記者 |黃昱

繼陽(yáng)光城物業(yè)后，三盛集團旗下的伯恩物業(yè)也被萬(wàn)物云收入囊中。

據悉，萬(wàn)物云近日在福州與伯恩物業(yè)召開(kāi)了一場(chǎng)戰略合作啟動(dòng)會(huì )，宣布伯恩物業(yè)正式加盟萬(wàn)物云。

與此前收購陽(yáng)光城旗下物業(yè)公司陽(yáng)光智博一樣，萬(wàn)物云在此次與伯恩物業(yè)的交易中也回避“收并購”相關(guān)詞匯，但從相關(guān)股權變更來(lái)看，這又確實(shí)是一場(chǎng)收購。

天眼查信息顯示，9月15日，萬(wàn)物云全資子公司深圳市譽(yù)鷹物業(yè)服務(wù)有限公司成為伯恩物業(yè)（全程“福建伯恩物業(yè)集團有限公司”）的新增股東，持股比例高達97.2%，剩余2.8%的股權由嘉柏匯有限公司持有。

收購陽(yáng)光智博時(shí)，萬(wàn)物云采取的是換股方式，即陽(yáng)光城以陽(yáng)光智博100%股權換取萬(wàn)物云新增發(fā)的4.8%股權。對于此次收購伯恩物業(yè)的交易方式，萬(wàn)物云方面則回應界面新聞稱(chēng)，暫時(shí)未有更多信息對外公布。

萬(wàn)物云方面透露，伯恩物業(yè)今后將保留品牌，繼續為客戶(hù)提供住宅物業(yè)服務(wù)，其商寫(xiě)、醫院、學(xué)校、旅游景點(diǎn)等業(yè)務(wù)模塊也將加入到萬(wàn)物云相應垂直業(yè)務(wù)板塊，逐步導入萬(wàn)物云質(zhì)量體系，使用萬(wàn)物云星塵系統及BPaaS服務(wù)。

不難發(fā)現，保留被收購物業(yè)公司品牌，是萬(wàn)物云在收并購中一貫的堅持。陽(yáng)光智博被萬(wàn)物云收購后也可以保留品牌，同時(shí)還將與萬(wàn)物云成立新合資公司，對于新增項目，陽(yáng)光城可以根據項目定位選擇使用的品牌。

據了解，被收購后，伯恩物業(yè)的原團隊也將加入萬(wàn)物云組織體系，成為萬(wàn)物云員工。伯恩物業(yè)總經(jīng)理何祥文除繼續履職原職位外，還將出任萬(wàn)物云福州城市公司總經(jīng)理一職，成為萬(wàn)物云事業(yè)合伙人一員。

萬(wàn)物云CEO朱保全對外稱(chēng)：“三盛林榮斌先生是有品味的老板，未來(lái)萬(wàn)物云將全方位為三盛提供服務(wù)；何祥文先生是我見(jiàn)過(guò)能排進(jìn)TOP 30的物業(yè)總經(jīng)理。”

對于萬(wàn)物云來(lái)說(shuō)，收購伯恩物業(yè)將使其線(xiàn)下多了一支隊伍、一批業(yè)主、一個(gè)品牌，在一二線(xiàn)城市的布局濃度將進(jìn)一步提升。

原計劃赴港上市的伯恩物業(yè)在今年6月就曾傳出暫停IPO，并將掛牌出售，當時(shí)傳聞的潛在買(mǎi)家除了萬(wàn)物云外，還有碧桂園服務(wù)、融創(chuàng )服務(wù)、龍湖智慧服務(wù)等。

數據顯示，伯恩物業(yè)在全國40多個(gè)城市管理400多個(gè)項目，管理面積超過(guò)7000萬(wàn)平方米，是福建地區管理規模最大的物業(yè)企業(yè)之一，業(yè)務(wù)涵蓋住宅、別墅、寫(xiě)字樓、商業(yè)廣場(chǎng)、醫院、學(xué)校等領(lǐng)域。

從管理規模來(lái)看，伯恩物業(yè)比萬(wàn)物云上月通過(guò)換股方式收購的陽(yáng)光智博要大不少。截至2020年底，陽(yáng)光智博在管物業(yè)總建筑面積約3020萬(wàn)平方米，合同總建筑面積約為6710萬(wàn)平方米。

但從盈利能力來(lái)看，伯恩物業(yè)則與陽(yáng)光智博相差不大。陽(yáng)光智博去年的凈利潤為1.73億元，而據三盛地產(chǎn)集團董事長(cháng)馮勁義披露，伯恩物業(yè)2020年的利潤“應該在一點(diǎn)幾個(gè)億”。

對于伯恩物業(yè)的上市進(jìn)程，馮勁義在去年6月曾表示“券商已經(jīng)全部進(jìn)場(chǎng)，差不多應該是在25倍到30倍市盈率。不出意外的話(huà)，預計2021年6月30日能夠上市。”

然而，與陽(yáng)光智博一樣，伯恩物業(yè)最終還是選擇放棄單獨上市，加入萬(wàn)物云這一更大的平臺。

克而瑞物管統計數據顯示，截至今年9月初，共有52家物企成功登陸資本市場(chǎng)，年內成功上市的物企達到11家，較去年同期6家上市物企數量幾經(jīng)翻倍。目前，仍有24家物企正在排隊，上市熱情不減，預計年底至明年初將迎來(lái)上市高峰。

盡管上市熱度持續高漲，但隨著(zhù)板塊稀缺性降低及行業(yè)的加速發(fā)展，資本市場(chǎng)對物管行業(yè)的態(tài)度已經(jīng)開(kāi)始冷靜下來(lái)，物管公司的規模和估值水平都出現明顯分化，過(guò)往頭部物業(yè)公司的市盈率普遍在40倍-80倍，今年上市的中小物業(yè)公司市盈率基本在10倍至20倍左右。

除此之外，物企上市也變得越來(lái)越難，除了一些企業(yè)招股書(shū)失效外，獲批上市的進(jìn)度明顯放緩。根據克而瑞物管統計，2020年1-9月初上市的6家物企從初次交表到成功上市平均歷時(shí)171天，而2021年同期的11家物企平均用時(shí)207天，同比延后約36天。

中信證券分析師認為，隨著(zhù)大公司底層操作系統的效率日漸提升，增值服務(wù)生態(tài)日漸成熟，中小公司獨立資本化甚至獨立持續經(jīng)營(yíng)的難度不斷增大，2021年下半年開(kāi)始，可能會(huì )有越來(lái)越多母公司資金鏈并不緊張的物管公司也需要對外合作。

規模不是萬(wàn)能的，但為了獲得高估值以及市場(chǎng)競爭力，沒(méi)有規模則是萬(wàn)萬(wàn)不能的。當前物管行業(yè)的收并購正處于白熱化階段，以萬(wàn)物云、碧桂園服務(wù)為代表的龍頭物業(yè)在收并購方面顯然毫不手軟。

克而瑞物管統計數據顯示，今年8月，物業(yè)行業(yè)共披露17起收并購動(dòng)作，其中碧桂園服務(wù)參與4筆交易。

為了在激烈的收并購市場(chǎng)中獲取更多機會(huì )，參與物管公司的投資也成為碧桂園服務(wù)的重要策略之一。

碧桂園服務(wù)首席財務(wù)官黃鵬在上個(gè)月的中期業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上就曾透露，在有保障的投資財務(wù)回報的前提下，大概會(huì )以20億左右的資金去做擬上市腰部物管公司的投資，第一是驅動(dòng)一些業(yè)務(wù)合作；第二是未來(lái)能夠在并購上占得先機，就是說(shuō)如果它上市不成功，在同等條件下，碧桂園服務(wù)可以?xún)?yōu)先收購。

一位資深物業(yè)人士對界面新聞表示，一家物業(yè)公司要在行業(yè)中保持領(lǐng)先地位，單靠收并購是難以持續的，因為成本太高，最好的方式還是依靠有價(jià)值的平臺吸引企業(yè)來(lái)合作，增加用戶(hù)群。

平臺化、科技化是物管行業(yè)未來(lái)發(fā)展的重要趨勢，大型物管公司可以將其搭建的SAAS平臺出租或出售給中小型物業(yè)公司，借此獲得線(xiàn)上管理面積。

為做大規模，萬(wàn)物云則從去年開(kāi)始搭建睿聯(lián)盟合作平臺，希望“不僅為合作企業(yè)提供科技賦能，還支持其上市”。

上述資深物業(yè)人士認為：“不需要花費高昂的成本去收購，又能把用戶(hù)群拿下，這才是萬(wàn)物云的算盤(pán)，但當前物業(yè)行業(yè)仍處于黃金時(shí)期，物業(yè)公司不見(jiàn)‘真金白銀’很難原意與其達成合作，所以萬(wàn)物云目前還是只能去收購。”