圖片來(lái)源：海洛創(chuàng )意

北京也沒(méi)能走出獨立行情。在全國土拍遇冷情緒主導下，流拍也成為這座城市第二輪集中供地關(guān)鍵詞。

根據北京市規劃和自然資源委員會(huì )，截至10月11日15時(shí)截止報名，北京共有27宗地無(wú)人報價(jià)。北京第二批集中供地共出讓43宗地塊，這意味著(zhù)，僅剩15宗地將進(jìn)入競報環(huán)節，土地收入將大打折扣。

相對首批集中供地來(lái)看，北京此次土拍已經(jīng)明顯降溫。在北京5月首輪集中供地中，參拍房企高達50多家。同時(shí)，因規則限制，出讓地塊提前鎖定了低溢價(jià)率，但拍出的30宗地中，依舊25宗地塊全部觸及地價(jià)上限，有10宗沖破了防線(xiàn)（地價(jià)、政府持有份額或者競報公租房上限），進(jìn)入競建高標準住宅建設方案。

而此次集中供地，總參與房企數不足30家，且多為央企和國企。比如，建工報名9宗地塊，中鐵、中海報名8宗，華潤也報名7宗。

貝殼研究院高級分析師潘浩指出，2018年以來(lái)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)調控趨嚴，整體趨穩。相對其它城市來(lái)看，今年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)表現反而相對突出，沒(méi)有轉冷動(dòng)力，保持穩態(tài)。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，北京土拍遇冷，一方面是這一階段房企壓力確實(shí)比較大；另一方面則在于全國市場(chǎng)整體處于高位回落階段，不管是前一季度不斷加碼的調控，還是統計局公布的新房數據持續下滑以及房企暴雷，這些情緒都促使房企選擇比較保守的策略。

這并非孤例。從全國土拍的整體行情來(lái)看，各地第二批土拍普遍遇冷，多數城市成交樓面價(jià)較首批出現下跌，溢價(jià)率大幅度下降，流拍率走高。

來(lái)自各地公共資源交易中心和中信建投數據顯示，截至目前已有15個(gè)重點(diǎn)城市完成2021年第二批集中供地，平均溢價(jià)率為4.9%，較首批22城16.8%的平均溢價(jià)率下降了11.9個(gè)百分點(diǎn)。比如，廣州、長(cháng)春、濟南、 成都平均溢價(jià)率僅0.8%、0.4%、0.0%、0.1%。

在掛牌的700宗土地中，流拍及中止交易數量達 206 宗，流拍及中止交易率達到29.4%。在一線(xiàn)城市中，廣州實(shí)際流拍率超過(guò)78%，上海提前中止出讓7宗地；二線(xiàn)城市中，杭州競品質(zhì)地塊全部流拍，沈陽(yáng)、長(cháng)春、福州、濟南和天津第二輪供地流拍率也超過(guò) 30%。

中原地產(chǎn)研究中心統計數據則顯示，截至目前，已有超過(guò)125宗土地暫停出讓?zhuān)紦@些城市計劃出讓的25%。疊加部分流標土地，第二輪集中供地超過(guò)30%土地相當于流標。

根據中信建投的分析，土拍市場(chǎng)遇冷主要受三個(gè)因素影響：房企投資趨謹慎、行業(yè)基本面下行和土拍門(mén)檻提高。

從今年中報房企對投資策略的表態(tài)來(lái)看，出于對現金流的控制，大部分房企拿地策略趨于謹慎，“理性”、“審慎穩健”、“強調投資紀律和紅線(xiàn)，收緊或控制購地預算”等成為關(guān)鍵詞。

根據各地公共資源交易中心和中信建投所列數據，在第二輪集中供地中，銷(xiāo)售排名TOP50的房企中有29家有所收獲，共拿地宗數101宗，拿地總金額達997.43億元。其中，國房拿地宗數占拿地總宗數的86.1%；從拿地金額來(lái)看，國有房企拿地總金額達891.1億元，民企拿地總金額僅為106.3億元。

相形之下，國有房企平均拿地金額比民企高約7.4倍，是本次拿地的主力。如中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)全口徑拿地金額分別達到 337.2億元、172.9億元、101.2億元，為本次土拍投資最高的三家房企；中國鐵建，中海地產(chǎn),龍湖分別拿下13、13、12宗土地，位列TOP50房企拿地數量前三。

中信建投認為，在行業(yè)風(fēng)險持續暴露的情況下，龍頭房企大多采取少量拿地，深耕布局的策略；國企則有著(zhù)穩定的資金來(lái)源、較低的融 資成本等優(yōu)勢，可助力其形成更強的擴張競爭優(yōu)勢。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，7月來(lái)房企拿地基本以國企為主，民企則因為信貸收緊，開(kāi)始全面過(guò)冬模式。并且，部分房企出現暴雷現象，也制約了房企拿地積極性。當下隨著(zhù)部分房企出現資金鏈斷裂，債務(wù)違約，而且接近年底，基本所有房企都開(kāi)始收緊拿地資金。

在市場(chǎng)層面，由于銷(xiāo)售回款、融資和投資控制著(zhù)房企現金流的進(jìn)出口。當回款受到制約，房企可用于拿地資金也將掣肘。

來(lái)自克而瑞數據顯示，在銷(xiāo)售回款端，2021年9月，TOP100房企實(shí)現單月銷(xiāo)售操盤(pán)金額7596億元，單月業(yè)績(jì)規模不及8月，同比下降36.2%；在融資端，自2020年11月以來(lái)，房企的單月融資連續 11個(gè)月均呈現同比下降。

“這一輪土地流標井噴是市場(chǎng)冰凍和主動(dòng)調控的結果，也和部分城市土地起價(jià)較高有關(guān)。”張大偉指出，各地房地產(chǎn)調控密集，第二輪集中供地政策嚴格歷史前所未有。

7月22日，住建部表示將進(jìn)一步落實(shí)城市政府主體責任，著(zhù)力建立房地聯(lián)動(dòng)機制，多處重點(diǎn)城市在第二批集中供地期間逐步建立并完善房地價(jià)聯(lián)動(dòng)機制；具體表現有：嚴控溢價(jià)，溢價(jià)上限被下調至15%，多數城市取消“競配建”或“競自持”，競價(jià)達上限后轉為“搖號/抽簽”并 禁馬甲，還有城市禁止子公司共同參拍，或是采取“競品質(zhì)方案”、“一次性報價(jià)方案”、對房企同一批次報名或 競得地塊宗數設限等措施，推動(dòng)土拍回歸理性和公平。

比如，北京第二輪土拍，就在限地價(jià)、競配建、政府持有產(chǎn)權比例、競高品質(zhì)方案、限房?jì)r(jià)和70/90限制及競人才房等多重約束下，又增加了部分地塊試點(diǎn)搖號和競現房銷(xiāo)售面積，控股子公司禁拍等規則。上海和蘇州采取“一次報價(jià)”；成都采取“限地價(jià)+競自持/競銷(xiāo)售型一類(lèi)人才公寓”，合肥采用“限地價(jià)+競裝配率/競報高品質(zhì)住宅建設方案+搖號”。

“競品質(zhì)成為集中供地新要求。新要求明顯增加房企施工成本，一定程度上降低了房企拿地意愿。”張大偉說(shuō)，杭州、蘇州等10個(gè)城市第二批集中供地引入品質(zhì)相關(guān)要求，且杭州第二批次有10宗地塊試點(diǎn)“競品質(zhì)，競地價(jià)”并要求現房銷(xiāo)售，全部流標；北京和合肥在設置最低品質(zhì)標準的同時(shí)對部分地塊采用“競報高品質(zhì)方案”方式出讓?zhuān)磺鄭u、沈陽(yáng)等城市采取“競品質(zhì)”方式，蘇州、成都等城市則出臺“定品質(zhì)”細則。”

多方面因素導致全國土拍市場(chǎng)遇冷，在27宗地無(wú)人競報后，北京剩余地塊出讓表現還很難說(shuō)。