剛剛，遠(yuǎn)洋集團(tuán)、遠(yuǎn)洋資本和紅星控股宣布簽訂協(xié)議，遠(yuǎn)洋要用40億買(mǎi)下紅星地產(chǎn)七成股權(quán)。交易完成后，遠(yuǎn)洋集團(tuán)和遠(yuǎn)洋資本將各占紅星地產(chǎn)母公司重慶紅星美凱龍35%的股份。

去年12月的一個(gè)下午，遠(yuǎn)洋集團(tuán)執(zhí)行總裁王洪輝在上海愛(ài)琴海的辦公室面見(jiàn)了車(chē)建新，倆人聊了150分鐘，就確定了要合作。

后來(lái)的幾個(gè)月，雙方團(tuán)隊(duì)經(jīng)常談判到凌晨三四點(diǎn)，在操盤(pán)如何轉(zhuǎn)換的問(wèn)題上糾結(jié)，但還是堅(jiān)持了下來(lái)。遠(yuǎn)洋董事長(zhǎng)李明在投資決策會(huì)上評(píng)價(jià)車(chē)建新說(shuō)：

我覺(jué)得車(chē)總是有大智慧的人。

不過(guò)，今年三月份，遠(yuǎn)洋還是只想用10個(gè)小目標(biāo)買(mǎi)下紅星18%的股份，正式收購(gòu)卻一口氣買(mǎi)下了大半。

交易從相親變成了相愛(ài)，是因?yàn)檫h(yuǎn)洋發(fā)現(xiàn)紅星資產(chǎn)足夠優(yōu)質(zhì)。子姨分析了下，這次收購(gòu)大概包括了三部分資產(chǎn)。

首先是地產(chǎn)板塊，其待售貨值7成分部在上海、蘇州等一二線城市，華東、華西、華中占了80%：

待售貨值近千億，絕大部分都是住宅。

讓遠(yuǎn)洋驚喜的是，這些項(xiàng)目大部分都是底價(jià)獲得的，紅星美凱龍作為家居界的萬(wàn)達(dá)，能拿到便宜土地并不奇怪。遠(yuǎn)洋就很難做到這一點(diǎn)，去年，遠(yuǎn)洋土儲(chǔ)均價(jià)一下子從5400元漲到6200，比融創(chuàng)還高兩千。

紅星地產(chǎn)這些既便宜又分部在高能級(jí)城市的產(chǎn)品，定位也大多是剛需和剛改，能快速去化，毛利率高達(dá)25%到30%。

這份收購(gòu)協(xié)議中，遠(yuǎn)洋透露了幾個(gè)紅星地產(chǎn)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。比如去年紅星地產(chǎn)的銷(xiāo)售額是400億，不是榜單上的六百多億。不過(guò)，去年紅星地產(chǎn)的凈利率是遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平的：

15%。

他們判斷，未來(lái)兩年紅星地產(chǎn)將每年為遠(yuǎn)洋提供三四百億的銷(xiāo)售。

紅星的第二部分資產(chǎn)是打造過(guò)北京頤堤港、成都遠(yuǎn)洋太古里等項(xiàng)目的商業(yè)板塊，這次買(mǎi)下的21個(gè)商業(yè)，同樣大部分在一二線城市的核心地段。

這21個(gè)項(xiàng)目目前只有3個(gè)開(kāi)業(yè)了，未來(lái)兩年要開(kāi)業(yè)十幾個(gè)。

最后一部分就是遠(yuǎn)洋買(mǎi)下100%股權(quán)的物業(yè)板塊。去年年底，遠(yuǎn)洋集團(tuán)分拆物業(yè)遠(yuǎn)洋服務(wù)上市，拿到了22倍市盈率，是遠(yuǎn)洋集團(tuán)的七倍。

現(xiàn)在年?duì)I收只有20億元的遠(yuǎn)洋服務(wù)總市值，已經(jīng)接近年?duì)I收五六百億的遠(yuǎn)洋集團(tuán)的一半了。遠(yuǎn)洋說(shuō)，未來(lái)三年紅星地產(chǎn)物業(yè)在管面積會(huì)突破兩千萬(wàn)方，這個(gè)數(shù)字，是遠(yuǎn)洋服務(wù)在管面積的一半。

遠(yuǎn)洋成立于1993年，曾只用了十年時(shí)間就做到了北京銷(xiāo)售總面積第一。2018年遠(yuǎn)洋銷(xiāo)售額突破千億后，這家公司毛利率和大家一樣，開(kāi)始大幅下滑。

遠(yuǎn)洋隨之變得小心翼翼，去年他們銷(xiāo)售額1310億，只增長(zhǎng)了1%，公司排名掉到了30開(kāi)外。市場(chǎng)上不時(shí)就有人批評(píng)，遠(yuǎn)洋發(fā)展得太疲軟了。

現(xiàn)在他們終于守得云開(kāi)見(jiàn)月明，只花了40億，就拿到了1000億的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

總的來(lái)看紅星地產(chǎn)的基本面沒(méi)有任何問(wèn)題，總資產(chǎn)一千億中存貨600億，現(xiàn)金90億。有息負(fù)債還不到200億，凈資產(chǎn)是正數(shù)的167億。

當(dāng)然，遠(yuǎn)洋這次收購(gòu)和三月份給出的整體估值一樣，還是57億。遠(yuǎn)洋的優(yōu)勢(shì)是，現(xiàn)在市場(chǎng)能拿出這筆錢(qián)，有資格撿漏的棋手已經(jīng)不多了。

紅星美凱龍的情況子姨寫(xiě)過(guò)，2009年常州首富車(chē)建新拿著做家居賣(mài)場(chǎng)賺來(lái)的錢(qián)，沖進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)，十年時(shí)間，紅星地產(chǎn)就成了一家中型房企。

隨著紅星地產(chǎn)揮舞著鈔票和杠桿崛起，母公司紅星控股的負(fù)債卻開(kāi)始不堪重負(fù)。截至去年年中，紅星控股一年內(nèi)到期的有息負(fù)債超過(guò)了380億元。而它賬面上的現(xiàn)金，只有220多億。

紅星美凱龍的賬面上的現(xiàn)金，也只夠還一半的一年內(nèi)到期的非流動(dòng)性負(fù)債。

去年四月，像他的江蘇老鄉(xiāng)張近東拉許家印一把一樣，車(chē)?yán)习暹€伸手相助，花47億接盤(pán)融創(chuàng)出售的金科股份，拉了黃老板一把。但也像張近東一樣，這次出手可能也拖垮了紅星。

朋友告訴子姨，就是從去年下半年開(kāi)始，下到項(xiàng)目公司的審計(jì)人員越來(lái)越頻繁，到年底年終獎(jiǎng)普遍只發(fā)了一個(gè)月。

上個(gè)月，江蘇國(guó)資、阿里、小米等巨頭組成的基金入局蘇寧，張近東從此不再是實(shí)際控制人。

車(chē)建新老板也揮手告自己的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，曾經(jīng)將公司做到巔峰就開(kāi)始入局地產(chǎn)的故事，或許不會(huì)再有，大家都要踏踏實(shí)實(shí)做實(shí)業(yè)了。

子姨寫(xiě)完郭樹(shù)清主席最后的警告后，有朋友在下面評(píng)論，說(shuō)自己公司是未上市的高端制造業(yè)大廠，現(xiàn)在很輕易能拿到銀行低息融資，授信翻了兩倍。但銀行警告他們：

別搞多元化，堅(jiān)守主業(yè)錢(qián)就不會(huì)斷。