一場秋雨一場寒，這場秋意的寒，地產企業(yè)感受得分外真切。

任澤平曾經做出過分析，對于房地產周期，短期看金融，中期看土地，長期看人口，但他沒有明說的一句話是：長中短期，都要看政策。

在“房住不炒”的主基調下，通過制定房地產商融資的“三道紅線”，以及限售、限購、限離、限法拍、加大保障性租賃房供給等精準調控下，越來越多的開發(fā)商開始承壓，重壓！

9月1日，恒大突然舉行保交樓軍令狀簽署大會，集團的8位總裁以及各省公司董事長率班子成員、項目總，鄭重簽署了“保交樓”軍令狀。

這一舉動多少透露著點此地無銀三百兩的意味：保交樓，實則防爛尾。作為中國最大的房地產企業(yè)之一，已經在立軍令狀防爛尾了，那么其他的中小開發(fā)商處境可想而之。

按照以往的經驗，中國式爛尾樓伴隨著政策的轉向，泡沫的戳穿， 每隔幾年就迎來一波爆發(fā)期。現(xiàn)在發(fā)生的所有一切是否預示著我們要做好準備：新一輪的爛尾潮可能即將到來？

城市的疤

中國房地產的爛尾由來已久，它深嵌于城市的肌理，像一道反復愈合的傷疤，述說著一個時代的故事。

1988年，海南建省，?？谶@個原本的海濱小城一夜間成為全國最大經濟特區(qū)的首府。

1992年，鄧小平發(fā)布南巡講話后，海南省加快了住房制度改革的步伐，房地產公司如雨后春筍般的鉆了出來。

“要掙錢，去海南；要發(fā)財，炒樓花。”海口滿大街都是操著北方口音的炒房炒地者。

這一年，海南全省房地產投資達87億元，占固定資產總投資的一半還多，海南省年財政收入的40%由房地產貢獻。

隨之而來的是房價一路飆升，從均價1400元/平方米，僅用一年時間就飆升到5000元/平方米，1993年更是漲到了7500元/平方米，房價高漲的背后，海南的地價也從1991年的幾十萬/畝，一路狂飆到600多萬元/畝。開發(fā)商大量貸款，甚至把圖紙上的樓盤高價抵押給銀行。

與此同時，與海南省緊鄰的廣西北海房地產的火爆程度也毫不遜色。1992年，這個常住人口只有十幾萬人的小城出現(xiàn)了1000多家房地產公司，各地駐扎在此的“炒家”多達50多萬人。

局部市場過熱，中央不得不出臺宏觀政策調控，銀行信貸收緊、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項目等措施一出臺，投資人只能排隊上天臺。“天涯、海角、爛尾樓”一時間成為海南的三大景觀，至今常常被經濟學家提起。

1997年東南亞的金融風暴引起了國際經濟環(huán)境的激烈變化，讓籌措資金更加困難，導致上海出現(xiàn)了一大批爛尾樓。

在華燈初上的魔都，站在南京西路的盡頭，向東側放眼望去，與靜安寺商圈燈火輝煌相鄰的“上海協(xié)和城”則是一片黑暗，如同巨獸的大嘴隨時要將一切吞噬。

早在上世紀90年代，這個項目的地塊就被中國地產集團拿下，之后又陸續(xù)拿下了整條街道，囤地27年卻未能完全完工。終于，2019年該項目被靜安區(qū)規(guī)劃局公告為“閑置土地”。

再比如說2009年的杭州，2013年的一大批二線城市和2014、2015年的三四線城市，都曾經出現(xiàn)過規(guī)模不等的爛尾潮。

每個項目爛尾的原因各有不同，有復雜的債權債務關系，也有政策與市場的波動，但無一不成為城市身上的疤、購房者心中的痛。

舊時盛宴

曾經的中國房地產開發(fā)商，是最不應該缺錢的群體，中國的首富一大半都出自這個行業(yè)。

歷經樓市滄桑洗禮的中國老百姓早已被市場調教過。凌晨裹著棉被拿著小板凳，在寒風中等待著排隊搖號；成百上千萬現(xiàn)金裝進口袋，虔誠地等著開發(fā)商開盤。“全款買房的請往里面走，按揭的不要堵在門口。”一幕幕魔幻的大戲反復在中國的樓市上演。

開發(fā)商則像是脫了韁的野馬，瘋狂地加杠桿、瘋狂地擴張。以恒大為例，2013年總負債只有2688億，到了2016年底總負債已經達到了11583億。

房企之所以敢這樣做，是他們知道一定會有豐厚的回報。2017年，恒大和碧桂園的股價漲幅都在500%以上，許家印以2900億身價登頂胡潤百富榜，孫宏斌的身價也在一年內增加了7倍。

舊時的盛宴如一場虛妄的夢，誰又知道清醒時是否一枕黃粱。

2020年8月，中央出臺針對房企端“三道紅線”：

1.剔除預收款后的資產負債率大于70%；

2.凈負債率大于100%；

3.現(xiàn)金短債比小于1倍。

2020年12月，中央針對房貸端“兩道紅線”：

1.“房地產貸款占比”，大型銀行不得超過40%，中型銀行不得超過27.5%，小型銀行不得超過22.5%，縣域農合機構不得超過17.2%，村鎮(zhèn)銀行不得超過12.5%；

2.“個人住房貸款占比”，大型銀行不得超過32.5%，中型銀行不得超過20%，小型銀行不得超過17.5%，縣域農合機構不得超過12.5%，村鎮(zhèn)銀行不得超過7.5%。

2021年2月，22城集中供地；

2021年3月，嚴查消費貸經營貸進入樓市；

2021年6月，房企商票納入“三道紅線”監(jiān)測；

······

房住不炒的大旗之下，房地產行業(yè)徹底告別了高增長時代，所有的頭部房企都在降低市場預期，向上表決心，向下求平穩(wěn)。

降負債、去杠桿，“三道紅線翻綠”已經成為房地產行業(yè)共同追求的目標。謹慎拿地、加大營銷、精簡人員，下半年的房地產市場沒有最難，只有更難。

8月底，余姚的藍光地產項目停工被曝光，拉開了四川地產“一哥”藍光地產的維權潮。

9月12日，恒大集團深圳卓越就好中心的總部遭到投資者圍堵，由此引發(fā)了擠兌潮。

華夏幸福、泰禾、藍光、恒大……當房企的財務風險從機構層面轉向個體，針對整個地產行業(yè)的信任危機開始發(fā)酵。

棋局之下

這一輪周期中，房地產行業(yè)正在發(fā)動一場洗牌，許多房企看著恒大的劇本，等著未知的結局。

房地產一直以來都是中國經濟的重要支撐，被稱為萬業(yè)之母，一個房地產行業(yè)就可以拉動二十多個產業(yè)鏈，疫情后也是拉動國內經濟的重要支撐。但中央這一輪針對房地產的政策卻如此嚴厲，是因為中央已經越來越清楚地看到：如果還過度依賴房地產投資來刺激中國經濟增長，那么我們面對就不是一頭灰犀牛，而是一群灰犀牛了。

第一，中國經濟過度依賴房地產。改革開放后中國的城鎮(zhèn)化與工業(yè)化速度加快，目前工業(yè)化已經進入尾聲，城鎮(zhèn)化離終點也越來越近，必須擺脫房地產對于國民經濟的束縛。

第二，中國的銀行體系與房地產過度捆綁。從“十七大”到“十九大”，國家都在提：提高直接融資比重，換句話就是提高股市融資能力（間接融資），降低銀行房地產融資模式（直接融資）。

第三，中國老百姓的財富太過于集中于房產。橫向對比，美國股市400多萬億元，房地產市場300多萬億元；而中國股市80多萬億元，房地產市場則達400多萬億元。中國人的財富過于畸形的集中在房產上，缺乏多渠道財富載體，特別是資本市場。

房地產作為資金密集型企業(yè)，幾乎所有的房企都是高杠桿運作。然而，出來混總是要還的，現(xiàn)在房企若想盲目加杠桿擴規(guī)模，依賴高周轉，最終只能導致更高的財務杠桿，形成更大的財務風險。

房，對于中國老百姓來說，太過于看重，也太過于沉重。

在中國，沒有一個行業(yè)可以像房地產這樣，成為牌桌、飯桌、咖啡桌甚至是出租車上經久不衰的話題，從來沒有什么政府文件能像房地產調控政策這般，讓人恨不能把每個筆畫都拆解開來，看看到底明里暗里在預示著什么。

那些還沒竣工的房子背后，每一匹磚瓦身上都有著一個家庭對未來的憧憬與向往。

1998年房改開始，剎車和油門就在不斷切換，目的只有一個，避免過快增長，防止過冷下滑，然而節(jié)奏從不由老百姓掌握。

棋局之上，是政府與市場的平衡、博弈與妥協(xié)，棋局之下，是驚濤駭浪中一代又一代的中國百姓，說不盡的酸甜苦辣，人生悲歡。

時代的一?；衣涞絺€人頭上就是一座山，這句話在近兩年已經被說爛了。但對于中國老百姓而言，房是一件容錯率極低的事情，爛尾一次便是對一大批家庭的重大創(chuàng)傷。

時代的疾風驟雨，從未停歇……