成都土拍收官：33宗成交 7宗流拍 超6成底價成交
文軒財經(jīng)網(wǎng) 2021-12-09 18:19:36
隨著主持人手中的小木槌落下，最后一塊地被九聯(lián)科海底價收入囊中，2021年成都雙集中供地正式畫上句號。
成都第三輪集中土拍，共供應(yīng)40宗地，總出讓面積約2765.23畝，最終成交33宗，總成交面積約2130.87畝，成交總價約328.71億，流拍7宗，流拍率17.5%，整體溢價率約4.61%。
附：成都第三次土拍成交結(jié)果
（點(diǎn)擊查看大圖）
成交的33宗地塊中，僅12宗地溢價成交，其中6宗地達(dá)最高限價進(jìn)入競銷售型人才公寓比例環(huán)節(jié)。
21宗地為底價成交，底價成交地塊占比約63%，相比二批次的7成底價成交，稍有回暖。
相較前兩批次集中供地成交情況，本輪土拍仍然延續(xù)較冷態(tài)勢：
6月11日，成都首批持續(xù)5天的土拍拉鋸戰(zhàn)落下帷幕，40宗地塊約3449畝，全部成交，成交總額達(dá)354.8億，超70家房企參與，報名次數(shù)合計(jì)超350次，最高成交樓面價18700元/㎡，最高自持租賃比例59%。戳此回顧：5天 40宗 354.8億 成都首批集中土拍深度透視
9月17日，二批次史詩級土拍塵埃落定，相較首批次的火熱，二批次降溫明顯：供應(yīng)75宗，合計(jì)5686畝，拍賣前因故終止17宗，6宗地均為拍賣時無人應(yīng)價而流拍。最終成功出讓52宗，約3664畝，總成交額約448.5億，7成地塊底價成交，僅9宗地觸及最高限價。戳此回顧：成都二批次土拍：7成底價成交，主城再現(xiàn)流拍！
前兩批次共計(jì)供應(yīng)115宗，合計(jì)9135畝，共計(jì)成交92宗，合計(jì)約7113畝。
至此，算上一、二批次，今年成都集中拍賣共成交125宗涉宅地塊，合計(jì)成交面積約9245畝。
相較于一、二批次豐富的出讓方式，本次拍賣全部統(tǒng)一為“限房價+限地價+競銷售型一類人才公寓面積比例”的方式拍賣，競銷售型一類人才公寓面積比例相對此前的自持和無償移交更加友好。但即便如此，40宗地中，僅6宗地觸發(fā)最高限價進(jìn)入到競銷售型一類人才公寓面積比例環(huán)節(jié)，在33宗已成交地塊中占比約為18%，市場依然偏冷。
從成交結(jié)果來看，本輪集中拍地?zé)岫纫琅f延續(xù)兩極分化之勢。城南的高新區(qū)、天府新區(qū)及成華二八板塊受到追捧，6宗達(dá)最高限價的熔斷成交地塊均誕生在以上區(qū)域。其余區(qū)域以底價或低溢價成交為主。
從拿地企業(yè)來看，共25家房企在本輪土拍有所收獲，建發(fā)、華潤、龍湖、香港置地、永慧、北京天恒均收獲頗豐。
圖|本輪土拍房企拿地詳情
廈門市屬國企建發(fā)為本輪土拍最大贏家，累計(jì)拿地3宗，宗地總面積約316.09畝，總價約64.19億元，總建面超40萬方，拿地宗數(shù)和面積居于本輪土拍首位。
拿地總金額排行來看，建發(fā)、永慧、香港置地位列拿地金額榜前三位；
另外，建發(fā)、龍湖、生物城、香港置地、永慧、浙江華都、深業(yè)泰然7家房企拿地總面積超100畝，位列前茅。
成交樓面價最高的地塊同樣也是銷售型一類人才公寓比例最高的和清水住宅銷售均價最高地塊，來自高新區(qū)桂溪街道，該宗地占地約58畝，為純住宅用地，住房清水限價為28500元/㎡并要求成品住宅比例100%，成交樓面價達(dá)土地最高限價（19600元/㎡），由四川遠(yuǎn)達(dá)競得，銷售型一類人才公寓占比為64%。
成交總價最高的是天府新區(qū)華陽街道156畝純住宅用地，成交總價約35.34億元，該宗地被建發(fā)收入囊中。
要求現(xiàn)房銷售地塊4宗，均成功出讓：①天府新區(qū)華陽街道約78畝住兼商地塊，要求成品住宅比例100%，成交樓面價達(dá)土地最高限價14100元/㎡，進(jìn)入競銷售型一類人才公寓比例階段，最終由建發(fā)斬獲，銷售型人才公寓比例為34%，溢價率14.6%，住房清水限價為21114元/㎡。②天府新區(qū)華陽街道約40畝住兼商地塊，要求成品住宅比例100%，成交樓面價達(dá)土地最高限價14100元/㎡，進(jìn)入競銷售型一類人才公寓比例階段，最終由華潤競得，銷售型人才公寓比例為23%，溢價率14.6%，住房清水限價為21114元/㎡。③錦江區(qū)柳江街道約46畝住兼商地塊，要求成品住宅比例100%，成交樓面價16100元/㎡，溢價率3.9%，住房清水限價為27400元/㎡，最終由錦江統(tǒng)建拿下。④青羊區(qū)文家街道約83畝住兼商地塊，要求成品住宅比例100%，住房清水限價為23656元/㎡，由香港置地底價（13000元/㎡）拿下。
流拍地塊來看，與競爭更為激烈的城南地塊相比，流拍地塊基本位于北門或東北門方向（其中金牛區(qū)1宗，成華區(qū)2宗，龍泉驛區(qū)1宗，新都區(qū)3宗），南北區(qū)域熱度持續(xù)分化。
城市區(qū)域及板塊間熱度不均，國央企、熱門板塊表現(xiàn)穩(wěn)健
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)：
“從此次成都土地市場來看，熱度不高，其中有7宗土地出現(xiàn)了流拍現(xiàn)象，多數(shù)宗土地出現(xiàn)了底價成交態(tài)勢。從這個角度看，成都土地市場和全國其他市場類似，面臨降溫的壓力。類似流拍的情況，部分和房屋限價等有關(guān)。幾幅流拍的住宅用地，其銷售價格都比較低，即低于2萬元的水平，或使得房企拿地意愿不強(qiáng)。而超過2萬銷售價格的地塊，反而交易會比較好。
從此次土地交易情況看，各類影響房企拿地積極性的因素有所減少。比如說競自持和無償配建等要求已經(jīng)刪除，即便是競銷售型人才公寓，其比例也相對不高。而且此類房屋具備可銷售的優(yōu)勢，所以本身不會太大影響房企的拿地積極性。類似情況都說明成都當(dāng)前正積極優(yōu)化拿地營商環(huán)境。
多宗流拍和底價成交其實(shí)說明土地市場還沒有這么快回暖，土地市場確實(shí)表現(xiàn)比較疲軟。同時也印證了這樣一個判斷：政策面放松并不必然導(dǎo)致房企拿地方面的調(diào)整。房企現(xiàn)在資金壓力都比較大，要真的好起來，樂觀預(yù)計(jì)可能要到明年下半年。
全國市場來看，除了上海沒有流拍，廣州、廈門、成都都有流拍現(xiàn)象，土地市場普遍不太景氣。但現(xiàn)在土地市場地價肯定不是很高的，所以最近拿地的企業(yè)反而抓住了拿地的較好的一個窗口期。”
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪：
“雖然第三批集中供地競買規(guī)則相比前兩次有所調(diào)整，但仍有多宗地塊流拍，其實(shí)不難發(fā)現(xiàn)，多宗流拍地塊大多位于發(fā)展尚未成熟的區(qū)域，可見房企的拿地態(tài)勢還是較為理性的。對于此現(xiàn)象的發(fā)生大多處于意料之中，區(qū)域及板塊間分化特征猶存，加之年底房企資金流動性有所下降，房企在土地市場的投資動作有所收斂，導(dǎo)致部分地塊出現(xiàn)流拍狀況。
全國多城第三批集中土拍紛紛落幕，從整體表現(xiàn)來看，較第二輪土拍有所回溫，但房企的拿地積極性并不算高，而且，城市區(qū)域及板塊間熱度不均、溢價率較低、國企及頭部房企托底等均成第三輪土拍的標(biāo)簽。對比來看，成都第三批集中土拍發(fā)揮較為穩(wěn)健，且熱門板塊的關(guān)注度持續(xù)走高。”
高價值、高成長性區(qū)域依舊是房企布局重點(diǎn)
從持續(xù)3天的土拍“戰(zhàn)況”來看，高價值、高成長性區(qū)域依舊是房企接下來布局的關(guān)注重點(diǎn)，如天府新區(qū)錦江生態(tài)帶、麓湖板塊、高新區(qū)大源板塊、錦江區(qū)白鷺灣小鎮(zhèn)和成華區(qū)二八板塊等，而位于新都區(qū)斑竹園、金牛區(qū)天回鎮(zhèn)、成華區(qū)龍?zhí)端?、龍泉驛柏合的多宗地塊因無人競價而最終流拍，由此說明板塊分化、南北分化依然明顯。
而對比全國其他已完成第三批次土拍的城市：廣州第三輪集中供地成交13宗，流拍4宗，流拍率約24%，成交金額約304億元；南京第三批集中土拍45宗地中35宗底價成交，流拍1宗。成都本輪土拍表現(xiàn)也較為理智，競買條件有所放松，底價成交的地塊比例相較二批次也有所下降。
年關(guān)將至，面臨資金壓力，房企拿地?zé)崆槠毡槎疾桓?。但仍有部分房企表現(xiàn)積極，從拿地的名單里面，可以看出，建發(fā)、龍湖、香港置地、華潤等企業(yè)拿地動作比較大，他們在其他城市拿地動作也比較明顯，而且成都三批次拿地環(huán)境有所改善，算是拿地“窗口期”，選擇此刻補(bǔ)充”糧倉“，對于后續(xù)的房屋銷售以及銷售行情提振等或有積極促進(jìn)的作用。
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