近日，有中介在個(gè)人社交媒體上，爆出一個(gè)勁爆信息：

北區某著(zhù)名樓盤(pán)，一個(gè)獨棟大別墅，以跳樓價(jià)甩賣(mài)。

（朋友圈截圖）

這棟傳世名墅，據稱(chēng)是一個(gè)1278平米的莊園。

原價(jià)6300萬(wàn)，現一口價(jià)3900萬(wàn)，帶15個(gè)車(chē)位，兩畝花園，看房需要驗資2000萬(wàn)。

從6300萬(wàn)到3900萬(wàn)，賣(mài)家一口氣割肉2400萬(wàn)元。

打折之猛，可能是今年以來(lái)重慶掉價(jià)掉最厲害的一棟豪宅了。

這棟別墅的主人是誰(shuí)？

TA是從事什么產(chǎn)業(yè)的？

TA為什么買(mǎi)下這棟別墅？

又為什么拋售它？

筆者多方打聽(tīng)，終未果。

因為，敏感。

這棟別墅的身上，更增添幾分神秘色彩。

（網(wǎng)絡(luò )圖片 文圖無(wú)關(guān)）

中介的信息已經(jīng)說(shuō)了，買(mǎi)家看房，要有2000萬(wàn)的資產(chǎn)證明。

筆者算了一下，假設這棟房子首付3成的話(huà)，需要貸款2730萬(wàn)元，

貸款利率按4.9%，貸款年限按20年算的話(huà)，

購買(mǎi)人每月需要支付月供18萬(wàn)元。

月供18萬(wàn)，每個(gè)月的收入大約需要54萬(wàn)元。

綜合算下來(lái)，既便這棟別墅掉價(jià)到3900萬(wàn)元，能買(mǎi)得起他的人，年收入也需要600萬(wàn)元起檻。

在茫茫人海里苦苦尋找有錢(qián)人的，不僅有大別墅，還有中別墅和小別墅。

當然，我所說(shuō)的是別墅是聯(lián)排及獨棟形態(tài)。

也是在上周，一套自稱(chēng)茶園某莊園的別墅，又上演揮淚大甩賣(mài)的戲碼。

掛出來(lái)的價(jià)格僅196萬(wàn)，面積有185平米，算下來(lái)，這套別墅的單價(jià)，才區區1萬(wàn)零幾百。

（朋友圈截圖）

僅從價(jià)格來(lái)看，低，確實(shí)低！

我查了一下，這是一個(gè)純墅區。

不過(guò)，它的真正位置，不在南岸的茶園，而是在巴南區的鹿角。

由于鹿角挨著(zhù)茶園，這里的房子，長(cháng)期碰瓷茶園。

近幾年來(lái)，鹿角的房子賣(mài)得相當好，賺得盤(pán)滿(mǎn)缽滿(mǎn)，長(cháng)期被“借名”的茶園，是不是可以適當收點(diǎn)掛名費？

這是題外話(huà)，我們還是言歸正傳。

我查了一下，這個(gè)小區，目前在某殼網(wǎng)上，有54套別墅掛牌待售。

從價(jià)格來(lái)看， 均價(jià)僅13747元/平米。最低掛牌單價(jià)，僅僅1萬(wàn)0點(diǎn)。

還有一個(gè)賣(mài)別墅的鮮活案例。

（龍洲灣某別墅）

一名業(yè)主，因為子女想上名校的的原因，2017年，在巴南龍洲灣，購入聯(lián)排別墅一套。

后來(lái)，因為子女就讀其他學(xué)校，別墅就一直閑置，清水狀態(tài)。

現在，業(yè)主欲以240萬(wàn)的原價(jià)出售，不為別的，只求脫手。

業(yè)主稱(chēng)，別墅上證面積169平米，實(shí)際使用面積200余平米。

北區不打骨折一樣賣(mài)不脫。

據銘騰機構的數據顯示，近13個(gè)月，重慶新建別墅的存銷(xiāo)比，不斷走低。

2020年4月，這一數字為14.9個(gè)月，

2021年4月，這一數字變成了10.2個(gè)月。

這意味著(zhù)，在沒(méi)有新增供應的情況下，重慶現有新建別墅，僅能賣(mài)大約10個(gè)月左右。

（表格來(lái)源銘騰機構）

2020年，這一數字變成了146萬(wàn)方。

換句話(huà)說(shuō)，重慶在3年時(shí)間里，新建別墅的總量，大約減少了57%。

以上數據似乎給了人們一種錯覺(jué)：

重慶新建別墅的供應在減少，而走量卻走得不錯。

其實(shí)，這只是一個(gè)不太嚴謹的結論。

相比之下，二手別墅市場(chǎng)，可能更接近真實(shí)。

某二手房大數據網(wǎng)站顯示，

300萬(wàn)-500萬(wàn)級中級別墅，有2451套在售；

500萬(wàn)-1000萬(wàn)級的豪華級別墅，有1353套在售，

1000萬(wàn)級以上的超豪華級別墅，有247套在售。

（專(zhuān)業(yè)數據網(wǎng)截圖）

所以，重慶在售的二手別墅的量，是比較大的。

別墅要從茫茫人海之中哈到一個(gè)真正的買(mǎi)家，

不說(shuō)是大海撈針，也可以稱(chēng)得上是水缸里撈針，

要撈到一個(gè)，非常難。

而且，想撈針的人，也特別多，競爭非常大。

就如前文所說(shuō)的照母山的那個(gè)欲割肉2400萬(wàn)的獨棟，

其所在小區，本來(lái)就還有新的別墅沒(méi)有賣(mài)完，

價(jià)格還殺得很低，最低單價(jià)僅2.6萬(wàn)多。

競爭的激烈程度，可想而知。

前面提到的鹿角那個(gè)別墅，競爭就更大了，

該小區掛牌待售的二手別墅，高達近60套。

（網(wǎng)絡(luò )圖片文圖無(wú)關(guān)）

我們經(jīng)?？梢钥吹匠壐缓涝诟蹗u買(mǎi)別墅增值的新聞。

傳得最神，吃瓜吃得最多的例子，就是杰克馬2015年在港島買(mǎi)的獨棟別墅。準確一點(diǎn)，應該叫莊園。

馬老師買(mǎi)它的時(shí)候，豪擲了15億元，單價(jià)據稱(chēng)創(chuàng )下了亞洲最貴。

而據媒體報道，馬老師這棟別墅，從2000年到2015年，增值了10個(gè)億。

（據傳杰克馬在港島買(mǎi)的獨棟）

香港的別墅為何增值那么厲害？

別墅供應少，存市少，所以增值不錯。

物以稀為貴，就是這個(gè)道理。

反觀(guān)重慶，不僅新建別墅供應量大，而且在市場(chǎng)上搶富人的二手別墅也特別多。

別墅不是必需品，而是享受型產(chǎn)品。

別墅的總價(jià)又比剛需產(chǎn)品高很多，

買(mǎi)別墅，還特別占用資金，流通變性又特別慢，

基于別墅產(chǎn)品自身的特性，以及別墅市場(chǎng)的供求關(guān)系，

導致了別墅注定只能是少部分人享受的高端商品。

關(guān)于別墅，港交所上市企業(yè)美聯(lián)物業(yè)西南區董事總經(jīng)理繆鴻裕先生，有過(guò)一段非常經(jīng)典的論述：

別墅，在重慶是消費品，都以自住為主。別墅的買(mǎi)家，有很大一部分是終極購房者。重慶的別墅，大多數是自住，它的客群要小一些，它的投資屬性要低一點(diǎn)，它的流動(dòng)性，比高層住宅還要低一些。所以，別墅，你要當成一個(gè)消費品去買(mǎi)。再者，買(mǎi)別墅的人，都不會(huì )將就，會(huì )買(mǎi)自己喜歡的。

（網(wǎng)絡(luò )圖片文圖無(wú)關(guān)）

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