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壓力城市房地產(chǎn)調控適度松綁的大幕正在拉開(kāi)。

10月10日，國慶假期一過(guò)，哈爾濱市出臺“十六條”政策穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)，打響房地產(chǎn)“救市”第一槍。

較早之前，8月以來(lái)，“東三省”中沈陽(yáng)和長(cháng)春曾出臺過(guò)救市措施，至此東三省全部加入“救市”行列，市場(chǎng)下行壓力巨大，是“救市”的主因，國家統計局數據顯示，東北地區前8月銷(xiāo)售金額同比負增長(cháng)。然而，青年人口大量流出、陷入深度老齡化所導致的購房需求萎縮乃是東北樓市持續低迷的根本癥結所在。

哈爾濱樓市正成為壓力城市的縮影。

這些城市基本上具備三大典型特征：房?jì)r(jià)下滑過(guò)快、庫存風(fēng)險過(guò)高、高土地財政依賴(lài)度城市且土地流拍率居高不下，此類(lèi)城市房地產(chǎn)調控有望迎來(lái)適度放松。

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01

壓力城市紛紛“救市”

熱點(diǎn)城市調控升級的另一面，壓力城市正面臨市場(chǎng)下行趨勢。

作為全國首個(gè)較為全面的“救市”政策，哈爾濱穩樓市“十六條”將市場(chǎng)壓力情緒推向高潮。

從具體內容來(lái)看，主要強調了兩個(gè)方面。房企端，降低預售取證門(mén)檻、加快預售資金返還、降低土地增值稅預征率、支持房企促銷(xiāo)活動(dòng)等，有助于房企更好的進(jìn)行銷(xiāo)售和開(kāi)發(fā)，減輕企業(yè)流動(dòng)資金壓力；居民端，發(fā)放購房補貼、放寬二手房公積金貸款房齡年限，促進(jìn)購房需求釋放，多渠道強化去庫存。

不僅是哈爾濱，短短2個(gè)月內，東北三大省會(huì )城市都已出臺救市舉措。9月9日，沈陽(yáng)提高人才購房補貼標準，博士、碩士、本科技師首次購房分別補貼7、4、2萬(wàn)元；9月13日，長(cháng)春發(fā)布購房補貼，首次購買(mǎi)90平方米以下商品房的留長(cháng)就業(yè)人才及進(jìn)城農民，分別按50元/平方米、80元/平方米額度予以補貼。

在此之前，為應對和緩解市場(chǎng)下行壓力，多個(gè)城市“限跌”、“財稅托市”，如岳陽(yáng)、昆明等7城相繼落地“限跌令”，珠海等5城在財稅層面出臺支持性政策。

各城市之間分化加劇的大背景下，熱點(diǎn)城市“防上漲”，壓力城市“救市”減壓，核心是“穩”，防止城市房?jì)r(jià)出現大漲或大跌。

02

前8月東北商品房銷(xiāo)售額同比負增

東北地區市場(chǎng)下行壓力從數據中可以直觀(guān)的看出來(lái)，國家統計局數據顯示，1-8月，東北地區商品房銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)1.8%，遠低于全國15.9%的平均增速，銷(xiāo)售金額同比下降0.2%，為唯一負增長(cháng)的地區。

從核心城市表現來(lái)看，2021年前8月，東北地區4個(gè)核心二線(xiàn)城市中，僅大連商品住宅成交實(shí)現同比正增長(cháng)，沈陽(yáng)、長(cháng)春、哈爾濱3個(gè)省會(huì )城市成交較之2019年同期跌幅都在兩成以上，市場(chǎng)壓力不言而喻。

出臺“救市”政策的哈爾濱，更是遭遇量?jì)r(jià)齊跌的情況，其中2021年前8月，哈爾濱新建商品住宅成交較2019年同期跌幅高達59%。此外，哈爾濱房?jì)r(jià)已跌至2018年水平，8月成交均價(jià)僅為13469元/平方米，國家統計局數據顯示，8月哈爾濱新房、二手房?jì)r(jià)格同環(huán)比下跌，同比更是下降0.6%。

表：2021年前8月沈陽(yáng)、長(cháng)春、大連、哈爾濱

商品住宅成交情況（萬(wàn)平方米）

數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統

東北地區二線(xiàn)城市尚且如此，三四線(xiàn)城市樓市下行壓力更大。

以阜新為例，2020年以來(lái)，阜新房?jì)r(jià)整體呈現下行趨勢，2021年9月，商品住宅成交均價(jià)跌至4465元/平方米，創(chuàng )近3年來(lái)新低。今年以來(lái)，阜新更是有“萬(wàn)元白菜房”引發(fā)熱議，作為資源枯竭型城市，阜新房地產(chǎn)市場(chǎng)下行走勢和產(chǎn)業(yè)衰退、人口凈流出一樣難以逆轉。

此外，遼寧“第三城”鞍山市場(chǎng)已顯露疲態(tài)，2020年以來(lái)，成交均價(jià)雖有所上漲，但成交套數明顯縮水，需求逐漸釋放殆盡。

圖：2019年-2021年前9月

阜新商品住宅成交量?jì)r(jià)（單位：套，元/平方米）

數據來(lái)源：CRIC

03

購房需求萎縮成東北樓市之痛

人口流出、購房需求增長(cháng)乏力乃是東北地區樓市持續低迷的癥結所在。

“七普”數據顯示，截至2020年末，黑吉遼三省常住人口規模為9851萬(wàn)，較2010年末減少1100萬(wàn)人，累計降幅多達10%。其中，東北三省常住人口均呈現下滑趨勢，黑龍江省十年內人口減少646萬(wàn)人，降幅達到17%。

圖：2010年、2020年

東北三省常住人口（萬(wàn)人）

數據來(lái)源：人口普查

哈爾濱最為典型，東三省省會(huì )城市中，只有哈爾濱過(guò)去十年來(lái)人口負增長(cháng)，“七普”數據顯示，2020年末哈爾濱常住人口約為1001萬(wàn)人，較2010年末減少約63萬(wàn)人，要知道，在“六普”中，2010年末較2000年末哈爾濱人口增加122萬(wàn)。

東北三省37個(gè)城市中，除沈陽(yáng)、大連和長(cháng)春三個(gè)城市實(shí)現常住人口正增長(cháng)外，哈爾濱、大慶和佳木斯等20個(gè)城市，人口規模增速均由正轉負。

圖：2000-2010、2010-2020年

東北地級市常住人口（萬(wàn)人）

數據來(lái)源：人口普查

青年人外流加速東北人口老齡化進(jìn)程，目前，東三省所有地級市均已進(jìn)入深度老齡化階段。

“七普”數據顯示，2010年-2020年，東北各市60歲以上人口占比增幅普遍在10個(gè)百分點(diǎn)以上，遠超全國5.4個(gè)百分點(diǎn)。

按照國際慣例，65歲以上年齡人口超過(guò)14%即是邁入深度老齡化階段，統計顯示，截至2020年，東北地區所有地級市這一比例均超過(guò)14%，多數城市在16%以上，撫順、本溪、丹東、錦州等更是逼近20%的超深度老齡化紅線(xiàn)。

再來(lái)看哈爾濱，2020年末，60歲及以上人口達到220.0萬(wàn)人，占21.98%，人口的比重上升9.21個(gè)百分點(diǎn)；65歲及以上人口共146.6萬(wàn)人，占14.65%，比重上升6.56個(gè)百分點(diǎn)。

具有強勁購買(mǎi)力和購買(mǎi)意愿的青年人口流失，加之老齡化嚴重，直接導致購房需求萎縮，隨之而來(lái)的是市場(chǎng)預期的轉變，再疊加房地產(chǎn)信貸收緊等短期因素影響，東北房地產(chǎn)市場(chǎng)走弱乃至疲軟也是意料之中。

圖：2010、2020年?yáng)|北地級市60歲及以上人口占比（%）

數據來(lái)源：人口普查

04

三類(lèi)壓力城市或將適度松綁

“金九銀十”慘淡收場(chǎng)，預示著(zhù)四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)難言樂(lè )觀(guān)。

市場(chǎng)端，三季度以來(lái)，珠海、惠州等四市降低二手房交易個(gè)稅，長(cháng)春、哈爾濱等出臺購房補貼，旨在刺激購房消費，由此看來(lái)，地方調控編輯放松的序幕正徐徐拉開(kāi)。

從城市基本面來(lái)看，三類(lèi)壓力城市房地產(chǎn)調控或迎來(lái)適度松綁。

首先，房?jì)r(jià)下滑過(guò)快的城市。從國家統計局公布的70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況來(lái)看，8月，太原、哈爾濱、秦皇島、岳陽(yáng)、常德、瀘州、南充等7個(gè)城市新房?jì)r(jià)格同、環(huán)比齊跌，石家莊、北海、襄陽(yáng)等16個(gè)城市二手房?jì)r(jià)格顯著(zhù)低于2020年平均。此外，昆明、唐山、株洲等出臺“限跌令”的城市市場(chǎng)形勢更為嚴峻，適度放松調控也可給予市場(chǎng)喘息空間。

第二類(lèi)，庫存風(fēng)險過(guò)高城市。CRIC數據顯示，蘭州、煙臺、肇慶等29個(gè)城市庫存消化周期突破18個(gè)月的警戒線(xiàn)，衡陽(yáng)、寶雞等城市更是超過(guò)30個(gè)月。南寧、惠州、運城等9個(gè)城市庫存處在持續上升通道，消化周期也已逼近紅線(xiàn)，庫存風(fēng)險亦不容小覷。

表：2021年8月商品住宅高庫存城市（月）

數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統

第三類(lèi)，高土地流拍率且高土地財政依賴(lài)度城市。其中，昆明最為典型，2021年1-8月，昆明國有土地出讓金收入達到368.1億元，占一般公共預算收入比重81%，9月，昆明主城區供地10宗，其中5宗流拍，3宗中止交易，僅2宗成功出讓?zhuān)幢闶且酝科蠹ち覡帄Z的經(jīng)開(kāi)區清水片區宅地，也因故中止拍賣(mài)，壓力可見(jiàn)一斑。

壓力城市仍需為市場(chǎng)減壓，防止城市房?jì)r(jià)出現大幅下滑，預計成交持續低迷、房地產(chǎn)庫存高企的壓力二、三線(xiàn)城市有著(zhù)強烈的托底房地產(chǎn)市場(chǎng)內在沖動(dòng)，未來(lái)放松對沖或刺激的可能性頗高。整體來(lái)看，本輪樓市調控成效顯著(zhù)，不過(guò)“熱點(diǎn)恒熱”的分化格局不會(huì )發(fā)生根本性逆轉，部分壓力城市局部放松的“救市”政策不足以扭轉“房住不炒、因城施策”的政策主基調，“穩樓市”無(wú)疑將是一場(chǎng)持久戰。