距離4月28日9：30這一重慶土拍新的歷史時刻，已經(jīng)剩下不到一周了。

就在兩周前的4月7日，重慶正式確定今年首次集中土拍，并放出首批46宗地塊。

而前兩天，重慶再出土地競拍新嚴規(guī)，這一嚴規(guī)是什么？對開發(fā)商意味著什么？又將怎樣影響你買房？

46宗地塊分布，圖源銘騰機構

這次集中供地帶來哪些變化？反映出什么問題？這些天來，已經(jīng)有相當部分自媒體伙伴分析出不少結論，鳥姐在此整理如下：

1. 軌道TOD綜合體成為重要導向，超50%地塊軌道站附近分布了超50%地塊。

2.江北首次無地可供，而渝中連續(xù)已幾年無地可供。巴南供地量大，但集中于界石。此次沙坪壩區(qū)將只出讓3宗地，但全年土地供應量達到77.7萬方，占比高達11%，排列主城第二，僅次于兩江新區(qū)。

3.46宗地平均建筑面積15.12萬方，比2020年增長9%，比2019年增長50%。其中12宗體量超過20萬方，比例超過25%，另有好幾宗體量超過40萬方。

4.低容地越來越多，改善將成主流。本次供地容積率平均1.66，最高容積率才達到2.78。

5.地價上漲趨勢明顯，均價達到6387元每平，比上一年漲幅超過10%，13塊地起拍單價超過9千?？?6塊地起拍單價均未過萬。

三天前的4月19日，銘騰機構發(fā)文透露：

在重慶首批46宗供地中，有20宗土地有相對競買條件，其付款節(jié)奏將與溢價率直接掛鉤。

溢價率未達到50%以前：三個月內(nèi)付清全部土地款。

溢價率達到50%以后：一個半月內(nèi)就要付清全部土地款。

這20宗地都是哪些？分別分布在哪里？

鳥姐得知，這些地塊主要位于城市核心及北區(qū)、西區(qū)地段較佳位置。

當然，大家都知道，這還不是我們需要密切關注的重點。

這次規(guī)定不同于以往或者常規(guī)的是，土地溢價率50%以上，1個半月內(nèi)付清全款；50%以下，3個月內(nèi)付清全款。

這明顯意味著，相關層面嚴格要求了土地出讓的資金回籠時間。而在以前，并非主要基于資金端把控，而是出臺了熔斷、綜合評標、競自持、竟配建等各類指導性條件，易知這些條件都會逐漸取消。

鳥姐了解到，2017年重慶土地出讓相關規(guī)定是，出讓房地產(chǎn)用地的競買保證金不得低于土地出讓起始價的20%。

主城區(qū)內(nèi)，出讓起始價在5億元(含5億元)以內(nèi)的房地產(chǎn)用地，原則上應在成交后10個工作日內(nèi)一次性支付土地價款并簽訂土地出讓合同；

出讓起始價在5億元以上的，可約定分期繳款，但首付款比例不得低于成交價款的50%，余款應在合同中約定按季度分期繳納，最遲付款時間不得超過一年。

顯然，4年后，土地出讓的關注重點已從起始價轉到溢價率上了，最長時間也從一年變成了3個月。

4月28號-30號3天出讓的地塊哪些溢價率會達到50%以上，鳥姐暫時當然也無從得知。但我們可以從前兩年的土拍來看，得出個大致結論。

高溢價地分布，你有數(shù)了嗎？

那么，這一規(guī)定會對房企帶來什么影響呢？

顯然，這次影響主要集中在資金方面。

在直接討論影響之前，鳥姐認為有必要介紹下房企面臨的行業(yè)現(xiàn)狀：

如你所知，鳥姐之前文章也一再強調(diào)，房地產(chǎn)行業(yè)整體規(guī)模增速放緩是大背景，而在此之下，以融資端“三道紅線”、供地端“兩集中”、房地產(chǎn)貸款集中等代表的“三大新政”，使得行業(yè)洗牌加速，但規(guī)模變化等所謂梯級運動又被基本拒絕。

更重要的是，“高杠桿+高周轉”的模式更加難以為繼，資金成本較高的房企信用風險顯然將持續(xù)上升。

一句話便是，房企融資壓力持續(xù)增大。

具體來講，會對房企造成這些影響。

集中供地，尤其是溢價率與付款時間掛鉤后，房企短期資金將有很大挑戰(zhàn)。

比較明顯的是，有利于大型房企、地產(chǎn)國企央企的發(fā)展，而中小型開發(fā)商則將面臨更大危機，也將促使其抱團生存。

主城新地拿不起、拿不到，房企們便會增加二手土地并購，并逃離主城進入?yún)^(qū)縣所謂下沉市場。

房企現(xiàn)金流短缺，備受詬病的高周轉恐又將運行。而一年三次集中開盤，部分開發(fā)商的高周轉模式將會受到?jīng)_擊，這又會影響現(xiàn)金流，從而形成惡性循環(huán)。

而原本外界擔憂的，房企拿地決策風險增大，內(nèi)部投資團隊壓力更大，鳥姐基本認為房企們對此已做好充足準備，這類事件大概率將少發(fā)。

如此一來，房企們的日子更不太好過了。

那么，對廣大購房者來說有什么影響？

其實，稍微下細一想，諸君就易知，這次土拍將從整體上為你買房帶來很大影響。其中最直接的就是，土地起拍價和地塊分布。

平均地價6千，13塊地單價過9千，房價隨之上漲自然也屬必然。

多集中于中央公園、沙坪壩、巴南界石等的地塊，也就決定了樓市、城市發(fā)展方向，以及大批購房者以后居住生活之地。

而在昨日4月20號，重慶統(tǒng)計局發(fā)布一季度全市經(jīng)濟運行情況，其中房地產(chǎn)數(shù)據(jù)表明，一季度全市商品房銷售面積1385.24萬平方米，同比增長46.8%。

至于房價，銘騰數(shù)據(jù)指出，4月12日-18日，重慶主城商品住宅成交均價首次突破1萬4，上漲幅度達到1.26%。

在盡可能的情況下，趁早買房。一向是，鳥姐的友情提醒甚至真誠勸告！

4月底這場重慶土拍，將有多少地塊溢價率會突破50%呢？7-8月、9-10月的第二次、第三次呢？我們拭目以待！

土地高溢價導致的高價地，必然非常影響開發(fā)商銷售，也必將影響你買房。

本次土拍之后，重慶樓市又會產(chǎn)生怎樣的新變化？我們應在整體預知中抱有部分期待。