蒙眼狂奔式加碼投資，債務(wù)違約牽一發(fā)動(dòng)全身，千億元量級房企深陷資金鏈困局，已不是孤案。在“三道紅線(xiàn)”等融資政策趨緊的強壓下，房企整體融資規模正在緊縮，不少房企都在尋求表外融資渠道，但這同樣受到了監管層的關(guān)注。

房企加強促銷(xiāo)緩拿地?，F金流。

據同策研究院監測數據顯示，2021年5月份，40家典型上市房企共完成融資440.91億元，環(huán)比下降28.48%，同比下滑27.40%?？傮w來(lái)看，在當前的融資環(huán)境下，“找錢(qián)”很難，找到低成本資金更難。

“監管政策環(huán)境趨緊、資金需求前置，境內滬深交易所于5月份大批量終止ABS項目等多重因素，造成5月份房企融資規模驟降。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示，在房企融資渠道整體收緊環(huán)境下，一些非標類(lèi)融資將成為重點(diǎn)監管的對象。不同陣營(yíng)、不同體質(zhì)的房企在融資成本上分化將會(huì )加劇，融資市場(chǎng)對中小型房企的友好度或將進(jìn)一步下降。

部分涉房ABS融資被叫停

“房企融資驟降是多方因素共同作用造成的，一是監管政策環(huán)境趨緊，‘三道紅線(xiàn)’制約下，房企對自身負債增速有一定控制；二是資金需求前置，由于首批集中供地主要集中在4月份至5月份進(jìn)行，房企會(huì )提前部署資金調度。而進(jìn)入5月份后，由于該月需要償還到期債務(wù)規?；芈?，房企償債遇短暫‘喘息期’，融資需求階段性放緩；三是境外5月份美元債收益多數下跌，其中地產(chǎn)債跌幅較大，這都影響到房企融資動(dòng)作。”潘浩向記者表示，此外，境內滬深交易所于5月份大批量終止ABS項目，其中不乏涉房類(lèi)項目，同時(shí)釋放出監管進(jìn)一步趨緊氣氛，房企發(fā)債審批時(shí)間將被延長(cháng)，預期將會(huì )影響當月以及后期房企境內的發(fā)債節奏。

不得不說(shuō)，在傳統融資長(cháng)期受限的環(huán)境下，近年來(lái)不少房企都加大了供應鏈融資等表外融資渠道的籌錢(qián)規模，但此番多個(gè)涉房類(lèi)ABS項目被叫停之后，更加劇了房企融資壓力。

“在‘三道紅線(xiàn)’強壓下，不少房企都將目光轉向表外融資渠道，供應鏈融資逐漸成為房企獲取資金的重要來(lái)源之一。”同策研究院黃鈺騁認為，但5月份監管力度不斷加壓，讓表外負債無(wú)所遁形。

據中指研究院監測，2021年第一季度，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品共發(fā)行160支，總發(fā)行規模975.97億元，同比上升65.14%。其中，有107支供應鏈ABS產(chǎn)品，規模達575.33億元，占比59.0%。但資產(chǎn)證券化融資，特別是供應鏈ABS產(chǎn)品的快速增長(cháng)，引起了監管層注意，5月初，基金業(yè)協(xié)會(huì )近期叫?；鹱庸緜浒阜康禺a(chǎn)供應鏈類(lèi)產(chǎn)品，加大房地產(chǎn)金融監管及防風(fēng)險力度。

受此影響，陽(yáng)光城、金科股份等公司均未發(fā)行計劃中的供應鏈類(lèi)產(chǎn)品和資管類(lèi)產(chǎn)品。6月初，又一上市房企3.9億元購房尾款ABS發(fā)行“終止”，預計6月份將保持對ABS類(lèi)融資的監管力度。

黃鈺騁認為，這或將倒逼房企縮短回款周期，增強運營(yíng)能力，多元發(fā)展以應對融資困境。比如，5月份房企股權融資占比略有回升，主要原因是雅樂(lè )居集團的附屬公司雅生活智慧城市服務(wù)股份有限公司配售新H股。當前房企股權融資相對受限較小，其地位極有可能在未來(lái)凸顯，未來(lái)或將迎來(lái)又一輪分拆上市熱潮。

強促銷(xiāo)緩拿地?，F金流

對于未來(lái)地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境的預期，中指研究院企業(yè)研究副總監劉水向《證券日報》記者表示，融資環(huán)境持續收緊，渠道限制越來(lái)越多，開(kāi)發(fā)商資金鏈將會(huì )持續偏緊。在這種大趨勢下，保障現金流充裕是重要任務(wù)。

在劉水看來(lái)，一是加大促銷(xiāo)，加快銷(xiāo)售回款；二是謹慎拿地，放緩拿地節奏；三是開(kāi)拓新的融資渠道，比如綠色債券融資。他表示，據中指院監測，2021年一季度房地產(chǎn)綠色債券發(fā)行規模約為153.0億元，占2020年房地產(chǎn)綠色債券規模296.8億元發(fā)行量的51.5%，房地產(chǎn)綠色金融發(fā)展迅速。

“一方面，各房企積極拓寬融資渠道，把握融資窗口，加強融資合作。”諸葛找房數據研究中心分析師陳霄向《證券日報》記者表示，另一方面，企業(yè)拿地節奏放緩，可用部分長(cháng)期貸款替代短期貸款，減輕短期還款壓力，保證較強的資金流動(dòng)性。同時(shí)，房企要加大營(yíng)銷(xiāo)力度，加速銷(xiāo)售回款。

“目前房企最常見(jiàn)保證現金流的方式是加強銷(xiāo)售回款率，這種‘開(kāi)源’的方式較為積極，同時(shí)也會(huì )采用減少拿地、調整新開(kāi)工節奏，項目減配、降低管理、銷(xiāo)售費用等‘節流’的方式。” 潘浩表示。