業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大的同時(shí)，金地還兼顧財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制。

圖片來源：海洛創(chuàng)意

2020年的諸多不確定無疑給房企帶來一定的負(fù)面影響。先后出臺(tái)的“三道紅線”和“房地產(chǎn)貸款集中度管理”政策，約束了房企的高杠桿融資。在保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健前提下快速發(fā)展，成為自去年以來房企的重要發(fā)展命題。

近期，金地集團(tuán)（600383.SH）發(fā)布2020年財(cái)務(wù)報(bào)告，董事長凌克在報(bào)告中總結(jié)，金地在過去一年交上了一份亮眼的答卷。而亮眼卻反而主要表現(xiàn)在不斷增長的業(yè)績和健康穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況。

最近幾年，金地重回規(guī)?？燔嚨溃?019年跨過了2000億元門檻，去年又在疫情沖擊下保持行業(yè)較高的增速水平，令營收和利潤得到相應(yīng)提升。

根據(jù)財(cái)報(bào)，過去一年，金地合約銷售額同比增長15%，達(dá)到2426.8億元；營收同比上升32.4%，達(dá)到839.82億元；歸屬于上市公司股東的凈利潤同比增長3.2%，達(dá)到103.98億元。

不過，在行業(yè)收益整體下行的行情中，金地利潤率也相應(yīng)有所降低。去年，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算收入同比增長30.99%，為751.78億元，但毛利率比上年降低7.7個(gè)百分點(diǎn)，為33.6%，凈利率較去年同期下降超過3個(gè)百分點(diǎn)，為12.38%。

隨著高地價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算期，疊加去年疫情影響，房企盈利能力變?nèi)?，成?020年行業(yè)普遍現(xiàn)象。頭部房企利潤率也有所下降，如萬科的毛利率由2019年27.2%下降到2020年22.6%，恒大去年凈利率同比下降6.4個(gè)百分點(diǎn)。

國信證券分析認(rèn)為，在行業(yè)利潤率整體下行的趨勢(shì)下，金地利潤率水平仍保持行業(yè)領(lǐng)先地位。這離不開金地對(duì)高利潤長期看重。

凌克也在年報(bào)中指出行業(yè)整體收益下降趨勢(shì)，“土地成本的高企和銷售端嚴(yán)格限價(jià)政策下，行業(yè)的收益率面臨著下行挑戰(zhàn)，加之疫情影響，顯而易見，2021年必將充滿艱辛與挑戰(zhàn)。” 未來，金地將在投拓、營銷、產(chǎn)品、財(cái)務(wù)等各方面，對(duì)自己提出了更高的要求，以追求利潤和規(guī)模均衡發(fā)展。

相比收益下降的市場(chǎng)壓力，房企需更為嚴(yán)陣以待的是金融風(fēng)險(xiǎn)。“2021年開年以來，多項(xiàng)信貸及土地政策疊加，房企將要面對(duì)更大的資金壓力。我們將重點(diǎn)關(guān)注防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保持良好的流動(dòng)性。”凌克強(qiáng)調(diào)。

實(shí)際上，相比同行，金地資金壓力相對(duì)較小，財(cái)務(wù)狀況安全健康。根據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，依照“三道紅線”融資新規(guī)，金地去年屬于零踩線“綠檔”范疇——剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.5%，凈負(fù)債率為62.5%，現(xiàn)金短債比為1.21。

根據(jù)監(jiān)管層對(duì)“紅橙黃綠”四檔房企的融資要求，“綠檔”房企有息負(fù)債年度增速上限為15%。

財(cái)報(bào)顯示，至2020年末，金地有息負(fù)債1130.01億元，這意味著金地今年融資空間較大。

具體來看，其債務(wù)結(jié)構(gòu)布局合理。其中，銀行借款占比為49.52% ，市場(chǎng)融資占比為44.32%，其他融資占比為 6.16%。長期負(fù)債占全部有息負(fù)債比重的63.28%，境內(nèi)負(fù)債占比 91.98%，境外負(fù)債占比 8.02%。

“在業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大的同時(shí)，公司始終兼顧財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制，采取積極措施應(yīng)對(duì)各項(xiàng)監(jiān)管新規(guī)。在以財(cái)務(wù)為主導(dǎo)，營運(yùn)、成本、工程、投資等多部門協(xié)同合作下，持續(xù)針對(duì)銷售、回款、融資等事項(xiàng)設(shè)置不同情境進(jìn)行壓力測(cè)試，對(duì)公司現(xiàn)金流及“三道 紅線”指標(biāo)進(jìn)行動(dòng)態(tài)推演，落實(shí)多項(xiàng)優(yōu)化方案，確保了財(cái)務(wù)指標(biāo)的持續(xù)穩(wěn)健。”凌克說，金地始終堅(jiān)持審慎的財(cái)務(wù)政策，一方面加大銷售回款的管理力度，另一方面保持低成本多渠道的融資優(yōu)勢(shì)，保障公司規(guī)模發(fā)展的資金需求。

由于強(qiáng)調(diào)銷售及時(shí)回款，高度重視現(xiàn)金流管理，金地在去年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入75.15 億元。

在財(cái)務(wù)信用方面，金地主體信用評(píng)級(jí)及各項(xiàng)融資產(chǎn)品評(píng)級(jí)均達(dá)到AAA級(jí)，國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普、穆迪維持給予其長期信用評(píng)級(jí)分別為BB、Ba2。因此憑借長期良好的信用狀況，去年其債務(wù)融資加權(quán)平均成本也保持行業(yè)較低水平，為4.74%。資本化的利息支出為27.77 億元，沒有資本化的利息支出約為29.72 億元。

提升資金利用效率，離不開投融資結(jié)合。加強(qiáng)對(duì)宏觀形勢(shì)的分析與研判，密切關(guān)注金融環(huán)境的調(diào)整方向和幅度，以及房地產(chǎn)調(diào)控政策變化對(duì)不同城市市場(chǎng)的影響，根據(jù)各城市市場(chǎng)運(yùn)行趨勢(shì)及時(shí)有效地評(píng)估和調(diào)整投資策略——是當(dāng)下房企共同應(yīng)對(duì)之策，凌克也深為認(rèn)同。

去年，利用多元化投資方式，金地新拿了116 個(gè)項(xiàng)目，新增土地儲(chǔ)備1657萬平方米；在對(duì)城市的持續(xù)監(jiān)測(cè)分析下，新進(jìn)入福州、唐山、 淄博、晉中、邯鄲、銀川、鹽城、麗水等9 座城市，實(shí)現(xiàn)了全國70 個(gè)地級(jí)市布局。

值得強(qiáng)調(diào)的是，在加強(qiáng)城市梯隊(duì)縱深的前提下，金地依然著重布局高能級(jí)城市。至去年末，公司總土地儲(chǔ)備達(dá)約 6036萬平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備約3203萬平方米，其中一、二線城市占比約為71.2%。在去年新增土地儲(chǔ)備，一二線城市占比約66%。

雖然全年目標(biāo)高質(zhì)達(dá)成，但金地始終保持著強(qiáng)烈危機(jī)感，追求更強(qiáng)的發(fā)展韌性。站在公司上市20年之際，這家房企將今年銷售目標(biāo)定為2800億元，繼續(xù)穩(wěn)中求進(jìn)。