01.

2021年4月28日，

重慶將歷史上首次進(jìn)行土地集中拍賣(mài)。

這對城市發(fā)展意味著(zhù)什么？

這對地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商意味著(zhù)什么？

這對房?jì)r(jià)走向意味著(zhù)什么？

不能問(wèn)得再多了，免得你記不住。這段時(shí)間，我們深入訪(fǎng)問(wèn)開(kāi)發(fā)商BOSS，高管，投拓負責人等多位核心人士。

伙伴你用心找下，看有沒(méi)有你想要的猛料或干貨。

（規則變化背后，引起市場(chǎng)與利益的深刻變化。）

02.

先說(shuō)，為何要集中土拍？

我們簡(jiǎn)單說(shuō)，不能說(shuō)得太深入。大概就是，之前一年中土拍可拍好多次，你每個(gè)開(kāi)發(fā)商根據自己判斷與節點(diǎn)，量入為出，想干啥干啥。

這次不一樣。一下來(lái)一火車(chē)皮面粉，你有點(diǎn)顫抖般興奮，想要，但大家都想要。

這至少帶來(lái)兩個(gè)變化：

莊家更主動(dòng)，閑家更被動(dòng)。

強者恒強，弱者越來(lái)缺少機會(huì )。

當然，這僅僅是個(gè)大概，還有很多細分或者說(shuō)不完全如此。

03.

4月7日，相關(guān)部門(mén)放出了4月28日即將拍賣(mài)地塊的詳細情況。

這46宗土地有什么特點(diǎn)？

很多伙伴已做過(guò)分析，大概就下面：

（1）超50%地塊分布在軌道站附近，軌道TOD綜合體，將成為重要導向。

（2）46塊地起拍價(jià)都沒(méi)過(guò)萬(wàn)，用心良苦。但是，平均達到6387元每平，比上一年漲幅超過(guò)10%，其中有13塊地起拍價(jià)超過(guò)9千每平。地價(jià)上漲趨勢明顯。這意味什么呢伙伴？

（3）大盤(pán)明顯回歸。46宗地平均建筑面積15.12萬(wàn)方，比去年增長(cháng)9%，比2019年增長(cháng)50%。其中體量超過(guò)20萬(wàn)方的有12宗，超過(guò)四分之一，還有好幾宗體量超過(guò)40萬(wàn)方，這在當下就是妥妥的大盤(pán)了。

（4）本次供地容積率平均1.66，最高容積率才2.78，低容地越來(lái)越多，改善將成主流。

（5）渝中江北沒(méi)地可供。其中，渝中沒(méi)地已經(jīng)連續好幾年了，江北也首次沒(méi)地可供，這又說(shuō)明了什么？

（6）巴南是供地大戶(hù)，但本次土地全在界石。大渡口，沙區物流園等板塊崛起。這次沙區只有3宗地，但是供貨量達到77.7萬(wàn)方，占比高達11%。從全年看，沙區土地供應量排主城第二，僅次于兩江新區。這又說(shuō)明了什么呢？

（中央公園等優(yōu)質(zhì)地塊讓很多人流口水。）

04.

以上供地能看出好多有意思的地方，大渡口崛起你能看出所謂板塊輪動(dòng)，沙坪壩崛起是不是重慶向西。

核心區無(wú)地可供則對當下以及未來(lái)供求關(guān)系意味著(zhù)什么？

05.

前面說(shuō)了，近段時(shí)間，海盜約見(jiàn)了地產(chǎn)BOSS，高管，投拓負責人，打算詳細了解當下開(kāi)發(fā)商方面對本次歷史性土拍的計劃與安排。

目前至少有這些反饋：

（1）海盜了解到本次預計會(huì )全力出擊的公司至少有：龍湖，金科，融創(chuàng )，中海，華潤，中交。

龍湖今年剛換重慶公司總經(jīng)理，重慶發(fā)展核心策略也有重要調整，重慶公司目標也調得比較高，所以龍湖全力以赴四月份土拍可謂情理之中。

金科已走上了高周轉的高速列車(chē)，他們已失去了不高速發(fā)展的自由，不成功便成仁，所以，金科只能志在必得。

再說(shuō)了，他們兩位作為重慶本土企業(yè)，區域公司年度目標都在500億以上，本次重拳出擊可謂意料之中。

融創(chuàng )雖然將西南總部搬離成都，但目前看來(lái)并沒(méi)有放棄重慶的意思，有業(yè)內伙伴告訴海盜，目前融創(chuàng )正四處籌錢(qián)力拼4月土拍，依舊計劃重倉重慶。

中海一向是三年不拿地，拿地管三年。所以，原有土儲也深刻影響本次參拍。

而華潤西南總裁剛剛更換，重慶營(yíng)銷(xiāo)總也是新任到位，本次強勢出擊同樣可以預見(jiàn)。

（已有土儲同樣深刻影響本次土拍動(dòng)向。）

（2）某位央企重慶高管告訴我們，本次46宗地，她們向集團提報了35宗以上的申請，她們認為保底在5塊土地以上。這位高管認為，本次競爭主要在央企與知名民營(yíng)企業(yè)之間展開(kāi)。當然，參與得越多，則對實(shí)力要求越高。在海盜看來(lái)，這位高管所在公司的態(tài)度，應該就是大部分央企的基本態(tài)度。

（3）參與者認為，本次重慶拍出土地的質(zhì)量比較高，不管是面積還是位置。但相關(guān)部門(mén)要求有三個(gè)明顯變化：

第一是，有地塊要求寫(xiě)字樓也要移交相關(guān)部門(mén)，之前只有學(xué)校等配置，寫(xiě)字樓移交是第一次。

第二是，之前只允許開(kāi)發(fā)商在招拍掛之前進(jìn)行聯(lián)合競標，本次允許事后再談聯(lián)合開(kāi)發(fā)。

第三是，有的地塊要求商業(yè)自持不低于10年，這也是首次出現。

（4）某重慶100強民企BOSS在前面與海盜聊天時(shí)說(shuō)，上半年他手頭項目銷(xiāo)售比較理想，看好接下來(lái)重慶市場(chǎng)，本次研判了11塊地，希望拿下其中兩塊。但是，這得看排序，以及運氣。

（5）某總部廣東的房企高管告訴我們，他們本次川渝公司一共看了10多塊地，但是發(fā)現“沒(méi)有能做出來(lái)的”，所以，本次會(huì )放棄參拍。

（6）一位資深投拓美女負責人告訴海盜，類(lèi)似綠地這種喜歡勾地的企業(yè)，未必會(huì )重視本次出手，而像新鷗鵬等發(fā)展模式的企業(yè)，則對區縣勾地有更強烈興趣。

（7）作為本土知名企業(yè)，發(fā)展勢頭良好的華宇，本次如何打算的？海盜私下了解到，在重慶大本營(yíng)，華宇的策略是全覆蓋，并在全覆蓋里面尋找機會(huì )。但是，保證金以及全國發(fā)展等問(wèn)題，使得華宇必須同時(shí)兼顧。據說(shuō)華宇會(huì )在重慶，廣州等地同時(shí)出手，但考量到投資比較分散，在重慶沒(méi)有保底計劃。

（錘子即將落下，誰(shuí)將發(fā)出尖叫？）

06.

作為一個(gè)寫(xiě)稿子的，顯然海盜對2021年4月28日的土拍，感到興奮。而興奮之外，有哪些預判與啟示？

或許是這些：

（1）規則越來(lái)越細，發(fā)牌的越來(lái)越強勢。事實(shí)上呢，大多數游戲，越到后面，都是規則越來(lái)越細。事物發(fā)展總是從粗放到精耕。房地產(chǎn)行業(yè)如此，土拍如此。

（2）地產(chǎn)央企越來(lái)越強。本次土拍顯然考量資金能力，團隊能力，應變能力。而據說(shuō)，地產(chǎn)央企總體層面而言，這兩年受到更上面的考核也越來(lái)苛刻，更強發(fā)展的勢能增強。

（3）既然地價(jià)在漲。房?jì)r(jià)呢。

（4）重慶土拍，正在形成一個(gè)真正意義的“外環(huán)”。城市變大，分工變細，人群分流，核心區價(jià)值進(jìn)一步凸顯，區域風(fēng)口也清晰可見(jiàn)。

07.

重慶正越來(lái)越美，

城市競爭力越來(lái)越強。

你說(shuō)呢？

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