近日，記者采訪(fǎng)了多位銀行客戶(hù)經(jīng)理發(fā)現，上海房貸出現了一些回暖跡象。一位上海商業(yè)銀行的客戶(hù)經(jīng)理告訴記者，如果在12月初簽貸款合同，走流程結束要到第二年1月份，1月放款的可能性比較大。

7月末，上海房貸利率整體上調，首套房貸利率由4.65%上浮至5%；二套利率從5.25%上浮至5.7%。

8月初，上海市房管局又出新政，明確落實(shí)“三價(jià)就低”原則，也就是說(shuō)，除過(guò)往的合同網(wǎng)簽價(jià)和銀行評估價(jià)外，新增“涉稅評估價(jià)”，以三者最低價(jià)作為貸款審批依據。

房產(chǎn)中介：核驗價(jià)略有提升

“涉稅評估價(jià)”，又被稱(chēng)為“核驗價(jià)”，由上海房產(chǎn)交易中心定價(jià)，對二手房實(shí)施“一房一價(jià)”，所以每個(gè)房子的核驗價(jià)占網(wǎng)簽價(jià)的比例都不一樣，但一般都在60%左右。以核驗價(jià)貸款使可貸款的金額大大降低。比如，原來(lái)買(mǎi)500萬(wàn)的房子，按照65%的比例可以貸款325萬(wàn)，但是以核驗價(jià)來(lái)計算，就要在六成的基礎上貸款65%，也就是只能貸195萬(wàn)。

“核驗價(jià)”政策的出臺大大提升了首付比例，不少房地產(chǎn)中介表示，購房者只能降低預期，或者暫時(shí)擱置購房計劃。

受此影響，上海二手房10月成交量和成交價(jià)格均回落。根據國家統計局發(fā)布的10月份商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況統計數據，上海10月二手房成交量達到1.3萬(wàn)套，達到正常月成交量的60%左右。從房?jì)r(jià)指數來(lái)看，10月跌幅為0.4%，連續2個(gè)月出現明顯下跌?？們r(jià)400萬(wàn)元以上二手房成交量持續滑落，而200萬(wàn)元至400萬(wàn)元的剛需型房源成交活躍。

但近日，核驗價(jià)出現了些抬升的跡象。一位房地產(chǎn)中介告訴記者，現在核驗價(jià)格有所上漲。比如，一套500萬(wàn)的房子，10萬(wàn)一平，以前核驗價(jià)是300萬(wàn)，也就是6折，在這個(gè)基礎上乘65%，是可以貸款的額度?，F在一平米核驗價(jià)漲到6.3萬(wàn)到6.4萬(wàn)，可貸款的比例就稍微上升了。最近，改善性住房銷(xiāo)售量開(kāi)始恢復，價(jià)格在700萬(wàn)到1000萬(wàn)的房子成交量有所上升，小戶(hù)型成交量相對還是較少。

另一家房地產(chǎn)中介公司也表示，觀(guān)察到近期上海某些區的核驗價(jià)格有大幅提升。

但克而瑞證券資產(chǎn)管理部固定收益副總經(jīng)理孫楊告訴記者：“據我了解，現在核驗價(jià)格本質(zhì)上沒(méi)有明顯的上升，還是按照周邊的過(guò)往的價(jià)格，還有土地的價(jià)格來(lái)進(jìn)行核驗，并且短期內還是穩定為主，也不太可能通過(guò)核驗價(jià)格調控貸款。”

記者向多家銀行求證時(shí)，銀行方也表示，由于是一房一價(jià)，銀行方也很難確定核定價(jià)格的變化趨勢，但暫未發(fā)現明顯的提升跡象。

放款速度：平均三個(gè)月，最快一個(gè)月

不少中介告訴記者，之前銀行放出貸款大概率要等4-6個(gè)月，現在平均3個(gè)月就可以放款，這也是房貸回暖的一個(gè)跡象。也有中介直接向記者表示，10月份開(kāi)始，上海很多銀行的貸款部門(mén)對房貸審批就開(kāi)始有所松動(dòng)，11月開(kāi)始所有的銀行貸款額度大量放出。

浦發(fā)銀行的一位客戶(hù)經(jīng)理告訴記者，如果購買(mǎi)二手房的話(huà)，年底前簽定金合同，可以正常放款，根據目前的排隊情況，一個(gè)月左右大概可以完成。對于核驗價(jià)的變化，該客戶(hù)經(jīng)理表示，主要根據上海交易中心系統后臺實(shí)時(shí)更新，看成交情況來(lái)確定。

交通銀行個(gè)人貸款部客戶(hù)經(jīng)理也向記者表示，二手房貸款審批需要一個(gè)半月左右，放款排隊三個(gè)月左右。

孫楊認為，現在房貸相對之前最緊的時(shí)候確實(shí)有回暖的跡象，但是也沒(méi)有到很夸張的地步。房貸更多的是根據居民的真實(shí)居住需求提供支持，因為之前已經(jīng)明確需求的剛需客戶(hù)，可能在政策收緊時(shí)暫緩了購房計劃，現在在逐漸地給他們恢復貸款，所以把“房貸放松”理解為“精準調控”更合適。同時(shí)，現在的房貸政策核心還是利好新房，二手房壓力還是比較大?？梢钥吹降谖迮?，包括即將出來(lái)的第六批次認購在對新房的價(jià)格管控還是比較嚴的。