建發(fā)國際成為去年的“地王制造機”。

圖片來(lái)源：建發(fā)官網(wǎng)

記者 ｜張子怡

在“房住不炒”的政策面前，多數開(kāi)發(fā)商拿地都變得比以往謹慎許多，“地王”已愈來(lái)越少。而建發(fā)國際卻憑借著(zhù)母公司建發(fā)房產(chǎn)的鼎力支持，頻頻高價(jià)拿地。

4月26日，廣州推出24宗涉宅地，建發(fā)國際以20.18億元+競配建面積3600平方米競得南沙一宗地塊，折合樓面價(jià)2.36萬(wàn)元/平方米，刷新南沙地價(jià)紀錄。

4月23日，建發(fā)以成交價(jià)20.72億元競得，溢價(jià)率34.11%，競得佛山南海一宗商住用地。該地塊吸引了至少9家房企參拍，除了前期整理方時(shí)代中國之外，萬(wàn)科、金地、美的置業(yè)、建發(fā)等房企都參與競價(jià)，最終被建發(fā)奪得。

2月底，建發(fā)國際因在上海高溢價(jià)率拿地被政府約談警示。

在此之前，建發(fā)國際和融創(chuàng )聯(lián)合拿下上海普陀區一宗地塊，該地塊經(jīng)過(guò)300余輪競價(jià)，以64.52億元成功競得，溢價(jià)率36.15%，最終成交樓面價(jià)8.43萬(wàn)元/平方米。

可供對比的是，該地塊東側的的石泉社區W060402單元B4-1地塊，去年12月18日競拍，大華集團以總價(jià)30.6億元競得，溢價(jià)率17.56%，樓面價(jià)僅4.74萬(wàn)元/平方米，價(jià)格僅為上述地塊的一半。

2021年建發(fā)國際的高價(jià)拿地態(tài)勢，是對其2020年四處拓儲的延續。整個(gè)2020年，建發(fā)國際都是全國土地市場(chǎng)上的?？?。

據界面新聞不完全統計，去年建發(fā)及其母公司買(mǎi)地花的錢(qián)超過(guò)500億元，超過(guò)制定的300-400億元目標。

建發(fā)國際2020年年報顯示，公司年內新投資參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地52宗，新增獲取項目的可售總建筑面積約822萬(wàn)平方米、可售貨值約人民幣1433億元。截至2020年12月31日，公司共投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目128個(gè)，同比增長(cháng)約 54%；土地儲備可售總建筑面積約1232萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)約32%，可售貨值約2131億元，同比增長(cháng)約32%。

在不斷的跑馬圈地下，建發(fā)國際2020年合約銷(xiāo)售907億元，同比增長(cháng)近八成，超額完成去年年初定下的700億目標。

建發(fā)國際去年拿地過(guò)程中，也制造不少“地王”項目。

去年4月，建發(fā)國際以1.98萬(wàn)元/平方米的成交樓面價(jià)刷新成都當時(shí)樓面價(jià)紀錄；7月，先打破了安徽蚌埠當地居住用地總價(jià)紀錄，后又以1.48萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)刷新無(wú)錫新吳區最高單價(jià)紀錄。10月，經(jīng)過(guò)960輪競逐后，以35.2億元的總價(jià)、55.2%的溢價(jià)率拿下江蘇淮安生態(tài)新城地塊，新地王誕生。

建發(fā)國際高價(jià)拿地的底氣，來(lái)自其母公司建發(fā)房產(chǎn)的支持。

建發(fā)國際行政總裁林偉國曾言：“建發(fā)國際作為母公司重要的上市平臺，母公司對其提供較大的財務(wù)資源支持。”

相較于其他同規模內房股而言，建發(fā)國際的融資渠道通暢。公司融資通道包括銀行貸款、資產(chǎn)證券化ABS及境外銀團貸款等，2019年加權平均融資成本僅5.4%。

去年是整個(gè)建發(fā)系的融資大年，據界面新聞不完全統計，建發(fā)系全年共計發(fā)債25次，發(fā)行總額約496億元。從債券品種來(lái)看，發(fā)債手法多樣，包括超短期融資債券、中期票據、定向債務(wù)融資工具及ABS專(zhuān)項融資等等。

建發(fā)國際頻頻高價(jià)拿地，能使其在2020年上半年債務(wù)激增，腳踩兩道紅線(xiàn)。

2020年上半年，建發(fā)國際流動(dòng)負債繼續升至695.39億元，負債總額也達到1212億元，較去年年末增長(cháng)26%。其中，一年內償還的債務(wù)約26.85億元，長(cháng)期債務(wù)約502.75億元。

回看過(guò)去，建發(fā)國際的凈負債率在2017年一度超過(guò)350%，2018年和2019年下滑至242.1%和175.7%，仍處于行業(yè)高位，到2020年上半年，建發(fā)國際的凈負債率為247.29%。

去年8月，監管部門(mén)提出“三道紅線(xiàn)”監管指標后，建發(fā)國際通過(guò)發(fā)行永續債、分拆上市的方法實(shí)現降檔。

2020年12月，建發(fā)國際與大股東建發(fā)房產(chǎn)訂立可續期借款合同，獲得95億元永續債貸款金額，初始年利率低至4.65%（5年期以上LPR）。

由于永續債沒(méi)有到期日，償還順序與公司股票一致，在會(huì )計處理上通常被視為股本。因此，建發(fā)國際2020年財報中，權益科目下的永續貸款增加95億元，帶動(dòng)歸屬母公司股東權益同比增長(cháng)144%，同時(shí)優(yōu)化了紅線(xiàn)財務(wù)指標數據。

2020年9月30日，建發(fā)物業(yè)遞表準備上市，92天后，建發(fā)物業(yè)在港交所成功敲鐘上市。

上述操作完成后，建發(fā)國際三道紅線(xiàn)指標全部轉綠。截止2020年12月31日，建發(fā)國際剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為68%，凈負債率74%，現今短債比5。