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“三條紅線(xiàn)”、房貸“兩條紅線(xiàn)”以及土地“兩集中”，這三大政策構成行業(yè)三大重磅，行業(yè)格局迎來(lái)重塑。

對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，土地成本上升、政策調控持續收緊，利潤空間和盈利指標持續下行猶如懸在頭頂的達摩克利斯之劍。上市房企2020年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)報告很能說(shuō)明問(wèn)題，66家已經(jīng)披露業(yè)績(jì)報告的重點(diǎn)上市房企中有近7成企業(yè)毛利率、歸母凈利率雙降。

在“房住不炒”長(cháng)效機制及調控收緊的主旋律下，行業(yè)整體規模增速放緩、市場(chǎng)面臨下行壓力將成為長(cháng)期命題，企業(yè)控負債、降杠桿壓力增加，投資和規模擴張動(dòng)能相應降低。

基于市場(chǎng)壓力，典型房企2021年目標增長(cháng)率僅為15%，審慎仍然為現階段關(guān)鍵詞之一，并將成為房地產(chǎn)行業(yè)下半場(chǎng)主旋律。目前，規模房企一方面銷(xiāo)售目標增長(cháng)率降低，另一方面貨值目標去化率有所提升。當前市場(chǎng)背景下，房企業(yè)績(jì)上升空間還有多大？

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01

規模房企目標增長(cháng)率趨于平穩

房地產(chǎn)行業(yè)利潤增速拐點(diǎn)早在2019年便已明顯，典型上市房企毛利潤及歸母凈利潤增速的中位值在2017年時(shí)達到峰值，其中毛利潤增速中位數達到44.2%，2018年下滑1.8個(gè)百分點(diǎn)，至2019年下滑20.6個(gè)百分點(diǎn)至23.6%，毛利潤增速近乎腰斬。

2020年，形勢更加嚴峻，66家行業(yè)典型上市房企實(shí)現毛利潤總規模11722億元、歸母凈利潤4297億元，毛利潤增速和歸母凈利潤增速的中位值分別為3.1%和5.6%，較2019年的23.6%和19.4%嚴重下滑。其中，毛利率、歸母凈利率下行的房企分別達到62家和51家，毛利率和歸母凈利率雙降的房企達到47家，占比逾7成。

2021年，企業(yè)對業(yè)績(jì)規模增長(cháng)的總體預期不變，延續謹慎的態(tài)度。數據顯示，百強房企2021年平均目標增長(cháng)率僅為15%。較2018年41%的高位有明顯回落。

目標增速放緩很大程度上是受市場(chǎng)下行壓力、行業(yè)整體規模增速放緩影響所致。此外，“三道紅線(xiàn)”下企業(yè)投資和規模擴張動(dòng)能相應降低，業(yè)績(jì)增長(cháng)承壓。不過(guò)基于一季度市場(chǎng)的回暖，規模房企目標增長(cháng)率的中位數較去年略有提升至15%。

圖：2018-2021年行業(yè)典型房企目標增長(cháng)率及全年實(shí)際業(yè)績(jì)增速變動(dòng)（中位數）

注：目標增長(cháng)率及全年實(shí)際業(yè)績(jì)增速，均為當年提出業(yè)績(jì)目標的樣本房企的中位數數值

數據來(lái)源：CRIC、企業(yè)公告

截至目前，已有50家行業(yè)典型房企提出2021年業(yè)績(jì)目標，其中主流的目標增長(cháng)率在10%-20%之間，數量達到23家；盡管房企投資、銷(xiāo)售目標趨向于審慎，但仍有12家房企的目標增長(cháng)率高于20%，這些房企多以千億以下規模的中小型房企為主。有15家家企業(yè)目標增長(cháng)率低于10%，較行業(yè)平均水平相對謹慎。

圖：2021年50家行業(yè)典型房企目標增長(cháng)率分布

注：2021年目標增長(cháng)率為2021年目標銷(xiāo)售規模較2020年實(shí)際銷(xiāo)售規模的業(yè)績(jì)增速

數據來(lái)源：CRIC、企業(yè)公告

02

規模房企增長(cháng)預期保守

具體企業(yè)而言，龍頭房企為代表的部分企業(yè)目標設定更趨謹慎。

其中，恒大將2021年的業(yè)績(jì)目標設定為7500億元，目標增長(cháng)率由去年的8.1%進(jìn)一步放緩至3.7%。碧桂園提出“三年增長(cháng)”計劃，目標未來(lái)三年每年錄得10%的權益銷(xiāo)售增長(cháng)。融創(chuàng )、中海2021年均提出雙位數的業(yè)績(jì)增長(cháng)，世茂、華潤的目標增長(cháng)率也在10%左右。此外，綠城、金茂、中梁、融信、正榮、新力、禹洲等企業(yè)2021年的業(yè)績(jì)目標增長(cháng)率均較去年降低，且目標增長(cháng)率在10%以下，低于行業(yè)平均水平。

一方面，龍頭房企以及行業(yè)TOP30房企規?；鶖递^高，業(yè)績(jì)增速提升空間有限。另一方面，在目前企業(yè)投資和擴張動(dòng)能承壓的背景下，這部分規模房企對業(yè)績(jì)增長(cháng)預期更趨保守。

表：2021年部分業(yè)績(jì)預期謹慎的房企業(yè)績(jì)目標及目標增長(cháng)率（億元）

數據來(lái)源：CRIC、企業(yè)公告

03

近半數房企規模訴求不減

值得注意的是，在2021年提出全年銷(xiāo)售目標的規模房企中，也有近半數的企業(yè)業(yè)績(jì)預期相對積極。

其中，如招商蛇口2021年銷(xiāo)售目標3300億元，目標增長(cháng)率較高達18.9%，較去年13.4%的目標增長(cháng)率有所提升。龍湖2021年銷(xiāo)售目標為3100億元，目標增長(cháng)率較去年的7.2%提升至14.6%，未來(lái)預計年增長(cháng)率達到15%-20%之間。

美的置業(yè)、龍光、佳兆業(yè)、合景泰富、中駿、寶龍、大悅城等企業(yè)2021年的業(yè)績(jì)目標增長(cháng)率也較高，均在18%以上。其中，寶龍2020年超額完成750億元的目標，2021年總可售資源充裕、可售貨值1703億元，其中長(cháng)三角占比71.4%、一二線(xiàn)占比84%。2021年銷(xiāo)售目標破千億，28.8%的目標增長(cháng)率在規模房企中也處于較高水平。

此外，在2021年業(yè)績(jì)預期相對積極的房企中，千億以下的中小規模房企也占到了較大比例。這類(lèi)房企仍具有一定的規模訴求，在保證年內貨值相對充裕的前提下，設定了較高的目標增長(cháng)率。如合生創(chuàng )展近年來(lái)調整經(jīng)營(yíng)策略，加快了開(kāi)發(fā)和供貨節奏，業(yè)績(jì)復合增長(cháng)率逾40%，2021年可售貨值900億元、銷(xiāo)售目標500億元，目標增長(cháng)率達39.5%。

表：2021年部分業(yè)績(jì)預期積極的房企業(yè)績(jì)目標及目標增長(cháng)率（億元）

數據來(lái)源：CRIC、企業(yè)公告

04

貨值目標去化率提升至65%

一方面，房企銷(xiāo)售目標增長(cháng)率放緩，但其貨值去化率卻呈現上升趨勢，這意味著(zhù)房企面臨著(zhù)不小的去化壓力。

從全年的貨值安排及目標去化率水平來(lái)看，2021年行業(yè)規模房企貨值目標去化率的中位數為65%左右，較2019、2020年60%左右的水平有明顯提升（貨值目標去化率=年度目標銷(xiāo)售規模/年內預期總可售貨值）。

據統計，在披露全年預期貨值和業(yè)績(jì)目標的房企中，融創(chuàng )、綠城、建業(yè)等6家企業(yè)目標去化率超70%，碧桂園、龍湖、旭輝、金茂、陽(yáng)光城等12家企業(yè)的貨值目標去化率在65%-70%之間。

綜合來(lái)看，在與往年相比較高的目標去化預期下，2021年企業(yè)整體的項目去化壓力提升。在既定的全年貨量供應下，企業(yè)需要依賴(lài)銷(xiāo)售端更強的營(yíng)銷(xiāo)力度，實(shí)現較高的去化率水平以達成年度業(yè)績(jì)目標。

圖：2021年部分行業(yè)典型房企貨值目標去化率分布

數據來(lái)源：CRIC、企業(yè)公告

2021年，規模房企整體的目標增長(cháng)率延續2018年以來(lái)回落的趨勢，50家典型房企目標增長(cháng)率均值僅為15%，其中，近半數房企目標增長(cháng)率在10%-20%之間。規模房企對業(yè)績(jì)規模增長(cháng)的總體預期傾向于保守，并延續謹慎的態(tài)度。

但2021年規模房企的貨值目標去化率較2019、2020年60%左右的水平有明顯提升，達到近65%。年內企業(yè)需要依賴(lài)較高的去化率水平以達成年度業(yè)績(jì)目標，行業(yè)整體的項目去化壓力提升。

長(cháng)期來(lái)看，在“房住不炒”長(cháng)效機制下，行業(yè)發(fā)展方向變得清晰，預計未來(lái)行業(yè)整體銷(xiāo)售面積規模將步入無(wú)增長(cháng)時(shí)代。在這樣的背景下，企業(yè)規模增速放緩將成為常態(tài)，未來(lái)規模房企整體的業(yè)績(jì)目標制定會(huì )更趨謹慎，目標增長(cháng)率也將趨于平穩。