保利發(fā)展的新一屆領(lǐng)導班子迎來(lái)一份壓力不小的中期成績(jì)單。

8月23日，保利發(fā)展公布2021年半年度報告。今年上半年，保利發(fā)展出現“增收不增利”的情況，實(shí)現營(yíng)業(yè)總收入899.72億元，同比增長(cháng)22.07%；歸母凈利潤約為103億元，同比僅增長(cháng)1.72%；加權平均凈資產(chǎn)收益率(ROE)由去年同期的6.23%下降至5.56%。

“增收不增利”近年來(lái)已成為不少房企普遍存在的問(wèn)題，主要原因就是利潤率均呈現下滑趨勢。

財報數據顯示，保利發(fā)展2020年毛利率為32.59%，同比下降2.38個(gè)百分點(diǎn)，今年上半年，毛利率為32.5%，同比下降3.22個(gè)百分點(diǎn)，與行業(yè)利潤率下行趨勢一致。

2020年年度報告中，保利發(fā)展表示，主要是由于2017-2018年獲取的高地價(jià)項目成為結轉主力，相應拉低利潤率水平。

與此同時(shí)，2021年半年度報告中，保利發(fā)展指出，未來(lái)隨著(zhù)高地價(jià)項目的陸續體現，毛利率表現仍將承壓。

為了實(shí)現重回行業(yè)前三的目標，保利發(fā)展在2016年、2017年持續加大拿地力度，拿地金額分別為1214億元、2765億元，同比增幅高達85.1%、127.8%，拿地強度（當年全口徑拿地金額/當年全口徑銷(xiāo)售金額）分別為57.8%、89.4%，遠高于2012年-2015年40%左右的水平。

進(jìn)入2018年后，保利發(fā)展的拿地節奏放緩，拿地強度回落，2018年、2019年的拿地金額分別為1927億元、1555億元，同比分別下降30.3%、19.3%，拿地強度分別降至47.4%、33.7%。

2020年，在行業(yè)整體投資拿地放緩的趨勢下，保利發(fā)展開(kāi)始逆勢發(fā)力，去年拿地金額達2353億元，同比增長(cháng)51%，拿地強度從2019年的33.7%提升至46.8%。

據中指院數據， 2020年保利發(fā)展以累計新增貨值5098億元的占據榜單第一，碧桂園、萬(wàn)科緊隨其后，累計新增貨值規模分別為5026億元和4754億元。

今年上半年，在“三道紅線(xiàn)”和“集中供地”的雙重政策壓力下，不少房企都秉持審慎拿地的原則，減少拿地金額，以維持現金流的安全。

數據顯示，今年上半年保利發(fā)展拓展項目 84 個(gè)，新增容積率面積1651萬(wàn)平方米，拓展面積占銷(xiāo)售面積之比為99%；拓展金額963億元，占銷(xiāo)售金額之比為33.8%，拿地強度與2020年全年的46.8%以及2020年上半年的37%相比是較弱的，但是在同行中還是力度不小。

今年上半年，在22城首輪集中供地的背景下，保利發(fā)展在13個(gè)城市都有斬獲，拿地總數為22宗，拿地金額約為472億元，在5個(gè)城市拿地金額位居第一，其中包括上海。

另?yè)兄冈簲祿?，保利發(fā)展在22城首批集中供地中的權益拿地金額為396億元，在各大房企中排名第三，位居融創(chuàng )、萬(wàn)科之后；上半年保利發(fā)展拿地金額794億元，在各大房企中排名第二，僅次于萬(wàn)科。

保利發(fā)展指出，根據上半年市場(chǎng)情況，公司保持投資定力，適度增加對核心城市群內的潛力三線(xiàn)城市布局力度。受此影響，公司本年新增資源中一二線(xiàn)城市金額占比為69%，同比下降14個(gè)百分點(diǎn)。上半年展樓面地價(jià)為5833元/平方米。

與此同時(shí)，對于土地市場(chǎng)未來(lái)的走勢，保利發(fā)展管理層認為，核心城市土地市場(chǎng)競爭愈發(fā)激烈，而土地集中供應、招拍掛政策不斷調整，也在考驗開(kāi)發(fā)商的投資拓展能力，土地獲取難度進(jìn)一步加大。同時(shí)，隨著(zhù)“限房?jì)r(jià)”、“競地價(jià)”、“競品質(zhì)”政策的逐步推廣，預售條件的逐漸收緊，預計房企的利潤空間仍將受到擠壓。

相比拿地，保利發(fā)展在銷(xiāo)售表現上依舊沒(méi)有太大突破。

今年上半年，在去年同期基數較低的情況下，保利發(fā)展僅實(shí)現了約27%的增速，簽約金額累計約為2851.85億元?？硕饠祿@示，上半年，百強房企的平均增速為36.7%，保利發(fā)展仍位居第五位。

具體銷(xiāo)售情況來(lái)看，保利發(fā)展布局的38個(gè)核心城市的銷(xiāo)售貢獻達77%。珠三角、長(cháng)三角簽約銷(xiāo)售均超過(guò)700億，合計銷(xiāo)售占比達53%。重點(diǎn)城市中廣州實(shí)現銷(xiāo)售金額超260億、佛山超200億，南京、東莞、上海超100億。

今年以來(lái)，保利發(fā)展最受外界關(guān)注的事項當屬管理層變更。

一直備受關(guān)注的宋廣菊何時(shí)退休的問(wèn)題在7月29日塵埃落定，據保利發(fā)展的公告，根據國務(wù)院國資委關(guān)于干部管理的相關(guān)規定，同意宋廣菊因年齡原因辭去公司董事長(cháng)、董事職務(wù)，董事長(cháng)一職由公司董事、總經(jīng)理劉平接任。

到8月17日，劉平辭去保利發(fā)展總經(jīng)理一職，專(zhuān)注董事長(cháng)職務(wù)；原保利發(fā)展財務(wù)總監周東利選為董事候選人，并接任總經(jīng)理一職；周東利辭去財務(wù)總監職務(wù)，由保利國際控股總會(huì )計師王一夫接任。

本次調整意味著(zhù)，以劉平為核心的保利發(fā)展新一屆管理團隊的核心班底搭建完成。中信證券指出，保利發(fā)展上市15年來(lái)，一直保持管理層的穩定傳承，歷史上集團干部來(lái)到公司管理后也如魚(yú)得水，能推動(dòng)業(yè)務(wù)穩健快速發(fā)展和實(shí)現個(gè)人職業(yè)生涯不斷進(jìn)步。

為了彰顯對未來(lái)發(fā)展以及新一屆領(lǐng)導班底的信心，8月初，保利集團增持50萬(wàn)股，同時(shí)擬于6個(gè)月內繼續增持不超過(guò)2%股權。與此同時(shí)，劉平及全體高管計劃未來(lái)6個(gè)月內增持公司股份，合計增持金額800-1500萬(wàn)元。

值得一提的是，發(fā)布半年度報告的同時(shí)，保利發(fā)展也宣布將證券簡(jiǎn)稱(chēng)從“保利地產(chǎn)”變更為“保利發(fā)展”。 為了彰顯對多元化業(yè)務(wù)的重視，保利地產(chǎn)公司名早于2018年就變更為了為保利發(fā)展。

如何在業(yè)績(jì)上尋求突破，依然是擺在新一屆領(lǐng)導團隊面前的難題。