世界百年未有之大變局正在加速演進(jìn)。新時(shí)代下，我國經(jīng)濟與房地產(chǎn)行業(yè)也迎來(lái)新機遇與挑戰。

大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始重構發(fā)展邏輯，房企對內追求管理紅利，向外尋求新賽道拓展，房企之間規模、資金、盈利和經(jīng)營(yíng)能力的分化也在加劇行業(yè)集中度的提升。

思考的力量在行業(yè)焦慮時(shí)便是最好的“鎮定劑”。6月25日，一場(chǎng)以“行穩致遠”為主題的“2021年中國上市房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力研究與評估成果發(fā)布會(huì )”在北京召開(kāi)，中國人民大學(xué)原副校長(cháng)、中國人民大學(xué)學(xué)術(shù)委員會(huì )副主席、中國資本市場(chǎng)研究院院長(cháng)吳曉求，第十一屆全國人大財經(jīng)委副主任、九三學(xué)社第十二屆中央委員會(huì )副主席、著(zhù)名統計教育家與經(jīng)濟計量學(xué)家、中國經(jīng)濟計量學(xué)開(kāi)拓者賀鏗，中國上市公司協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)、中國企業(yè)改革與發(fā)展研究會(huì )會(huì )長(cháng)宋志平，著(zhù)名經(jīng)濟學(xué)家、陽(yáng)光保險首席經(jīng)濟學(xué)家邱曉華，植信投資首席經(jīng)濟學(xué)家兼研究院院長(cháng)、交通銀行原首席經(jīng)濟學(xué)家連平，平安證券首席經(jīng)濟學(xué)家鐘正生，清華大學(xué)國家金融研究院副院長(cháng)王嫻，中央財經(jīng)大學(xué)金融工程系主任、教育部青年長(cháng)江學(xué)者姜富偉，以及主辦方中國房地產(chǎn)報社社務(wù)管理委員會(huì )主任栗文忠，中房報總經(jīng)理、中房同創(chuàng )文化傳媒股份有限公司董事總經(jīng)理單大偉出席大會(huì )，就“后疫情時(shí)代”“國內外經(jīng)濟趨勢”“房地產(chǎn)發(fā)展”等當下最熱話(huà)題提出了觀(guān)點(diǎn)和建議。

本次活動(dòng)由中國房地產(chǎn)報、中房智庫、中國房地產(chǎn)上市公司指數研究課題組主辦，中房同創(chuàng )文化傳媒股份有限公司承辦，中國社會(huì )科學(xué)院城市與競爭力研究中心提供學(xué)術(shù)支持。

━━━━

賀鏗：中國房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題是

“房子太多需求有限”

會(huì )上，第十一屆全國人大財經(jīng)委副主任、九三學(xué)社第十二屆中央委員會(huì )副主席賀鏗表示，現在中國住房是供給大于需求，“現在房子太多、需求卻是有限的，許多地區的房子是一片一片地建，晚上開(kāi)燈的卻不多，更像一個(gè)‘睡城’。供給大于需求是當前房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)問(wèn)題；對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，今后的發(fā)展繞不開(kāi)這個(gè)問(wèn)題 。”

賀鏗還表示，目前與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的銀行貸款問(wèn)題也比較突出。

“根據銀行統計，我國現在個(gè)人住房貸款高達35萬(wàn)億元，我國中長(cháng)期消費貸款總額是42萬(wàn)億元。對我國大多數居民來(lái)說(shuō)，申請中長(cháng)期貸款都是為了房子。同時(shí)開(kāi)發(fā)商貸款余額在12萬(wàn)億元水平。”賀鏗表示。

他認為，去年我國GDP不過(guò)100萬(wàn)億元。房地產(chǎn)一個(gè)行業(yè)就借了銀行這么多錢(qián)，是值得警惕和著(zhù)急的事。

未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)怎樣才能高質(zhì)量發(fā)展？賀鏗提出建議，“要引導房地產(chǎn)健康發(fā)展。”

首先，要引導正確消費觀(guān)。“在質(zhì)上，追求舒適和合適就好；在量上，也不能追求達到了小康就要有幾套住房。人們的消費觀(guān)念一定要進(jìn)行引導，引導到符合中國實(shí)際發(fā)展上來(lái)。”

其次，不要一味的大城市化。建造大都市的同時(shí)也要注重建設小城鎮。在產(chǎn)業(yè)上，可以向日本學(xué)習，把工業(yè)、服務(wù)業(yè)引向農村。習近平總書(shū)記說(shuō)過(guò)，“望得見(jiàn)山，看得見(jiàn)水，記得住鄉愁”，如果我們一味缺乏科學(xué)地發(fā)展大城市，怎么看得見(jiàn)山，看得見(jiàn)水呢？

另一方面，中國進(jìn)入了一個(gè)新時(shí)代。新時(shí)代的矛盾就是如何滿(mǎn)足人們更高的生活質(zhì)量需求，這不僅是要提高大城市群體的生活質(zhì)量，還要提高欠發(fā)達地區農村人民的生活質(zhì)量。

最后，房地產(chǎn)的落腳點(diǎn)在哪？“在經(jīng)濟學(xué)家看來(lái)，房地產(chǎn)更像虛擬經(jīng)濟。但我認為房地產(chǎn)既是虛擬經(jīng)濟又是實(shí)體經(jīng)濟。如果我們把‘炒房’看得很重，它是虛擬經(jīng)濟，如果只看作居住用途，它就是實(shí)體經(jīng)濟。因此，中國今后的房地產(chǎn)要健康發(fā)展，需由虛擬經(jīng)濟轉向實(shí)體經(jīng)濟。”

━━━━

吳曉求：房地產(chǎn)替代投資品

大方向是證券化金融資產(chǎn)

中國人民大學(xué)原副校長(cháng)、中國人民大學(xué)學(xué)術(shù)委員會(huì )副主席、中國資本市場(chǎng)研究院院長(cháng)吳曉求

“未來(lái)的中國將會(huì )從把房地產(chǎn)作為首選資產(chǎn)的時(shí)代逐步過(guò)渡到以選擇證券化資產(chǎn)為主的時(shí)代，這個(gè)時(shí)代會(huì )慢慢來(lái)臨。從房地產(chǎn)到證券化金融資產(chǎn)，這是中國資產(chǎn)結構要進(jìn)行的戰略轉型，既有利于房地產(chǎn)的健康發(fā)展，也有利于資本市場(chǎng)的發(fā)展。”6月25日，在一場(chǎng)以“行穩致遠”為主題的“2021年中國上市房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力研究與評估成果發(fā)布會(huì )”上，中國人民大學(xué)原副校長(cháng)、中國人民大學(xué)學(xué)術(shù)委員會(huì )副主席、中國資本市場(chǎng)研究院院長(cháng)吳曉求表示。

此前，有研究機構的報道提出在中國居民的整個(gè)金融資產(chǎn)中，房地產(chǎn)占比達到67%。吳曉求表示，這說(shuō)明很多人都把房地產(chǎn)作為投資品存在的，這也直接反映國家還處在城市化快速進(jìn)程中，也反映出國家的金融市場(chǎng)不是很發(fā)達，沒(méi)有提供能夠讓投資者可以在收益和風(fēng)險中達成平衡的有效組合資產(chǎn)。

“因為缺乏自由組合的資產(chǎn)，所以資金就蜂擁進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，這是不正常的。房地產(chǎn)我們一定要把它看作是消費品，看作是住的東西。”吳曉求說(shuō)，依靠現有的房?jì)r(jià)上漲來(lái)實(shí)現存量資產(chǎn)收益是難以為繼的，也不利于國家的經(jīng)濟發(fā)展。要解決這個(gè)問(wèn)題，要大力發(fā)展資本市場(chǎng)，包括債券市場(chǎng)，也包括股票市場(chǎng)，使其成為居民配置有效資產(chǎn)的重要組成部分。

吳曉求說(shuō)：“中國房?jì)r(jià)在十年多時(shí)間就達到如此高水平，實(shí)際上我是很憂(yōu)慮的。雖然我們這一代人是獲得了這個(gè)時(shí)代紅利，但是我不想得到這個(gè)紅利。因為中國社會(huì )還要有持續性，不能一代人把未來(lái)50年收益紅利都被這一代人拿走了，這會(huì )給中國經(jīng)濟發(fā)展帶來(lái)巨大風(fēng)險。我們十多年前在北京買(mǎi)一套房，房?jì)r(jià)每平方米5000元，現在每平方米10萬(wàn)元，翻了20倍，我不認為這是好事。四環(huán)邊上一平方米10萬(wàn)塊的房子你覺(jué)得還能投資嗎？肯定不能投資。我的夢(mèng)想是希望回到四環(huán)邊上房子每平方米5萬(wàn)元的時(shí)代，這樣中國社會(huì )會(huì )變得非常健康。”

他進(jìn)一步強調，不要以為10萬(wàn)元/平方米財富有多少，那是泡沫化財富，同樣是100平方米憑什么它就值1000萬(wàn)元，它賣(mài)掉還真能值1000萬(wàn)元，這對中國整個(gè)未來(lái)發(fā)展是不利的，特別是對年輕一代，讓他們在北京生存變得非常困難，甚至影響家庭的穩定，幸福感是不夠的。

這個(gè)問(wèn)題應該怎么解決呢？吳曉求提出，要開(kāi)創(chuàng )一個(gè)比較豐富的證券化金融資產(chǎn)讓大家來(lái)投資，不要把房地產(chǎn)作為投資品。正是基于這樣一種想法，所以資本市場(chǎng)承擔了巨大功能，房地產(chǎn)的替代投資品大方向就是證券化金融資產(chǎn)。

━━━━

宋志平：提高上市公司治理水平

要保證中小股東權益

中國上市公司協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)、中國企業(yè)改革與發(fā)展研究會(huì )會(huì )長(cháng)

宋志平

會(huì )上，中國上市公司協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)、中國企業(yè)改革與發(fā)展研究會(huì )會(huì )長(cháng)宋志平著(zhù)重提到上市公司如何提升公司治理水平的問(wèn)題。

他認為，提高上市公司治理水平首先要保證股東權益，尤其要保證中小股東權益。中國30年資本市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中，個(gè)別上市公司發(fā)生過(guò)一些問(wèn)題。它們往往是大股東濫用控股權導致的，因為中國資本市場(chǎng)里，大股東占有股權比例比較集中，平均在40%左右，有控制力是好事，但濫用控股權是壞事。”

他舉例稱(chēng)，有些大股東做幕后交易、關(guān)聯(lián)交易、對外擔保、掏空上市公司等情況時(shí)有發(fā)生，但這觸碰了刑法“紅線(xiàn)”，是萬(wàn)萬(wàn)不可的。

他表示，要確保公司的獨立性，不能讓大股東肆意侵占上市公司利益；要強化董事會(huì )的作用；發(fā)揮內控機構的功能；也要尊重相關(guān)利益方的權益；最后，要提高上市公司信息透明度。

宋志平接著(zhù)介紹了房地產(chǎn)行業(yè)在資本市場(chǎng)上發(fā)展情況。他表示，目前，中國上市A股公司有4300多家，總市值約83萬(wàn)億元，2020年總收入占GDP的50%以上。在這些上市公司里，國內房地產(chǎn)上市公司121家，總市值規模達到了1.87萬(wàn)億元，占到A股總市值2.2%。市值達到千億級規模企業(yè)有兩家，一個(gè)是萬(wàn)科A，另一個(gè)是保利地產(chǎn)。

從盈利情況來(lái)看，2020年，房地產(chǎn)上市公司營(yíng)業(yè)總收入是2.75萬(wàn)億元，比2019年增加了11%，但利潤有所下降，整體利潤是0.26萬(wàn)億元，同比回落了10個(gè)百分點(diǎn)；其中，99家公司實(shí)現盈利，有22家公司出現虧損。

宋志平認為，A股房地產(chǎn)上市公司現在分紅還不錯，目前有82家上市公司披露了年度現金分紅方案，全年累計現金分紅有674億元，占整個(gè)A股現金分紅總額4.43%。

━━━━

邱曉華：營(yíng)造好的營(yíng)商環(huán)境

是做好事情最重要一步

著(zhù)名經(jīng)濟學(xué)家、陽(yáng)光保險首席經(jīng)濟學(xué)家邱曉華

關(guān)于業(yè)界最關(guān)心的中國經(jīng)濟未來(lái)，著(zhù)名經(jīng)濟學(xué)家、陽(yáng)光保險首席經(jīng)濟學(xué)家邱曉華觀(guān)點(diǎn)犀利：挑戰不用多說(shuō)。

一是來(lái)自金融領(lǐng)域的風(fēng)險。這些年所積累的不良貸款、地方政府債務(wù)等諸多方面以及銀行無(wú)序的經(jīng)營(yíng)等都構成了可能存在金融風(fēng)險隱患，要盡快消除。

二是中國經(jīng)濟前進(jìn)路上的短板。在某些領(lǐng)域，中國在科技方面還有短板，中美關(guān)系的變化讓我們看到了短板對中國經(jīng)濟的制約，因此如何突圍科技短板也是極大考驗和挑戰。

三是要構筑擴大內循環(huán)主體。在以國際和國內雙循環(huán)相互促進(jìn)發(fā)展的新格局階段，核心是要擴大內需，擴大內需重點(diǎn)是擴大消費，目前來(lái)看制約消費潛能釋放的因素，依然還不少。

談及“十四五”規劃期間投資方向，邱曉華認為科技創(chuàng )新、綠色經(jīng)濟和大消費是接下來(lái)投資主題。

邱曉華還談到：“營(yíng)造更好的營(yíng)商環(huán)境是我們做好事情最重要的一環(huán)。讓企業(yè)家做事，讓消費者消費，讓官員能更安全地做事，是營(yíng)商環(huán)境中最重要的三個(gè)方面。”

在他看來(lái)，面向“十四五”規劃，中國想要具備走向新階段的動(dòng)力機制，一定要讓資本市場(chǎng)作用更好的發(fā)揮，讓人民幣國際化更好利用，周邊關(guān)系要進(jìn)一步理順，與發(fā)達經(jīng)濟體的摩擦要進(jìn)一步化解。

“這些因素既構成了我們的動(dòng)力，又構成了我們的護城河。前景路上肯定不可避免會(huì )面臨比過(guò)去更加艱巨的挑戰，也預示著(zhù)前所未有的機遇。因此，把挑戰踩在腳下，把機遇抓在手上，是我們走向未來(lái)應該做的。”

━━━━

栗文忠：社區養老服務(wù)是新消費，

更是房地產(chǎn)行業(yè)轉型的萬(wàn)億藍海

中國房地產(chǎn)報社社務(wù)管理委員會(huì )主任栗文忠

中國房地產(chǎn)報社社務(wù)管理委員會(huì )主任栗文忠在“行穩致遠”為主題的“2021年中國上市房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力研究與評估成果發(fā)布會(huì )”上表示，中央政治局會(huì )議提出要以“一老一小”為重點(diǎn)完善人口服務(wù)體系，發(fā)展普惠托育和基本養老服務(wù)體系，并在社區建設中實(shí)施，這對于行業(yè)既是一件功德無(wú)量的善事，又是新消費的萬(wàn)億藍海。

對于這一規劃與要求的落地，人民政協(xié)報、中國房地產(chǎn)報會(huì )同百城黨媒合力推動(dòng)建立百城萬(wàn)站“社區服務(wù)驛站”，將家庭養老康復、小區托幼、健康啟蒙教育放在社區，通過(guò)這一做法一是抓好優(yōu)養驛站剛需數據的收集、梳理，擴大智能化服務(wù)平臺運營(yíng)；二是提升跨場(chǎng)景的全域獲客、全域洞察和全過(guò)程健康服務(wù)，掌握競爭主導權；三是用數字經(jīng)濟加快數字社會(huì )建設，改造提升傳統動(dòng)能與培育新服務(wù)新動(dòng)能，把“一老一小”社區服務(wù)在數字化、網(wǎng)絡(luò )化、智能化方面作出有益變革。

“希望上市公司與我們一起做出這樣大型的輕資產(chǎn)運行平臺。”栗文忠表示。

━━━━

連平：要注意平衡好房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險

與整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟平穩運行健康發(fā)展

植信投資首席經(jīng)濟學(xué)家兼研究院院長(cháng)、交通銀行原首席經(jīng)濟學(xué)家連平

“房企融資仍舊十分倚重間接融資渠道，直接融資比重仍有待提高。”6月25日，“2021年中國上市房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力研究與評估成果發(fā)布會(huì )”上，植信投資首席經(jīng)濟學(xué)家兼研究院院長(cháng)、中國首席經(jīng)濟學(xué)家論壇理事長(cháng)連平表示。

截至2021年上半年，在房企資金來(lái)源結構中，個(gè)人按揭和銀行貸款仍是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的資金獲得方式，占比約30%；債券境內外融資也提供了不小的增量。一個(gè)規律是，在人民幣存在升值壓力的情況下，境外融資在高位之下難以進(jìn)一步增長(cháng)。而在2015年～2017年間發(fā)展較快的房地產(chǎn)信托融資和股權融資，近兩年呈現衰退跡象。

“2021年以來(lái)，通過(guò)IPO、定增或者可交換債等形式的股權融資行為基本消失了。盡管股權融資在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資結構中占比不高，但也曾在2015～2016年期間，借助私募股權基金規?？焖贁U張時(shí)期，達到過(guò)階段性頂峰。”連平表示。

從融資三道紅線(xiàn)來(lái)看，連平認為，目前踩中紅線(xiàn)的公司確實(shí)不少，2020年報表顯示，樣本房企真實(shí)負債率（剔除預收款）超過(guò)70%紅線(xiàn)的接近40%，且涵蓋各類(lèi)大小類(lèi)型的房企。約四分之一的房企凈負債率超過(guò)了100%的水平，表明無(wú)論是短期債務(wù)風(fēng)險還是企業(yè)長(cháng)期償債能力都值得關(guān)注。

“2020年，除大型房企外，一些龍頭和中小型房企流動(dòng)負債增速超過(guò)了營(yíng)業(yè)收入增速，而短期負債增量超過(guò)收入水平是個(gè)比較危險的信號。尤其是小型房企有息負債增速并不像大中型房企有所下降，反而進(jìn)一步擴大，償債壓力與日俱增、壓縮債務(wù)能力偏弱。未來(lái)如果不能有效改善，行業(yè)整體運行是會(huì )存在風(fēng)險的。”連平表示，要注意平衡好房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險與整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟平穩運行健康發(fā)展。

從政策角度講，有兩個(gè)底線(xiàn)要守?。阂皇欠乐钩霈F系統性金融風(fēng)險，二是房住不炒。具體而言，就是要控制住房?jì)r(jià)，房?jì)r(jià)并不是全國一盤(pán)棋所有城市都在上漲，而是少數大城市和所謂新一線(xiàn)城市及部分二線(xiàn)城市，以及在一些發(fā)展特別好的都市圈范圍內的中小城市，房?jì)r(jià)才出現上漲。因此，無(wú)論是從控制整體風(fēng)險角度，還是從支持部分地區保持房地產(chǎn)供需平衡的角度來(lái)看，都應該給予房企適當合理的支持。

“從整個(gè)貨幣金融政策來(lái)看，還是要保持整體流動(dòng)性合理充裕，在合理充?；A之下，有關(guān)金融行業(yè)應給予房企融資支持，以控制風(fēng)險并增加有效的住房供給。”連平說(shuō)。

單大偉：企業(yè)只有“好而不倒”沒(méi)有“大而不倒”

中國房地產(chǎn)報總經(jīng)理、中房同創(chuàng )文化傳媒股份有限公司董事總經(jīng)理單大偉

“中國房地產(chǎn)發(fā)展周期正迎來(lái)巨變，房地產(chǎn)市場(chǎng)已接近飽和，市場(chǎng)增量開(kāi)發(fā)正向存量運營(yíng)轉軌，競爭更為激烈。從一個(gè)更長(cháng)周期看，5年乃至10年之后，勞動(dòng)人口下降及老齡化率上升對房地產(chǎn)的影響將愈發(fā)明顯，房地產(chǎn)需求將長(cháng)期放緩。房地產(chǎn)已告別快速增長(cháng)周期，并徹底進(jìn)入薄利時(shí)代。” 中國房地產(chǎn)報總經(jīng)理、中房同創(chuàng )文化傳媒股份有限公司董事總經(jīng)理單大偉表示。

他表示，近段時(shí)間，頻頻有房企被爆出資金鏈危機，甚至還有大型房企因資金鏈斷裂導致破產(chǎn)?，F實(shí)告訴我們，企業(yè)只有“好而不倒”，沒(méi)有“大而不倒”。怎樣做到“好而不倒”，怎樣為企業(yè)長(cháng)期生產(chǎn)發(fā)展盡量爭取空間和時(shí)間，是擺在房企面前重要課題。

行業(yè)巨變下，上市房企全方位深度競爭大幕已經(jīng)開(kāi)啟，房企要積極擁抱變化，重新定位自身角色，從城市發(fā)展獲利者轉變?yōu)榉?wù)者、參與者，為城市發(fā)展提供空間承載力支持。

“要以產(chǎn)品革新為根基，擁抱新一代信息技術(shù)帶來(lái)的行業(yè)變革，由主動(dòng)適應到引領(lǐng)居民居住方式和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式轉變。要以企業(yè)能力構成轉換為抓手，提升戰略決策能力、技術(shù)研發(fā)實(shí)力、大運營(yíng)能力、產(chǎn)品全生命周期管理服務(wù)能力。要以為股東創(chuàng )造更加健康可持續的利潤為不斷進(jìn)取目標，消除短視行為。”單大偉說(shuō)。

━━━━

鐘正生：中國經(jīng)濟下半年要“固本培元”

平安證券首席經(jīng)濟學(xué)家鐘正生

“中國經(jīng)濟進(jìn)入筑頂階段，下半年將‘見(jiàn)頂鞏固’，需要政策‘固本培元’。”這是平安證券首席經(jīng)濟學(xué)家鐘正生對于2021年中國下半年經(jīng)濟形勢的判斷。

鐘正生從四個(gè)角度闡述了自己對于下半年經(jīng)濟形勢判斷：

第一，全球經(jīng)濟復蘇進(jìn)程。本輪疫后全球復蘇特點(diǎn)是強勁但不均衡，當前中國經(jīng)濟復蘇存在“高低腳”，經(jīng)濟增長(cháng)內生動(dòng)能還沒(méi)有得到充分修復，下游產(chǎn)業(yè)仍需固本培元。

鐘正生分析稱(chēng)，隨著(zhù)出口對中國經(jīng)濟拉動(dòng)逐漸減弱，內需無(wú)論從基建（地方政府債務(wù)嚴監管）、房地產(chǎn)（對銀行、開(kāi)發(fā)商、個(gè)人的整體性約束）、消費層面都缺乏有力承接，下半年中國經(jīng)濟方向將是“見(jiàn)頂鞏固”。

所謂“鞏固”是指經(jīng)濟增長(cháng)結構分化收斂：工業(yè)生產(chǎn)、進(jìn)出口和房地產(chǎn)投資增速向下，基建和制造業(yè)投資、社會(huì )消費增速上行，CPI與PPI剪刀差收斂。

第二，中國政策思路的轉變。當前政策的幾大核心關(guān)切：“碳達峰、碳中和”下更加注重政策推進(jìn)對大宗商品價(jià)格的影響；高壓治理地方政府隱性債務(wù)；從房企、金融機構、地方政府等層面形成政策合力，減輕中國經(jīng)濟與房地產(chǎn)行業(yè)捆綁；應對人口快速老齡化，解決低生育率問(wèn)題；新型城鎮化和鄉村振興協(xié)同推進(jìn)；科技自立自強作為國家發(fā)展的戰略支撐。

鐘正生判斷，以上大方向下，貨幣政策大道歸簡(jiǎn)，財政政策增量基建的空間縮窄。

第三，美債利率上行的“灰犀牛”。下半年美聯(lián)儲將討論并逐步退出QE（量化寬松政策），但在此過(guò)程中美債收益率上升不會(huì )太快。美元指數存在階段性反彈的動(dòng)能，但強度亦有邊界，對新興市場(chǎng)尤其中國影響可控。

“中國貨幣政策可以‘以我為主’，無(wú)需對美聯(lián)儲貨幣正?；绊戇^(guò)于擔憂(yōu)。”鐘正生說(shuō)到。

第四，后疫情時(shí)代人民幣資產(chǎn)。鐘正生表示，人民幣匯率短期會(huì )隨著(zhù)美元指數強弱變化而呈現波動(dòng)，但人民幣匯率長(cháng)期走向取決于對中國經(jīng)濟、對人民幣資產(chǎn)的信心，我們看好人民幣資產(chǎn)和人民幣升值趨勢。

━━━━

王嫻：REITs可幫助上市房企轉變經(jīng)營(yíng)模式

清華大學(xué)國家金融研究院副院長(cháng)王嫻

“目前國務(wù)院對住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用簡(jiǎn)易計稅方法提出了新的要求。即從10月1日起，住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用簡(jiǎn)易計稅方法，按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅；對企事業(yè)單位等向個(gè)人、專(zhuān)業(yè)化規?；》孔赓U企業(yè)出租住房，減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。” 6月25日，“2021年中國上市房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力研究與評估成果發(fā)布會(huì )”上， 清華大學(xué)國家金融研究院副院長(cháng)王嫻在會(huì )上表示，租賃住房REITs可解決目前租賃住房企業(yè)融資難問(wèn)題。

一直研究租賃住房問(wèn)題的王嫻表示，以她們團隊研究的結論顯示，如果租賃住房企業(yè)還是按照原來(lái)融資方式，會(huì )制約租賃住房業(yè)務(wù)的發(fā)展，也會(huì )制約租賃住房供給。如果是重資產(chǎn)，自持租賃住房模式收益率非常低。目前在傳統融資模式，尤其是在“三道紅線(xiàn)”大背景下，租賃住房企業(yè)發(fā)展已經(jīng)難以為繼。所以必須要采取新融資方式來(lái)破解融資難問(wèn)題，這就是租賃住房REITs。

“如果一個(gè)企業(yè)持有租賃住房，它可以以租賃住房為基礎資產(chǎn)設立REITs，向公眾投資者去發(fā)行，就和企業(yè)發(fā)行IPO一樣發(fā)行股份去籌集資金，這些持有人最后享有租賃住房租金收益，或者租賃住房資產(chǎn)。”王嫻說(shuō)，REITs除了幫助企業(yè)更好地融資外，還可以轉變企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，讓企業(yè)實(shí)現轉型。

在王嫻看來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)原來(lái)的模式是開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售，但如果企業(yè)發(fā)行租賃住房REITs，開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售完成后，企業(yè)可以作為租賃住房管理人，實(shí)現經(jīng)營(yíng)模式轉變，變成輕資產(chǎn)企業(yè)來(lái)經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)。“如果房地產(chǎn)企業(yè)要發(fā)行租賃住房REITs，房地產(chǎn)企業(yè)是原持有人，持有住房；發(fā)行REITs后，把資產(chǎn)賣(mài)給項目公司，項目公司發(fā)行ABS賣(mài)給公募投資者，企業(yè)就從資產(chǎn)持有人變成物業(yè)管理人，以此來(lái)轉變經(jīng)營(yíng)模式。”王嫻說(shuō)，實(shí)際上租賃住房的經(jīng)營(yíng)管理權還在企業(yè)手里。從經(jīng)營(yíng)模式的角度來(lái)講，REITs給了上市房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)新的思路，幫助其實(shí)現經(jīng)營(yíng)模式的轉變，提高競爭力，同時(shí)還可以降低稅負。

“對于持有租賃住房的企業(yè)而言，租賃住房REITs是一舉兩得的金融產(chǎn)品，不僅可以實(shí)現轉型還可以通過(guò)融資來(lái)滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。”王嫻說(shuō)。

━━━━

姜富偉：房地產(chǎn)業(yè)在科技研發(fā)投入方面力度小

作為一名主要從事金融工程和金融科技相關(guān)教學(xué)和研究大學(xué)老師，中央財經(jīng)大學(xué)金融工程系主任、教育部青年長(cháng)江學(xué)者姜富偉認為，現在比較前沿金融工程和金融科技這些方法，可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)提高效率。

當下，金融科技可以說(shuō)是金融行業(yè)最熱門(mén)關(guān)鍵詞，所有金融機構都投入了大量資源開(kāi)展金融科技相關(guān)研發(fā)。相比之下，最近幾年房地產(chǎn)企業(yè)也在投入很多資源到房地產(chǎn)科技的研發(fā)，如果根據房企投入的分類(lèi)來(lái)看，大體可以分成12類(lèi)，包括了房地產(chǎn)方方面面，例如租售、建設、融資，甚至像VR\AR等前沿科技手段的應用。但是，相比金融行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)投入到房地產(chǎn)科技研發(fā)方面的力度和體量要更小一些。

姜富偉認為，房地產(chǎn)企業(yè)完全可以投入更多資源到科技相關(guān)的交叉融合探索中。