圖片來源：海洛創(chuàng)意

北京也沒能走出獨(dú)立行情。在全國(guó)土拍遇冷情緒主導(dǎo)下，流拍也成為這座城市第二輪集中供地關(guān)鍵詞。

根據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)，截至10月11日15時(shí)截止報(bào)名，北京共有27宗地?zé)o人報(bào)價(jià)。北京第二批集中供地共出讓43宗地塊，這意味著，僅剩15宗地將進(jìn)入競(jìng)報(bào)環(huán)節(jié)，土地收入將大打折扣。

相對(duì)首批集中供地來看，北京此次土拍已經(jīng)明顯降溫。在北京5月首輪集中供地中，參拍房企高達(dá)50多家。同時(shí)，因規(guī)則限制，出讓地塊提前鎖定了低溢價(jià)率，但拍出的30宗地中，依舊25宗地塊全部觸及地價(jià)上限，有10宗沖破了防線（地價(jià)、政府持有份額或者競(jìng)報(bào)公租房上限），進(jìn)入競(jìng)建高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)方案。

而此次集中供地，總參與房企數(shù)不足30家，且多為央企和國(guó)企。比如，建工報(bào)名9宗地塊，中鐵、中海報(bào)名8宗，華潤(rùn)也報(bào)名7宗。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩指出，2018年以來，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控趨嚴(yán)，整體趨穩(wěn)。相對(duì)其它城市來看，今年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)反而相對(duì)突出，沒有轉(zhuǎn)冷動(dòng)力，保持穩(wěn)態(tài)。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，北京土拍遇冷，一方面是這一階段房企壓力確實(shí)比較大；另一方面則在于全國(guó)市場(chǎng)整體處于高位回落階段，不管是前一季度不斷加碼的調(diào)控，還是統(tǒng)計(jì)局公布的新房數(shù)據(jù)持續(xù)下滑以及房企暴雷，這些情緒都促使房企選擇比較保守的策略。

這并非孤例。從全國(guó)土拍的整體行情來看，各地第二批土拍普遍遇冷，多數(shù)城市成交樓面價(jià)較首批出現(xiàn)下跌，溢價(jià)率大幅度下降，流拍率走高。

來自各地公共資源交易中心和中信建投數(shù)據(jù)顯示，截至目前已有15個(gè)重點(diǎn)城市完成2021年第二批集中供地，平均溢價(jià)率為4.9%，較首批22城16.8%的平均溢價(jià)率下降了11.9個(gè)百分點(diǎn)。比如，廣州、長(zhǎng)春、濟(jì)南、 成都平均溢價(jià)率僅0.8%、0.4%、0.0%、0.1%。

在掛牌的700宗土地中，流拍及中止交易數(shù)量達(dá) 206 宗，流拍及中止交易率達(dá)到29.4%。在一線城市中，廣州實(shí)際流拍率超過78%，上海提前中止出讓7宗地；二線城市中，杭州競(jìng)品質(zhì)地塊全部流拍，沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、福州、濟(jì)南和天津第二輪供地流拍率也超過 30%。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則顯示，截至目前，已有超過125宗土地暫停出讓，占據(jù)這些城市計(jì)劃出讓的25%。疊加部分流標(biāo)土地，第二輪集中供地超過30%土地相當(dāng)于流標(biāo)。

根據(jù)中信建投的分析，土拍市場(chǎng)遇冷主要受三個(gè)因素影響：房企投資趨謹(jǐn)慎、行業(yè)基本面下行和土拍門檻提高。

從今年中報(bào)房企對(duì)投資策略的表態(tài)來看，出于對(duì)現(xiàn)金流的控制，大部分房企拿地策略趨于謹(jǐn)慎，“理性”、“審慎穩(wěn)健”、“強(qiáng)調(diào)投資紀(jì)律和紅線，收緊或控制購(gòu)地預(yù)算”等成為關(guān)鍵詞。

根據(jù)各地公共資源交易中心和中信建投所列數(shù)據(jù)，在第二輪集中供地中，銷售排名TOP50的房企中有29家有所收獲，共拿地宗數(shù)101宗，拿地總金額達(dá)997.43億元。其中，國(guó)房拿地宗數(shù)占拿地總宗數(shù)的86.1%；從拿地金額來看，國(guó)有房企拿地總金額達(dá)891.1億元，民企拿地總金額僅為106.3億元。

相形之下，國(guó)有房企平均拿地金額比民企高約7.4倍，是本次拿地的主力。如中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)全口徑拿地金額分別達(dá)到 337.2億元、172.9億元、101.2億元，為本次土拍投資最高的三家房企；中國(guó)鐵建，中海地產(chǎn),龍湖分別拿下13、13、12宗土地，位列TOP50房企拿地?cái)?shù)量前三。

中信建投認(rèn)為，在行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)暴露的情況下，龍頭房企大多采取少量拿地，深耕布局的策略；國(guó)企則有著穩(wěn)定的資金來源、較低的融 資成本等優(yōu)勢(shì)，可助力其形成更強(qiáng)的擴(kuò)張競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，7月來房企拿地基本以國(guó)企為主，民企則因?yàn)樾刨J收緊，開始全面過冬模式。并且，部分房企出現(xiàn)暴雷現(xiàn)象，也制約了房企拿地積極性。當(dāng)下隨著部分房企出現(xiàn)資金鏈斷裂，債務(wù)違約，而且接近年底，基本所有房企都開始收緊拿地資金。

在市場(chǎng)層面，由于銷售回款、融資和投資控制著房企現(xiàn)金流的進(jìn)出口。當(dāng)回款受到制約，房企可用于拿地資金也將掣肘。

來自克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在銷售回款端，2021年9月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)單月銷售操盤金額7596億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模不及8月，同比下降36.2%；在融資端，自2020年11月以來，房企的單月融資連續(xù) 11個(gè)月均呈現(xiàn)同比下降。

“這一輪土地流標(biāo)井噴是市場(chǎng)冰凍和主動(dòng)調(diào)控的結(jié)果，也和部分城市土地起價(jià)較高有關(guān)。”張大偉指出，各地房地產(chǎn)調(diào)控密集，第二輪集中供地政策嚴(yán)格歷史前所未有。

7月22日，住建部表示將進(jìn)一步落實(shí)城市政府主體責(zé)任，著力建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，多處重點(diǎn)城市在第二批集中供地期間逐步建立并完善房地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制；具體表現(xiàn)有：嚴(yán)控溢價(jià)，溢價(jià)上限被下調(diào)至15%，多數(shù)城市取消“競(jìng)配建”或“競(jìng)自持”，競(jìng)價(jià)達(dá)上限后轉(zhuǎn)為“搖號(hào)/抽簽”并 禁馬甲，還有城市禁止子公司共同參拍，或是采取“競(jìng)品質(zhì)方案”、“一次性報(bào)價(jià)方案”、對(duì)房企同一批次報(bào)名或 競(jìng)得地塊宗數(shù)設(shè)限等措施，推動(dòng)土拍回歸理性和公平。

比如，北京第二輪土拍，就在限地價(jià)、競(jìng)配建、政府持有產(chǎn)權(quán)比例、競(jìng)高品質(zhì)方案、限房?jī)r(jià)和70/90限制及競(jìng)?cè)瞬欧康榷嘀丶s束下，又增加了部分地塊試點(diǎn)搖號(hào)和競(jìng)現(xiàn)房銷售面積，控股子公司禁拍等規(guī)則。上海和蘇州采取“一次報(bào)價(jià)”；成都采取“限地價(jià)+競(jìng)自持/競(jìng)銷售型一類人才公寓”，合肥采用“限地價(jià)+競(jìng)裝配率/競(jìng)報(bào)高品質(zhì)住宅建設(shè)方案+搖號(hào)”。

“競(jìng)品質(zhì)成為集中供地新要求。新要求明顯增加房企施工成本，一定程度上降低了房企拿地意愿。”張大偉說，杭州、蘇州等10個(gè)城市第二批集中供地引入品質(zhì)相關(guān)要求，且杭州第二批次有10宗地塊試點(diǎn)“競(jìng)品質(zhì)，競(jìng)地價(jià)”并要求現(xiàn)房銷售，全部流標(biāo)；北京和合肥在設(shè)置最低品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)對(duì)部分地塊采用“競(jìng)報(bào)高品質(zhì)方案”方式出讓；青島、沈陽(yáng)等城市采取“競(jìng)品質(zhì)”方式，蘇州、成都等城市則出臺(tái)“定品質(zhì)”細(xì)則。”

多方面因素導(dǎo)致全國(guó)土拍市場(chǎng)遇冷，在27宗地?zé)o人競(jìng)報(bào)后，北京剩余地塊出讓表現(xiàn)還很難說。