“當(dāng)下對(duì)于房企而言，最重要的事情還是‘找錢(qián)’。”一位TOP30房企財(cái)務(wù)人士表示。

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前四月，房企境內(nèi)外債券累計(jì)融資約3977億元，與2020年同期相比微增1%。雖然降負(fù)債是房企當(dāng)前的重要目標(biāo)，但房地產(chǎn)行業(yè)的金融屬性卻難以更改，資金仍然是房企的“命門(mén)”。為了找錢(qián)，不少房企盯上了綠色債券這一融資方式。

5月18日，弘陽(yáng)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司發(fā)布公告稱其將發(fā)行于2024年到期金額2.1億美元的7.3%優(yōu)先綠色票據(jù)。除此以外，今年5月以來(lái)，已有旭輝控股、中梁控股和合景泰富三家房企集中發(fā)行美元綠色優(yōu)先票據(jù)，規(guī)模達(dá)到11.78億美元。

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綠色債受追捧

一季度發(fā)行規(guī)模已達(dá)1168億元

綠色債是一種較為小眾的融資債券。公開(kāi)資料顯示，2016年是我國(guó)綠色金融元年，在2016年就已經(jīng)有房企發(fā)行過(guò)綠色債券，例如當(dāng)代置業(yè)。

而綠色債券真正受到關(guān)注是從2020年開(kāi)始。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年，僅有中海發(fā)展、南京金融城、當(dāng)代置業(yè)、朗詩(shī)、旭輝、禹洲和正榮地產(chǎn)7家企業(yè)憑借綠色建筑項(xiàng)目發(fā)行綠色債券，發(fā)行規(guī)模不足300億元，在房企1.2萬(wàn)億元的發(fā)債總規(guī)模中占比不到3%。

雖然總體發(fā)債規(guī)模較小，但從發(fā)展趨勢(shì)上來(lái)看，綠色債券正在逐漸受追捧。

尤其是到了2021年，房企綠色債券開(kāi)始密集發(fā)行。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，僅2021年3月，國(guó)內(nèi)新發(fā)行的綠色債券就有47只，發(fā)行規(guī)模共計(jì)約847億元。與2020年一季度相比，今年一季度綠色債券發(fā)行規(guī)模同比上升超過(guò)一倍，共1168億元，已達(dá)到去年全年發(fā)行規(guī)模的一半。

而相比綠色企業(yè)債券，綠色美元債更受房企歡迎。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年1月，先后有新力控股、建業(yè)地產(chǎn)、當(dāng)代置業(yè)、禹洲集團(tuán)、正榮地產(chǎn)五家房企發(fā)行了綠色優(yōu)先票據(jù)，數(shù)額高達(dá)17.22億美元，為2020全年95家典型房企發(fā)行總量的91%。

2021年5月，發(fā)行綠色債券的房企陣營(yíng)仍然在擴(kuò)大。5月11日，中梁控股成功發(fā)行3億美元于2022年到期的綠色優(yōu)先票據(jù)，票息8.5%；2021年5月17日，旭輝控股稱將于次日上市發(fā)行兩筆合計(jì)5億美元的綠色優(yōu)先票據(jù)，利率分別為4.45%和4.8%；同日，合景泰富也公告發(fā)行于2026年到期的3.78億美元綠色優(yōu)先票據(jù)，年利率6%。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2021年已有近10家房企發(fā)行了綠色債券。

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新思路突圍融資“窄門(mén)”

房企為何開(kāi)始青睞綠色債券？

仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部總監(jiān)吳菲指出，國(guó)家層面重申要在2026年至2030年期間逐步減少煤炭消耗，并于2060年實(shí)現(xiàn)碳中和的目標(biāo)。這意味著綠色和可持續(xù)金融的發(fā)展會(huì)是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的一個(gè)重要渠道，也將在投資界更受青睞。

而綠色美元債更加受歡迎的原因，吳菲認(rèn)為，一方面，發(fā)行綠色美元債的規(guī)模卻不斷增加，說(shuō)明企業(yè)越來(lái)越重視節(jié)能減排和綠色建筑發(fā)展，例如正榮地產(chǎn)非執(zhí)行董事歐國(guó)偉也在近期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，預(yù)計(jì)每年會(huì)新增6-10個(gè)綠色建筑項(xiàng)目。隨著房企對(duì)綠色建筑的認(rèn)可和在綠色建筑上的投入力度加大，房企也越來(lái)越青睞綠色美元債。

另一方面，去年下半年以來(lái)，房企融資納入監(jiān)管，房企融資渠道收窄，融資規(guī)模亦受限。

“一般而言，銀行的錢(qián)肯定是最好最便宜的，但現(xiàn)在銀行不給貸款了，不少房企都借道信托融資，但信托借款風(fēng)險(xiǎn)大，利率高。這種情況下，能發(fā)綠債的公司就多了一條路。”上述財(cái)務(wù)人士坦言。

毫無(wú)疑問(wèn)，綠色債券給房企們提供了一種新的融資思路。

尤其是，綠色美元債募資用途更加靈活。一般而言，綠色企業(yè)債券僅允許企業(yè)使用不超過(guò)50%的債券募集資金用于償還銀行貸款和補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金，綠色公司債券和綠色資產(chǎn)支持證券、綠色中票、綠色債務(wù)融資工具僅允許募資總額的30%用于補(bǔ)充公司流動(dòng)資金或償還借款等，其余70%全部要求用于明確的綠色項(xiàng)目。而綠色美元債所募集的資金在符合國(guó)家規(guī)定下可以全部用于償還公司未來(lái)到期債務(wù)。

此外，綠色債券具有明顯的融資利率優(yōu)勢(shì)。對(duì)于大部分融資主體而言，發(fā)行綠色債券要比發(fā)行普通債券利率更低。

仲量聯(lián)行在其研究報(bào)告中指出，根據(jù)相關(guān)研究顯示，綠色債券相對(duì)傳統(tǒng)債券，二者平均收益率差距可達(dá)18個(gè)基點(diǎn)，且風(fēng)險(xiǎn)越高的發(fā)行商的收益率價(jià)差就越大。以傳統(tǒng)公司為例，房企的融資成本平均為5.5%-7.5%，房企海外債的票面利率均值近幾年也超過(guò)8%，但近幾年房企在境內(nèi)發(fā)行綠債的平均票面利率約在4.5%左右。

吳菲也提到，很多投資者對(duì)ESG、環(huán)境社會(huì)治理等概念股都有濃厚興趣。根據(jù)中央結(jié)算公司的分析顯示，在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上貼標(biāo)綠色債券的超額認(rèn)購(gòu)率亦高于普通債券。

但發(fā)行綠色債也并不是毫無(wú)限制。

“綠債融資來(lái)的錢(qián)會(huì)同時(shí)滿足發(fā)改委審批條件和綠色債券框架下的資金用途， 確保資金用于符合條件的綠色項(xiàng)目。房地產(chǎn)項(xiàng)目一般會(huì)用在節(jié)能系統(tǒng)環(huán)保設(shè)施等。利率會(huì)根據(jù)市場(chǎng)供需， 償還期限， 以及企業(yè)本身的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)浮動(dòng)。有些會(huì)有達(dá)到環(huán)保目標(biāo)的優(yōu)惠。”吳菲表示。

但目前，房企發(fā)行綠色美元債的用途大多是“現(xiàn)有債務(wù)再融資”，即借新還舊。例如旭輝控股表示，其此次發(fā)行美元綠色優(yōu)先票據(jù)募集的資金將根據(jù)其綠色融資框架將票據(jù)發(fā)行所得款項(xiàng)凈額用于現(xiàn)有債務(wù)再融資(包括支付與同步要約購(gòu)買(mǎi)有關(guān)的款項(xiàng))，合景泰富和弘陽(yáng)地產(chǎn)也都表示綠色美元債的資金用途主要就是債務(wù)再融資。這意味著目前房企發(fā)綠色美元債所募集的資金真正用于綠色項(xiàng)目的并不多，該方面發(fā)展還有極大提升空間。

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