“當下對于房企而言，最重要的事情還是‘找錢(qián)’。”一位TOP30房企財務(wù)人士表示。

根據貝殼研究院數據顯示，今年前四月，房企境內外債券累計融資約3977億元，與2020年同期相比微增1%。雖然降負債是房企當前的重要目標，但房地產(chǎn)行業(yè)的金融屬性卻難以更改，資金仍然是房企的“命門(mén)”。為了找錢(qián)，不少房企盯上了綠色債券這一融資方式。

5月18日，弘陽(yáng)地產(chǎn)集團有限公司發(fā)布公告稱(chēng)其將發(fā)行于2024年到期金額2.1億美元的7.3%優(yōu)先綠色票據。除此以外，今年5月以來(lái)，已有旭輝控股、中梁控股和合景泰富三家房企集中發(fā)行美元綠色優(yōu)先票據，規模達到11.78億美元。

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綠色債受追捧

一季度發(fā)行規模已達1168億元

綠色債是一種較為小眾的融資債券。公開(kāi)資料顯示，2016年是我國綠色金融元年，在2016年就已經(jīng)有房企發(fā)行過(guò)綠色債券，例如當代置業(yè)。

而綠色債券真正受到關(guān)注是從2020年開(kāi)始。

據不完全統計，2020年，僅有中海發(fā)展、南京金融城、當代置業(yè)、朗詩(shī)、旭輝、禹洲和正榮地產(chǎn)7家企業(yè)憑借綠色建筑項目發(fā)行綠色債券，發(fā)行規模不足300億元，在房企1.2萬(wàn)億元的發(fā)債總規模中占比不到3%。

雖然總體發(fā)債規模較小，但從發(fā)展趨勢上來(lái)看，綠色債券正在逐漸受追捧。

尤其是到了2021年，房企綠色債券開(kāi)始密集發(fā)行。公開(kāi)數據顯示，僅2021年3月，國內新發(fā)行的綠色債券就有47只，發(fā)行規模共計約847億元。與2020年一季度相比，今年一季度綠色債券發(fā)行規模同比上升超過(guò)一倍，共1168億元，已達到去年全年發(fā)行規模的一半。

而相比綠色企業(yè)債券，綠色美元債更受房企歡迎。

克而瑞數據顯示，2021年1月，先后有新力控股、建業(yè)地產(chǎn)、當代置業(yè)、禹洲集團、正榮地產(chǎn)五家房企發(fā)行了綠色優(yōu)先票據，數額高達17.22億美元，為2020全年95家典型房企發(fā)行總量的91%。

2021年5月，發(fā)行綠色債券的房企陣營(yíng)仍然在擴大。5月11日，中梁控股成功發(fā)行3億美元于2022年到期的綠色優(yōu)先票據，票息8.5%；2021年5月17日，旭輝控股稱(chēng)將于次日上市發(fā)行兩筆合計5億美元的綠色優(yōu)先票據，利率分別為4.45%和4.8%；同日，合景泰富也公告發(fā)行于2026年到期的3.78億美元綠色優(yōu)先票據，年利率6%。

據中國房地產(chǎn)報記者不完全統計，2021年已有近10家房企發(fā)行了綠色債券。

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新思路突圍融資“窄門(mén)”

房企為何開(kāi)始青睞綠色債券？

仲量聯(lián)行中國區研究部總監吳菲指出，國家層面重申要在2026年至2030年期間逐步減少煤炭消耗，并于2060年實(shí)現碳中和的目標。這意味著(zhù)綠色和可持續金融的發(fā)展會(huì )是實(shí)現目標的一個(gè)重要渠道，也將在投資界更受青睞。

而綠色美元債更加受歡迎的原因，吳菲認為，一方面，發(fā)行綠色美元債的規模卻不斷增加，說(shuō)明企業(yè)越來(lái)越重視節能減排和綠色建筑發(fā)展，例如正榮地產(chǎn)非執行董事歐國偉也在近期業(yè)績(jì)會(huì )上表示，預計每年會(huì )新增6-10個(gè)綠色建筑項目。隨著(zhù)房企對綠色建筑的認可和在綠色建筑上的投入力度加大，房企也越來(lái)越青睞綠色美元債。

另一方面，去年下半年以來(lái)，房企融資納入監管，房企融資渠道收窄，融資規模亦受限。

“一般而言，銀行的錢(qián)肯定是最好最便宜的，但現在銀行不給貸款了，不少房企都借道信托融資，但信托借款風(fēng)險大，利率高。這種情況下，能發(fā)綠債的公司就多了一條路。”上述財務(wù)人士坦言。

毫無(wú)疑問(wèn)，綠色債券給房企們提供了一種新的融資思路。

尤其是，綠色美元債募資用途更加靈活。一般而言，綠色企業(yè)債券僅允許企業(yè)使用不超過(guò)50%的債券募集資金用于償還銀行貸款和補充營(yíng)運資金，綠色公司債券和綠色資產(chǎn)支持證券、綠色中票、綠色債務(wù)融資工具僅允許募資總額的30%用于補充公司流動(dòng)資金或償還借款等，其余70%全部要求用于明確的綠色項目。而綠色美元債所募集的資金在符合國家規定下可以全部用于償還公司未來(lái)到期債務(wù)。

此外，綠色債券具有明顯的融資利率優(yōu)勢。對于大部分融資主體而言，發(fā)行綠色債券要比發(fā)行普通債券利率更低。

仲量聯(lián)行在其研究報告中指出，根據相關(guān)研究顯示，綠色債券相對傳統債券，二者平均收益率差距可達18個(gè)基點(diǎn)，且風(fēng)險越高的發(fā)行商的收益率價(jià)差就越大。以傳統公司為例，房企的融資成本平均為5.5%-7.5%，房企海外債的票面利率均值近幾年也超過(guò)8%，但近幾年房企在境內發(fā)行綠債的平均票面利率約在4.5%左右。

吳菲也提到，很多投資者對ESG、環(huán)境社會(huì )治理等概念股都有濃厚興趣。根據中央結算公司的分析顯示，在國內市場(chǎng)上貼標綠色債券的超額認購率亦高于普通債券。

但發(fā)行綠色債也并不是毫無(wú)限制。

“綠債融資來(lái)的錢(qián)會(huì )同時(shí)滿(mǎn)足發(fā)改委審批條件和綠色債券框架下的資金用途， 確保資金用于符合條件的綠色項目。房地產(chǎn)項目一般會(huì )用在節能系統環(huán)保設施等。利率會(huì )根據市場(chǎng)供需， 償還期限， 以及企業(yè)本身的風(fēng)險評級浮動(dòng)。有些會(huì )有達到環(huán)保目標的優(yōu)惠。”吳菲表示。

但目前，房企發(fā)行綠色美元債的用途大多是“現有債務(wù)再融資”，即借新還舊。例如旭輝控股表示，其此次發(fā)行美元綠色優(yōu)先票據募集的資金將根據其綠色融資框架將票據發(fā)行所得款項凈額用于現有債務(wù)再融資(包括支付與同步要約購買(mǎi)有關(guān)的款項)，合景泰富和弘陽(yáng)地產(chǎn)也都表示綠色美元債的資金用途主要就是債務(wù)再融資。這意味著(zhù)目前房企發(fā)綠色美元債所募集的資金真正用于綠色項目的并不多，該方面發(fā)展還有極大提升空間。

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