01.

2021年4月28日，

重慶將歷史上首次進(jìn)行土地集中拍賣。

這對(duì)城市發(fā)展意味著什么？

這對(duì)地產(chǎn)開發(fā)商意味著什么？

這對(duì)房?jī)r(jià)走向意味著什么？

不能問得再多了，免得你記不住。這段時(shí)間，我們深入訪問開發(fā)商BOSS，高管，投拓負(fù)責(zé)人等多位核心人士。

伙伴你用心找下，看有沒有你想要的猛料或干貨。

（規(guī)則變化背后，引起市場(chǎng)與利益的深刻變化。）

02.

先說，為何要集中土拍？

我們簡(jiǎn)單說，不能說得太深入。大概就是，之前一年中土拍可拍好多次，你每個(gè)開發(fā)商根據(jù)自己判斷與節(jié)點(diǎn)，量入為出，想干啥干啥。

這次不一樣。一下來一火車皮面粉，你有點(diǎn)顫抖般興奮，想要，但大家都想要。

這至少帶來兩個(gè)變化：

莊家更主動(dòng)，閑家更被動(dòng)。

強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者越來缺少機(jī)會(huì)。

當(dāng)然，這僅僅是個(gè)大概，還有很多細(xì)分或者說不完全如此。

03.

4月7日，相關(guān)部門放出了4月28日即將拍賣地塊的詳細(xì)情況。

這46宗土地有什么特點(diǎn)？

很多伙伴已做過分析，大概就下面：

（1）超50%地塊分布在軌道站附近，軌道TOD綜合體，將成為重要導(dǎo)向。

（2）46塊地起拍價(jià)都沒過萬，用心良苦。但是，平均達(dá)到6387元每平，比上一年漲幅超過10%，其中有13塊地起拍價(jià)超過9千每平。地價(jià)上漲趨勢(shì)明顯。這意味什么呢伙伴？

（3）大盤明顯回歸。46宗地平均建筑面積15.12萬方，比去年增長(zhǎng)9%，比2019年增長(zhǎng)50%。其中體量超過20萬方的有12宗，超過四分之一，還有好幾宗體量超過40萬方，這在當(dāng)下就是妥妥的大盤了。

（4）本次供地容積率平均1.66，最高容積率才2.78，低容地越來越多，改善將成主流。

（5）渝中江北沒地可供。其中，渝中沒地已經(jīng)連續(xù)好幾年了，江北也首次沒地可供，這又說明了什么？

（6）巴南是供地大戶，但本次土地全在界石。大渡口，沙區(qū)物流園等板塊崛起。這次沙區(qū)只有3宗地，但是供貨量達(dá)到77.7萬方，占比高達(dá)11%。從全年看，沙區(qū)土地供應(yīng)量排主城第二，僅次于兩江新區(qū)。這又說明了什么呢？

（中央公園等優(yōu)質(zhì)地塊讓很多人流口水。）

04.

以上供地能看出好多有意思的地方，大渡口崛起你能看出所謂板塊輪動(dòng)，沙坪壩崛起是不是重慶向西。

核心區(qū)無地可供則對(duì)當(dāng)下以及未來供求關(guān)系意味著什么？

05.

前面說了，近段時(shí)間，海盜約見了地產(chǎn)BOSS，高管，投拓負(fù)責(zé)人，打算詳細(xì)了解當(dāng)下開發(fā)商方面對(duì)本次歷史性土拍的計(jì)劃與安排。

目前至少有這些反饋：

（1）海盜了解到本次預(yù)計(jì)會(huì)全力出擊的公司至少有：龍湖，金科，融創(chuàng)，中海，華潤(rùn)，中交。

龍湖今年剛換重慶公司總經(jīng)理，重慶發(fā)展核心策略也有重要調(diào)整，重慶公司目標(biāo)也調(diào)得比較高，所以龍湖全力以赴四月份土拍可謂情理之中。

金科已走上了高周轉(zhuǎn)的高速列車，他們已失去了不高速發(fā)展的自由，不成功便成仁，所以，金科只能志在必得。

再說了，他們兩位作為重慶本土企業(yè)，區(qū)域公司年度目標(biāo)都在500億以上，本次重拳出擊可謂意料之中。

融創(chuàng)雖然將西南總部搬離成都，但目前看來并沒有放棄重慶的意思，有業(yè)內(nèi)伙伴告訴海盜，目前融創(chuàng)正四處籌錢力拼4月土拍，依舊計(jì)劃重倉重慶。

中海一向是三年不拿地，拿地管三年。所以，原有土儲(chǔ)也深刻影響本次參拍。

而華潤(rùn)西南總裁剛剛更換，重慶營(yíng)銷總也是新任到位，本次強(qiáng)勢(shì)出擊同樣可以預(yù)見。

（已有土儲(chǔ)同樣深刻影響本次土拍動(dòng)向。）

（2）某位央企重慶高管告訴我們，本次46宗地，她們向集團(tuán)提報(bào)了35宗以上的申請(qǐng)，她們認(rèn)為保底在5塊土地以上。這位高管認(rèn)為，本次競(jìng)爭(zhēng)主要在央企與知名民營(yíng)企業(yè)之間展開。當(dāng)然，參與得越多，則對(duì)實(shí)力要求越高。在海盜看來，這位高管所在公司的態(tài)度，應(yīng)該就是大部分央企的基本態(tài)度。

（3）參與者認(rèn)為，本次重慶拍出土地的質(zhì)量比較高，不管是面積還是位置。但相關(guān)部門要求有三個(gè)明顯變化：

第一是，有地塊要求寫字樓也要移交相關(guān)部門，之前只有學(xué)校等配置，寫字樓移交是第一次。

第二是，之前只允許開發(fā)商在招拍掛之前進(jìn)行聯(lián)合競(jìng)標(biāo)，本次允許事后再談聯(lián)合開發(fā)。

第三是，有的地塊要求商業(yè)自持不低于10年，這也是首次出現(xiàn)。

（4）某重慶100強(qiáng)民企BOSS在前面與海盜聊天時(shí)說，上半年他手頭項(xiàng)目銷售比較理想，看好接下來重慶市場(chǎng)，本次研判了11塊地，希望拿下其中兩塊。但是，這得看排序，以及運(yùn)氣。

（5）某總部廣東的房企高管告訴我們，他們本次川渝公司一共看了10多塊地，但是發(fā)現(xiàn)“沒有能做出來的”，所以，本次會(huì)放棄參拍。

（6）一位資深投拓美女負(fù)責(zé)人告訴海盜，類似綠地這種喜歡勾地的企業(yè)，未必會(huì)重視本次出手，而像新鷗鵬等發(fā)展模式的企業(yè)，則對(duì)區(qū)縣勾地有更強(qiáng)烈興趣。

（7）作為本土知名企業(yè)，發(fā)展勢(shì)頭良好的華宇，本次如何打算的？海盜私下了解到，在重慶大本營(yíng)，華宇的策略是全覆蓋，并在全覆蓋里面尋找機(jī)會(huì)。但是，保證金以及全國發(fā)展等問題，使得華宇必須同時(shí)兼顧。據(jù)說華宇會(huì)在重慶，廣州等地同時(shí)出手，但考量到投資比較分散，在重慶沒有保底計(jì)劃。

（錘子即將落下，誰將發(fā)出尖叫？）

06.

作為一個(gè)寫稿子的，顯然海盜對(duì)2021年4月28日的土拍，感到興奮。而興奮之外，有哪些預(yù)判與啟示？

或許是這些：

（1）規(guī)則越來越細(xì)，發(fā)牌的越來越強(qiáng)勢(shì)。事實(shí)上呢，大多數(shù)游戲，越到后面，都是規(guī)則越來越細(xì)。事物發(fā)展總是從粗放到精耕。房地產(chǎn)行業(yè)如此，土拍如此。

（2）地產(chǎn)央企越來越強(qiáng)。本次土拍顯然考量資金能力，團(tuán)隊(duì)能力，應(yīng)變能力。而據(jù)說，地產(chǎn)央企總體層面而言，這兩年受到更上面的考核也越來苛刻，更強(qiáng)發(fā)展的勢(shì)能增強(qiáng)。

（3）既然地價(jià)在漲。房?jī)r(jià)呢。

（4）重慶土拍，正在形成一個(gè)真正意義的“外環(huán)”。城市變大，分工變細(xì)，人群分流，核心區(qū)價(jià)值進(jìn)一步凸顯，區(qū)域風(fēng)口也清晰可見。

07.

重慶正越來越美，

城市競(jìng)爭(zhēng)力越來越強(qiáng)。

你說呢？

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