中房報記者 孟雙奎丨沈陽(yáng)報道

老張一直在為自己的房子發(fā)愁，本打算賣(mài)掉老房子換一套大的，可拖了快一年房子還是沒(méi)賣(mài)出去。

“現在新房有些都降價(jià)了，更別提二手房了，要想快點(diǎn)出手就得比別人便宜。”中介人員暗示老張的房子還得降。

在沈陽(yáng)二手房市場(chǎng)，和老張有同樣“焦慮”的房主還有很多；沈陽(yáng)二手房市場(chǎng)正步入高庫存階段。截至8月27日，貝殼網(wǎng)查詢(xún)到的沈陽(yáng)二手房掛牌數量高達15萬(wàn)套，在兩個(gè)月前數據還是14.3萬(wàn)套，兩月新增7000多套；二手房成交量卻在不斷下滑，6月25日，貝殼網(wǎng)顯示90天內成交量5387套，到8月27日顯示90天成交量已降至4135套，成交量縮減近20%。

同時(shí)，沈陽(yáng)二手房供需關(guān)系也在發(fā)生變化。根據貝殼提供的數據，從今年3月開(kāi)始二手房帶看次數持續下降，雖然每月增量房源也略有降低，但帶看次數同比大幅下滑，這意味著(zhù)市場(chǎng)轉涼，居民購房熱情降低。

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根據諸葛找房研究中心公布的數據顯示，2021年8月沈陽(yáng)二手房市場(chǎng)價(jià)12016元/平方米，相比上月下降0.17%，雖然6—8月沈陽(yáng)二手房均價(jià)依舊堅挺，但市場(chǎng)還是出現了一些變化：交易量有一定下滑，不少小區出現降價(jià)；在熱門(mén)降價(jià)小區中，蘇家屯奧園國際城176套掛牌房源量位居榜首，小區均價(jià)8448元/平方米；孔雀城109套掛牌房源量位居榜單第2名，小區均價(jià)7450元/平方米。另外，值得注意的是近期有降價(jià)房源逐漸增多趨勢，成交周期也越來(lái)越長(cháng)。

一位房產(chǎn)中介從業(yè)者告訴記者：“目前成交一套房源周期大概4~5個(gè)月。好一點(diǎn)房源可能時(shí)間會(huì )短，但大部分在4個(gè)月以上；一些位置不好有明顯缺陷的房子，可能掛上一年都賣(mài)不出去。”

據統計，沈陽(yáng)二手房庫存大約15萬(wàn)套，全國城市二手房掛牌量排名第二；排名第一是天津，第三是重慶，庫存量分別是15.8萬(wàn)套和14.6萬(wàn)套。從庫存數量來(lái)看三者屬于同一量級，不同的是，天津和重慶是直轄市，人口數量不在同一量級。天津人口接近1500萬(wàn)，重慶人口更是超過(guò)3000萬(wàn)，沈陽(yáng)人口僅907萬(wàn)。由于人口少、庫存量大，沈陽(yáng)二手房庫存人均占比遠超天津和重慶，鏈家統計的在售二手房數量排名上，沈陽(yáng)每60人就有一套二手房在售，居全國城市之首。

另一組數據顯示，2020年沈陽(yáng)新建商品房銷(xiāo)售面積共1358萬(wàn)平方米，沈陽(yáng)2020年戶(hù)籍人口增長(cháng)僅5.8萬(wàn)。假設新增5.8萬(wàn)人口全部購房，分攤新建商品房面積人均高達234平方米。

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市場(chǎng)觀(guān)望情緒嚴重

房產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士分析，影響沈陽(yáng)二手房庫存因素有很多，其中與市場(chǎng)供需、樓市政策以及購房理念變化有很大關(guān)系。

沈陽(yáng)樓市從今年年初到現在一直表現低迷，2021年上半年商品房月均銷(xiāo)量95萬(wàn)平方米，去年同期月均銷(xiāo)量為103萬(wàn)平方米。7月數據統計顯示，沈陽(yáng)新房成交量環(huán)比、同比雙雙出現下跌，新房均價(jià)環(huán)比下降2%，新房銷(xiāo)量不佳直接傳導至二手房市場(chǎng)。

房產(chǎn)中介人士表示，沈陽(yáng)新房與二手房既存在競爭，又相互關(guān)聯(lián)。在市場(chǎng)行情好時(shí)，新房漲價(jià)，帶動(dòng)周邊二手房升值；行情不好時(shí)供應量充足情況下，大多數人會(huì )選擇更有升值潛力的新房，二手房就更難賣(mài)了。

同時(shí)，由于二手房交易量下滑，也會(huì )導致一部分“賣(mài)舊買(mǎi)新”改善置業(yè)者需求被遏制。

2020年5月，老張將自已一套50平方米房子掛到房產(chǎn)中介機構，位置很好，附近還有學(xué)區，但房齡比較老，超過(guò)了20年，屬于二手房中的“老破小”。

老張本想在去年將這套老房快速出手，然后再添錢(qián)在附近買(mǎi)套三居室，奈何一直沒(méi)賣(mài)出去。這已經(jīng)是老張第二次降價(jià)，但看房的人還是寥寥無(wú)幾，由于老房子賣(mài)不掉就沒(méi)錢(qián)交首付，老張置業(yè)改善計劃不得不一拖再拖。

類(lèi)似老張改善房被擱置的例子比比皆是，樓市一旦進(jìn)入橫盤(pán)期，購房者觀(guān)望情緒嚴重，新房市場(chǎng)銷(xiāo)量下滑，進(jìn)而影響到二手房，二手房滯銷(xiāo)會(huì )再次影響新房改善市場(chǎng)，造成市場(chǎng)負面效應層層疊加。

另外，據貝殼網(wǎng)顯示，沈陽(yáng)二手房市場(chǎng)中“老破小”以及居住體驗比較差的房子（超過(guò)20年以上房齡的）房源有15696套，占總量10%；15年以上房齡房源62695套，占比達40%。另外，數據顯示，房齡在10年內的房子更易“暢銷(xiāo)”，相比20年以上房齡房子月成交量相差4倍多。

樓市政策收緊，二手房門(mén)檻變高

今年沈陽(yáng)樓市表現低迷，與目前執行樓市政策有一定關(guān)系。2017年，沈陽(yáng)樓市“火熱”，房?jì)r(jià)大幅上漲，為給樓市降溫，于2018年4月推出執行三區限購政策，本地戶(hù)籍限購2套，外地限購1套，至2018年8月限購范圍擴大至全市。雖然限購政策讓房?jì)r(jià)得到一定控制，但樓市依舊很熱，尤其是在2020年疫情過(guò)后出現大幅反彈，直到“沈八條”政策推出后，沈陽(yáng)樓市才徹底降溫。

“沈八條”在原限購基礎上，除了增加嚴格執行二套房首付不低于50%條款外，同時(shí)將個(gè)人住房轉讓增值稅免征年限由2年調整到5年，這一政策在打擊“炒房客”同時(shí)，對于沈陽(yáng)二手房市場(chǎng)也影響深遠。

分析人士稱(chēng)，個(gè)人住房轉讓增值稅的調整，為二手房流動(dòng)設置了門(mén)檻，大幅增加了5年內新房和次新房交易成本。同時(shí)隨著(zhù)金融政策收緊，包括傳言沈陽(yáng)房貸利率將再調整，都使二手房購買(mǎi)成本會(huì )更高。

上述房地產(chǎn)業(yè)內人士認為，沈陽(yáng)二手房高庫存的現狀，短期內很難改變，未來(lái)能否解決這一問(wèn)題，要看城市發(fā)展、樓市政策、人口增量、城市更新等多方面因素。