一場(chǎng)秋雨一場(chǎng)寒，這場(chǎng)秋意的寒，地產(chǎn)企業(yè)感受得分外真切。

任澤平曾經(jīng)做出過(guò)分析，對于房地產(chǎn)周期，短期看金融，中期看土地，長(cháng)期看人口，但他沒(méi)有明說(shuō)的一句話(huà)是：長(cháng)中短期，都要看政策。

在“房住不炒”的主基調下，通過(guò)制定房地產(chǎn)商融資的“三道紅線(xiàn)”，以及限售、限購、限離、限法拍、加大保障性租賃房供給等精準調控下，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始承壓，重壓！

9月1日，恒大突然舉行保交樓軍令狀簽署大會(huì )，集團的8位總裁以及各省公司董事長(cháng)率班子成員、項目總，鄭重簽署了“保交樓”軍令狀。

這一舉動(dòng)多少透露著(zhù)點(diǎn)此地無(wú)銀三百兩的意味：保交樓，實(shí)則防爛尾。作為中國最大的房地產(chǎn)企業(yè)之一，已經(jīng)在立軍令狀防爛尾了，那么其他的中小開(kāi)發(fā)商處境可想而之。

按照以往的經(jīng)驗，中國式爛尾樓伴隨著(zhù)政策的轉向，泡沫的戳穿， 每隔幾年就迎來(lái)一波爆發(fā)期?，F在發(fā)生的所有一切是否預示著(zhù)我們要做好準備：新一輪的爛尾潮可能即將到來(lái)？

城市的疤

中國房地產(chǎn)的爛尾由來(lái)已久，它深嵌于城市的肌理，像一道反復愈合的傷疤，述說(shuō)著(zhù)一個(gè)時(shí)代的故事。

1988年，海南建省，?？谶@個(gè)原本的海濱小城一夜間成為全國最大經(jīng)濟特區的首府。

1992年，鄧小平發(fā)布南巡講話(huà)后，海南省加快了住房制度改革的步伐，房地產(chǎn)公司如雨后春筍般的鉆了出來(lái)。

“要掙錢(qián)，去海南；要發(fā)財，炒樓花。”?？跐M(mǎn)大街都是操著(zhù)北方口音的炒房炒地者。

這一年，海南全省房地產(chǎn)投資達87億元，占固定資產(chǎn)總投資的一半還多，海南省年財政收入的40%由房地產(chǎn)貢獻。

隨之而來(lái)的是房?jì)r(jià)一路飆升，從均價(jià)1400元/平方米，僅用一年時(shí)間就飆升到5000元/平方米，1993年更是漲到了7500元/平方米，房?jì)r(jià)高漲的背后，海南的地價(jià)也從1991年的幾十萬(wàn)/畝，一路狂飆到600多萬(wàn)元/畝。開(kāi)發(fā)商大量貸款，甚至把圖紙上的樓盤(pán)高價(jià)抵押給銀行。

與此同時(shí)，與海南省緊鄰的廣西北海房地產(chǎn)的火爆程度也毫不遜色。1992年，這個(gè)常住人口只有十幾萬(wàn)人的小城出現了1000多家房地產(chǎn)公司，各地駐扎在此的“炒家”多達50多萬(wàn)人。

局部市場(chǎng)過(guò)熱，中央不得不出臺宏觀(guān)政策調控，銀行信貸收緊、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項目等措施一出臺，投資人只能排隊上天臺。“天涯、海角、爛尾樓”一時(shí)間成為海南的三大景觀(guān)，至今常常被經(jīng)濟學(xué)家提起。

1997年?yáng)|南亞的金融風(fēng)暴引起了國際經(jīng)濟環(huán)境的激烈變化，讓籌措資金更加困難，導致上海出現了一大批爛尾樓。

在華燈初上的魔都，站在南京西路的盡頭，向東側放眼望去，與靜安寺商圈燈火輝煌相鄰的“上海協(xié)和城”則是一片黑暗，如同巨獸的大嘴隨時(shí)要將一切吞噬。

早在上世紀90年代，這個(gè)項目的地塊就被中國地產(chǎn)集團拿下，之后又陸續拿下了整條街道，囤地27年卻未能完全完工。終于，2019年該項目被靜安區規劃局公告為“閑置土地”。

再比如說(shuō)2009年的杭州，2013年的一大批二線(xiàn)城市和2014、2015年的三四線(xiàn)城市，都曾經(jīng)出現過(guò)規模不等的爛尾潮。

每個(gè)項目爛尾的原因各有不同，有復雜的債權債務(wù)關(guān)系，也有政策與市場(chǎng)的波動(dòng)，但無(wú)一不成為城市身上的疤、購房者心中的痛。

舊時(shí)盛宴

曾經(jīng)的中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，是最不應該缺錢(qián)的群體，中國的首富一大半都出自這個(gè)行業(yè)。

歷經(jīng)樓市滄桑洗禮的中國老百姓早已被市場(chǎng)調教過(guò)。凌晨裹著(zhù)棉被拿著(zhù)小板凳，在寒風(fēng)中等待著(zhù)排隊搖號；成百上千萬(wàn)現金裝進(jìn)口袋，虔誠地等著(zhù)開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)。“全款買(mǎi)房的請往里面走，按揭的不要堵在門(mén)口。”一幕幕魔幻的大戲反復在中國的樓市上演。

開(kāi)發(fā)商則像是脫了韁的野馬，瘋狂地加杠桿、瘋狂地擴張。以恒大為例，2013年總負債只有2688億，到了2016年底總負債已經(jīng)達到了11583億。

房企之所以敢這樣做，是他們知道一定會(huì )有豐厚的回報。2017年，恒大和碧桂園的股價(jià)漲幅都在500%以上，許家印以2900億身價(jià)登頂胡潤百富榜，孫宏斌的身價(jià)也在一年內增加了7倍。

舊時(shí)的盛宴如一場(chǎng)虛妄的夢(mèng)，誰(shuí)又知道清醒時(shí)是否一枕黃粱。

2020年8月，中央出臺針對房企端“三道紅線(xiàn)”：

1.剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%；

2.凈負債率大于100%；

3.現金短債比小于1倍。

2020年12月，中央針對房貸端“兩道紅線(xiàn)”：

1.“房地產(chǎn)貸款占比”，大型銀行不得超過(guò)40%，中型銀行不得超過(guò)27.5%，小型銀行不得超過(guò)22.5%，縣域農合機構不得超過(guò)17.2%，村鎮銀行不得超過(guò)12.5%；

2.“個(gè)人住房貸款占比”，大型銀行不得超過(guò)32.5%，中型銀行不得超過(guò)20%，小型銀行不得超過(guò)17.5%，縣域農合機構不得超過(guò)12.5%，村鎮銀行不得超過(guò)7.5%。

2021年2月，22城集中供地；

2021年3月，嚴查消費貸經(jīng)營(yíng)貸進(jìn)入樓市；

2021年6月，房企商票納入“三道紅線(xiàn)”監測；

······

房住不炒的大旗之下，房地產(chǎn)行業(yè)徹底告別了高增長(cháng)時(shí)代，所有的頭部房企都在降低市場(chǎng)預期，向上表決心，向下求平穩。

降負債、去杠桿，“三道紅線(xiàn)翻綠”已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)共同追求的目標。謹慎拿地、加大營(yíng)銷(xiāo)、精簡(jiǎn)人員，下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有最難，只有更難。

8月底，余姚的藍光地產(chǎn)項目停工被曝光，拉開(kāi)了四川地產(chǎn)“一哥”藍光地產(chǎn)的維權潮。

9月12日，恒大集團深圳卓越就好中心的總部遭到投資者圍堵，由此引發(fā)了擠兌潮。

華夏幸福、泰禾、藍光、恒大……當房企的財務(wù)風(fēng)險從機構層面轉向個(gè)體，針對整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的信任危機開(kāi)始發(fā)酵。

棋局之下

這一輪周期中，房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)動(dòng)一場(chǎng)洗牌，許多房企看著(zhù)恒大的劇本，等著(zhù)未知的結局。

房地產(chǎn)一直以來(lái)都是中國經(jīng)濟的重要支撐，被稱(chēng)為萬(wàn)業(yè)之母，一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)就可以拉動(dòng)二十多個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，疫情后也是拉動(dòng)國內經(jīng)濟的重要支撐。但中央這一輪針對房地產(chǎn)的政策卻如此嚴厲，是因為中央已經(jīng)越來(lái)越清楚地看到：如果還過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)投資來(lái)刺激中國經(jīng)濟增長(cháng)，那么我們面對就不是一頭灰犀牛，而是一群灰犀牛了。

第一，中國經(jīng)濟過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)。改革開(kāi)放后中國的城鎮化與工業(yè)化速度加快，目前工業(yè)化已經(jīng)進(jìn)入尾聲，城鎮化離終點(diǎn)也越來(lái)越近，必須擺脫房地產(chǎn)對于國民經(jīng)濟的束縛。

第二，中國的銀行體系與房地產(chǎn)過(guò)度捆綁。從“十七大”到“十九大”，國家都在提：提高直接融資比重，換句話(huà)就是提高股市融資能力（間接融資），降低銀行房地產(chǎn)融資模式（直接融資）。

第三，中國老百姓的財富太過(guò)于集中于房產(chǎn)。橫向對比，美國股市400多萬(wàn)億元，房地產(chǎn)市場(chǎng)300多萬(wàn)億元；而中國股市80多萬(wàn)億元，房地產(chǎn)市場(chǎng)則達400多萬(wàn)億元。中國人的財富過(guò)于畸形的集中在房產(chǎn)上，缺乏多渠道財富載體，特別是資本市場(chǎng)。

房地產(chǎn)作為資金密集型企業(yè)，幾乎所有的房企都是高杠桿運作。然而，出來(lái)混總是要還的，現在房企若想盲目加杠桿擴規模，依賴(lài)高周轉，最終只能導致更高的財務(wù)杠桿，形成更大的財務(wù)風(fēng)險。

房，對于中國老百姓來(lái)說(shuō)，太過(guò)于看重，也太過(guò)于沉重。

在中國，沒(méi)有一個(gè)行業(yè)可以像房地產(chǎn)這樣，成為牌桌、飯桌、咖啡桌甚至是出租車(chē)上經(jīng)久不衰的話(huà)題，從來(lái)沒(méi)有什么政府文件能像房地產(chǎn)調控政策這般，讓人恨不能把每個(gè)筆畫(huà)都拆解開(kāi)來(lái)，看看到底明里暗里在預示著(zhù)什么。

那些還沒(méi)竣工的房子背后，每一匹磚瓦身上都有著(zhù)一個(gè)家庭對未來(lái)的憧憬與向往。

1998年房改開(kāi)始，剎車(chē)和油門(mén)就在不斷切換，目的只有一個(gè)，避免過(guò)快增長(cháng)，防止過(guò)冷下滑，然而節奏從不由老百姓掌握。

棋局之上，是政府與市場(chǎng)的平衡、博弈與妥協(xié)，棋局之下，是驚濤駭浪中一代又一代的中國百姓，說(shuō)不盡的酸甜苦辣，人生悲歡。

時(shí)代的一?；衣涞絺€(gè)人頭上就是一座山，這句話(huà)在近兩年已經(jīng)被說(shuō)爛了。但對于中國老百姓而言，房是一件容錯率極低的事情，爛尾一次便是對一大批家庭的重大創(chuàng )傷。

時(shí)代的疾風(fēng)驟雨，從未停歇……