圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

近一月來，上市公司密集披露半年業(yè)績，幾家歡喜幾家憂時，房企分拆物業(yè)板塊上市熱潮仍在繼續(xù)。

8月31日，中國金茂(HK:00817)全資子公司金茂物業(yè)向港股遞表，擬主板掛牌上市，中金公司和匯豐擔任聯(lián)席保薦人。

招股書顯示，截至2021年3月31日，金茂物業(yè)的在管總建筑面積為1810萬平方米，包含67個住宅項目及34個非住宅項目。合約建筑面積約4130萬平方米，涵蓋中國22個省、自治區(qū)及直轄市的45座城市，其中71.4%位于中國一二線城市。

與眾多物業(yè)上市公司相比，金茂物業(yè)的規(guī)模略小。在區(qū)域布局上，金茂物業(yè)重倉華東區(qū)域，在管面積占比達47.2%，對應在管項目50個；華北、華中、華南、西南等四個區(qū)域則整體均勻分布；2020年始其業(yè)務布局首涉足西北區(qū)域，目前在管項目有1個。

近三年，金茂物業(yè)的營收和利潤在持續(xù)增長。營收由2018年的5.75億元增至2020年的9.44億元，2018年至2020年的復合年增長率為110.0%。整體毛利由2019年的1.51億元增加55.0%至2020年的2.35億元。整體毛利率由2019年的19.2%增至2020年的24.9%，

2021年一季度，金茂物業(yè)實現(xiàn)營收3.21億元，同比增長67%；實現(xiàn)凈利潤0.15億元，較2020年同期凈虧損0.16億元實現(xiàn)正增長。其中，來自物管服務的營收占比57.7%，非業(yè)主增值服務占比33.7%，社區(qū)增值服務8.6%。

值得注意的是，金茂物業(yè)的凈利率始終保持在個位數(shù)，處于行業(yè)較低水平。招股書顯示，2018年-2020年，金茂物業(yè)分別實現(xiàn)總營收5.75億元、7.88億元、9.44億元；凈利潤分別為0.18億元、0.23億元、0.77億元；同期對應的凈利率3%、2.9%、8.2%，今年一季度為4.6%，均與2020年15%的行業(yè)水平存在較大差距。

招股書顯示，金茂物業(yè)在上市前的股東架構中，中國金茂(00817.HK)為其控股股東，持有100%的股份。管理層方面，金茂物業(yè)董事會主席為江南，負責就整體發(fā)展制定業(yè)務策略及提供指導；首席執(zhí)行官為謝煒，首席財務官為周立燁。

與眾多從房企分拆而來的物企相似，作為中國金茂的全資子公司，金茂物業(yè)對母公司的“依賴癥”也頗為明顯。2018年-2020年，金茂物業(yè)物業(yè)管理服務收入中來自金茂集團及中化集團開發(fā)的物業(yè)分別占比92%、93.3%及92.5%。

從業(yè)務線來看，雖然仍為物企“老三樣”，但主打高端物業(yè)管理的金茂物業(yè)所收取的物管費高于行業(yè)均值，尤其是其發(fā)展較快的非住宅業(yè)態(tài)，包括商業(yè)物業(yè)（如寫字樓及購物中心）以及公共和其他物業(yè)（如學校、政府設施及其他公共空間）。2020年其非住宅物業(yè)的平均物管費為19.7元，為行業(yè)均值的3.9倍。

在非住宅物業(yè)項目的發(fā)展與中國金茂近幾年拓展城市運營業(yè)務線有關，截至目前，金茂物業(yè)已為金茂集團的19個城市運營項目訂立了前期物業(yè)管理合約，這些項目包括了上海、長沙、麗江、青島、南京、三亞、溫州、天津等地的寫字樓綜合體、新城鎮(zhèn)、文化小鎮(zhèn)及智慧城市的多元化組合。

在房地產調控和去杠桿的雙重壓力下，房企分拆物業(yè)板塊業(yè)務單獨上市，在融資、業(yè)務拓展方面均可帶來利好。

金茂物業(yè)披露，本次IPO募資所得，主要用于收購、投資其他有潛力的物企并擴大與相關業(yè)務協(xié)同的供應商等合作；升級公司智慧服務管理系統(tǒng)；用于企業(yè)運營資金及一般用途等。

就在金茂物業(yè)遞表的前一天，蘇州一家小型物企蘇新美好也向港交所遞交了招股書，雖然其2020年總收益為蘇州最大的物業(yè)管理服務公司，但體量仍舊較小，在管面積約為660 萬平米，其99.4%收益來自蘇州，且大幅度依賴母公司蘇高新集團。

在2022年1月港交所上調主板上市年度溢利門檻之前，中小型物企還在與時間賽跑，搶抓最后的窗口期。

近期物業(yè)企業(yè)在資本市場的估值也出現(xiàn)了較大波動。

7月23日，住建部等八部門聯(lián)合印發(fā)《住房和城鄉(xiāng)建設部等8部門關于持續(xù)整治規(guī)范房地產市場秩序的通知》，其中提出將整治物業(yè)服務市場。整治重點涉及對物管公司未按合同要求提供服務、違規(guī)收費、侵占共有空間收益、拒不退出服務項目等多方面不合規(guī)行為的整治。

通知發(fā)布后，港股物業(yè)板塊多家物企股價集體下挫。7月23、26與27日連續(xù)3個交易日，包括碧桂園服務、恒大物業(yè)、華潤萬象生活與融創(chuàng)服務等龍頭物企在內，大部分物業(yè)股均出現(xiàn)較大程度下跌。

8月份，在物企集中發(fā)布中期業(yè)績，整體盈利向好，物業(yè)板塊股價逐漸恢復。據(jù)樂居財經研究院統(tǒng)計，截至2021年8月31日，已發(fā)布上半年業(yè)績報告的48家港股物企，平均毛利潤約5.22 億元，平均毛利率約為31.4%。

可以看出，物管板塊以其輕資產運營的優(yōu)勢，行業(yè)毛利率表現(xiàn)較房企更為穩(wěn)定。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，申萬房地產行業(yè)披露了上半年業(yè)績的143家房企銷售毛利率算術平均值為26.9%，較去年同期減少了4個百分點，近4年來首次跌破30%。

但港股市場分化明顯，近一半的物企毛利率未超過平均31.4%的水平。銀城生活服務、中海物業(yè)、浦江中國，三家物企的毛利率不足20%，而近期遞表的金茂服務與蘇新美好生活的毛利率也低于25%。

不過，港股市場對物業(yè)的估值仍舊較高。據(jù)從今年上半年新登陸港交所IPO的物企情況來看，平均首發(fā)市盈率仍然達到了27.5倍，保持市場高位；認購上，絕大部分物企也都獲得了足量的認購，熱度不減。

資本市場的態(tài)度也繼續(xù)助推物企的上市潮，據(jù)界面新聞統(tǒng)計，目前已有49家物業(yè)成功赴港IPO后，仍有25家物企已遞表等待上市。

此次金茂物業(yè)能否順利通過港交所聆訊，在排隊物企中脫穎而出，還需繼續(xù)觀察。