7月31日，招商局蛇口工業(yè)區控股股份有限公司（001979.SZ 以下簡(jiǎn)稱(chēng)“招商蛇口”）在一則公告中透露，擬向中原信托申請永續債權投資，總金額不超過(guò)100億元。這個(gè)額度比3個(gè)月前該公司披露的計劃翻了一倍。

而截至2020年底，招商蛇口永續債余額已經(jīng)高達204.74億元，在A(yíng)股上市房企中排名前列。值得探究的是，該公司并未在年報及相關(guān)公告中披露永續債的融資成本和用途，2020年以來(lái)更是以信托為主要發(fā)行通道。此前，藍光發(fā)展、華夏幸福均因永續信托較高的融資成本而被業(yè)內所關(guān)注。

一位業(yè)內專(zhuān)家表示，在會(huì )計處理上，永續債一般是計入企業(yè)的權益工具，在解決融資問(wèn)題的同時(shí)還可以起到降杠桿的作用，因此在“三道紅線(xiàn)”下備受房企歡迎。但也有房企認為，永續債是一把雙刃劍。綠城中國在3月份時(shí)曾表示，永續債為集團優(yōu)化了資本結構，取得了更大的融資空間，但公司也付出了不小的代價(jià)，由于政策原因，隨著(zhù)永續債的逐步到期，公司不會(huì )再做了。

8月2日，對于永續債額度倍增、發(fā)行目的等問(wèn)題，招商蛇口的相關(guān)人士表示沒(méi)有詳情可以披露，但強調融資成本應在可控范圍內。

倍增的永續債額度

在公告中，招商蛇口表示，因生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要向中原信托申請總金額不超過(guò)100億元的永續債權投資，可分筆（分期）申請。全資子公司深圳招商房地產(chǎn)有限公司為上述永續債權投資項下的全部債務(wù)承擔連帶保證責任，保證期間為自擔保書(shū)生效之日起至全部債務(wù)履行期限屆滿(mǎn)之日起三年。招商蛇口認為，通過(guò)融資機構永續債權投資補充資金，有利于促進(jìn)公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展。

而在4月29日，招商蛇口也發(fā)過(guò)一份公告，透露擬向中原信托申請永續債權投資，總金額不超過(guò)50億元。短短3個(gè)月后，額度便增加了一倍。

要知道，在此之前，招商蛇口的永續債余額已經(jīng)不低了。自2018年起，該公司對永續債這一融資產(chǎn)品的運用突然頻繁了起來(lái)，當年的永續債余額達到了70億元，同比增加75%，2019年更為突出，同比增幅高達171%，余額增加至190億元，截至2020年末，余額創(chuàng )下204.74億元的新高。截至2021年第一季度末，其永續債余額仍有203.74億元。

從2018年至今招商蛇口的永續債發(fā)行情況來(lái)看，該公司對發(fā)行渠道的選擇有著(zhù)明顯的變化。2018年，該公司主要依托銀行間市場(chǎng)，發(fā)行了兩筆共20億元的永續中期票據。2019年，其開(kāi)始與信托公司、商業(yè)銀行合作，如，跟華潤深國投信托簽訂了《華潤信托-招銀蛇口1號單一資金信托可續期貸款合同》，獲得可續期貸款40億元，還跟招商銀行、工銀理財簽訂《永續債權投資協(xié)議》，獲得共40億元的投資本金。

到了2020年，信托公司便成為了唯一選項。2020年9月至12月間，招商蛇口與陸家嘴國際信托先后簽訂了4份《永續債權投資合同》，拿到了74.28億元投資本金。12月份，該公司又分別跟百瑞信托、中原信托簽了融資協(xié)議，前者通過(guò)《百瑞恒益914號集合資金信托計劃(招商蛇口可續期)投資合同》為其輸送15.45億元投資本金，后者則通過(guò)《永續債權投資合同》提供5.01億元投資本金。

根據相關(guān)合同或募集說(shuō)明書(shū)約定，這些永續債權都沒(méi)有明確的到期期限，在行使贖回權之前可以長(cháng)期存續，招商蛇口擁有遞延支付本金及遞延支付利息的權利，根據會(huì )計準則相關(guān)規定，該公司將永續債計入了其他權益工具。

也因此，招商蛇口的2020年報里只披露了銀行貸款、債券、信托等融資途徑的融資成本區間在2.9%-8.06%，綜合資金成本為4.7%，永續債的融資成本和期限并無(wú)任何體現。

對此，招商蛇口的相關(guān)人士表示，公司在運用融資渠道時(shí)會(huì )統籌考慮資金需求、用途和整體資金鏈情況，以調整債務(wù)結構，永續債可計入權益，也是平衡資產(chǎn)負債表的一個(gè)考慮因素。

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這是一把雙刃劍

作為一種權益融資工具，2020年，在“三道紅線(xiàn)”融資監管的壓力下，永續債的作用得以進(jìn)一步凸顯，但高融資成本對利潤的侵蝕也不容忽視。據了解，華夏幸福在“三道紅線(xiàn)”監管措施出臺后發(fā)行了多筆永續債，截至2020年底，其永續債余額為164.3億元，較2019年底增加了106.3億元。值得一提的是，該公司的永續債也大多是通過(guò)信托公司發(fā)行，初始利率在8%-8.5%，之后利率每年增加2個(gè)百分點(diǎn)，直到達到14.5%/年。相較2020年華夏幸福7.97%的整體融資成本，永續債的成本要高出不少。

藍光發(fā)展跟百瑞信托合作了兩個(gè)集合資金信托計劃，用于旗下兩個(gè)項目的開(kāi)發(fā)建設，截至2020年末，兩只產(chǎn)品實(shí)際募集了11.59億元，初始利率8.8%，每年調整一次，每次上調3個(gè)百分點(diǎn)，最高不超過(guò)15%。

對于永續債，綠城中國有比較深刻的體會(huì )。該公司執行總裁耿忠強在3月份的業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上透露，目前公司在手的永續債在200億元左右，這些資金全部用于投拓和經(jīng)營(yíng)發(fā)展，在某種程度上，也為公司優(yōu)化了資本結構和取得了更大的融資空間。但他也表示，永續債需要支付整體7.12%的融資成本，這是使用的代價(jià)。2020年，綠城中國的全年平均融資成本為4.9%，由此可見(jiàn)，永續債的利息要比其平均融資成本高45%。

耿忠強還表示，由于國家出臺一些政策，隨著(zhù)永續債的逐步到期，綠城中國不會(huì )再做了。

他所指的政策與2020年9月監管部門(mén)下發(fā)的《試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)、財務(wù)指標統計監測表》有關(guān)，其中提到2020年8月后發(fā)行的計入所有者權益的永續債券在計算總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)等科目時(shí)應予以剔除。

2020年，招商蛇口已嚴格按照這個(gè)標準來(lái)測算，該公司在年報中表示，剔除2020年8月后發(fā)行的計入所有者權益的永續債券后，仍滿(mǎn)足“三道紅線(xiàn)”的綠檔要求。該公司相關(guān)人士強調，身為央企，公司對融資成本有嚴格控制，永續債的成本也不會(huì )偏離平均融資成本太多。

根據公開(kāi)信息，投向招商蛇口的《百瑞恒益914號集合資金信托計劃》期限為3+N年(期滿(mǎn)3年后，融資主體可續期1年)，基準年化收益率約4.7%，與該公司2020年的綜合資金成本處于同一水平，但期滿(mǎn)3年后的利率跳升幅度不得而知。

有分析認為，根據監管要求，只有2020年8月以前發(fā)行的永續債可以作為權益計算杠桿率等指標，未來(lái)或將大幅降低房企發(fā)行永續債的動(dòng)力。但也有業(yè)內專(zhuān)家表示，如果將永續債從總資產(chǎn)中剔除，表明其雖然不能計入權益，但還存在出表的可能，這樣一來(lái)也不會(huì )增加企業(yè)杠桿率。

而從招商蛇口與中原信托新增的百億元合作計劃來(lái)看，至少在相關(guān)政策明朗前，永續債仍有發(fā)揮余熱的空間。