圖片來(lái)源：圖蟲(chóng)創(chuàng )意

近一月來(lái)，上市公司密集披露半年業(yè)績(jì)，幾家歡喜幾家憂(yōu)時(shí)，房企分拆物業(yè)板塊上市熱潮仍在繼續。

8月31日，中國金茂(HK:00817)全資子公司金茂物業(yè)向港股遞表，擬主板掛牌上市，中金公司和匯豐擔任聯(lián)席保薦人。

招股書(shū)顯示，截至2021年3月31日，金茂物業(yè)的在管總建筑面積為1810萬(wàn)平方米，包含67個(gè)住宅項目及34個(gè)非住宅項目。合約建筑面積約4130萬(wàn)平方米，涵蓋中國22個(gè)省、自治區及直轄市的45座城市，其中71.4%位于中國一二線(xiàn)城市。

與眾多物業(yè)上市公司相比，金茂物業(yè)的規模略小。在區域布局上，金茂物業(yè)重倉華東區域，在管面積占比達47.2%，對應在管項目50個(gè)；華北、華中、華南、西南等四個(gè)區域則整體均勻分布；2020年始其業(yè)務(wù)布局首涉足西北區域，目前在管項目有1個(gè)。

近三年，金茂物業(yè)的營(yíng)收和利潤在持續增長(cháng)。營(yíng)收由2018年的5.75億元增至2020年的9.44億元，2018年至2020年的復合年增長(cháng)率為110.0%。整體毛利由2019年的1.51億元增加55.0%至2020年的2.35億元。整體毛利率由2019年的19.2%增至2020年的24.9%，

2021年一季度，金茂物業(yè)實(shí)現營(yíng)收3.21億元，同比增長(cháng)67%；實(shí)現凈利潤0.15億元，較2020年同期凈虧損0.16億元實(shí)現正增長(cháng)。其中，來(lái)自物管服務(wù)的營(yíng)收占比57.7%，非業(yè)主增值服務(wù)占比33.7%，社區增值服務(wù)8.6%。

值得注意的是，金茂物業(yè)的凈利率始終保持在個(gè)位數，處于行業(yè)較低水平。招股書(shū)顯示，2018年-2020年，金茂物業(yè)分別實(shí)現總營(yíng)收5.75億元、7.88億元、9.44億元；凈利潤分別為0.18億元、0.23億元、0.77億元；同期對應的凈利率3%、2.9%、8.2%，今年一季度為4.6%，均與2020年15%的行業(yè)水平存在較大差距。

招股書(shū)顯示，金茂物業(yè)在上市前的股東架構中，中國金茂(00817.HK)為其控股股東，持有100%的股份。管理層方面，金茂物業(yè)董事會(huì )主席為江南，負責就整體發(fā)展制定業(yè)務(wù)策略及提供指導；首席執行官為謝煒，首席財務(wù)官為周立燁。

與眾多從房企分拆而來(lái)的物企相似，作為中國金茂的全資子公司，金茂物業(yè)對母公司的“依賴(lài)癥”也頗為明顯。2018年-2020年，金茂物業(yè)物業(yè)管理服務(wù)收入中來(lái)自金茂集團及中化集團開(kāi)發(fā)的物業(yè)分別占比92%、93.3%及92.5%。

從業(yè)務(wù)線(xiàn)來(lái)看，雖然仍為物企“老三樣”，但主打高端物業(yè)管理的金茂物業(yè)所收取的物管費高于行業(yè)均值，尤其是其發(fā)展較快的非住宅業(yè)態(tài)，包括商業(yè)物業(yè)（如寫(xiě)字樓及購物中心）以及公共和其他物業(yè)（如學(xué)校、政府設施及其他公共空間）。2020年其非住宅物業(yè)的平均物管費為19.7元，為行業(yè)均值的3.9倍。

在非住宅物業(yè)項目的發(fā)展與中國金茂近幾年拓展城市運營(yíng)業(yè)務(wù)線(xiàn)有關(guān)，截至目前，金茂物業(yè)已為金茂集團的19個(gè)城市運營(yíng)項目訂立了前期物業(yè)管理合約，這些項目包括了上海、長(cháng)沙、麗江、青島、南京、三亞、溫州、天津等地的寫(xiě)字樓綜合體、新城鎮、文化小鎮及智慧城市的多元化組合。

在房地產(chǎn)調控和去杠桿的雙重壓力下，房企分拆物業(yè)板塊業(yè)務(wù)單獨上市，在融資、業(yè)務(wù)拓展方面均可帶來(lái)利好。

金茂物業(yè)披露，本次IPO募資所得，主要用于收購、投資其他有潛力的物企并擴大與相關(guān)業(yè)務(wù)協(xié)同的供應商等合作；升級公司智慧服務(wù)管理系統；用于企業(yè)運營(yíng)資金及一般用途等。

就在金茂物業(yè)遞表的前一天，蘇州一家小型物企蘇新美好也向港交所遞交了招股書(shū)，雖然其2020年總收益為蘇州最大的物業(yè)管理服務(wù)公司，但體量仍舊較小，在管面積約為660 萬(wàn)平米，其99.4%收益來(lái)自蘇州，且大幅度依賴(lài)母公司蘇高新集團。

在2022年1月港交所上調主板上市年度溢利門(mén)檻之前，中小型物企還在與時(shí)間賽跑，搶抓最后的窗口期。

近期物業(yè)企業(yè)在資本市場(chǎng)的估值也出現了較大波動(dòng)。

7月23日，住建部等八部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《住房和城鄉建設部等8部門(mén)關(guān)于持續整治規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，其中提出將整治物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。整治重點(diǎn)涉及對物管公司未按合同要求提供服務(wù)、違規收費、侵占共有空間收益、拒不退出服務(wù)項目等多方面不合規行為的整治。

通知發(fā)布后，港股物業(yè)板塊多家物企股價(jià)集體下挫。7月23、26與27日連續3個(gè)交易日，包括碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、華潤萬(wàn)象生活與融創(chuàng )服務(wù)等龍頭物企在內，大部分物業(yè)股均出現較大程度下跌。

8月份，在物企集中發(fā)布中期業(yè)績(jì)，整體盈利向好，物業(yè)板塊股價(jià)逐漸恢復。據樂(lè )居財經(jīng)研究院統計，截至2021年8月31日，已發(fā)布上半年業(yè)績(jì)報告的48家港股物企，平均毛利潤約5.22 億元，平均毛利率約為31.4%。

可以看出，物管板塊以其輕資產(chǎn)運營(yíng)的優(yōu)勢，行業(yè)毛利率表現較房企更為穩定。據Wind數據，申萬(wàn)房地產(chǎn)行業(yè)披露了上半年業(yè)績(jì)的143家房企銷(xiāo)售毛利率算術(shù)平均值為26.9%，較去年同期減少了4個(gè)百分點(diǎn)，近4年來(lái)首次跌破30%。

但港股市場(chǎng)分化明顯，近一半的物企毛利率未超過(guò)平均31.4%的水平。銀城生活服務(wù)、中海物業(yè)、浦江中國，三家物企的毛利率不足20%，而近期遞表的金茂服務(wù)與蘇新美好生活的毛利率也低于25%。

不過(guò)，港股市場(chǎng)對物業(yè)的估值仍舊較高。據從今年上半年新登陸港交所IPO的物企情況來(lái)看，平均首發(fā)市盈率仍然達到了27.5倍，保持市場(chǎng)高位；認購上，絕大部分物企也都獲得了足量的認購，熱度不減。

資本市場(chǎng)的態(tài)度也繼續助推物企的上市潮，據界面新聞統計，目前已有49家物業(yè)成功赴港IPO后，仍有25家物企已遞表等待上市。

此次金茂物業(yè)能否順利通過(guò)港交所聆訊，在排隊物企中脫穎而出，還需繼續觀(guān)察。