“國家隊”正加快撤離樓市。

6月11日晚間，廈門(mén)國貿公告，擬將持有的房地產(chǎn)子公司國貿地產(chǎn)100%股權、國貿發(fā)展51%股權出售給控股股東廈門(mén)國貿控股集團，交易對價(jià)約103億元。

通過(guò)這次清退行動(dòng)，廈門(mén)國貿基本退出房地產(chǎn)行業(yè)。

去年11月，廈門(mén)國貿就宣布將退出房地產(chǎn)業(yè)，并稱(chēng)“房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，高速發(fā)展需要大額增量資源支持。公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)體量較小，限購、限貸政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響較大，給企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展帶來(lái)不確定性因素”。

現在擺脫了需要重金投入的房地產(chǎn)業(yè)，廈門(mén)國貿在資金壓力上得以喘息。“后續將根據新戰略規劃，集中資源投入供應鏈管理與金融服務(wù)兩大核心主業(yè)，積極發(fā)展健康科技等戰略新興業(yè)務(wù)。”廈門(mén)國貿表示。

廈門(mén)國貿撤離房地產(chǎn)行業(yè)背后是11年來(lái)央企“退房令”的曲折推進(jìn)。去年年底，國資委重申“退房令”，督促剩下的央企繼續退出房地產(chǎn)行業(yè)。央媒也多次發(fā)聲催促央企退出房地產(chǎn)，并指出國家持續推進(jìn)“退房”兩大原因：一是央企跨主業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)，加劇了房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險和金融風(fēng)險；二是有利于央企集中資金發(fā)展高新技術(shù)，解決國家發(fā)展的“卡脖子”難題。

地產(chǎn)占資太多 廈門(mén)國貿終“退房”

自2010年“退房令”頒布后，1987年便已進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)的廈門(mén)國貿最終也走到這一步。

廈門(mén)國貿本次出清的公司包括國貿地產(chǎn)、廈門(mén)國貿發(fā)展，其中國貿地產(chǎn)是廈門(mén)國貿房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要運行實(shí)體。

國貿地產(chǎn)目前擁有39個(gè)地產(chǎn)項目，如合肥國貿天悅、漳州國貿天成、福州國貿九溪原、上海國貿梧桐原等。截至2020年末，國貿地產(chǎn)資產(chǎn)總額為98.88億元，負債總額27.97億元，所有者權益70.9億元；2020年實(shí)現營(yíng)收8775.72萬(wàn)元，投資收益2.16億元，凈利潤8320.48萬(wàn)元。

國貿發(fā)展是于2020年5月成立的新企業(yè)，由廈門(mén)國貿及其控股股東廈門(mén)國貿控股出資成立，兩家分別認繳出資20.4億元和19.6億元，占股51%、49%。

截至2020年末，國貿發(fā)展資產(chǎn)總額為10.28億元，負債總額725.22萬(wàn)元，所有者權益10.2億元；2020年并無(wú)收入，賬上收益主要來(lái)源賬戶(hù)往來(lái)款產(chǎn)生的利息。

因此，在將國貿地產(chǎn)100%股權、國貿發(fā)展51%股權轉讓給廈門(mén)國貿控股后，廈門(mén)國貿基本退出房地產(chǎn)行業(yè)，尚余少數房地產(chǎn)子公司，包括廈門(mén)浦悅房地產(chǎn)有限公司、廈門(mén)悅煦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、廈門(mén)貿潤房地產(chǎn)有限公司等，所開(kāi)發(fā)項目大部分已實(shí)現銷(xiāo)售。

廈門(mén)國貿方面稱(chēng)，上述子公司在現有項目開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售完成后，不再新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，廈門(mén)國貿將上述子公司注銷(xiāo)、轉讓或變更經(jīng)營(yíng)范圍等方式徹底退出房地產(chǎn)行業(yè)。

廈門(mén)國貿為廈門(mén)市屬?lài)衅髽I(yè)集團，是一家綜合性企業(yè)，現有供應鏈管理、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、金融服務(wù)三大業(yè)務(wù)，同時(shí)積極拓展健康科技等新興業(yè)務(wù)。

值得注意的是，在“十三五”期間，廈門(mén)國貿還提出：“做精做深供應鏈、做大做優(yōu)地產(chǎn)、做特做強金融、做專(zhuān)做實(shí)投資。”

去年11月，畫(huà)風(fēng)突變，廈門(mén)國貿發(fā)布了五年發(fā)展戰略規劃綱要（2021-2025年），表示公司計劃逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)，實(shí)現地產(chǎn)板塊獨立發(fā)展，同時(shí)集中資源專(zhuān)注核心主業(yè)的轉型升級，拓展戰略新興產(chǎn)業(yè)。彼時(shí)公司方面稱(chēng)，“鑒于公司所從事的供應鏈、金融、房地產(chǎn)行業(yè)均為資金密集型，高速發(fā)展需要大額增量資源支持，公司計劃逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)。”

但比5年計劃更快的是，廈門(mén)國貿的退房行動(dòng)只用了幾個(gè)月。

為何急于“退房”？首先，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在公司總營(yíng)收占比已經(jīng)不高。2020年公司營(yíng)業(yè)收入為3510.89億元，同比增長(cháng)61.02%，其中，供應鏈管理、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及金融服務(wù)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入分別為3304.03億元、137.42億元及69.43億元，占總營(yíng)收比重分別為94.11%、3.91%及1.98%。2019年，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)貢獻率為3.5%。

其次，公司毛利表現并不亮眼。2020年，公司供應鏈管理業(yè)務(wù)毛利率為0.83%，較上年減少了0.41個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率為24.9%，較上年減少20.98%；金融服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率為8.29%，較上年減少0.67個(gè)百分點(diǎn)。

還有很重要的一點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)本身是一個(gè)資金占有率極高的行業(yè)，廈門(mén)國貿的現金流并不算寬裕。2020年，公司實(shí)現凈利潤26.12億元，同比增長(cháng)13.11%；經(jīng)營(yíng)現金流凈額為-16.85億元，這是其經(jīng)營(yíng)現金流凈額連續6個(gè)季度為負。房地產(chǎn)調控政策的收緊無(wú)疑更加速了其“退房”決心。

廈門(mén)國貿方面亦表示，房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，高速發(fā)展需要大額增量資源支持。隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，行業(yè)競爭進(jìn)一步加劇。“公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)體量較小，業(yè)務(wù)發(fā)展要求較高，限購、限貸政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響較大，給企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展帶來(lái)不確定性因素。

在“退房”后，廈門(mén)國貿后續將根據新戰略規劃，集中資源投入供應鏈管理與金融服務(wù)兩大核心主業(yè)。地產(chǎn)業(yè)務(wù)則將在國貿控股管控下形成獨立業(yè)務(wù)板塊。

央企加快撤離樓市

早在2010年，國資委就發(fā)出“退房令”，要求78家央企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。彼時(shí)，時(shí)任國資委主任李榮融在一次會(huì )議上指出：“中央企業(yè)的價(jià)值不僅僅是賺多少錢(qián)，更重要的是要在行業(yè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展中起引領(lǐng)和帶動(dòng)作用。所以，中央企業(yè)還是老老實(shí)實(shí)干你的本行、干實(shí)業(yè)，不‘東張西望’。畢竟，辛苦錢(qián)可靠。”

也就是從當年開(kāi)始，國家就有節奏、有次序地要求央企退出非主營(yíng)業(yè)務(wù)行業(yè)，特別是要退出讓企業(yè)們“失去自我”的房地產(chǎn)高利潤行業(yè)。然而，效果不甚理想，央企退出的步調很慢，甚至一度陷入停滯。

去年年底，國資委印發(fā)了一份《關(guān)于中央企業(yè)加強參股管理有關(guān)事項的通知》，要求央企全面退出房地產(chǎn)行業(yè)，這份通知中稱(chēng)“國企和央企應該嚴格把握主業(yè)投資方向，嚴控非主業(yè)投資。央企和國企不可以為了規避主業(yè)監管要求，通過(guò)參股等方式進(jìn)行央企投資項目負面清單規定的商業(yè)性房地產(chǎn)類(lèi)禁止業(yè)務(wù)”。

彼時(shí)《經(jīng)濟日報》評論文章稱(chēng)：央企退出房地產(chǎn)領(lǐng)域，有利于其進(jìn)一步把資金和研發(fā)力量投向關(guān)系國家發(fā)展的關(guān)鍵高新技術(shù)領(lǐng)域，著(zhù)力解決制約國家發(fā)展和安全的重大難題，補齊短板、鍛造長(cháng)板，更好地解決那些“卡脖子”問(wèn)題。

同時(shí)，在目前大環(huán)境之下，房地產(chǎn)已不是一個(gè)能賺快錢(qián)、利潤率高的行業(yè)。從2016年底至2021年6月，這一輪全方位、多環(huán)節、各城市全覆蓋的調控不僅沒(méi)有絲毫放松跡象，反而愈發(fā)密集，比如融資端“三道紅線(xiàn)”壓力。

因此，自國資委二度重申“退房令”下，2020年至2021年以來(lái)，以國家電網(wǎng)、中航集團為代表，先后有十幾家央企公開(kāi)稱(chēng)將全面退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，包括中國中化、中國建筑、中國五礦、招商局、國家電力投資集團、中國聯(lián)通、中國商用飛機、山東高速等。廈門(mén)國貿正是其中一員。

一方面，這些企業(yè)開(kāi)始頻繁掛牌轉讓房地產(chǎn)子公司股權，以及所持地塊。如近日山東高速二次拋售濟南西客站片區兩宗地塊；中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團、中國航空工業(yè)集團等則繼續轉讓旗下虧損的房地產(chǎn)子公司股權；另一方面，對房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行整改或調整，如國家電力投資集團、中國商用飛機、國家電網(wǎng)等。

國家持續推進(jìn)“退房令”，也是我國房地產(chǎn)調控需要。近年來(lái)，在我國房?jì)r(jià)高攀的背后，一個(gè)事實(shí)是，各大企業(yè)正成為我國最大、最具影響力炒房群體。據Wind數據顯示，在2020年，一共有2100多家公司披露持有的投資性房地產(chǎn)情況，合計1.69萬(wàn)億元；相比2019年末的1.52萬(wàn)億元同比增長(cháng)11.18%。對比歷年數據，這一規模創(chuàng )下了歷史新高。資金相對雄厚的央企，跨主業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域、土地市場(chǎng)，無(wú)疑會(huì )在一定程度加劇了這種狀況。

當然，正如全國房地產(chǎn)商會(huì )聯(lián)盟主席顧云昌所說(shuō)，央企部分退出并不會(huì )從根本上緩解高地價(jià)高房?jì)r(jià)。因為趕走了一群“狼”，有可能又來(lái)了一群“獅子”，堅持“房住不炒”、“穩房?jì)r(jià)、穩地價(jià)、穩預期”的調控仍然是必由之路。

大企業(yè)回歸主業(yè)是大勢所趨。