劉平。圖片來(lái)源：保利發(fā)展官方公眾號

宋廣菊退休的這一天終于還是來(lái)了，保利發(fā)展未來(lái)將走向何方是外界關(guān)注的問(wèn)題。

7月29日，保利發(fā)展發(fā)布2021年第四次臨時(shí)董事會(huì )決議公告，通過(guò)《關(guān)于更換公司董事長(cháng)的議案》，根據國務(wù)院國資委關(guān)于干部管理的相關(guān)規定，同意宋廣菊因年齡原因辭去公司董事長(cháng)、董事職務(wù)，董事長(cháng)一職由公司董事、總經(jīng)理劉平接任。

劉平生于1968年，歷任廣東省審計廳直屬分局科長(cháng)、保利發(fā)展計劃部經(jīng)理、總經(jīng)理辦公室主任、總經(jīng)理助理、董事會(huì )秘書(shū)、副總經(jīng)理，從2016年底開(kāi)始擔任保利發(fā)展總經(jīng)理。

宋廣菊的離任早有預兆。早在今年3月24日，國資委官網(wǎng)消息顯示，因年齡原因，免去徐念沙的保利集團黨委書(shū)記、黨委常委、董事長(cháng)、董事職務(wù)；免去宋廣菊（女）的保利集團黨委常委職務(wù)，不再擔任中國保利集團有限公司副總經(jīng)理職務(wù)，退休。

保利發(fā)展表示，宋廣菊為公司的改革發(fā)展傾注了大量心血，做出了重要貢獻，打下了堅實(shí)基礎。在宋廣菊的帶領(lǐng)下，保利發(fā)展實(shí)現了跨越式發(fā)展，并確立“一主兩翼”發(fā)展戰略，致力于打造“不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺”。

盡管如此，直到退休，這位最大央企房企女掌門(mén)仍有一些目標未能達成，例如帶領(lǐng)保利發(fā)展帶回“行業(yè)前三”、實(shí)現多元化轉型、解決和保利置業(yè)之間的“同業(yè)競爭”問(wèn)題等。

“重回前三”的重壓

自劉平擔任總經(jīng)理以來(lái)，保利發(fā)展內部就開(kāi)始進(jìn)行了較大的人事調整，原有副總經(jīng)理包括劉平、陳冬桔、胡在新、王健、吳章焰、余英，后陸續變更為張艷華、張偉、孔峻峰、潘志華、劉文生、劉穎川。

作為一家老牌央企，保利發(fā)展在2012年邁進(jìn)千億門(mén)檻，排名第三。然而2012年之后，恒大、碧桂園、融創(chuàng )等發(fā)展迅猛，保利發(fā)展再也沒(méi)進(jìn)過(guò)前三，除在2015年滑落到第六名之外，保利發(fā)展的銷(xiāo)售排名常年保持在第五的位置。

2016年地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新一輪調控周期，房企規模優(yōu)勢明顯加大，如何重回前三成為新任總經(jīng)理劉平的一大難題。彼時(shí)，剛上任不久的劉平在股東大會(huì )上坦言，公司與前三面房企的差距確實(shí)存在，但保利要繼續保持在第一方陣的地位，不會(huì )放任這種差距繼續增大。

在2017年股東大會(huì )上，宋廣菊喊話(huà)保利發(fā)展將會(huì )在未來(lái)兩到三年回到行業(yè)前三的目標，并立下“345戰略”，2017年要實(shí)現銷(xiāo)售額3000億元，2018年要實(shí)現銷(xiāo)售額4000億元，2019年沖擊5000億元。

“人只要有夢(mèng)想，總會(huì )實(shí)現的。”宋廣菊曾稱(chēng)，保利發(fā)展總規模重回前三是公司的一個(gè)奮斗目標，實(shí)現這一目標的路徑有很多，除了常規拓展之外，還可以通過(guò)收購、兼并、整合等方式。

然而實(shí)際的情況是，保利發(fā)展不僅沒(méi)有在原定期限內“重回前三”，2019年實(shí)現5000億元銷(xiāo)售額的目標也未能達成，延遲一年，在2020年突破5000億元，全年銷(xiāo)售實(shí)現簽約金額5028.48億元，同比增加8.88%，與碧萬(wàn)恒超7000億元的銷(xiāo)售額差距較大。

事實(shí)上，在2019年5月的股東大會(huì )上，宋廣菊就改口將“重回前三”的期限延長(cháng)，稱(chēng)是未來(lái)3至5年的一個(gè)目標。

今年上半年，在去年同期基數較低的情況下，保利發(fā)展僅實(shí)現了約27%的增速，簽約金額累計約為2851.85億元?？硕饠祿@示，上半年，百強房企的平均增速為36.7%，保利發(fā)展仍位居第五位。

劉平曾坦言，因為城市布局、周期性戰略等因素，保利發(fā)展與“碧萬(wàn)恒”之間確實(shí)存在差距，但保公司要繼續保持在第一方陣的地位，不會(huì )放任這種差距繼續增大。

去年下半年以來(lái)，明顯可以看到保利發(fā)展開(kāi)始在土地市場(chǎng)發(fā)力。2020年拓展項目146個(gè)，拓展成本2353億元，同比增長(cháng)51%，拿地銷(xiāo)售比達46.79%，2019年則為33.7%。

今年上半年，在22城首輪集中供地的背景下，保利發(fā)展13個(gè)城市都有斬獲，拿地總數為22宗，拿地金額約為472億元，在5個(gè)城市拿地金額位居第一，其中包括上海。

另?yè)兄冈簲祿?，保利發(fā)展在22城首批集中供地中的權益拿地金額為396億元，在各大房企中排名第三，位居融創(chuàng )、萬(wàn)科之后。

除了規模之外，利潤增長(cháng)乏力也是保利發(fā)展目前面臨的一大難題。財報顯示，保利發(fā)展2020年實(shí)現營(yíng)業(yè)總收入2432.08億元，同比微增3.06%，同比增速減少約18個(gè)百分點(diǎn)；歸母凈利潤同比增長(cháng) 3.54%至289.48 億元，2019年同期大幅增長(cháng)47.90%至279.59億元。

今年上半年，保利發(fā)展出現“增收不增利”的情況，營(yíng)業(yè)總收入同比增長(cháng)22.25%至約901億元，營(yíng)業(yè)利潤約為188.9億元，同比增長(cháng)8.70%，歸母凈利潤約為103億元，同比僅增長(cháng)1.72%。

宋廣菊的得與失

1960年生的宋廣菊，現年61歲，跟上一任保利發(fā)展董事長(cháng)李彬海退任時(shí)的年齡一樣。2010年6月，掌舵保利發(fā)展18年的李彬海因年齡原因辭去保利發(fā)展董事長(cháng)、董事職務(wù)，由原為保利發(fā)展總經(jīng)理的宋廣菊接班。

保利發(fā)展原名保利發(fā)展，1992年，曾任廣州軍區司令部參謀、科長(cháng)、技術(shù)局后勤部部長(cháng)的李彬海奉命組建保利南方集團房地產(chǎn)部(即廣州保利發(fā)展)。歷任國防科工委、廣州軍區干部的宋廣菊于1993年加入保利發(fā)展，屬創(chuàng )始元老之一。

從軍人到商人，宋廣菊曾感慨道，房地產(chǎn)是一個(gè)涉及面廣、整合需求強的行業(yè)，從立項到交樓起碼要跟政府近80個(gè)部門(mén)打交道，這既需要韌性，也需要應變之才，而軍人在協(xié)調作戰、戰略規劃、決策能力方面有自己的獨到優(yōu)勢，無(wú)論從整合能力還是決策魄力而言，軍人都最適合做開(kāi)發(fā)商。

宋廣菊先后擔任保利發(fā)展辦公室主任、總經(jīng)理助理、副總經(jīng)理、常務(wù)副總經(jīng)理等職務(wù)。2006年保利發(fā)展在上交所上市，成為在股權分置改革后，重啟IPO市場(chǎng)的首批上市的房地產(chǎn)企業(yè)，時(shí)任總經(jīng)理的宋廣菊曾自豪的表示，這是其職業(yè)生涯中最為得意的事。

上市后的保利發(fā)展，全國化布局加速，并啟動(dòng)“住宅+商業(yè)”雙輪驅動(dòng)戰略，進(jìn)入多元化布局階段。2009年，保利發(fā)展首個(gè)大型購物中心佛山保利水城開(kāi)業(yè)。

2009年保利發(fā)展實(shí)現簽約金額433.82億元，同比大幅上漲141.38%，僅次于萬(wàn)科、綠城，躋身上市房企三強之列。

到了2010年，接任保利發(fā)展董事長(cháng)職位的宋廣菊開(kāi)始成為這家規模最大央企開(kāi)發(fā)商的“掌舵者”，當年她立下了 “軍令狀”：未來(lái)三到五年，再造一個(gè)新保利發(fā)展。

再造一個(gè)保利發(fā)展的目標在2012年就如期達成，當年保利發(fā)展的合約銷(xiāo)售額為1017.39億元，成為繼萬(wàn)科之后第二家躋身千億俱樂(lè )部的房企。

規模增長(cháng)的同時(shí)，保利發(fā)展加大對多元化業(yè)務(wù)的投入，并于2018年更名為保利發(fā)展，形成以不動(dòng)產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)為主體，以綜合服務(wù)與不動(dòng)產(chǎn)金融為翼的 “一主兩翼”業(yè)務(wù)版塊布局。

一向很少在公開(kāi)場(chǎng)合亮相的宋廣菊，出現在了這次品牌升級發(fā)布會(huì )上，她表示：“保利發(fā)展總是以市場(chǎng)為導向，以戰略引領(lǐng)。如果社會(huì )矛盾發(fā)生轉變，美好生活需求更加多元，那么我們一定會(huì )思考變化，駕馭變化。如果‘保利發(fā)展’代表著(zhù)未來(lái)的發(fā)展邏輯和方向，那么戰略升級與品牌升位是必須，更是必然。”

然而，保利發(fā)展的多元化成果并不太理想。數據顯示，2020年保利發(fā)展的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入為2263.76 億元，占總收入比例為 93.08%；兩翼產(chǎn)業(yè)實(shí)現市場(chǎng)化收入 154.32 億元，占總收入比例6.92%。

地產(chǎn)主業(yè)仍然是保利發(fā)展的主要收入來(lái)源，其它多元化業(yè)務(wù)除了2019年底成功上市的保利物業(yè)外，在行業(yè)內已經(jīng)沒(méi)有太大存在感，尤其是曾經(jīng)給予厚望的養老產(chǎn)業(yè)。

保利發(fā)展是首批進(jìn)軍養老產(chǎn)業(yè)的房企之一，也是投入資源最多的一家。2008年保利發(fā)展派高層到日本為自家開(kāi)展養老業(yè)務(wù)“取經(jīng)探路”，2012年開(kāi)始全面性布局養老產(chǎn)業(yè)，提出居家養老、社區養老和機構養老“三位一體”養老模式。

保利發(fā)展曾在2016年提出規劃，用5年時(shí)間，在50個(gè)城市籌建80-100家和熹會(huì );社區居家養老方面，則在未來(lái)3年時(shí)間，在30個(gè)核心城市籌建300家和熹健康生活館，包括30家旗艦店和270家體驗店。未來(lái)，保利預計在固定資產(chǎn)與運營(yíng)資金方面投入50億-60億元。

保利發(fā)展的養老產(chǎn)業(yè)推進(jìn)進(jìn)度低于預期，不僅面臨盈利模式不成熟的問(wèn)題，其近些年也鮮有披露最新的籌建情況。

如今宋廣菊退休離場(chǎng)，保利發(fā)展的轉型壓力將落到下一任管理者的身上。