中房報記者 曾冬梅丨廣州報道

3月30日，華潤置地有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“華潤置地”，01109.HK）宣布了未來(lái)五年權益銷(xiāo)售額翻番的規劃。話(huà)音剛落，該公司就在土地市場(chǎng)證明了要達成這一目標的決心。

4月9日，華潤置地分別在西安、佛山斬獲了兩宗土地。前者的溢價(jià)率高達226%，為了競得這塊地，該公司不惜出動(dòng)20個(gè)“馬甲”參與競拍，光競買(mǎi)保證金就交了約138億元。佛山地塊的溢價(jià)率106%，刷新了當地的單價(jià)紀錄。

在華潤置地總裁李欣看來(lái)，“三道紅線(xiàn)”“供地兩集中”等政策的出臺，對身處“綠檔”的公司而言是一個(gè)難得的政策窗口和時(shí)間窗口。他希望華潤置地能夠抓住時(shí)間窗口期，保住土拍市場(chǎng)的資源和機會(huì )。

只不過(guò)，高價(jià)地是把雙刃劍。2020年，華潤置地的毛利率同比下降了7個(gè)百分點(diǎn)，主要原因便是結算了2016年-2018年拿的高地價(jià)項目。

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20個(gè)“馬甲”和新地王

4月6日，西安上演了一場(chǎng)土拍大戲，灃西新城一宗占地115畝的宅地被58家企業(yè)圍獵。競價(jià)從當天早上8點(diǎn)開(kāi)始，原定是下午16時(shí)截止，沒(méi)想到競拍者們情緒高漲，一直拉鋸到18點(diǎn)，出價(jià)139輪，把地價(jià)由約6.9億元的底價(jià)一路抬高到了22.51億元的熔斷價(jià)。按照競買(mǎi)規則，4月9日上午，這宗地以“熔斷+搖號”方式出讓?zhuān)粨u中的幸運兒是華潤置地，地塊的溢價(jià)率高達226%。

為了競得這塊地，華潤置地可謂做足了準備。據了解，參加競拍的58家企業(yè)其實(shí)分屬13個(gè)開(kāi)發(fā)商，其中隸屬中海地產(chǎn)的有24家，來(lái)自華潤置地的有20家。每家競買(mǎi)企業(yè)需繳納全額競買(mǎi)保證金6.9億元，才能獲得一個(gè)搖號資格。換而言之，光是競買(mǎi)保證金，華潤置地就交了約138億元，名副其實(shí)的財大氣粗。

4月9日下午，佛山的土地拍賣(mài)也開(kāi)展的如火如荼，位于陳村新城的一宗TOD臨江地塊吸引了22家房企的關(guān)注。該地塊的出讓起始價(jià)約為31.2億元，起始樓面價(jià)約10802元/平方米。經(jīng)過(guò)111輪競價(jià)后，地塊被華潤置地以總價(jià)64.5億元奪得，溢價(jià)率106%，折合樓面價(jià)22330元/平方米，成為新晉的佛山單價(jià)地王。據了解，地塊附近的在售項目碧桂園三龍匯目前的售價(jià)在2.6萬(wàn)元-3.1萬(wàn)元/平方米，周邊在去年9月也曾出讓過(guò)一幅宅地，成交樓面地價(jià)為15522元/平方米。

“我們做了測算，舉牌去不到這個(gè)價(jià)。”一位遺憾離場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商在拍賣(mài)會(huì )后表示成交價(jià)超出預期。

今年以來(lái)，華潤置地在土地市場(chǎng)表現得頗為積極。根據官方數據，僅僅是2月份，該公司就在熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市拿下了7幅地塊，總建筑面積超170萬(wàn)平方米，權益土地出讓金達到了約140億元。其中，北京新國展三期地塊是聯(lián)合保利發(fā)展一起拿的，總價(jià)達約85.77億元。在無(wú)錫，華潤置地也以15.3億元的總價(jià)和77.7%的溢價(jià)率競得了大北莊地塊。

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華潤置地管理層：彎道超車(chē)的機會(huì )來(lái)了

對土地的饑渴很大程度上源自于華潤置地對規模的追求。“十三五”期間，該公司的營(yíng)業(yè)額復合增長(cháng)率為16.5%，凈利潤復合增長(cháng)率15.8%，全口徑簽約額復合增長(cháng)率達到了27%。2017年，華潤置地的銷(xiāo)售規模得以重回行業(yè)前十，自那以后，保持前十的地位便成為了該公司的核心發(fā)展目標之一。

在業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上，李欣披露了華潤置地的“十四五”戰略規劃，即2020年-2025年的權益銷(xiāo)售額和租金收入都翻倍，再造一個(gè)華潤置地。細化的指標中，“開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)銷(xiāo)售簽約額保持行業(yè)前十”排在首位，此外還包括租金收入每年10%-15%的復合增長(cháng)，購物中心租金收入每年20%以上的增長(cháng)，綜合毛利率保持在25%以上。

按照興業(yè)證券的測算，權益銷(xiāo)售額再翻一倍，即年化復合增速約為15%，在TOP10房企里面屬于領(lǐng)先的增速。

從李欣的角度看，彎道超車(chē)的時(shí)機已經(jīng)到來(lái)了。他表示，“三道紅線(xiàn)”、按揭貸款開(kāi)發(fā)貸兩個(gè)限制比例以及“供地兩集中”三個(gè)政策出臺后，政策的確定性其實(shí)是呈顯性化，這對華潤置地而言，是難得的政策窗口和時(shí)間窗口。未來(lái)要用好財務(wù)優(yōu)勢、抓住“供地兩集中”的動(dòng)作，因為這22個(gè)城市基本上跟華潤置地深耕布局的重疊度很高，占了公司總量的7成左右。他甚至強調，為了獲取比較好的土地機會(huì )，華潤置地會(huì )考慮階段性的打開(kāi)一點(diǎn)杠桿。

為了規模達標，華潤置地曾一度犧牲了利潤指標。2020年，該公司的綜合毛利率為30.9%，較2019年同期下降了7個(gè)百分點(diǎn)。其中，開(kāi)發(fā)物業(yè)毛利率由2019年的36.5%下降到了2020年的29.1%。原因是，2016年-2018年該公司拿了一些高價(jià)地，結算時(shí)間落在2020年，所以進(jìn)行了減值準備，對核心凈利潤影響25.8億元，由此拉低了項目結算的毛利率。

從目前來(lái)看，該公司對招拍掛渠道購入土地的毛利率也沒(méi)有太高的預期。李欣表示，未來(lái)將通過(guò)提升持有物業(yè)收入及多元化拿地的方式提高利潤率。相對其他TOP10房企，華潤置地在持有物業(yè)方面的優(yōu)勢較為突出，2020年的租金收入已經(jīng)上升到了128億元，未來(lái)還會(huì )保持20%-30%的增長(cháng)，毛利率高達70%-75%。據介紹，從2020年開(kāi)始，該公司就已經(jīng)在推進(jìn)多元化的購地方式，城市更新項目的毛利率在22%以上，跟華潤電力聯(lián)合拿下的沈陽(yáng)熱電廠(chǎng)項目毛利率在30%以上，與華潤啤酒合作的深圳雪花啤酒廠(chǎng)項目?jì)衾麧櫬试?2%-15%。