近日，記者采訪了多位銀行客戶經(jīng)理發(fā)現(xiàn)，上海房貸出現(xiàn)了一些回暖跡象。一位上海商業(yè)銀行的客戶經(jīng)理告訴記者，如果在12月初簽貸款合同，走流程結(jié)束要到第二年1月份，1月放款的可能性比較大。

7月末，上海房貸利率整體上調(diào)，首套房貸利率由4.65%上浮至5%；二套利率從5.25%上浮至5.7%。

8月初，上海市房管局又出新政，明確落實(shí)“三價(jià)就低”原則，也就是說，除過往的合同網(wǎng)簽價(jià)和銀行評(píng)估價(jià)外，新增“涉稅評(píng)估價(jià)”，以三者最低價(jià)作為貸款審批依據(jù)。

房產(chǎn)中介：核驗(yàn)價(jià)略有提升

“涉稅評(píng)估價(jià)”，又被稱為“核驗(yàn)價(jià)”，由上海房產(chǎn)交易中心定價(jià)，對(duì)二手房實(shí)施“一房一價(jià)”，所以每個(gè)房子的核驗(yàn)價(jià)占網(wǎng)簽價(jià)的比例都不一樣，但一般都在60%左右。以核驗(yàn)價(jià)貸款使可貸款的金額大大降低。比如，原來買500萬的房子，按照65%的比例可以貸款325萬，但是以核驗(yàn)價(jià)來計(jì)算，就要在六成的基礎(chǔ)上貸款65%，也就是只能貸195萬。

“核驗(yàn)價(jià)”政策的出臺(tái)大大提升了首付比例，不少房地產(chǎn)中介表示，購(gòu)房者只能降低預(yù)期，或者暫時(shí)擱置購(gòu)房計(jì)劃。

受此影響，上海二手房10月成交量和成交價(jià)格均回落。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的10月份商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上海10月二手房成交量達(dá)到1.3萬套，達(dá)到正常月成交量的60%左右。從房?jī)r(jià)指數(shù)來看，10月跌幅為0.4%，連續(xù)2個(gè)月出現(xiàn)明顯下跌?？們r(jià)400萬元以上二手房成交量持續(xù)滑落，而200萬元至400萬元的剛需型房源成交活躍。

但近日，核驗(yàn)價(jià)出現(xiàn)了些抬升的跡象。一位房地產(chǎn)中介告訴記者，現(xiàn)在核驗(yàn)價(jià)格有所上漲。比如，一套500萬的房子，10萬一平，以前核驗(yàn)價(jià)是300萬，也就是6折，在這個(gè)基礎(chǔ)上乘65%，是可以貸款的額度?，F(xiàn)在一平米核驗(yàn)價(jià)漲到6.3萬到6.4萬，可貸款的比例就稍微上升了。最近，改善性住房銷售量開始恢復(fù)，價(jià)格在700萬到1000萬的房子成交量有所上升，小戶型成交量相對(duì)還是較少。

另一家房地產(chǎn)中介公司也表示，觀察到近期上海某些區(qū)的核驗(yàn)價(jià)格有大幅提升。

但克而瑞證券資產(chǎn)管理部固定收益副總經(jīng)理孫楊告訴記者：“據(jù)我了解，現(xiàn)在核驗(yàn)價(jià)格本質(zhì)上沒有明顯的上升，還是按照周邊的過往的價(jià)格，還有土地的價(jià)格來進(jìn)行核驗(yàn)，并且短期內(nèi)還是穩(wěn)定為主，也不太可能通過核驗(yàn)價(jià)格調(diào)控貸款。”

記者向多家銀行求證時(shí)，銀行方也表示，由于是一房一價(jià)，銀行方也很難確定核定價(jià)格的變化趨勢(shì)，但暫未發(fā)現(xiàn)明顯的提升跡象。

放款速度：平均三個(gè)月，最快一個(gè)月

不少中介告訴記者，之前銀行放出貸款大概率要等4-6個(gè)月，現(xiàn)在平均3個(gè)月就可以放款，這也是房貸回暖的一個(gè)跡象。也有中介直接向記者表示，10月份開始，上海很多銀行的貸款部門對(duì)房貸審批就開始有所松動(dòng)，11月開始所有的銀行貸款額度大量放出。

浦發(fā)銀行的一位客戶經(jīng)理告訴記者，如果購(gòu)買二手房的話，年底前簽定金合同，可以正常放款，根據(jù)目前的排隊(duì)情況，一個(gè)月左右大概可以完成。對(duì)于核驗(yàn)價(jià)的變化，該客戶經(jīng)理表示，主要根據(jù)上海交易中心系統(tǒng)后臺(tái)實(shí)時(shí)更新，看成交情況來確定。

交通銀行個(gè)人貸款部客戶經(jīng)理也向記者表示，二手房貸款審批需要一個(gè)半月左右，放款排隊(duì)三個(gè)月左右。

孫楊認(rèn)為，現(xiàn)在房貸相對(duì)之前最緊的時(shí)候確實(shí)有回暖的跡象，但是也沒有到很夸張的地步。房貸更多的是根據(jù)居民的真實(shí)居住需求提供支持，因?yàn)橹耙呀?jīng)明確需求的剛需客戶，可能在政策收緊時(shí)暫緩了購(gòu)房計(jì)劃，現(xiàn)在在逐漸地給他們恢復(fù)貸款，所以把“房貸放松”理解為“精準(zhǔn)調(diào)控”更合適。同時(shí)，現(xiàn)在的房貸政策核心還是利好新房，二手房壓力還是比較大。可以看到第五批次，包括即將出來的第六批次認(rèn)購(gòu)在對(duì)新房的價(jià)格管控還是比較嚴(yán)的。