀方面的融資可以用，但時(shí)間不能太長(cháng)，因為它成本太高了，6個(gè)月就了不起了，你要用一年兩年非銀的資金那死定了。境外融資、發(fā)債私募的融資仍然是好用的。所以融資方面有很多的工具要去選，33個(gè)工具，這個(gè)不能用，用另外一個(gè)，總之要做到最佳的選擇。

對于“三道紅線(xiàn)”，這是一個(gè)分水嶺：之前是野蠻發(fā)展，現在需要精細化的發(fā)展，原來(lái)是高速擴展推動(dòng)，現在是問(wèn)經(jīng)營(yíng)管理要效益，完全是不一樣的概念。

中國房地產(chǎn)市場(chǎng)走到今天是高速發(fā)展推動(dòng)的結果，這個(gè)跟中國經(jīng)濟高速成長(cháng)的步伐是一致的。隨著(zhù)土地紅利的消失、金融融資紅利的消失，很多方面要改變，也正好倒逼企業(yè)進(jìn)步，把工作做的更細。如果能把負債率通過(guò)三年的努力降下來(lái)，三年以后大家還活著(zhù)，那就是一個(gè)好樣的企業(yè)；如果三年以后沒(méi)了，這個(gè)世界跟你一點(diǎn)關(guān)系都沒(méi)有，一定要把這三年活出來(lái)，而且要活的越來(lái)越好，這個(gè)也是中央政府用心良苦，它是倒逼市場(chǎng)在進(jìn)步。

在這種情況下，企業(yè)應該好好順應時(shí)代的發(fā)展，順應國家的政策，作出有效的調整。“三道紅線(xiàn)”初衷是讓高負債率的企業(yè)降負債，不能高于70%，70%其實(shí)已經(jīng)都高了，你看香港哪一家房企負債率到達了70%。

所以三道紅線(xiàn)只是第一步，繼續降負債率，高質(zhì)量的發(fā)展，這樣堅持下來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)才有未來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)才是一個(gè)比較健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這個(gè)對國家或者對金融市場(chǎng)都是很大的支持。