距離4月28日9：30這一重慶土拍新的歷史時(shí)刻，已經(jīng)剩下不到一周了。

就在兩周前的4月7日，重慶正式確定今年首次集中土拍，并放出首批46宗地塊。

而前兩天，重慶再出土地競拍新嚴規，這一嚴規是什么？對開(kāi)發(fā)商意味著(zhù)什么？又將怎樣影響你買(mǎi)房？

46宗地塊分布，圖源銘騰機構

這次集中供地帶來(lái)哪些變化？反映出什么問(wèn)題？這些天來(lái)，已經(jīng)有相當部分自媒體伙伴分析出不少結論，鳥(niǎo)姐在此整理如下：

1. 軌道TOD綜合體成為重要導向，超50%地塊軌道站附近分布了超50%地塊。

2.江北首次無(wú)地可供，而渝中連續已幾年無(wú)地可供。巴南供地量大，但集中于界石。此次沙坪壩區將只出讓3宗地，但全年土地供應量達到77.7萬(wàn)方，占比高達11%，排列主城第二，僅次于兩江新區。

3.46宗地平均建筑面積15.12萬(wàn)方，比2020年增長(cháng)9%，比2019年增長(cháng)50%。其中12宗體量超過(guò)20萬(wàn)方，比例超過(guò)25%，另有好幾宗體量超過(guò)40萬(wàn)方。

4.低容地越來(lái)越多，改善將成主流。本次供地容積率平均1.66，最高容積率才達到2.78。

5.地價(jià)上漲趨勢明顯，均價(jià)達到6387元每平，比上一年漲幅超過(guò)10%，13塊地起拍單價(jià)超過(guò)9千?？?6塊地起拍單價(jià)均未過(guò)萬(wàn)。

三天前的4月19日，銘騰機構發(fā)文透露：

在重慶首批46宗供地中，有20宗土地有相對競買(mǎi)條件，其付款節奏將與溢價(jià)率直接掛鉤。

溢價(jià)率未達到50%以前：三個(gè)月內付清全部土地款。

溢價(jià)率達到50%以后：一個(gè)半月內就要付清全部土地款。

這20宗地都是哪些？分別分布在哪里？

鳥(niǎo)姐得知，這些地塊主要位于城市核心及北區、西區地段較佳位置。

當然，大家都知道，這還不是我們需要密切關(guān)注的重點(diǎn)。

這次規定不同于以往或者常規的是，土地溢價(jià)率50%以上，1個(gè)半月內付清全款；50%以下，3個(gè)月內付清全款。

這明顯意味著(zhù)，相關(guān)層面嚴格要求了土地出讓的資金回籠時(shí)間。而在以前，并非主要基于資金端把控，而是出臺了熔斷、綜合評標、競自持、竟配建等各類(lèi)指導性條件，易知這些條件都會(huì )逐漸取消。

鳥(niǎo)姐了解到，2017年重慶土地出讓相關(guān)規定是，出讓房地產(chǎn)用地的競買(mǎi)保證金不得低于土地出讓起始價(jià)的20%。

出讓起始價(jià)在5億元以上的，可約定分期繳款，但首付款比例不得低于成交價(jià)款的50%，余款應在合同中約定按季度分期繳納，最遲付款時(shí)間不得超過(guò)一年。

顯然，4年后，土地出讓的關(guān)注重點(diǎn)已從起始價(jià)轉到溢價(jià)率上了，最長(cháng)時(shí)間也從一年變成了3個(gè)月。

4月28號-30號3天出讓的地塊哪些溢價(jià)率會(huì )達到50%以上，鳥(niǎo)姐暫時(shí)當然也無(wú)從得知。但我們可以從前兩年的土拍來(lái)看，得出個(gè)大致結論。

高溢價(jià)地分布，你有數了嗎？

那么，這一規定會(huì )對房企帶來(lái)什么影響呢？

顯然，這次影響主要集中在資金方面。

在直接討論影響之前，鳥(niǎo)姐認為有必要介紹下房企面臨的行業(yè)現狀：

如你所知，鳥(niǎo)姐之前文章也一再強調，房地產(chǎn)行業(yè)整體規模增速放緩是大背景，而在此之下，以融資端“三道紅線(xiàn)”、供地端“兩集中”、房地產(chǎn)貸款集中等代表的“三大新政”，使得行業(yè)洗牌加速，但規模變化等所謂梯級運動(dòng)又被基本拒絕。

更重要的是，“高杠桿+高周轉”的模式更加難以為繼，資金成本較高的房企信用風(fēng)險顯然將持續上升。

一句話(huà)便是，房企融資壓力持續增大。

具體來(lái)講，會(huì )對房企造成這些影響。

集中供地，尤其是溢價(jià)率與付款時(shí)間掛鉤后，房企短期資金將有很大挑戰。

比較明顯的是，有利于大型房企、地產(chǎn)國企央企的發(fā)展，而中小型開(kāi)發(fā)商則將面臨更大危機，也將促使其抱團生存。

主城新地拿不起、拿不到，房企們便會(huì )增加二手土地并購，并逃離主城進(jìn)入區縣所謂下沉市場(chǎng)。

房企現金流短缺，備受詬病的高周轉恐又將運行。而一年三次集中開(kāi)盤(pán)，部分開(kāi)發(fā)商的高周轉模式將會(huì )受到?jīng)_擊，這又會(huì )影響現金流，從而形成惡性循環(huán)。

而原本外界擔憂(yōu)的，房企拿地決策風(fēng)險增大，內部投資團隊壓力更大，鳥(niǎo)姐基本認為房企們對此已做好充足準備，這類(lèi)事件大概率將少發(fā)。

如此一來(lái)，房企們的日子更不太好過(guò)了。

那么，對廣大購房者來(lái)說(shuō)有什么影響？

其實(shí)，稍微下細一想，諸君就易知，這次土拍將從整體上為你買(mǎi)房帶來(lái)很大影響。其中最直接的就是，土地起拍價(jià)和地塊分布。

平均地價(jià)6千，13塊地單價(jià)過(guò)9千，房?jì)r(jià)隨之上漲自然也屬必然。

多集中于中央公園、沙坪壩、巴南界石等的地塊，也就決定了樓市、城市發(fā)展方向，以及大批購房者以后居住生活之地。

而在昨日4月20號，重慶統計局發(fā)布一季度全市經(jīng)濟運行情況，其中房地產(chǎn)數據表明，一季度全市商品房銷(xiāo)售面積1385.24萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)46.8%。

至于房?jì)r(jià)，銘騰數據指出，4月12日-18日，重慶主城商品住宅成交均價(jià)首次突破1萬(wàn)4，上漲幅度達到1.26%。

在盡可能的情況下，趁早買(mǎi)房。一向是，鳥(niǎo)姐的友情提醒甚至真誠勸告！

4月底這場(chǎng)重慶土拍，將有多少地塊溢價(jià)率會(huì )突破50%呢？7-8月、9-10月的第二次、第三次呢？我們拭目以待！

土地高溢價(jià)導致的高價(jià)地，必然非常影響開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售，也必將影響你買(mǎi)房。

本次土拍之后，重慶樓市又會(huì )產(chǎn)生怎樣的新變化？我們應在整體預知中抱有部分期待。