圖片來(lái)源：人民視覺(jué)

2021年充滿(mǎn)了各種不確定性，上半年的時(shí)候，商品房銷(xiāo)售規模曾一度創(chuàng )近5年新高，然而隨著(zhù)調控政策的持續收緊，整體市場(chǎng)開(kāi)始下行，短期內仍會(huì )持續下行。

按照以往慣例，“金九銀十”是房地產(chǎn)行業(yè)的傳統銷(xiāo)售旺季，但從今年多個(gè)城市的樓市表現看，“金九”出現了成色不足的情況。CRIC數據顯示，包括剛剛過(guò)去的中秋小長(cháng)假在內的第39周成交數據出現了同比大幅下滑，其中上海、南京、寧波、蘇州、紹興等熱點(diǎn)城市同比降幅超50%。

一方面是受供應不足、房貸周期被延長(cháng)等因素影響，另外一方面的確是整個(gè)市場(chǎng)在明顯降溫。

從目前9月份的整體成交情況來(lái)看，今年的“金九”顯然不再，即將到來(lái)的“銀十”也讓人懷疑。2021年即將過(guò)去，在這最后不足百天的日子里，整體行業(yè)或將加速進(jìn)入分化階段。

多城樓市“金九”遇冷

“金九銀十”一直都是傳統房地產(chǎn)市場(chǎng)的旺季，很多企業(yè)會(huì )選擇在這個(gè)時(shí)候集中推盤(pán)入市，搶收市場(chǎng)。然而今年的“金九”卻是失約了。

CRIC數據顯示，9月的第一周（8.30-9.5）全國新房供應出現了回落，全國重點(diǎn)城市共取得預售證面積797萬(wàn)平方米，環(huán)比下降15%。成交方面漲跌不一，其中一線(xiàn)四城成交均有不同程度的回落，深圳降幅最為顯著(zhù)，環(huán)比下跌32%，北京、廣州降幅分別達到17%、12%，上海成交微降7%。二線(xiàn)城市寧波武漢、重慶、成都、長(cháng)沙等成交顯著(zhù)回升但青島、福州、大連成交表現不佳。三四線(xiàn)城市中六成以上出現成交環(huán)比下跌。

整體來(lái)看，進(jìn)入9月的第一周，“金九”并不“金”。

在此之后，9月第二周，全國新房供應和成交出現全線(xiàn)回落。供應方面，全國重點(diǎn)城市共取得預售證面積961萬(wàn)平方米，環(huán)比下降6%。成交方面，一線(xiàn)城市北京成交基本與上周持平，上海、廣州、深圳成交環(huán)比皆回落三成左右。近八成二線(xiàn)城市成交環(huán)比回落，寧波成交沖高回落，環(huán)比下降70%，但整體仍處在年內高位。重慶、長(cháng)沙成交明顯不濟，環(huán)比降幅四成以上。

這一態(tài)勢一直持續到了本周，CRIC數據顯示，第39周成交數據無(wú)論是供應還是成交依舊保持低位，無(wú)論是同比還是環(huán)比依然出現了一定程度的下滑。

以上海為例，今年第4次集中房源供應總共有42個(gè)樓盤(pán)，涉及浦東、黃浦、徐匯、長(cháng)寧、靜安、普陀、閔行、寶山、嘉定、奉賢、松江、金山、青浦、崇明、臨港等15個(gè)區域。共約135.8萬(wàn)平方米，合計12441套房源。其中大部分認購時(shí)間都在9月中下旬，由于新房供應量不足，成交量下跌也在預料之中。

而往年的情況是，早在8月下旬的時(shí)候，新房市場(chǎng)就開(kāi)始加速跑，為“金九”開(kāi)局做準備。

三大重磅政策重塑行業(yè)格局

今年來(lái)看，造成“金九”不“金”的主要緣由還是與各大調控有關(guān)，其中融資“三條紅線(xiàn)”、房貸“兩條紅線(xiàn)”以及土地端“集中供地”這三大政策可以說(shuō)是重塑了整個(gè)行業(yè)的格局，這些政策對行業(yè)帶來(lái)的改變不可逆轉。

在這其中，融資“三條紅線(xiàn)”、房貸“兩條紅線(xiàn)” 改變的是行業(yè)規則和發(fā)展模式，而“集中供地”政策則是通過(guò)土地端的調控來(lái)影響房?jì)r(jià)，最終實(shí)現“三穩”目標。

具體來(lái)看，在首輪集中供地中，很多城市的結果未及預期，2021年8月10日自然資源部關(guān)于集中供地提出了新要求，部分城市紛紛開(kāi)始調整第二次集中供地規則：?jiǎn)巫谕恋匾鐑r(jià)上限不得超過(guò)15%，絕不允許通過(guò)提高起拍價(jià)格調整溢價(jià)率；不得通過(guò)調高底價(jià)、競配建等方式抬升實(shí)際地價(jià)；在達到地價(jià)或溢價(jià)率的上限時(shí)，不得以競配建等方式增加實(shí)際地價(jià)，可以通過(guò)一次性合理報價(jià)、搖號、競更高更優(yōu)品質(zhì)建設方案等方式確定競得人。

進(jìn)入9月，相繼有長(cháng)春、福州、天津、青島、濟南、成都、蘇州、沈陽(yáng)等多個(gè)城市在第二輪集中土拍前臨時(shí)中止出讓。

對比首輪集中土拍熱度來(lái)看，所有城市二輪集中土拍熱度均有所下滑：成交溢價(jià)率均較首輪有所降低。值得注意的是，首輪土拍熱度較高的杭州出現了“退地”現象。在杭州首輪拍地中斬獲多地的宋都將以5000萬(wàn)的代價(jià)將運河新城GS1001-17地塊退地。

從企業(yè)的角度而言，在融資難度加大、企業(yè)資金鏈偏緊的影響下，拿地積極性明顯受挫，尤其是觸及紅線(xiàn)的房企大都“暫停”了新增土儲。

一方面是土地成交量的下降，另外一方面是土地溢價(jià)率回到了相對低點(diǎn)。許多企業(yè)寧愿不拍也不想拿非重點(diǎn)城市的地。

這就造成了自7月以來(lái)整體供應量一直處于低位，在較低的供應量下，整體市場(chǎng)成交也在低位運行，“金九”不再。

部分壓力城市開(kāi)始“限跌”、“托市”

由于全國房地產(chǎn)市場(chǎng)持續降溫，部分壓力城市更是出現大范圍的降價(jià)潮。例如岳陽(yáng)，多個(gè)樓盤(pán)價(jià)格“跳水”，降價(jià)幅度多達3000元/平方米，奧園譽(yù)湖灣更由6300元/平方米降至3378元/平方米。又如株洲，多家房企輪番降價(jià)，陽(yáng)光城·新城·樾府售價(jià)由7000元/平方米降至4000元/平方米。

出于穩房?jì)r(jià)、穩預期的需要，岳陽(yáng)、昆明等7城相繼落地“限跌令”。其中，岳陽(yáng)、江陰明文規定禁止大幅降價(jià)，昆明、唐山、沈陽(yáng)、株洲采取約談的方式，禁止房企、中介機構惡意降價(jià)、打價(jià)格戰，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

除了昆明、沈陽(yáng)、岳陽(yáng)、株洲這類(lèi)傳統壓力城市之外，不乏唐山、江陰之前的熱點(diǎn)城市。尤其是唐山，2020年8月末還曾因為房?jì)r(jià)上漲過(guò)快被住建部點(diǎn)名約談，短短一年時(shí)間調控基調已從“限漲”轉為“限跌”，直觀(guān)反映市場(chǎng)熱度出現了180度的轉折。

除了昆明、唐山等7城房?jì)r(jià)“限跌”之外，長(cháng)春、珠海等5城也出現了財稅“托市”的情況。長(cháng)春發(fā)布購房補貼，首次購買(mǎi)90平方米以下商品房的留長(cháng)就業(yè)人才及進(jìn)城農民，分別按50元/平方米、80元/平方米額度予以補貼。

肇慶、珠海、中山、惠州相繼下調二手住宅轉讓個(gè)稅核定征收率，降低二手房交易成本。具體而言，個(gè)人轉讓二手住宅的個(gè)人所得稅率由2%調整為1%，二手非住宅個(gè)人所得稅率、土地增值稅率分別調整為1.5%和5%。

由此看來(lái)，在“房住不炒、因城施策”的政策主基調下，調控自主權已經(jīng)開(kāi)始逐步下沉到各城市層面，依據各城市市場(chǎng)實(shí)際變化情況，針對性地局部放松或者加碼調控政策措施。

整體來(lái)看，由于多個(gè)重點(diǎn)城市第二輪集中拍地潮延后，土地市場(chǎng)成交量出現明顯下滑，截止9月23號全國土地市場(chǎng)成交量較去年同期回落了25%，同比差距較大。且在房企集體 “躺平”式拿地的影響下，四季度成交量預計難追趕同期。

與此同時(shí)，隨著(zhù)7月份以來(lái)上層調控環(huán)境的不斷收緊，整體“去杠桿”仍然堅決，融資也依然會(huì )保持收緊且持續較長(cháng)時(shí)間，部分城市局部放松并不足以改變“房住不炒、因城施策”的政策主基調，更難以扭轉全國房地產(chǎn)市場(chǎng)持續降溫的大趨勢。

在短期政策監管不變下，當前居民信貸端與房企融資端所面臨的難題不會(huì )緩解，因此未來(lái)銷(xiāo)售將繼續面臨下行壓力，全年規模雖然有望創(chuàng )新高，但規模增速將進(jìn)一步收窄。