建發(fā)國際成為去年的“地王制造機(jī)”。

圖片來源：建發(fā)官網(wǎng)

記者 ｜張子怡

在“房住不炒”的政策面前，多數(shù)開發(fā)商拿地都變得比以往謹(jǐn)慎許多，“地王”已愈來越少。而建發(fā)國際卻憑借著母公司建發(fā)房產(chǎn)的鼎力支持，頻頻高價拿地。

4月26日，廣州推出24宗涉宅地，建發(fā)國際以20.18億元+競配建面積3600平方米競得南沙一宗地塊，折合樓面價2.36萬元/平方米，刷新南沙地價紀(jì)錄。

4月23日，建發(fā)以成交價20.72億元競得，溢價率34.11%，競得佛山南海一宗商住用地。該地塊吸引了至少9家房企參拍，除了前期整理方時代中國之外，萬科、金地、美的置業(yè)、建發(fā)等房企都參與競價，最終被建發(fā)奪得。

2月底，建發(fā)國際因在上海高溢價率拿地被政府約談警示。

在此之前，建發(fā)國際和融創(chuàng)聯(lián)合拿下上海普陀區(qū)一宗地塊，該地塊經(jīng)過300余輪競價，以64.52億元成功競得，溢價率36.15%，最終成交樓面價8.43萬元/平方米。

可供對比的是，該地塊東側(cè)的的石泉社區(qū)W060402單元B4-1地塊，去年12月18日競拍，大華集團(tuán)以總價30.6億元競得，溢價率17.56%，樓面價僅4.74萬元/平方米，價格僅為上述地塊的一半。

2021年建發(fā)國際的高價拿地態(tài)勢，是對其2020年四處拓儲的延續(xù)。整個2020年，建發(fā)國際都是全國土地市場上的?？汀?/p>

據(jù)界面新聞不完全統(tǒng)計，去年建發(fā)及其母公司買地花的錢超過500億元，超過制定的300-400億元目標(biāo)。

建發(fā)國際2020年年報顯示，公司年內(nèi)新投資參與房地產(chǎn)開發(fā)土地52宗，新增獲取項目的可售總建筑面積約822萬平方米、可售貨值約人民幣1433億元。截至2020年12月31日，公司共投資房地產(chǎn)開發(fā)項目128個，同比增長約 54%；土地儲備可售總建筑面積約1232萬平方米，同比增長約32%，可售貨值約2131億元，同比增長約32%。

在不斷的跑馬圈地下，建發(fā)國際2020年合約銷售907億元，同比增長近八成，超額完成去年年初定下的700億目標(biāo)。

建發(fā)國際去年拿地過程中，也制造不少“地王”項目。

去年4月，建發(fā)國際以1.98萬元/平方米的成交樓面價刷新成都當(dāng)時樓面價紀(jì)錄；7月，先打破了安徽蚌埠當(dāng)?shù)鼐幼∮玫乜們r紀(jì)錄，后又以1.48萬元/平方米的樓面價刷新無錫新吳區(qū)最高單價紀(jì)錄。10月，經(jīng)過960輪競逐后，以35.2億元的總價、55.2%的溢價率拿下江蘇淮安生態(tài)新城地塊，新地王誕生。

建發(fā)國際高價拿地的底氣，來自其母公司建發(fā)房產(chǎn)的支持。

建發(fā)國際行政總裁林偉國曾言：“建發(fā)國際作為母公司重要的上市平臺，母公司對其提供較大的財務(wù)資源支持。”

相較于其他同規(guī)模內(nèi)房股而言，建發(fā)國際的融資渠道通暢。公司融資通道包括銀行貸款、資產(chǎn)證券化ABS及境外銀團(tuán)貸款等，2019年加權(quán)平均融資成本僅5.4%。

去年是整個建發(fā)系的融資大年，據(jù)界面新聞不完全統(tǒng)計，建發(fā)系全年共計發(fā)債25次，發(fā)行總額約496億元。從債券品種來看，發(fā)債手法多樣，包括超短期融資債券、中期票據(jù)、定向債務(wù)融資工具及ABS專項融資等等。

建發(fā)國際頻頻高價拿地，能使其在2020年上半年債務(wù)激增，腳踩兩道紅線。

2020年上半年，建發(fā)國際流動負(fù)債繼續(xù)升至695.39億元，負(fù)債總額也達(dá)到1212億元，較去年年末增長26%。其中，一年內(nèi)償還的債務(wù)約26.85億元，長期債務(wù)約502.75億元。

回看過去，建發(fā)國際的凈負(fù)債率在2017年一度超過350%，2018年和2019年下滑至242.1%和175.7%，仍處于行業(yè)高位，到2020年上半年，建發(fā)國際的凈負(fù)債率為247.29%。

去年8月，監(jiān)管部門提出“三道紅線”監(jiān)管指標(biāo)后，建發(fā)國際通過發(fā)行永續(xù)債、分拆上市的方法實現(xiàn)降檔。

2020年12月，建發(fā)國際與大股東建發(fā)房產(chǎn)訂立可續(xù)期借款合同，獲得95億元永續(xù)債貸款金額，初始年利率低至4.65%（5年期以上LPR）。

由于永續(xù)債沒有到期日，償還順序與公司股票一致，在會計處理上通常被視為股本。因此，建發(fā)國際2020年財報中，權(quán)益科目下的永續(xù)貸款增加95億元，帶動歸屬母公司股東權(quán)益同比增長144%，同時優(yōu)化了紅線財務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)。

2020年9月30日，建發(fā)物業(yè)遞表準(zhǔn)備上市，92天后，建發(fā)物業(yè)在港交所成功敲鐘上市。

上述操作完成后，建發(fā)國際三道紅線指標(biāo)全部轉(zhuǎn)綠。截止2020年12月31日，建發(fā)國際剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68%，凈負(fù)債率74%，現(xiàn)今短債比5。