業(yè)務(wù)規模不斷擴大的同時(shí)，金地還兼顧財務(wù)風(fēng)險的控制。

圖片來(lái)源：海洛創(chuàng )意

2020年的諸多不確定無(wú)疑給房企帶來(lái)一定的負面影響。先后出臺的“三道紅線(xiàn)”和“房地產(chǎn)貸款集中度管理”政策，約束了房企的高杠桿融資。在保持財務(wù)穩健前提下快速發(fā)展，成為自去年以來(lái)房企的重要發(fā)展命題。

近期，金地集團（600383.SH）發(fā)布2020年財務(wù)報告，董事長(cháng)凌克在報告中總結，金地在過(guò)去一年交上了一份亮眼的答卷。而亮眼卻反而主要表現在不斷增長(cháng)的業(yè)績(jì)和健康穩健的財務(wù)狀況。

最近幾年，金地重回規?？燔?chē)道，2019年跨過(guò)了2000億元門(mén)檻，去年又在疫情沖擊下保持行業(yè)較高的增速水平，令營(yíng)收和利潤得到相應提升。

根據財報，過(guò)去一年，金地合約銷(xiāo)售額同比增長(cháng)15%，達到2426.8億元；營(yíng)收同比上升32.4%，達到839.82億元；歸屬于上市公司股東的凈利潤同比增長(cháng)3.2%，達到103.98億元。

不過(guò)，在行業(yè)收益整體下行的行情中，金地利潤率也相應有所降低。去年，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結算收入同比增長(cháng)30.99%，為751.78億元，但毛利率比上年降低7.7個(gè)百分點(diǎn)，為33.6%，凈利率較去年同期下降超過(guò)3個(gè)百分點(diǎn)，為12.38%。

隨著(zhù)高地價(jià)項目進(jìn)入結算期，疊加去年疫情影響，房企盈利能力變弱，成為2020年行業(yè)普遍現象。頭部房企利潤率也有所下降，如萬(wàn)科的毛利率由2019年27.2%下降到2020年22.6%，恒大去年凈利率同比下降6.4個(gè)百分點(diǎn)。

國信證券分析認為，在行業(yè)利潤率整體下行的趨勢下，金地利潤率水平仍保持行業(yè)領(lǐng)先地位。這離不開(kāi)金地對高利潤長(cháng)期看重。

凌克也在年報中指出行業(yè)整體收益下降趨勢，“土地成本的高企和銷(xiāo)售端嚴格限價(jià)政策下，行業(yè)的收益率面臨著(zhù)下行挑戰，加之疫情影響，顯而易見(jiàn)，2021年必將充滿(mǎn)艱辛與挑戰。” 未來(lái)，金地將在投拓、營(yíng)銷(xiāo)、產(chǎn)品、財務(wù)等各方面，對自己提出了更高的要求，以追求利潤和規模均衡發(fā)展。

相比收益下降的市場(chǎng)壓力，房企需更為嚴陣以待的是金融風(fēng)險。“2021年開(kāi)年以來(lái)，多項信貸及土地政策疊加，房企將要面對更大的資金壓力。我們將重點(diǎn)關(guān)注防范財務(wù)風(fēng)險，保持良好的流動(dòng)性。”凌克強調。

實(shí)際上，相比同行，金地資金壓力相對較小，財務(wù)狀況安全健康。根據財報數據，依照“三道紅線(xiàn)”融資新規，金地去年屬于零踩線(xiàn)“綠檔”范疇——剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為68.5%，凈負債率為62.5%，現金短債比為1.21。

根據監管層對“紅橙黃綠”四檔房企的融資要求，“綠檔”房企有息負債年度增速上限為15%。

財報顯示，至2020年末，金地有息負債1130.01億元，這意味著(zhù)金地今年融資空間較大。

具體來(lái)看，其債務(wù)結構布局合理。其中，銀行借款占比為49.52% ，市場(chǎng)融資占比為44.32%，其他融資占比為 6.16%。長(cháng)期負債占全部有息負債比重的63.28%，境內負債占比 91.98%，境外負債占比 8.02%。

“在業(yè)務(wù)規模不斷擴大的同時(shí)，公司始終兼顧財務(wù)風(fēng)險的控制，采取積極措施應對各項監管新規。在以財務(wù)為主導，營(yíng)運、成本、工程、投資等多部門(mén)協(xié)同合作下，持續針對銷(xiāo)售、回款、融資等事項設置不同情境進(jìn)行壓力測試，對公司現金流及“三道 紅線(xiàn)”指標進(jìn)行動(dòng)態(tài)推演，落實(shí)多項優(yōu)化方案，確保了財務(wù)指標的持續穩健。”凌克說(shuō)，金地始終堅持審慎的財務(wù)政策，一方面加大銷(xiāo)售回款的管理力度，另一方面保持低成本多渠道的融資優(yōu)勢，保障公司規模發(fā)展的資金需求。

由于強調銷(xiāo)售及時(shí)回款，高度重視現金流管理，金地在去年實(shí)現經(jīng)營(yíng)性現金凈流入75.15 億元。

在財務(wù)信用方面，金地主體信用評級及各項融資產(chǎn)品評級均達到AAA級，國際評級機構標普、穆迪維持給予其長(cháng)期信用評級分別為BB、Ba2。因此憑借長(cháng)期良好的信用狀況，去年其債務(wù)融資加權平均成本也保持行業(yè)較低水平，為4.74%。資本化的利息支出為27.77 億元，沒(méi)有資本化的利息支出約為29.72 億元。

提升資金利用效率，離不開(kāi)投融資結合。加強對宏觀(guān)形勢的分析與研判，密切關(guān)注金融環(huán)境的調整方向和幅度，以及房地產(chǎn)調控政策變化對不同城市市場(chǎng)的影響，根據各城市市場(chǎng)運行趨勢及時(shí)有效地評估和調整投資策略——是當下房企共同應對之策，凌克也深為認同。

去年，利用多元化投資方式，金地新拿了116 個(gè)項目，新增土地儲備1657萬(wàn)平方米；在對城市的持續監測分析下，新進(jìn)入福州、唐山、 淄博、晉中、邯鄲、銀川、鹽城、麗水等9 座城市，實(shí)現了全國70 個(gè)地級市布局。

值得強調的是，在加強城市梯隊縱深的前提下，金地依然著(zhù)重布局高能級城市。至去年末，公司總土地儲備達約 6036萬(wàn)平方米，權益土地儲備約3203萬(wàn)平方米，其中一、二線(xiàn)城市占比約為71.2%。在去年新增土地儲備，一二線(xiàn)城市占比約66%。

雖然全年目標高質(zhì)達成，但金地始終保持著(zhù)強烈危機感，追求更強的發(fā)展韌性。站在公司上市20年之際，這家房企將今年銷(xiāo)售目標定為2800億元，繼續穩中求進(jìn)。