◎如果房企無(wú)序降價(jià)，可能會(huì )引起業(yè)主的反對，造成很多新的情況和問(wèn)題，從而干擾營(yíng)銷(xiāo)秩序，對于同類(lèi)房企的業(yè)務(wù)開(kāi)展會(huì )有沖擊。

◎“限跌令”政策使得大家對于全國市場(chǎng)有更為清晰的理解，即不是所有城市房?jì)r(jià)都在上漲，部分城市反而面臨去庫存的壓力。

每經(jīng)記者 陳利每經(jīng)編輯 魏文藝

時(shí)隔一年多后，樓市再現“限跌令”。

日前，湖南岳陽(yáng)出臺樓市新規，要求中心城區新房銷(xiāo)售的實(shí)際成交價(jià)不得高于備案價(jià)格，也不得低于備案價(jià)格85%，否則將無(wú)法進(jìn)行網(wǎng)上簽約備案。

無(wú)獨有偶，由于近段時(shí)間以來(lái)昆明樓市多盤(pán)出現“大跳水”，昆明市房協(xié)緊急組織TOP30房企及大型經(jīng)紀公司召開(kāi)“穩房?jì)r(jià)、穩地價(jià)、穩預期”工作要求座談會(huì )，嚴格控制惡意降價(jià)行為，嚴重者將被停止網(wǎng)簽。

“此類(lèi)降價(jià)現象管控，其實(shí)質(zhì)在于去庫存壓力大，結果導致房企營(yíng)銷(xiāo)出現亂象，紛紛打價(jià)格戰，結果導致了各類(lèi)交易秩序的混亂。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，兩者皆是為了嚴打各類(lèi)價(jià)格戰現象，但如何積極去庫存和確保營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，仍是后期各地需要做的內容。

多個(gè)樓盤(pán)價(jià)格“大跳水”

“促銷(xiāo)已經(jīng)結束，沒(méi)什么優(yōu)惠了，洋房均價(jià)在17000元/平方米左右。”日前，《每日經(jīng)濟新聞》記者以購房者名義咨詢(xún)位于昆明滇池邊的陽(yáng)光城•滇池半山項目時(shí)，一置業(yè)顧問(wèn)如是告訴記者。

“這個(gè)月初，滇池半山確實(shí)推出過(guò)一批以工程抵款房名義進(jìn)行優(yōu)惠促銷(xiāo)的房源，優(yōu)惠下來(lái)價(jià)格在10000~11000元/平方米，建筑面積98-143平方米的洋房最低價(jià)9980元/平方米，當時(shí)我們門(mén)店中介基本都有帶客戶(hù)去看過(guò)。”昆明德祐一門(mén)店中介湯明向記者透露，不過(guò)這個(gè)價(jià)格僅限8月1日，而在此之前，滇池半山毛坯洋房均價(jià)約16000元/平方米，部分高價(jià)房源達到19000元/平方米。

如此大幅度的降價(jià)，也引來(lái)了前期購房者的維權。據云南房網(wǎng)，8月1日，即陽(yáng)光城•滇池半山特價(jià)活動(dòng)當天，老業(yè)主集體到售樓部向開(kāi)發(fā)商討說(shuō)法，甚至要求“集體退房”。

昆明市中區在建樓盤(pán) 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者陳利攝

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，進(jìn)入今年下半年，昆明多個(gè)項目出現了“大跳水”。

如位于呈貢斗南片區綠地海之城，高層住宅正常售價(jià)為12000元/平方米，按照目前優(yōu)惠價(jià)，交3萬(wàn)元可享一口價(jià)優(yōu)惠，按揭一口價(jià)9162元/平方米起，全款8597元/平方米起，單價(jià)足足降了3000-3500元；同樣有觀(guān)滇視野的卓越滇池晴翠項目，高層售價(jià)為12000元/平方米，部分可觀(guān)滇房源價(jià)格15000元/平方米，但最近推出的特價(jià)房卻低至9000多元/平方米。

“受今年滇池環(huán)保整治以及金融政策不斷收緊影響，昆明今年整體樓市表現不理想，房企資金壓力普遍比較大。”一頭部房企云南區域相關(guān)負責人告訴記者，受這一系列因素影響，為完成全年業(yè)績(jì)，目前昆明很多房企已從第三季度開(kāi)始沖刺，“預計此后還會(huì )有更多項目推出優(yōu)惠措施”。

昆明銳理認為，目前昆明樓市的促銷(xiāo)主要分為兩種類(lèi)型：一是房企自身資金緊張，借年中搶收關(guān)鍵節點(diǎn)，通過(guò)各種各樣的促銷(xiāo)優(yōu)惠“以?xún)r(jià)換量”爭搶市場(chǎng)，快速回款；另一種是房企自身資金并不緊張，但對后市趨勢不看好，從而選擇將非優(yōu)資質(zhì)的資產(chǎn)先處理掉。

庫存去化周期近14個(gè)月

昆明樓市多盤(pán)價(jià)格“大跳水”現象，也引來(lái)昆明市房協(xié)的注意。

昆明某房企相關(guān)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，8月11日昆明市房協(xié)組織TOP30房企及大型經(jīng)紀公司召開(kāi)“穩房?jì)r(jià)、穩地價(jià)、穩預期”工作要求座談會(huì )提出，將加強市場(chǎng)監管及監督，發(fā)現擾亂市場(chǎng)現象，尤其惡意降價(jià)行為及時(shí)舉報。相關(guān)部門(mén)首先約談相關(guān)樓盤(pán)項目，如不整改，情節嚴重者將停止項目網(wǎng)簽。

今年上半年，昆明房地產(chǎn)投資總額下滑10%，出現一定萎縮。進(jìn)入下半年以來(lái)，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)整體形勢有持續向下趨勢。國家統計局數據顯示，6月昆明新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.8%，跌幅全國第一；二手房?jì)r(jià)格環(huán)比下跌0.6%，降幅僅次于牡丹江，居全國第2位。7月昆明新房?jì)r(jià)格繼續保持下跌趨勢，環(huán)比下降0.5%，跌幅全國第三，成為西南4個(gè)省會(huì )城市中唯一下跌的城市。

此外，據克而瑞《昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)6月月報》顯示，6月主城商品住宅成交均價(jià)15581元/平方米，環(huán)比下降1.38%；成交面積板塊同比大幅下降，主城商品住宅成交61.26萬(wàn)平方米，環(huán)比下降13.03%，同比下降42.30%。

昆明銳理數據也顯示，7月昆明商品住宅成交均價(jià)環(huán)14702元/平方米，創(chuàng )過(guò)去一年來(lái)新低。其中呈貢、官南、滇池跌幅最大，其他片區降幅不明顯。庫存量持續走高，商品房住宅庫存從2017年的約476.22萬(wàn)平方米，增加至約962.01萬(wàn)平方米，庫存翻倍，去化周期也由6.87個(gè)月增至13.92個(gè)月。

數據來(lái)源：昆明銳理

“限跌令”再現樓市

日前，岳陽(yáng)市住房和城鄉建設局下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)新建商品住房網(wǎng)簽成交價(jià)格限制的通知》，要求對岳陽(yáng)市中心城區新建商品住房銷(xiāo)售實(shí)施價(jià)格備案。備案后商品住房銷(xiāo)售的實(shí)際成交價(jià)格不得高于備案價(jià)格，也不得低于備案價(jià)格的85%，否則商品房網(wǎng)上簽約備案系統提示無(wú)法簽訂商品房網(wǎng)上簽約買(mǎi)賣(mài)合同。備案后開(kāi)發(fā)企業(yè)確需重新調整備案價(jià)格，6個(gè)月后方可申請調整。

至于為何出臺該項政策？據《華夏時(shí)報》，岳陽(yáng)市住建局相關(guān)工作人員表示，今年5、6月份，某開(kāi)發(fā)商為了回籠資金，將旗下三個(gè)項目從備案價(jià)8000元/平方米左右降至5000元/平方米左右進(jìn)行銷(xiāo)售，造成市場(chǎng)混亂，引起降價(jià)前買(mǎi)房市民的心里不平衡。另外，該開(kāi)發(fā)商的降價(jià)行為也影響了岳陽(yáng)市其他樓盤(pán)的銷(xiāo)售，“住建局還是希望樓市平穩健康地發(fā)展，不能只限高，也要限低”。

近一年岳陽(yáng)新房?jì)r(jià)格走勢數據來(lái)源：安居客

而在國家統計局發(fā)布的最新70城房?jì)r(jià)指數中，7月份岳陽(yáng)的新房?jì)r(jià)格環(huán)比下跌0.7%，跌幅為全國第一。而在此前的6月份，岳陽(yáng)的新房?jì)r(jià)格環(huán)比也環(huán)比下降了0.4%，開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售壓力陡增?？硕饠祿t顯示，自今年6月開(kāi)始，岳陽(yáng)新房?jì)r(jià)格出現了大幅下跌，從5月的7605元/平方米跌至6月的6558元/平方米，7月繼續下滑至6492元/平方米。

事實(shí)上，房?jì)r(jià)“限跌令”早已有之。

早在2017年，廣東省中山市就明確，實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格高于備案價(jià)格或下浮幅度超過(guò)15%，無(wú)法網(wǎng)上簽約；2019年，安徽省馬鞍山市規定新房售價(jià)不得低于備案價(jià)格10%，低于10%的不予辦理商品住房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)上備案；2019年，遼寧省大連市要求，首次申請預售許可證的新項目，實(shí)際網(wǎng)簽備案價(jià)格不得高于申報價(jià)格，且價(jià)格下浮不得超過(guò)5%。

最近一次的“限跌令”由發(fā)生在2020年3月，東莞住建局通知要求，在取得商品住房項目的預售許可證或現售備案證書(shū)后，應在10日內一次性公開(kāi)全部準售房源及每套房屋申報價(jià)格，嚴格按照明碼標價(jià)格式要求對外銷(xiāo)售，實(shí)際成交價(jià)格不得高于申報價(jià)格，也不得低于申報價(jià)格的90%。

“此類(lèi)政策使得大家對于全國市場(chǎng)有更為清晰的理解，即不是所有城市房?jì)r(jià)都在上漲，部分城市反而面臨去庫存的壓力。”嚴躍進(jìn)認為，此次岳陽(yáng)政策管控是為了嚴打各類(lèi)價(jià)格戰現象，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)調控后續需要關(guān)注一些非熱點(diǎn)的三、四線(xiàn)城市，如何積極去庫存和確保營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，也是后續所需要做的內容。這和目前很多城市嚴管房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的做法是有差異的，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩健康發(fā)展，房?jì)r(jià)不管是大漲還是大跌，都將面臨管控。