7月31日，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（001979.SZ 以下簡(jiǎn)稱“招商蛇口”）在一則公告中透露，擬向中原信托申請(qǐng)永續(xù)債權(quán)投資，總金額不超過100億元。這個(gè)額度比3個(gè)月前該公司披露的計(jì)劃翻了一倍。

而截至2020年底，招商蛇口永續(xù)債余額已經(jīng)高達(dá)204.74億元，在A股上市房企中排名前列。值得探究的是，該公司并未在年報(bào)及相關(guān)公告中披露永續(xù)債的融資成本和用途，2020年以來更是以信托為主要發(fā)行通道。此前，藍(lán)光發(fā)展、華夏幸福均因永續(xù)信托較高的融資成本而被業(yè)內(nèi)所關(guān)注。

一位業(yè)內(nèi)專家表示，在會(huì)計(jì)處理上，永續(xù)債一般是計(jì)入企業(yè)的權(quán)益工具，在解決融資問題的同時(shí)還可以起到降杠桿的作用，因此在“三道紅線”下備受房企歡迎。但也有房企認(rèn)為，永續(xù)債是一把雙刃劍。綠城中國(guó)在3月份時(shí)曾表示，永續(xù)債為集團(tuán)優(yōu)化了資本結(jié)構(gòu)，取得了更大的融資空間，但公司也付出了不小的代價(jià)，由于政策原因，隨著永續(xù)債的逐步到期，公司不會(huì)再做了。

8月2日，對(duì)于永續(xù)債額度倍增、發(fā)行目的等問題，招商蛇口的相關(guān)人士表示沒有詳情可以披露，但強(qiáng)調(diào)融資成本應(yīng)在可控范圍內(nèi)。

倍增的永續(xù)債額度

在公告中，招商蛇口表示，因生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要向中原信托申請(qǐng)總金額不超過100億元的永續(xù)債權(quán)投資，可分筆（分期）申請(qǐng)。全資子公司深圳招商房地產(chǎn)有限公司為上述永續(xù)債權(quán)投資項(xiàng)下的全部債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任，保證期間為自擔(dān)保書生效之日起至全部債務(wù)履行期限屆滿之日起三年。招商蛇口認(rèn)為，通過融資機(jī)構(gòu)永續(xù)債權(quán)投資補(bǔ)充資金，有利于促進(jìn)公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展。

而在4月29日，招商蛇口也發(fā)過一份公告，透露擬向中原信托申請(qǐng)永續(xù)債權(quán)投資，總金額不超過50億元。短短3個(gè)月后，額度便增加了一倍。

要知道，在此之前，招商蛇口的永續(xù)債余額已經(jīng)不低了。自2018年起，該公司對(duì)永續(xù)債這一融資產(chǎn)品的運(yùn)用突然頻繁了起來，當(dāng)年的永續(xù)債余額達(dá)到了70億元，同比增加75%，2019年更為突出，同比增幅高達(dá)171%，余額增加至190億元，截至2020年末，余額創(chuàng)下204.74億元的新高。截至2021年第一季度末，其永續(xù)債余額仍有203.74億元。

從2018年至今招商蛇口的永續(xù)債發(fā)行情況來看，該公司對(duì)發(fā)行渠道的選擇有著明顯的變化。2018年，該公司主要依托銀行間市場(chǎng)，發(fā)行了兩筆共20億元的永續(xù)中期票據(jù)。2019年，其開始與信托公司、商業(yè)銀行合作，如，跟華潤(rùn)深國(guó)投信托簽訂了《華潤(rùn)信托-招銀蛇口1號(hào)單一資金信托可續(xù)期貸款合同》，獲得可續(xù)期貸款40億元，還跟招商銀行、工銀理財(cái)簽訂《永續(xù)債權(quán)投資協(xié)議》，獲得共40億元的投資本金。

到了2020年，信托公司便成為了唯一選項(xiàng)。2020年9月至12月間，招商蛇口與陸家嘴國(guó)際信托先后簽訂了4份《永續(xù)債權(quán)投資合同》，拿到了74.28億元投資本金。12月份，該公司又分別跟百瑞信托、中原信托簽了融資協(xié)議，前者通過《百瑞恒益914號(hào)集合資金信托計(jì)劃(招商蛇口可續(xù)期)投資合同》為其輸送15.45億元投資本金，后者則通過《永續(xù)債權(quán)投資合同》提供5.01億元投資本金。

根據(jù)相關(guān)合同或募集說明書約定，這些永續(xù)債權(quán)都沒有明確的到期期限，在行使贖回權(quán)之前可以長(zhǎng)期存續(xù)，招商蛇口擁有遞延支付本金及遞延支付利息的權(quán)利，根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相關(guān)規(guī)定，該公司將永續(xù)債計(jì)入了其他權(quán)益工具。

也因此，招商蛇口的2020年報(bào)里只披露了銀行貸款、債券、信托等融資途徑的融資成本區(qū)間在2.9%-8.06%，綜合資金成本為4.7%，永續(xù)債的融資成本和期限并無任何體現(xiàn)。

對(duì)此，招商蛇口的相關(guān)人士表示，公司在運(yùn)用融資渠道時(shí)會(huì)統(tǒng)籌考慮資金需求、用途和整體資金鏈情況，以調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，永續(xù)債可計(jì)入權(quán)益，也是平衡資產(chǎn)負(fù)債表的一個(gè)考慮因素。

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這是一把雙刃劍

作為一種權(quán)益融資工具，2020年，在“三道紅線”融資監(jiān)管的壓力下，永續(xù)債的作用得以進(jìn)一步凸顯，但高融資成本對(duì)利潤(rùn)的侵蝕也不容忽視。據(jù)了解，華夏幸福在“三道紅線”監(jiān)管措施出臺(tái)后發(fā)行了多筆永續(xù)債，截至2020年底，其永續(xù)債余額為164.3億元，較2019年底增加了106.3億元。值得一提的是，該公司的永續(xù)債也大多是通過信托公司發(fā)行，初始利率在8%-8.5%，之后利率每年增加2個(gè)百分點(diǎn)，直到達(dá)到14.5%/年。相較2020年華夏幸福7.97%的整體融資成本，永續(xù)債的成本要高出不少。

藍(lán)光發(fā)展跟百瑞信托合作了兩個(gè)集合資金信托計(jì)劃，用于旗下兩個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，截至2020年末，兩只產(chǎn)品實(shí)際募集了11.59億元，初始利率8.8%，每年調(diào)整一次，每次上調(diào)3個(gè)百分點(diǎn)，最高不超過15%。

對(duì)于永續(xù)債，綠城中國(guó)有比較深刻的體會(huì)。該公司執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)在3月份的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上透露，目前公司在手的永續(xù)債在200億元左右，這些資金全部用于投拓和經(jīng)營(yíng)發(fā)展，在某種程度上，也為公司優(yōu)化了資本結(jié)構(gòu)和取得了更大的融資空間。但他也表示，永續(xù)債需要支付整體7.12%的融資成本，這是使用的代價(jià)。2020年，綠城中國(guó)的全年平均融資成本為4.9%，由此可見，永續(xù)債的利息要比其平均融資成本高45%。

耿忠強(qiáng)還表示，由于國(guó)家出臺(tái)一些政策，隨著永續(xù)債的逐步到期，綠城中國(guó)不會(huì)再做了。

他所指的政策與2020年9月監(jiān)管部門下發(fā)的《試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)表》有關(guān)，其中提到2020年8月后發(fā)行的計(jì)入所有者權(quán)益的永續(xù)債券在計(jì)算總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)等科目時(shí)應(yīng)予以剔除。

2020年，招商蛇口已嚴(yán)格按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來測(cè)算，該公司在年報(bào)中表示，剔除2020年8月后發(fā)行的計(jì)入所有者權(quán)益的永續(xù)債券后，仍滿足“三道紅線”的綠檔要求。該公司相關(guān)人士強(qiáng)調(diào)，身為央企，公司對(duì)融資成本有嚴(yán)格控制，永續(xù)債的成本也不會(huì)偏離平均融資成本太多。

根據(jù)公開信息，投向招商蛇口的《百瑞恒益914號(hào)集合資金信托計(jì)劃》期限為3+N年(期滿3年后，融資主體可續(xù)期1年)，基準(zhǔn)年化收益率約4.7%，與該公司2020年的綜合資金成本處于同一水平，但期滿3年后的利率跳升幅度不得而知。

有分析認(rèn)為，根據(jù)監(jiān)管要求，只有2020年8月以前發(fā)行的永續(xù)債可以作為權(quán)益計(jì)算杠桿率等指標(biāo)，未來或?qū)⒋蠓档头科蟀l(fā)行永續(xù)債的動(dòng)力。但也有業(yè)內(nèi)專家表示，如果將永續(xù)債從總資產(chǎn)中剔除，表明其雖然不能計(jì)入權(quán)益，但還存在出表的可能，這樣一來也不會(huì)增加企業(yè)杠桿率。

而從招商蛇口與中原信托新增的百億元合作計(jì)劃來看，至少在相關(guān)政策明朗前，永續(xù)債仍有發(fā)揮余熱的空間。