成都土拍收官：33宗成交 7宗流拍 超6成底價(jià)成交
文軒財經(jīng)網(wǎng) 2021-12-09 18:19:36
隨著(zhù)主持人手中的小木槌落下，最后一塊地被九聯(lián)科海底價(jià)收入囊中，2021年成都雙集中供地正式畫(huà)上句號。
成都第三輪集中土拍，共供應40宗地，總出讓面積約2765.23畝，最終成交33宗，總成交面積約2130.87畝，成交總價(jià)約328.71億，流拍7宗，流拍率17.5%，整體溢價(jià)率約4.61%。
附：成都第三次土拍成交結果
（點(diǎn)擊查看大圖）
成交的33宗地塊中，僅12宗地溢價(jià)成交，其中6宗地達最高限價(jià)進(jìn)入競銷(xiāo)售型人才公寓比例環(huán)節。
21宗地為底價(jià)成交，底價(jià)成交地塊占比約63%，相比二批次的7成底價(jià)成交，稍有回暖。
相較前兩批次集中供地成交情況，本輪土拍仍然延續較冷態(tài)勢：
6月11日，成都首批持續5天的土拍拉鋸戰落下帷幕，40宗地塊約3449畝，全部成交，成交總額達354.8億，超70家房企參與，報名次數合計超350次，最高成交樓面價(jià)18700元/㎡，最高自持租賃比例59%。戳此回顧：5天 40宗 354.8億 成都首批集中土拍深度透視
9月17日，二批次史詩(shī)級土拍塵埃落定，相較首批次的火熱，二批次降溫明顯：供應75宗，合計5686畝，拍賣(mài)前因故終止17宗，6宗地均為拍賣(mài)時(shí)無(wú)人應價(jià)而流拍。最終成功出讓52宗，約3664畝，總成交額約448.5億，7成地塊底價(jià)成交，僅9宗地觸及最高限價(jià)。戳此回顧：成都二批次土拍：7成底價(jià)成交，主城再現流拍！
前兩批次共計供應115宗，合計9135畝，共計成交92宗，合計約7113畝。
至此，算上一、二批次，今年成都集中拍賣(mài)共成交125宗涉宅地塊，合計成交面積約9245畝。
相較于一、二批次豐富的出讓方式，本次拍賣(mài)全部統一為“限房?jì)r(jià)+限地價(jià)+競銷(xiāo)售型一類(lèi)人才公寓面積比例”的方式拍賣(mài)，競銷(xiāo)售型一類(lèi)人才公寓面積比例相對此前的自持和無(wú)償移交更加友好。但即便如此，40宗地中，僅6宗地觸發(fā)最高限價(jià)進(jìn)入到競銷(xiāo)售型一類(lèi)人才公寓面積比例環(huán)節，在33宗已成交地塊中占比約為18%，市場(chǎng)依然偏冷。
從成交結果來(lái)看，本輪集中拍地熱度依舊延續兩極分化之勢。城南的高新區、天府新區及成華二八板塊受到追捧，6宗達最高限價(jià)的熔斷成交地塊均誕生在以上區域。其余區域以底價(jià)或低溢價(jià)成交為主。
從拿地企業(yè)來(lái)看，共25家房企在本輪土拍有所收獲，建發(fā)、華潤、龍湖、香港置地、永慧、北京天恒均收獲頗豐。
圖|本輪土拍房企拿地詳情
廈門(mén)市屬?lài)蠼òl(fā)為本輪土拍最大贏(yíng)家，累計拿地3宗，宗地總面積約316.09畝，總價(jià)約64.19億元，總建面超40萬(wàn)方，拿地宗數和面積居于本輪土拍首位。
拿地總金額排行來(lái)看，建發(fā)、永慧、香港置地位列拿地金額榜前三位；
另外，建發(fā)、龍湖、生物城、香港置地、永慧、浙江華都、深業(yè)泰然7家房企拿地總面積超100畝，位列前茅。
成交樓面價(jià)最高的地塊同樣也是銷(xiāo)售型一類(lèi)人才公寓比例最高的和清水住宅銷(xiāo)售均價(jià)最高地塊，來(lái)自高新區桂溪街道，該宗地占地約58畝，為純住宅用地，住房清水限價(jià)為28500元/㎡并要求成品住宅比例100%，成交樓面價(jià)達土地最高限價(jià)（19600元/㎡），由四川遠達競得，銷(xiāo)售型一類(lèi)人才公寓占比為64%。
成交總價(jià)最高的是天府新區華陽(yáng)街道156畝純住宅用地，成交總價(jià)約35.34億元，該宗地被建發(fā)收入囊中。
要求現房銷(xiāo)售地塊4宗，均成功出讓?zhuān)孩偬旄聟^華陽(yáng)街道約78畝住兼商地塊，要求成品住宅比例100%，成交樓面價(jià)達土地最高限價(jià)14100元/㎡，進(jìn)入競銷(xiāo)售型一類(lèi)人才公寓比例階段，最終由建發(fā)斬獲，銷(xiāo)售型人才公寓比例為34%，溢價(jià)率14.6%，住房清水限價(jià)為21114元/㎡。②天府新區華陽(yáng)街道約40畝住兼商地塊，要求成品住宅比例100%，成交樓面價(jià)達土地最高限價(jià)14100元/㎡，進(jìn)入競銷(xiāo)售型一類(lèi)人才公寓比例階段，最終由華潤競得，銷(xiāo)售型人才公寓比例為23%，溢價(jià)率14.6%，住房清水限價(jià)為21114元/㎡。③錦江區柳江街道約46畝住兼商地塊，要求成品住宅比例100%，成交樓面價(jià)16100元/㎡，溢價(jià)率3.9%，住房清水限價(jià)為27400元/㎡，最終由錦江統建拿下。④青羊區文家街道約83畝住兼商地塊，要求成品住宅比例100%，住房清水限價(jià)為23656元/㎡，由香港置地底價(jià)（13000元/㎡）拿下。
流拍地塊來(lái)看，與競爭更為激烈的城南地塊相比，流拍地塊基本位于北門(mén)或東北門(mén)方向（其中金牛區1宗，成華區2宗，龍泉驛區1宗，新都區3宗），南北區域熱度持續分化。
城市區域及板塊間熱度不均，國央企、熱門(mén)板塊表現穩健
“從此次成都土地市場(chǎng)來(lái)看，熱度不高，其中有7宗土地出現了流拍現象，多數宗土地出現了底價(jià)成交態(tài)勢。從這個(gè)角度看，成都土地市場(chǎng)和全國其他市場(chǎng)類(lèi)似，面臨降溫的壓力。類(lèi)似流拍的情況，部分和房屋限價(jià)等有關(guān)。幾幅流拍的住宅用地，其銷(xiāo)售價(jià)格都比較低，即低于2萬(wàn)元的水平，或使得房企拿地意愿不強。而超過(guò)2萬(wàn)銷(xiāo)售價(jià)格的地塊，反而交易會(huì )比較好。
從此次土地交易情況看，各類(lèi)影響房企拿地積極性的因素有所減少。比如說(shuō)競自持和無(wú)償配建等要求已經(jīng)刪除，即便是競銷(xiāo)售型人才公寓，其比例也相對不高。而且此類(lèi)房屋具備可銷(xiāo)售的優(yōu)勢，所以本身不會(huì )太大影響房企的拿地積極性。類(lèi)似情況都說(shuō)明成都當前正積極優(yōu)化拿地營(yíng)商環(huán)境。
多宗流拍和底價(jià)成交其實(shí)說(shuō)明土地市場(chǎng)還沒(méi)有這么快回暖，土地市場(chǎng)確實(shí)表現比較疲軟。同時(shí)也印證了這樣一個(gè)判斷：政策面放松并不必然導致房企拿地方面的調整。房企現在資金壓力都比較大，要真的好起來(lái)，樂(lè )觀(guān)預計可能要到明年下半年。
全國市場(chǎng)來(lái)看，除了上海沒(méi)有流拍，廣州、廈門(mén)、成都都有流拍現象，土地市場(chǎng)普遍不太景氣。但現在土地市場(chǎng)地價(jià)肯定不是很高的，所以最近拿地的企業(yè)反而抓住了拿地的較好的一個(gè)窗口期。”
“雖然第三批集中供地競買(mǎi)規則相比前兩次有所調整，但仍有多宗地塊流拍，其實(shí)不難發(fā)現，多宗流拍地塊大多位于發(fā)展尚未成熟的區域，可見(jiàn)房企的拿地態(tài)勢還是較為理性的。對于此現象的發(fā)生大多處于意料之中，區域及板塊間分化特征猶存，加之年底房企資金流動(dòng)性有所下降，房企在土地市場(chǎng)的投資動(dòng)作有所收斂，導致部分地塊出現流拍狀況。
全國多城第三批集中土拍紛紛落幕，從整體表現來(lái)看，較第二輪土拍有所回溫，但房企的拿地積極性并不算高，而且，城市區域及板塊間熱度不均、溢價(jià)率較低、國企及頭部房企托底等均成第三輪土拍的標簽。對比來(lái)看，成都第三批集中土拍發(fā)揮較為穩健，且熱門(mén)板塊的關(guān)注度持續走高。”
高價(jià)值、高成長(cháng)性區域依舊是房企布局重點(diǎn)
從持續3天的土拍“戰況”來(lái)看，高價(jià)值、高成長(cháng)性區域依舊是房企接下來(lái)布局的關(guān)注重點(diǎn)，如天府新區錦江生態(tài)帶、麓湖板塊、高新區大源板塊、錦江區白鷺灣小鎮和成華區二八板塊等，而位于新都區斑竹園、金牛區天回鎮、成華區龍潭寺、龍泉驛柏合的多宗地塊因無(wú)人競價(jià)而最終流拍，由此說(shuō)明板塊分化、南北分化依然明顯。
而對比全國其他已完成第三批次土拍的城市：廣州第三輪集中供地成交13宗，流拍4宗，流拍率約24%，成交金額約304億元；南京第三批集中土拍45宗地中35宗底價(jià)成交，流拍1宗。成都本輪土拍表現也較為理智，競買(mǎi)條件有所放松，底價(jià)成交的地塊比例相較二批次也有所下降。
年關(guān)將至，面臨資金壓力，房企拿地熱情普遍都不高。但仍有部分房企表現積極，從拿地的名單里面，可以看出，建發(fā)、龍湖、香港置地、華潤等企業(yè)拿地動(dòng)作比較大，他們在其他城市拿地動(dòng)作也比較明顯，而且成都三批次拿地環(huán)境有所改善，算是拿地“窗口期”，選擇此刻補充”糧倉“，對于后續的房屋銷(xiāo)售以及銷(xiāo)售行情提振等或有積極促進(jìn)的作用。
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