重慶土拍得意者與失意者

商界地產(chǎn) 九沛傳媒 2021-05-09 20:10:59

摘要： 這次，跳出土拍看土拍

距離熱熱鬧鬧的重慶土拍已經(jīng)一周多了，熱度也已經(jīng)傳導到了重慶新房和二手房市場(chǎng)，各種利好，各種分析也已經(jīng)被各路大咖解讀得差不多了。

當土拍煙硝散去，當浮華落幕，小馬哥想了想，現在也是時(shí)候對重慶土拍企業(yè)進(jìn)行一次復盤(pán)了，那為什么前段時(shí)間熱鬧的時(shí)候不做，偏偏現在想起來(lái)了？

小馬哥也考慮過(guò)蹭下熱度，但是畢竟當時(shí)身在局中，現在熱度褪去，才能冷靜旁觀(guān)。

制圖：小馬哥（注：拿地金額和面積均按全口徑計算，數據來(lái)源于網(wǎng)絡(luò )）

重慶土拍得意者，融創(chuàng )、龍湖當之無(wú)愧

先說(shuō)融創(chuàng )，參拍超30宗土地拿下8宗，大手筆撒出99.09億再增121.94萬(wàn)方可建體量，在中央公園、大學(xué)城、蔡家、悅來(lái)、巴南界石、磁器口等多個(gè)熱門(mén)板塊落子，加上本身超200萬(wàn)方的中期庫存，再大干三年問(wèn)題不大。

去年，融創(chuàng )中國重慶成交金額253.30億排名第一，銷(xiāo)售額驚人，今年再次補倉，重慶一哥地位再次穩固。

除此之外，今年融創(chuàng )在全國各城市首次集中土拍更是多點(diǎn)開(kāi)花，據媒體統計，4月26-29日，短短4天融創(chuàng )拿地金額已經(jīng)接近190億元，涉及重慶、廣州、無(wú)錫、烏魯木齊等多個(gè)城市，這一金額幾乎追平了融創(chuàng )今年一季度拿地總額。

一位十分熟悉融創(chuàng )中國董事長(cháng)孫宏斌的房企管理人士向媒體表示，現在融創(chuàng )有很良性的資金渠道和家底，拿地本質(zhì)是為了爭奪行業(yè)未來(lái)話(huà)語(yǔ)權。

除了主城收獲大量“話(huà)語(yǔ)權”之外，融創(chuàng )在多個(gè)區縣戰場(chǎng)亦有斬獲，在璧山摘得5宗地，在江津，銅梁均有土地斬獲，增儲90萬(wàn)方，拿地金額超30億。

在重慶主城擴容的政策導向下，一小時(shí)經(jīng)濟圈和渝東北核心城市已經(jīng)成為融創(chuàng )“求規模、求增長(cháng) ”的突圍之路。

2019年，融創(chuàng )就以主城激進(jìn)拿地方式擴大布局，2020年，融創(chuàng )又在主城控風(fēng)險機會(huì )投資基礎上大力進(jìn)行多區縣布局，并依靠產(chǎn)業(yè)合作，收并購等方式提升獲地機會(huì )，據克爾瑞數據顯示，截止到2020年底，融創(chuàng )中國位居房企大重慶新增土儲排行榜第一名，新增可建體量達331.4萬(wàn)方。

龍湖在本次土拍同樣也是大贏(yíng)家。

參拍超30宗意向土地拿下了5宗，96.64億拿下了130.43萬(wàn)方可建體量，比融創(chuàng )還多8.49萬(wàn)方，花更少的錢(qián)買(mǎi)更多的地，中央公園、蔡家、大渡口茄子溪、九龍半島位置也不差，龍湖這次算盤(pán)打得蠻精的。其中，龍湖拿地大渡口也讓大渡口市民難得興奮了一把，龍湖大渡口天街指日可待。

重慶作為龍湖的大本營(yíng)，2021年銷(xiāo)售目標直奔3100億。在重慶，這兩年龍湖一直穩定在第二名的位置，帶頭大哥地位不保，但是2020年在主城新增了164.2萬(wàn)方可建體量，今年首次土拍也有不錯的斬獲，但是今年一季度銷(xiāo)售僅排名第三位，不過(guò)若是今年后面三個(gè)季度發(fā)發(fā)力，坐二望一也不是不可能的。

其他的比如浙江嘉興起家的佳源去年11月就在重慶拿地，今年再次突出重圍，斥資24.7億拿下空港兩塊土地，看來(lái)要深耕重慶；華宇本次拿下中央公園、大渡口茄子溪（聯(lián)手金科、新希望）兩處地塊，雖然沒(méi)有達到預期，不過(guò)對于三道紅線(xiàn)一道未踩，堅持自律有質(zhì)量發(fā)展的華宇來(lái)說(shuō)也算穩健，畢竟“防守就是最好的進(jìn)攻”；除此之外，還有中梁、花樣年、旭輝、中海這種本身參拍地塊就不多，但是卻能一擊命中的房企，在群狼環(huán)伺中奪食而去的本事也是難得。

重慶土拍失意者，金科、保利、華潤……

今年土拍，重慶房企老大哥金科雄心勃勃籌集巨額保證金，參拍土地超20宗，最終拿下港城工業(yè)園、西永、大渡口茄子溪3宗土地，且均為聯(lián)合拿地，對于深耕大重慶的金科來(lái)說(shuō)，這似乎并非是一件不能接受的事情，畢竟目前它在重慶還有1349萬(wàn)㎡的可售面積，但是作為一個(gè)2021年計劃全年銷(xiāo)售目標不低于2500億的高周轉房企，這樣幾塊土地顯然還是不夠的。

作為金科的重點(diǎn)市場(chǎng)，金科今年在重慶的銷(xiāo)售額至少要達到500億，才能完成計劃的2500個(gè)“小目標”?；乜?020年，金科在大重慶的成交金額也僅僅只有370.96億，而今年一季度，金科大重慶銷(xiāo)售金額為93.24億元，500億目標僅完成了18.65%，接下來(lái)的三個(gè)季度，金科任重而道遠。

參拍超過(guò)20宗地的房企還有保利，今年1-3月，保利發(fā)展全國拿地面積高達436萬(wàn)方，拿地金額269億僅次于綠城中國（順便說(shuō)一句，在本次重慶土拍中，遺憾的是綠城也沒(méi)能拿到地），而在本次土拍中，保利拿到中央公園和大楊石兩塊優(yōu)質(zhì)土地，其中溢價(jià)率83%、15711元/㎡樓板價(jià)的中央公園地塊一個(gè)不小心還成為迄今為止重慶最貴土地。

在重慶市場(chǎng)上，保利的中期庫存還有50-100萬(wàn)方，還有2-3年的去化周期，本次只拿到兩塊地的原因或許是因為今年一季度保利在土地方面集中發(fā)力，一季度就在主城拿了26.88萬(wàn)方土地，手中有糧心中不慌的緣故？

除了金科、保利，參拍超過(guò)15宗的房企里面，還有華潤、招商、象嶼、中交、大悅城、香港置地和新希望。

今年這場(chǎng)土拍對于參拍超過(guò)15塊地，最終卻當了“陪跑隊員”華潤來(lái)說(shuō)應該是相當失意了，華潤目前在重慶的項目雖然還有不少，但是不到50萬(wàn)方的中期庫存對于一家大型央企來(lái)說(shuō)已經(jīng)非常緊張了，去化周期僅1-2年，如果再不拿地，兩年之后華潤就無(wú)貨可推了，本次華潤土拍沒(méi)有拿到地，拿地機會(huì )又少了一些，看來(lái)后面兩場(chǎng)土拍華潤必須得發(fā)力才行了。

招商本次參拍土地超過(guò)15塊，一開(kāi)始就拿下了一塊溢價(jià)率超過(guò)130%的西永地塊，把土拍溢價(jià)率推向高峰后又拿下彩云湖板塊一地，對于中期庫存50萬(wàn)方以下的招商來(lái)說(shuō)，總算是暫時(shí)可以松一口氣，但是如果今年后面兩場(chǎng)土拍再無(wú)斬獲的話(huà)，目前去化周期僅1-2年的招商恐怕日子也不好過(guò)，預計接下來(lái)的兩場(chǎng)土拍招商要全力以赴了。

象嶼這個(gè)來(lái)自廈門(mén)的房企最近幾年在重慶也是低調得可以，目前在售的項目?jì)H有九龍坡的象嶼公園悅府一個(gè)，上次拿地還要追溯到2019年，急需補倉的象嶼本次土拍表現出強烈的拿地欲望也在情理之中，畢竟再不拿地就無(wú)米下鍋了，不過(guò)這次只拍到兩塊地，其中一塊還是聯(lián)合拿地，應該有點(diǎn)小失意，不過(guò)總比沒(méi)有拿到地的房企要好一些。

除此之外，參拍超過(guò)15宗地的房企里面，中交拿了空港兩塊地，大悅城拿了中央公園一塊地，新希望聯(lián)合金科、華宇拿了一塊地，也還是有所收獲，而參拍了卻沒(méi)拍到地的房企還有很多，它們是：

華潤、香港置地、綠城、華發(fā)、金地、金茂、領(lǐng)地、建發(fā)、正榮、新城、卓越、金融街、電建、遠洋、融信、碧桂園、聯(lián)發(fā)、禹洲、中南、俊豪、平安、澤京、橋達、榮安、世貿、中國中鐵、首創(chuàng )、中航里程、春風(fēng)、偉清、中建三局、雅居樂(lè )、東原、中駿、昕暉、交開(kāi)投、信達、中鐵二十局、寬窄巷子、德信、浙江歌山、北京天衡、宸州、武漢卓爾。

（注：名單為不完全統計）

除了老朋友之外，其中也不乏一些新面孔，比如浙江歌山、北京天衡、武漢卓爾等等，遺憾的是本次土拍沒(méi)有拿到地，看來(lái)進(jìn)入重慶市場(chǎng)還得再等下次機會(huì )了。

還有哪些不來(lái)參拍的房企

除了以上網(wǎng)傳的參拍房企之外，小馬哥注意到，去年重慶銷(xiāo)售榜單前三十強里，還有一些沒(méi)有來(lái)參拍拿地的房企，比如兩江置業(yè)、協(xié)信、藍光、南國電建、富力、中國交建、華僑城等等。

它們之中，或是有些本身拿地比較容易，或是自身還有天量土地存量等待開(kāi)發(fā)，或是自身陷入了某種資本困境暫時(shí)無(wú)力拿地，而那些本身發(fā)展既沒(méi)有問(wèn)題也不來(lái)參拍的房企，在如今土拍兩集中、競爭白熱化的背景之下，或許未來(lái)將與重慶市場(chǎng)漸行漸遠。

圖片來(lái)源：西南地產(chǎn)研究

因為根據2021年重慶中心城區的供地計劃，中心城區計劃供應商品住宅用地13005畝，第一批次宅地占全年的比例達49.20%。若按計劃進(jìn)行供應，剔除年初集中供地前已推出的地塊，第二批次和第三批次供應的面積將不足6000畝，僅余四成。

數據來(lái)源：CREIS中指地主

也就是說(shuō)，這次沒(méi)有搶到“肉”的房企，在接下來(lái)面臨的將是更少的“肉”和更多的“狼”，拿地難度陡增不少。

寫(xiě)在土拍之后

在小馬哥看來(lái)，本次土拍里，無(wú)論是得意者還是失意者，其實(shí)都已經(jīng)成過(guò)去，而這樣的“大考”接下來(lái)還將繼續上演，這次沒(méi)有拿到地的不必灰心，7月再接再厲，這次拿到地的也別高興得太早，畢竟地雖然拍到手了，但是銷(xiāo)量如何還有待市場(chǎng)來(lái)檢驗。

最后，衷心祝愿各大開(kāi)發(fā)商們接下來(lái)都能拿到自己心儀的土地。

·THE END·

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