2021年2月以來(lái)，以深圳首發(fā)“二手房成交參考價(jià)”為風(fēng)向標，多城市跟進(jìn)該政策，房地產(chǎn)調控持續深入，全方位管控的格局愈加明顯。

據不完全統計，加上7月26日新宣布二手房成交參考價(jià)機制的無(wú)錫市，截至目前，已有深圳、寧波、成都、西安、上海、紹興、無(wú)錫7個(gè)城市實(shí)施二手房參考價(jià)制度。

除此之外，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)告訴記者，全國至少還有9個(gè)城市對二手住房?jì)r(jià)格進(jìn)行了重點(diǎn)規范和管控，管控形式多樣，涉及嚴打業(yè)主哄抬房?jì)r(jià)的行為、建立二手住房?jì)r(jià)格信息發(fā)布機制、增加價(jià)格信息核驗等。

從新房的“四限”（限價(jià)、限購、限貸、限售）到二手房的“限價(jià)”，意味著(zhù)調控政策開(kāi)始啃下“沒(méi)抓手、沒(méi)工具、主體難以監管”的二手房市場(chǎng)這塊硬骨頭。

多位分析師向21世紀經(jīng)濟報道表示，二手住房成交參考價(jià)制度的推進(jìn)，成為今年存量市場(chǎng)最重要的一項政策，考慮到前期城市政策效果良好，不排除后續在更多熱點(diǎn)城市落地，未來(lái)全國房?jì)r(jià)或呈窄幅波動(dòng)。

億翰智庫則進(jìn)一步指出，2021年上半年房地產(chǎn)調控政策呈現出長(cháng)短并行，全方位、體系化趨勢明顯的特征，即房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的長(cháng)效機制不斷落地，短期調控工具逐漸體系化，總體上向全方位管控發(fā)展。

雙管齊下控熱度

“新房限價(jià)往往導致熱點(diǎn)城市出現一二手樓價(jià)格盤(pán)倒掛。”平安證券分析師楊侃表示，不同于政府可以在新房預售證獲取或土地出讓環(huán)節限制新房售價(jià)，二手房所有權在于居民，無(wú)法通過(guò)上述政策限制其掛牌、成交價(jià)格。

兩者之間的差異，導致在“買(mǎi)到即賺到”的刺激下，大量剛需、改善需求提前釋放、疊加投資購房需求入市，進(jìn)一步推升新房市場(chǎng)熱度。今年以來(lái)，西安、杭州等熱點(diǎn)城市更是再現新房“萬(wàn)人搖號”的現象。

而這是一個(gè)惡性循環(huán)。在火熱的新房市場(chǎng)“中簽難”、無(wú)法滿(mǎn)足購房需求的家庭，被迫進(jìn)入二手房市場(chǎng)，又進(jìn)一步推高了二手房?jì)r(jià)格。

“不把二手房控制住，新房?jì)r(jià)格就很難管控。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者，一二手房?jì)r(jià)倒掛也助長(cháng)了打新與投機炒作。

早在深圳出臺二手房成交參考價(jià)前兩個(gè)月，深圳更是出現了小區業(yè)主通過(guò)微信群發(fā)布集體漲價(jià)言論，惡意炒作二手房?jì)r(jià)，被主管部門(mén)約談相關(guān)當事人并暫停該小區二手房網(wǎng)簽手續。

“考慮新房限價(jià)等傳統調控手段難以平抑二手房市場(chǎng)熱度，二手房市場(chǎng)亟待規范。”楊侃表示，二手房成交參考價(jià)機制實(shí)施之后，深圳二手房成交大幅回落，樓市熱度趨穩。

今年2月深圳二手房掛牌量指數環(huán)比1月下滑74%，盡管2月有春節假期的影響，但從后續月份表現看，二手房掛牌量指數仍維持極低水平。

二手住宅成交亦顯著(zhù)回落，6月成交僅23.7萬(wàn)平米，大幅低于去年的月均值68.3萬(wàn)平米，同比下降73.8%。

來(lái)自易居研究院的統計數據更是顯示，今年1月份深圳二手住房成交價(jià)格出現歷史最高點(diǎn)，即72436元/平方米。隨著(zhù)二手住房成交參考價(jià)制度的推進(jìn)，到了6月份，其價(jià)格為61500元/平方米，二手房成交價(jià)格縮水了15%。

一二手聯(lián)動(dòng)之下，二手房成交參考價(jià)機制實(shí)行后，市場(chǎng)回落的節奏也傳導到了新房市場(chǎng)。

隨著(zhù)深圳二手房市場(chǎng)熱度不再，疊加積分搖號購房等政策出臺，抑制炒房客行為，居民購房趨于理性，新房熱度逐步下滑。平安證券統計數據顯示，深圳改變了此前中簽率低、一房難求的狀況，目前部分新盤(pán)開(kāi)盤(pán)去化不足100%，如恒壹四季華府認購人數不足推出房源數量，中簽率達154%。

未來(lái)或有更多城市“限價(jià)”

深圳率先打響二手房?jì)r(jià)格管控第一槍之后，寧波、成都、西安、上海、紹興、無(wú)錫相繼跟進(jìn)。

政策基本面均聚焦在“穩預期”。

從政策內容看，一方面官方發(fā)布全部或重點(diǎn)小區二手住房參考價(jià)格，另一方面是要求相關(guān)機構將其作為參考依據，包括房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應下架價(jià)格偏高房源，銀行將其作為商業(yè)貸款發(fā)放依據等。

以深圳為例，二手房參考價(jià)格機制出臺后，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構APP、官網(wǎng)上所有房源掛牌價(jià)格均改為參考價(jià)格，而不再由業(yè)主隨意提高，疊加成交價(jià)格信息不透明，降低房?jì)r(jià)上漲預期的自我強化，有效緩解購房者對于房?jì)r(jià)上升的擔憂(yōu)，炒房氛圍得以抑制。

諸葛找房數據研究中心指出，公布小區參考價(jià)格能夠迅速改變買(mǎi)賣(mài)雙方的市場(chǎng)預期，賣(mài)方在指導價(jià)格低于報價(jià)時(shí)可能選擇收回房屋，買(mǎi)方在選中房屋價(jià)格高于參考價(jià)格后會(huì )延緩入市時(shí)間，因此導致市場(chǎng)成交量?jì)r(jià)立即下行。

“深圳的二手房成交價(jià)格縮水15%，是現在很多購房者都很關(guān)注的數字，因為大家都會(huì )問(wèn)，跌了沒(méi)，跌了多少。”嚴躍進(jìn)表示。而對于最新跟進(jìn)該機制的無(wú)錫，嚴躍進(jìn)認為，無(wú)論是市場(chǎng)預期的調整、房?jì)r(jià)的行政管控還是二手房的供求關(guān)系變化，都會(huì )促進(jìn)二手住房市場(chǎng)的降溫。

李宇嘉也表示，二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機制下，賣(mài)家掛牌意愿明顯減弱，不愿意掛牌或不愿意以參考價(jià)來(lái)掛牌，這導致成交受阻。此外，買(mǎi)家預期同樣不再積極，觀(guān)望情緒濃厚。

值得注意的是，二手房成交參考價(jià)機制中有一個(gè)亮點(diǎn)，即銀行將其作為放貸依據，若成交價(jià)格高于參考價(jià)格，商業(yè)銀行僅按照參考價(jià)予以放貸，差距須由購房者自行解決，將變相提高購房首付，此為從需求端抑制二手房市場(chǎng)熱度。

多位分析師認為，后續二手房成交參考價(jià)制度或將在更多熱點(diǎn)城市落地，尤其是前期房?jì)r(jià)漲幅較多、二手房市場(chǎng)熱度居高不下的城市。

與此同時(shí)，億翰智庫指出，銀行的參與對“二手房指導價(jià)”政策效果有著(zhù)重要作用。“如果銀行不按照指導價(jià)貸款，指導價(jià)的作用更多地在于平緩市場(chǎng)情緒，對市場(chǎng)成交價(jià)格的影響較小。”

億翰智庫強調，從土地出讓到新房再到二手房，是一個(gè)相互關(guān)聯(lián)，相互影響的整體，要想控制住房?jì)r(jià)，只針對部分環(huán)節的調控容易導致整體失衡，需要從全局出發(fā)，整體調控。

無(wú)疑，自2020年年中以來(lái)，從“三道紅線(xiàn)”到“貸款集中度管理”再到“集中供地”，從“房地聯(lián)動(dòng)”到“新房?jì)r(jià)格管控”再到“二手房成交參考價(jià)”，房地產(chǎn)調控政策愈加強調體系化與全方位，“穩預期”目標則貫穿始終。