重慶土拍得意者與失意者

商界地產(chǎn) 九沛?zhèn)髅? 2021-05-09 20:10:59

摘要： 這次，跳出土拍看土拍

距離熱熱鬧鬧的重慶土拍已經(jīng)一周多了，熱度也已經(jīng)傳導(dǎo)到了重慶新房和二手房市場，各種利好，各種分析也已經(jīng)被各路大咖解讀得差不多了。

當(dāng)土拍煙硝散去，當(dāng)浮華落幕，小馬哥想了想，現(xiàn)在也是時候?qū)χ貞c土拍企業(yè)進(jìn)行一次復(fù)盤了，那為什么前段時間熱鬧的時候不做，偏偏現(xiàn)在想起來了？

小馬哥也考慮過蹭下熱度，但是畢竟當(dāng)時身在局中，現(xiàn)在熱度褪去，才能冷靜旁觀。

制圖：小馬哥（注：拿地金額和面積均按全口徑計算，數(shù)據(jù)來源于網(wǎng)絡(luò)）

重慶土拍得意者，融創(chuàng)、龍湖當(dāng)之無愧

先說融創(chuàng)，參拍超30宗土地拿下8宗，大手筆撒出99.09億再增121.94萬方可建體量，在中央公園、大學(xué)城、蔡家、悅來、巴南界石、磁器口等多個熱門板塊落子，加上本身超200萬方的中期庫存，再大干三年問題不大。

去年，融創(chuàng)中國重慶成交金額253.30億排名第一，銷售額驚人，今年再次補(bǔ)倉，重慶一哥地位再次穩(wěn)固。

除此之外，今年融創(chuàng)在全國各城市首次集中土拍更是多點(diǎn)開花，據(jù)媒體統(tǒng)計，4月26-29日，短短4天融創(chuàng)拿地金額已經(jīng)接近190億元，涉及重慶、廣州、無錫、烏魯木齊等多個城市，這一金額幾乎追平了融創(chuàng)今年一季度拿地總額。

一位十分熟悉融創(chuàng)中國董事長孫宏斌的房企管理人士向媒體表示，現(xiàn)在融創(chuàng)有很良性的資金渠道和家底，拿地本質(zhì)是為了爭奪行業(yè)未來話語權(quán)。

除了主城收獲大量“話語權(quán)”之外，融創(chuàng)在多個區(qū)縣戰(zhàn)場亦有斬獲，在璧山摘得5宗地，在江津，銅梁均有土地斬獲，增儲90萬方，拿地金額超30億。

在重慶主城擴(kuò)容的政策導(dǎo)向下，一小時經(jīng)濟(jì)圈和渝東北核心城市已經(jīng)成為融創(chuàng)“求規(guī)模、求增長 ”的突圍之路。

2019年，融創(chuàng)就以主城激進(jìn)拿地方式擴(kuò)大布局，2020年，融創(chuàng)又在主城控風(fēng)險機(jī)會投資基礎(chǔ)上大力進(jìn)行多區(qū)縣布局，并依靠產(chǎn)業(yè)合作，收并購等方式提升獲地機(jī)會，據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，截止到2020年底，融創(chuàng)中國位居房企大重慶新增土儲排行榜第一名，新增可建體量達(dá)331.4萬方。

龍湖在本次土拍同樣也是大贏家。

參拍超30宗意向土地拿下了5宗，96.64億拿下了130.43萬方可建體量，比融創(chuàng)還多8.49萬方，花更少的錢買更多的地，中央公園、蔡家、大渡口茄子溪、九龍半島位置也不差，龍湖這次算盤打得蠻精的。其中，龍湖拿地大渡口也讓大渡口市民難得興奮了一把，龍湖大渡口天街指日可待。

重慶作為龍湖的大本營，2021年銷售目標(biāo)直奔3100億。在重慶，這兩年龍湖一直穩(wěn)定在第二名的位置，帶頭大哥地位不保，但是2020年在主城新增了164.2萬方可建體量，今年首次土拍也有不錯的斬獲，但是今年一季度銷售僅排名第三位，不過若是今年后面三個季度發(fā)發(fā)力，坐二望一也不是不可能的。

其他的比如浙江嘉興起家的佳源去年11月就在重慶拿地，今年再次突出重圍，斥資24.7億拿下空港兩塊土地，看來要深耕重慶；華宇本次拿下中央公園、大渡口茄子溪（聯(lián)手金科、新希望）兩處地塊，雖然沒有達(dá)到預(yù)期，不過對于三道紅線一道未踩，堅持自律有質(zhì)量發(fā)展的華宇來說也算穩(wěn)健，畢竟“防守就是最好的進(jìn)攻”；除此之外，還有中梁、花樣年、旭輝、中海這種本身參拍地塊就不多，但是卻能一擊命中的房企，在群狼環(huán)伺中奪食而去的本事也是難得。

重慶土拍失意者，金科、保利、華潤……

今年土拍，重慶房企老大哥金科雄心勃勃籌集巨額保證金，參拍土地超20宗，最終拿下港城工業(yè)園、西永、大渡口茄子溪3宗土地，且均為聯(lián)合拿地，對于深耕大重慶的金科來說，這似乎并非是一件不能接受的事情，畢竟目前它在重慶還有1349萬㎡的可售面積，但是作為一個2021年計劃全年銷售目標(biāo)不低于2500億的高周轉(zhuǎn)房企，這樣幾塊土地顯然還是不夠的。

作為金科的重點(diǎn)市場，金科今年在重慶的銷售額至少要達(dá)到500億，才能完成計劃的2500個“小目標(biāo)”?；乜?020年，金科在大重慶的成交金額也僅僅只有370.96億，而今年一季度，金科大重慶銷售金額為93.24億元，500億目標(biāo)僅完成了18.65%，接下來的三個季度，金科任重而道遠(yuǎn)。

參拍超過20宗地的房企還有保利，今年1-3月，保利發(fā)展全國拿地面積高達(dá)436萬方，拿地金額269億僅次于綠城中國（順便說一句，在本次重慶土拍中，遺憾的是綠城也沒能拿到地），而在本次土拍中，保利拿到中央公園和大楊石兩塊優(yōu)質(zhì)土地，其中溢價率83%、15711元/㎡樓板價的中央公園地塊一個不小心還成為迄今為止重慶最貴土地。

在重慶市場上，保利的中期庫存還有50-100萬方，還有2-3年的去化周期，本次只拿到兩塊地的原因或許是因為今年一季度保利在土地方面集中發(fā)力，一季度就在主城拿了26.88萬方土地，手中有糧心中不慌的緣故？

除了金科、保利，參拍超過15宗的房企里面，還有華潤、招商、象嶼、中交、大悅城、香港置地和新希望。

今年這場土拍對于參拍超過15塊地，最終卻當(dāng)了“陪跑隊員”華潤來說應(yīng)該是相當(dāng)失意了，華潤目前在重慶的項目雖然還有不少，但是不到50萬方的中期庫存對于一家大型央企來說已經(jīng)非常緊張了，去化周期僅1-2年，如果再不拿地，兩年之后華潤就無貨可推了，本次華潤土拍沒有拿到地，拿地機(jī)會又少了一些，看來后面兩場土拍華潤必須得發(fā)力才行了。

招商本次參拍土地超過15塊，一開始就拿下了一塊溢價率超過130%的西永地塊，把土拍溢價率推向高峰后又拿下彩云湖板塊一地，對于中期庫存50萬方以下的招商來說，總算是暫時可以松一口氣，但是如果今年后面兩場土拍再無斬獲的話，目前去化周期僅1-2年的招商恐怕日子也不好過，預(yù)計接下來的兩場土拍招商要全力以赴了。

象嶼這個來自廈門的房企最近幾年在重慶也是低調(diào)得可以，目前在售的項目僅有九龍坡的象嶼公園悅府一個，上次拿地還要追溯到2019年，急需補(bǔ)倉的象嶼本次土拍表現(xiàn)出強(qiáng)烈的拿地欲望也在情理之中，畢竟再不拿地就無米下鍋了，不過這次只拍到兩塊地，其中一塊還是聯(lián)合拿地，應(yīng)該有點(diǎn)小失意，不過總比沒有拿到地的房企要好一些。

除此之外，參拍超過15宗地的房企里面，中交拿了空港兩塊地，大悅城拿了中央公園一塊地，新希望聯(lián)合金科、華宇拿了一塊地，也還是有所收獲，而參拍了卻沒拍到地的房企還有很多，它們是：

華潤、香港置地、綠城、華發(fā)、金地、金茂、領(lǐng)地、建發(fā)、正榮、新城、卓越、金融街、電建、遠(yuǎn)洋、融信、碧桂園、聯(lián)發(fā)、禹洲、中南、俊豪、平安、澤京、橋達(dá)、榮安、世貿(mào)、中國中鐵、首創(chuàng)、中航里程、春風(fēng)、偉清、中建三局、雅居樂、東原、中駿、昕暉、交開投、信達(dá)、中鐵二十局、寬窄巷子、德信、浙江歌山、北京天衡、宸州、武漢卓爾。

（注：名單為不完全統(tǒng)計）

除了老朋友之外，其中也不乏一些新面孔，比如浙江歌山、北京天衡、武漢卓爾等等，遺憾的是本次土拍沒有拿到地，看來進(jìn)入重慶市場還得再等下次機(jī)會了。

還有哪些不來參拍的房企

除了以上網(wǎng)傳的參拍房企之外，小馬哥注意到，去年重慶銷售榜單前三十強(qiáng)里，還有一些沒有來參拍拿地的房企，比如兩江置業(yè)、協(xié)信、藍(lán)光、南國電建、富力、中國交建、華僑城等等。

它們之中，或是有些本身拿地比較容易，或是自身還有天量土地存量等待開發(fā)，或是自身陷入了某種資本困境暫時無力拿地，而那些本身發(fā)展既沒有問題也不來參拍的房企，在如今土拍兩集中、競爭白熱化的背景之下，或許未來將與重慶市場漸行漸遠(yuǎn)。

圖片來源：西南地產(chǎn)研究

因為根據(jù)2021年重慶中心城區(qū)的供地計劃，中心城區(qū)計劃供應(yīng)商品住宅用地13005畝，第一批次宅地占全年的比例達(dá)49.20%。若按計劃進(jìn)行供應(yīng)，剔除年初集中供地前已推出的地塊，第二批次和第三批次供應(yīng)的面積將不足6000畝，僅余四成。