記者 |黃昱

調控風(fēng)暴下的房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷一場(chǎng)信心危機。

7月27日，中誠信國際將中國房地產(chǎn)行業(yè)展望由穩定調整為負面，理由是近兩年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)持續處于較為嚴格的監管環(huán)境中，房企銷(xiāo)售回款、盈利空間以及融資等方面受到不同程度的負面影響，下半年商品房銷(xiāo)售將較上半年有所放緩，且房地產(chǎn)金融監管力度將持續強化。

“中誠信國際的展望調整只是對當前房地產(chǎn)行業(yè)現狀所作出的結論，并沒(méi)有太多增量信息，對地產(chǎn)行業(yè)的負面影響并不會(huì )很大。但疊加近期從中央到地方層面不斷釋放的調控加碼信號，當前房地產(chǎn)行業(yè)的整體情緒確實(shí)不太好。”一位地產(chǎn)證券分析人士對界面新聞表示。

從去年下半年出臺的“三條紅線(xiàn)”，到去年底提出的“貸款集中度管理”，再到今年初“集中供地”政策落地，中央對房地產(chǎn)行業(yè)全局性的管控政策體系正在逐漸補全，房地產(chǎn)行業(yè)的土地紅利、金融紅利時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，正進(jìn)入史上最嚴監管時(shí)代。

中指研究院指數事業(yè)部分析師毛大鵬對界面新聞指出：“2016年中央首次提出‘房地產(chǎn)長(cháng)效機制’，此后每年定調均有所提及，從加快建立到設計構建，從穩妥實(shí)施到年內提出的全面落實(shí)，房地產(chǎn)長(cháng)效機制進(jìn)入新階段。”

據中指院不完全統計，2021年上半年月均出臺房地產(chǎn)緊縮政策明顯超過(guò)前兩年月均水平，30余熱點(diǎn)城市累計調控次數超百次，調控更加頻繁、手段更加全面，嚴查資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)、建立房地聯(lián)動(dòng)機制、增強二手房市場(chǎng)調控力度等內容均有涉及。

金融管控趨嚴

7月22日-23日，中央層面從國務(wù)院到住建部、央行等紛紛針對房地產(chǎn)調控發(fā)聲，在重申“房住不炒”以及地方主體責任基礎上，進(jìn)一步強調了金融管控以及土拍政策環(huán)節在房地產(chǎn)調控中需發(fā)揮作用。

中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正在7月22日《加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作的電視電話(huà)會(huì )議》中，重申“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”。

“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”于2019年7月30日的中央政治局會(huì )議中首次提出，這一基調被認為是中央層面對房地產(chǎn)調控政策力度最嚴厲、態(tài)度最鮮明的措辭之一。

自那之后，“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”在多次中央層面的會(huì )議上被反復提及，直接打破了部分房企期待調控口子打開(kāi)的幻想。

房地產(chǎn)金融已經(jīng)成為調控的關(guān)鍵，韓正提出，要嚴格房地產(chǎn)企業(yè)“三線(xiàn)四檔”融資管理和金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理。

在“三線(xiàn)四檔”的融資管理政策背景下，多家高杠桿房企暴雷，評級遭到下調，降杠桿已經(jīng)成為不少房企的當務(wù)之急。貝殼研究院統計數據顯示，2020年100家上市房企中有40%房企實(shí)現降檔；綠檔房企數量達到29家，較2019年的12家增長(cháng)141.7%。

“三線(xiàn)四檔”的融資管理規則也在持續完善中。針對今年以來(lái)接連被曝光的房企利用經(jīng)營(yíng)性負債商票進(jìn)行融資的情況，今年7月初，房企商票亦被納入監管范圍內，據財聯(lián)社報道，未來(lái)還可能會(huì )計入“三道紅線(xiàn)”指標中。

中指研究院指出，上半年多家房企出現實(shí)質(zhì)性違約，高負債帶來(lái)的風(fēng)險逐漸暴露，高杠桿率的企業(yè)很難繼續借助再融資維持資金流動(dòng)性。商票、ABS逐漸被納入監管范圍，借助無(wú)息負債補充資金的能力也面臨控制。

華西證券分析師由子沛表示，此次央行將商票數據納入監控范圍，體現了監管防患于未然的一貫思路，在風(fēng)險積累之前予以控制，政策的目的也依舊是防范風(fēng)險而非制造風(fēng)險。

“這一政策對地產(chǎn)行業(yè)利大于弊，將促使房企更多通過(guò)抓營(yíng)銷(xiāo)、促回款、降負債等方式改善現金流，同時(shí)積極審視內部的融資渠道，對于有潛在風(fēng)險的融資工具積極自查、叫停，使得融資更加規范化，風(fēng)險更加透明化。”

除了“三道紅線(xiàn)”外，去年底發(fā)布的金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度也是房地產(chǎn)長(cháng)效機制的重要組成部分，是金融宏觀(guān)審慎政策框架的重要內容。

7月22日，央行指出，政策實(shí)施半年多來(lái)，銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款、個(gè)人住房貸款集中度穩步降低，截止2021年6月末，銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款、個(gè)人住房貸款集中度較去年末分別下降0.6個(gè)、0.2個(gè)百分點(diǎn)。

同日，住建部表示，下一步還將加強房地產(chǎn)金融管控，完善房企“三線(xiàn)四檔”融資管理規則，落實(shí)銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理，堅決查處經(jīng)營(yíng)貸、消費貸、信用貸違規用于購房。

事實(shí)上，銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理制度實(shí)施以來(lái)，不少城市都出現了按揭額度緊張、房貸利率連續上調以及放貸周期延長(cháng)等現象。6月底以來(lái)，廣州、杭州、蘇州、寧波、武漢、合肥、成都等熱點(diǎn)城市的部分銀行暫停二手房貸，甚至將“停貸令”延伸至新房業(yè)務(wù)上。

克而瑞研究中心認為，對房地產(chǎn)融資仍持強監管的政策態(tài)度下，房地產(chǎn)這塊“壓艙石”并不會(huì )因為年內經(jīng)濟數據的不佳而被重新啟用，預期房企“融資難”、“融資貴”、樓市“房貸荒”可能還將繼續，再加上債務(wù)集中到期壓力，尤為考驗房企資金的統籌運營(yíng)能力。

拿地受到嚴控

加強房地產(chǎn)金融監管的同時(shí)，土拍政策的調控也是房地產(chǎn)調控的重要方向。韓正在7月22日的會(huì )議中還首次提出，要加快完善“穩地價(jià)”工作機制，優(yōu)化土地競拍規則，建立有效的企業(yè)購地資金審查制度。

“集中供地”政策是今年土地市場(chǎng)最大的變革。為保障充足的土地供應，降低土地市場(chǎng)熱度，今年2月，國家自然資源部發(fā)布住宅用地分類(lèi)調控文件，要求北上廣深、南京、武漢等22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地實(shí)現“兩集中”。

但從首批集中供地的結果來(lái)看，政策收效甚微。截至6月底，首批集中供地落幕，大部分土地市場(chǎng)的火熱并沒(méi)有得到抑制，資金實(shí)力雄厚的全國性房企及本地國企依然拿地兇猛，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤空間也再次被壓縮。

華泰證券分析師指出，局部土地市場(chǎng)高熱不利于穩房?jì)r(jià)預期的形成，這是本輪監管層對土拍政策予以關(guān)注的主要原因。

住建部提出著(zhù)力建立房地聯(lián)動(dòng)機制，推廣北京市的做法，限房?jì)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)，建立購地企業(yè)資格審查制度，建立購地資金審查和清退機制。

億翰智庫認為，建立房地聯(lián)動(dòng)機制這一舉措或是針對集中供地政策出現的土地市場(chǎng)過(guò)熱問(wèn)題提出的解決措施，預計后續購地資金將更加依賴(lài)自有資金，房企后續拿地前融、特別是競拍保證金融資的操作難度或將進(jìn)一步加大。

土拍規則是影響集中供地成效的重要因素。作為“學(xué)習樣本”的北京，因在土拍中采用“限地價(jià)、控房?jì)r(jià)、競配建、競設計方案”的規則，首批集中供地調控到位，30宗宅地平均溢價(jià)率約為6%，較2020年下降9個(gè)百分點(diǎn)。

在克而瑞研究中心看來(lái)，雙集中供地城市名單有望進(jìn)一步擴容，且更多城市或將參照北京出臺集中供地細則。

具體而言，主要有五大優(yōu)化方向：1、加強購地資格及資金審查，未來(lái)將進(jìn)一步規范購地資金來(lái)源，壓縮“前融”空間，引導房企去杠桿；2、嚴控土拍溢價(jià)率上限，如北京不超過(guò)15%；3、限“馬甲”違規拿地；4、房地聯(lián)動(dòng)限價(jià)趨嚴；5競品質(zhì)成方向。

除了要求優(yōu)化土拍規則外，房企拿地也將正式進(jìn)入“限購”的時(shí)代。

據財聯(lián)社近期報道，被納入“三道紅線(xiàn)”試點(diǎn)的幾十家重點(diǎn)房企，已被監管部門(mén)要求買(mǎi)地金額不得超年度銷(xiāo)售額40%，這一比例限制不僅包括房企在公開(kāi)市場(chǎng)拿地，還包括通過(guò)收并購方式獲地的支出。

有業(yè)內人士指出，拿地占銷(xiāo)售40%，指的是占權益銷(xiāo)售金額的比例，規避了全口徑合作開(kāi)發(fā)的統計貓膩，相對數據更準確。

拿地占銷(xiāo)售不超40%的規定其實(shí)早在去年8月“三道紅線(xiàn)”政策發(fā)布時(shí)就有提及，只不過(guò)針對的是首批12家試點(diǎn)房企，若是拿地金額占比超過(guò)40%, 將會(huì )被逐層穿透說(shuō)明購地資金來(lái)源、相關(guān)銀行賬戶(hù)信息、支付憑證等。

40%的購地紅線(xiàn)再次被提及，以及擴大試點(diǎn)范圍，可以看做是對“穩地價(jià)”再次打補丁?？硕鹧芯恐行恼J為，在投資端的全面約束，將加速房企降杠桿的進(jìn)程，也會(huì )對接下來(lái)第二、三批集中供地產(chǎn)生巨大影響。

“短期來(lái)看，對上半年拿地積極企業(yè)影響較大，尤其是部分國企、央企及龍頭房企。但長(cháng)遠來(lái)看，將房企土儲貨值與銷(xiāo)售業(yè)績(jì)強制性匹配，有利于優(yōu)質(zhì)土地資源向頭部房企傾斜，強化房地產(chǎn)行業(yè)新格局。”

“有形的手”伸向二手房

在這一輪調控中，地方政府主體責任也在不斷被強調，約談房?jì)r(jià)上漲過(guò)快城市已經(jīng)成為2021年房地產(chǎn)調控的一個(gè)最重要手段。

7月22日韓正出席的會(huì )議中，廣州、福州、北京、長(cháng)沙等四個(gè)城市住建部負責人作了發(fā)言。很顯然，北京、長(cháng)沙是來(lái)傳授經(jīng)驗的，而廣州、福州則屬于因為市場(chǎng)過(guò)熱而被約談。

同日，住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監管司司長(cháng)張其光表示，要會(huì )同有關(guān)部門(mén)，進(jìn)一步落實(shí)城市政府主體責任，強化省級政府的監督指導責任，對調控工作不力、房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市要堅決予以問(wèn)責。

一周后，住建部副部長(cháng)倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州等5個(gè)房?jì)r(jià)上漲明顯的城市政府負責人，要求針對上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的新情況、新問(wèn)題，加大調控和監管力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

據界面新聞不完全統計，包括上述5城在內，今年住建部一共約談了廣州、合肥、寧波、東莞、南通、上海、深圳、北京、杭州、無(wú)錫、南昌、成都、西安等18個(gè)城市，不僅覆蓋一二線(xiàn)，三四線(xiàn)城市也進(jìn)入約談名單。

以“控房?jì)r(jià)”為錨點(diǎn)，上海在7月23日再次給限購政策打補丁，加強贈與管理，贈與住房自轉移登記日起5年內仍計入贈與人擁有住房套數，且受贈人符合上海限購要求。

7月26日，無(wú)錫市則發(fā)布通知稱(chēng)，無(wú)錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理和監測中心在調查分析基礎上，形成本市二手住房成交參考價(jià)格。

無(wú)錫只是對二手房?jì)r(jià)格進(jìn)行管控的諸多城市之一，自今年2月深圳率先出臺二手房成交參考價(jià)格機制后，已有多個(gè)熱點(diǎn)城市陸續跟進(jìn)，包括東莞、寧波、成都、西安、紹興等。

從政策內容來(lái)看，一方面是發(fā)布全部或重點(diǎn)小區二手房參考價(jià)格，另一方面要求相關(guān)機構將其作為參考依據，包括房地產(chǎn)經(jīng)紀平臺應下架高于指導價(jià)房源，銀行或公積金中心將其作為房貸發(fā)放的依據等。

在今年的樓市調控中，“二手房指導價(jià)”成為新的調控利器，尤其對于亟需進(jìn)一步調控的熱點(diǎn)城市來(lái)說(shuō)。

過(guò)去限價(jià)政策往往針對的是新房，二手房市場(chǎng)的調控政策相對欠缺。平安證券分析師楊侃稱(chēng)，傳統調控“治標不治本”，新房限價(jià)導致“一二手倒掛”，存在推高新房熱度與社會(huì )公平性問(wèn)題。

億翰智庫也指出，從土地出讓到新房再到二手房，是一個(gè)相互關(guān)聯(lián)，相互影響的整體，要想控制住房?jì)r(jià)，只針對部分環(huán)節的調控容易導致整體失衡，比如只限制新房?jì)r(jià)格，會(huì )導致“一二手倒掛”。

值得注意的是，該政策的重要作用在于變相提高首付，抑制炒房氛圍，如果銀行不按照“二手房指導價(jià)”來(lái)作為審批房貸的依據，則該政策的作用更多的在于平緩市場(chǎng)情緒，穩定預期，對二手房的實(shí)際市場(chǎng)成交價(jià)格的影響較小。

多位業(yè)內人士認為，考慮深圳等實(shí)施二手房指導價(jià)的城市效果良好，不排除后續在更多熱點(diǎn)城市落地，未來(lái)全國房?jì)r(jià)或呈窄幅波動(dòng)。