張玉良表示，綠地將以降負債穩發(fā)展、高效去杠桿作為重要戰略。

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樓市調控精細化管控資金和土地這兩大房企命脈后，“房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代”似乎終于在2020年正式定音。房企債務(wù)和毛利率變化已經(jīng)成為最確定的信號。

作為上海本土最大的多元化房企，綠地控股（600606.SH）也不得不在時(shí)代轉折點(diǎn)上，將重點(diǎn)聚焦于財務(wù)優(yōu)化和提質(zhì)增效上。

4月26日，綠地發(fā)布2020年年報顯示，全年營(yíng)收同比增長(cháng)6.53%，達到4558億元；扣非歸母凈利潤同比增長(cháng)13.13%，達到144億元。

分區域來(lái)看，大本營(yíng)華東區域仍是收入重鎮，全年貢獻營(yíng)收2124.6億元，占總收入將近一半。其次是西南區域，全年營(yíng)收1049.2億元，也達到總收入近四分之一。

不過(guò)西南地區毛利率表現拖了后腿，僅為5.72%，這在很大程度上拉低了公司整體毛利率。其原因在于，綠地旗下兩大基建平臺廣西建工、貴州省建位于西南區域，推動(dòng)該區域基建業(yè)務(wù)比重相對較大。而根據基建行業(yè)整體情況來(lái)看，這一業(yè)務(wù)毛利率水平位于5%左右。

從數據來(lái)看，去年綠地歸母凈利增速不及營(yíng)收增速。房企盈利能力變弱，在2020年房企財報得到淋漓盡致體現。隨著(zhù)高地價(jià)項目進(jìn)入結算期，疊加去年疫情影響，不管頭部房企還是中小型房企都在這一維度上面臨下行的壓力。

頭部房企如萬(wàn)科，毛利率由2019年27.2%下降到2020年22.6%，恒大去年凈利率同比下降6.4個(gè)百分點(diǎn)。中型房企如新城、金地等董事長(cháng)均對外指出，土地成本的高企和銷(xiāo)售端嚴格限價(jià)政策下，行業(yè)的收益率面臨著(zhù)下行挑戰。

就綠地而言，其盈利能力下降主要來(lái)源三方面。中信建投竺勁分析認為，首先，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結轉毛利率下降，較上年同期下降 1.2 個(gè)百分點(diǎn)至 26.4%；其次，投資收益下滑顯著(zhù)，由2019年的88.6 億下降至2020年的47.7 億元；最后，成本管控能力下降， 銷(xiāo)售管理費用率較上年同期提升了 0.5 個(gè)百分點(diǎn)至 5.5%。

綠地是一家多元化房企，業(yè)務(wù)集中在地產(chǎn)、基建、金融和消費四方面。其中主業(yè)地產(chǎn)是最大的營(yíng)收來(lái)源。

去年，這一業(yè)務(wù)實(shí)現結轉收入1948億元，結轉面積1769萬(wàn)平方米，保持穩定，實(shí)現合同銷(xiāo)售金額3584億元，銷(xiāo)售面積2909萬(wàn)平方米，回款3089億元，回款率86%。

從銷(xiāo)售結構來(lái)看，綠地貨值結構得到優(yōu)化，商辦貨值正在逐年降低。去年其住宅銷(xiāo)售金額2725億元，占比76%，商辦銷(xiāo)售占比24%。

憑借“地產(chǎn)+”產(chǎn)業(yè)協(xié)同戰略布局，綠地在土地獲取上具備多數房企無(wú)法比擬的優(yōu)勢。去年，綠地929億元買(mǎi)地，平均樓面價(jià)僅為3175元/平方米。

具體來(lái)看，去年，綠地共新增90個(gè)項目，對應土地面積1365萬(wàn)平方米，總貨值約3330億元。在新增項目中，約七成項目位于一、二線(xiàn)城市；按計容建面計算，約七成為住宅。其中，“地產(chǎn)+”產(chǎn)業(yè)協(xié)同項目建筑面積超過(guò)2300萬(wàn)平方米，占比超過(guò)80%。

截至2020年底，總土儲20088萬(wàn)平方米，其中，持有待開(kāi)發(fā)土地規劃計容建面4592萬(wàn)平方米，在建15496萬(wàn)平方米。這一土儲總量在行業(yè)中屬于靠前位置。

此外，綠地另外三項業(yè)務(wù)也在規劃中得到積極發(fā)展。去年，基建營(yíng)業(yè)收入 2334 億元，同比增長(cháng) 24%；金融利潤總額37億元；消費上，商貿產(chǎn)業(yè)全年營(yíng)收80億元，零售門(mén)店拓展至近100家，營(yíng)運酒店增長(cháng)至45家，4S店規模也在擴大，達到44家。

不過(guò)，在關(guān)乎企業(yè)命脈的財務(wù)指標上，綠地表現并不理想。去年，監管層先后出臺“三道紅線(xiàn)”和“房地產(chǎn)貸款集中度管理”政策，約束了房企的融資規模，房企不得不將穩健重要重要發(fā)展戰略。

依照“三道紅線(xiàn)”新規， 綠地控股2020年年度三項指標均未達標，與2019年踩線(xiàn)情況一致，維持‘紅檔’。

根據貝殼研究院統計，綠地控股剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為84.1%，較上年同期上升1.3個(gè)百分點(diǎn)；凈負債率為139.2%，較上年同期下降17.7個(gè)百分點(diǎn)；現金短債比為0.97，同比提升0.21。

樂(lè )觀(guān)的是，其現金流得以改善。去年，綠地錄得經(jīng)營(yíng)性現金流量?jì)纛~447億元，同比增長(cháng)132.17%；貨幣資金為1035億元。

據了解，綠地提出了“三年三步走去杠桿”計劃進(jìn)行降檔。而今年目標則是，力爭實(shí)現兩條線(xiàn)“轉綠”達標。

根據綠地披露的2021年一季度業(yè)績(jì)數據，其現金短債比超過(guò)1 ，“一條紅線(xiàn)”已經(jīng)提前“轉綠”達標。

今年春節前后，綠地在償債高峰期，償還多筆到期債務(wù)，降低資產(chǎn)負債率。據綠地披露，公司在今年按期完成了2015年公司債券（第一期）、2016年公司債券（第一期）本息兌付，總計約180億元。2月，完成本息約4.72億美元境外美元債券兌付。

同時(shí)，綠地加大了債券回購注銷(xiāo)力度，已回購美元債券共計約6000多萬(wàn)美元，目前已注銷(xiāo)1300多萬(wàn)美元。

至三月底，綠地有息負債總額（含廣西建工）較今年初再降181億元，自去年推進(jìn)去杠桿計劃以來(lái)，累計較高點(diǎn)已下降845億元；凈負債率較高點(diǎn)累計下降52個(gè)百分點(diǎn)。

綠地未公布今年銷(xiāo)售目標。從行業(yè)來(lái)看，降負債穩發(fā)展，不再追求盲目追求規模增速，已經(jīng)成為當下房企共同選擇。而綠地控股董事長(cháng)、總裁張玉良也表示，綠地將以降負債穩發(fā)展、高效去杠桿作為重要戰略。