成都土拍收官：33宗成交 7宗流拍 超6成底價(jià)成交
文軒財(cái)經(jīng)網(wǎng) 2021-12-09 18:19:36
隨著主持人手中的小木槌落下，最后一塊地被九聯(lián)科海底價(jià)收入囊中，2021年成都雙集中供地正式畫上句號(hào)。
成都第三輪集中土拍，共供應(yīng)40宗地，總出讓面積約2765.23畝，最終成交33宗，總成交面積約2130.87畝，成交總價(jià)約328.71億，流拍7宗，流拍率17.5%，整體溢價(jià)率約4.61%。
附：成都第三次土拍成交結(jié)果
（點(diǎn)擊查看大圖）
成交的33宗地塊中，僅12宗地溢價(jià)成交，其中6宗地達(dá)最高限價(jià)進(jìn)入競(jìng)銷售型人才公寓比例環(huán)節(jié)。
21宗地為底價(jià)成交，底價(jià)成交地塊占比約63%，相比二批次的7成底價(jià)成交，稍有回暖。
相較前兩批次集中供地成交情況，本輪土拍仍然延續(xù)較冷態(tài)勢(shì)：
6月11日，成都首批持續(xù)5天的土拍拉鋸戰(zhàn)落下帷幕，40宗地塊約3449畝，全部成交，成交總額達(dá)354.8億，超70家房企參與，報(bào)名次數(shù)合計(jì)超350次，最高成交樓面價(jià)18700元/㎡，最高自持租賃比例59%。戳此回顧：5天 40宗 354.8億 成都首批集中土拍深度透視
9月17日，二批次史詩(shī)級(jí)土拍塵埃落定，相較首批次的火熱，二批次降溫明顯：供應(yīng)75宗，合計(jì)5686畝，拍賣前因故終止17宗，6宗地均為拍賣時(shí)無(wú)人應(yīng)價(jià)而流拍。最終成功出讓52宗，約3664畝，總成交額約448.5億，7成地塊底價(jià)成交，僅9宗地觸及最高限價(jià)。戳此回顧：成都二批次土拍：7成底價(jià)成交，主城再現(xiàn)流拍！
前兩批次共計(jì)供應(yīng)115宗，合計(jì)9135畝，共計(jì)成交92宗，合計(jì)約7113畝。
至此，算上一、二批次，今年成都集中拍賣共成交125宗涉宅地塊，合計(jì)成交面積約9245畝。
相較于一、二批次豐富的出讓方式，本次拍賣全部統(tǒng)一為“限房?jī)r(jià)+限地價(jià)+競(jìng)銷售型一類人才公寓面積比例”的方式拍賣，競(jìng)銷售型一類人才公寓面積比例相對(duì)此前的自持和無(wú)償移交更加友好。但即便如此，40宗地中，僅6宗地觸發(fā)最高限價(jià)進(jìn)入到競(jìng)銷售型一類人才公寓面積比例環(huán)節(jié)，在33宗已成交地塊中占比約為18%，市場(chǎng)依然偏冷。
從成交結(jié)果來(lái)看，本輪集中拍地?zé)岫纫琅f延續(xù)兩極分化之勢(shì)。城南的高新區(qū)、天府新區(qū)及成華二八板塊受到追捧，6宗達(dá)最高限價(jià)的熔斷成交地塊均誕生在以上區(qū)域。其余區(qū)域以底價(jià)或低溢價(jià)成交為主。
從拿地企業(yè)來(lái)看，共25家房企在本輪土拍有所收獲，建發(fā)、華潤(rùn)、龍湖、香港置地、永慧、北京天恒均收獲頗豐。
圖|本輪土拍房企拿地詳情
廈門市屬國(guó)企建發(fā)為本輪土拍最大贏家，累計(jì)拿地3宗，宗地總面積約316.09畝，總價(jià)約64.19億元，總建面超40萬(wàn)方，拿地宗數(shù)和面積居于本輪土拍首位。
拿地總金額排行來(lái)看，建發(fā)、永慧、香港置地位列拿地金額榜前三位；
另外，建發(fā)、龍湖、生物城、香港置地、永慧、浙江華都、深業(yè)泰然7家房企拿地總面積超100畝，位列前茅。
成交樓面價(jià)最高的地塊同樣也是銷售型一類人才公寓比例最高的和清水住宅銷售均價(jià)最高地塊，來(lái)自高新區(qū)桂溪街道，該宗地占地約58畝，為純住宅用地，住房清水限價(jià)為28500元/㎡并要求成品住宅比例100%，成交樓面價(jià)達(dá)土地最高限價(jià)（19600元/㎡），由四川遠(yuǎn)達(dá)競(jìng)得，銷售型一類人才公寓占比為64%。
成交總價(jià)最高的是天府新區(qū)華陽(yáng)街道156畝純住宅用地，成交總價(jià)約35.34億元，該宗地被建發(fā)收入囊中。
要求現(xiàn)房銷售地塊4宗，均成功出讓：①天府新區(qū)華陽(yáng)街道約78畝住兼商地塊，要求成品住宅比例100%，成交樓面價(jià)達(dá)土地最高限價(jià)14100元/㎡，進(jìn)入競(jìng)銷售型一類人才公寓比例階段，最終由建發(fā)斬獲，銷售型人才公寓比例為34%，溢價(jià)率14.6%，住房清水限價(jià)為21114元/㎡。②天府新區(qū)華陽(yáng)街道約40畝住兼商地塊，要求成品住宅比例100%，成交樓面價(jià)達(dá)土地最高限價(jià)14100元/㎡，進(jìn)入競(jìng)銷售型一類人才公寓比例階段，最終由華潤(rùn)競(jìng)得，銷售型人才公寓比例為23%，溢價(jià)率14.6%，住房清水限價(jià)為21114元/㎡。③錦江區(qū)柳江街道約46畝住兼商地塊，要求成品住宅比例100%，成交樓面價(jià)16100元/㎡，溢價(jià)率3.9%，住房清水限價(jià)為27400元/㎡，最終由錦江統(tǒng)建拿下。④青羊區(qū)文家街道約83畝住兼商地塊，要求成品住宅比例100%，住房清水限價(jià)為23656元/㎡，由香港置地底價(jià)（13000元/㎡）拿下。
流拍地塊來(lái)看，與競(jìng)爭(zhēng)更為激烈的城南地塊相比，流拍地塊基本位于北門或東北門方向（其中金牛區(qū)1宗，成華區(qū)2宗，龍泉驛區(qū)1宗，新都區(qū)3宗），南北區(qū)域熱度持續(xù)分化。
城市區(qū)域及板塊間熱度不均，國(guó)央企、熱門板塊表現(xiàn)穩(wěn)健
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)：
“從此次成都土地市場(chǎng)來(lái)看，熱度不高，其中有7宗土地出現(xiàn)了流拍現(xiàn)象，多數(shù)宗土地出現(xiàn)了底價(jià)成交態(tài)勢(shì)。從這個(gè)角度看，成都土地市場(chǎng)和全國(guó)其他市場(chǎng)類似，面臨降溫的壓力。類似流拍的情況，部分和房屋限價(jià)等有關(guān)。幾幅流拍的住宅用地，其銷售價(jià)格都比較低，即低于2萬(wàn)元的水平，或使得房企拿地意愿不強(qiáng)。而超過(guò)2萬(wàn)銷售價(jià)格的地塊，反而交易會(huì)比較好。
從此次土地交易情況看，各類影響房企拿地積極性的因素有所減少。比如說(shuō)競(jìng)自持和無(wú)償配建等要求已經(jīng)刪除，即便是競(jìng)銷售型人才公寓，其比例也相對(duì)不高。而且此類房屋具備可銷售的優(yōu)勢(shì)，所以本身不會(huì)太大影響房企的拿地積極性。類似情況都說(shuō)明成都當(dāng)前正積極優(yōu)化拿地營(yíng)商環(huán)境。
多宗流拍和底價(jià)成交其實(shí)說(shuō)明土地市場(chǎng)還沒(méi)有這么快回暖，土地市場(chǎng)確實(shí)表現(xiàn)比較疲軟。同時(shí)也印證了這樣一個(gè)判斷：政策面放松并不必然導(dǎo)致房企拿地方面的調(diào)整。房企現(xiàn)在資金壓力都比較大，要真的好起來(lái)，樂(lè)觀預(yù)計(jì)可能要到明年下半年。
全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，除了上海沒(méi)有流拍，廣州、廈門、成都都有流拍現(xiàn)象，土地市場(chǎng)普遍不太景氣。但現(xiàn)在土地市場(chǎng)地價(jià)肯定不是很高的，所以最近拿地的企業(yè)反而抓住了拿地的較好的一個(gè)窗口期。”
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪：
“雖然第三批集中供地競(jìng)買規(guī)則相比前兩次有所調(diào)整，但仍有多宗地塊流拍，其實(shí)不難發(fā)現(xiàn)，多宗流拍地塊大多位于發(fā)展尚未成熟的區(qū)域，可見(jiàn)房企的拿地態(tài)勢(shì)還是較為理性的。對(duì)于此現(xiàn)象的發(fā)生大多處于意料之中，區(qū)域及板塊間分化特征猶存，加之年底房企資金流動(dòng)性有所下降，房企在土地市場(chǎng)的投資動(dòng)作有所收斂，導(dǎo)致部分地塊出現(xiàn)流拍狀況。
全國(guó)多城第三批集中土拍紛紛落幕，從整體表現(xiàn)來(lái)看，較第二輪土拍有所回溫，但房企的拿地積極性并不算高，而且，城市區(qū)域及板塊間熱度不均、溢價(jià)率較低、國(guó)企及頭部房企托底等均成第三輪土拍的標(biāo)簽。對(duì)比來(lái)看，成都第三批集中土拍發(fā)揮較為穩(wěn)健，且熱門板塊的關(guān)注度持續(xù)走高。”
高價(jià)值、高成長(zhǎng)性區(qū)域依舊是房企布局重點(diǎn)
從持續(xù)3天的土拍“戰(zhàn)況”來(lái)看，高價(jià)值、高成長(zhǎng)性區(qū)域依舊是房企接下來(lái)布局的關(guān)注重點(diǎn)，如天府新區(qū)錦江生態(tài)帶、麓湖板塊、高新區(qū)大源板塊、錦江區(qū)白鷺灣小鎮(zhèn)和成華區(qū)二八板塊等，而位于新都區(qū)斑竹園、金牛區(qū)天回鎮(zhèn)、成華區(qū)龍?zhí)端?、龍泉驛柏合的多宗地塊因無(wú)人競(jìng)價(jià)而最終流拍，由此說(shuō)明板塊分化、南北分化依然明顯。
而對(duì)比全國(guó)其他已完成第三批次土拍的城市：廣州第三輪集中供地成交13宗，流拍4宗，流拍率約24%，成交金額約304億元；南京第三批集中土拍45宗地中35宗底價(jià)成交，流拍1宗。成都本輪土拍表現(xiàn)也較為理智，競(jìng)買條件有所放松，底價(jià)成交的地塊比例相較二批次也有所下降。
年關(guān)將至，面臨資金壓力，房企拿地?zé)崆槠毡槎疾桓?。但仍有部分房企表現(xiàn)積極，從拿地的名單里面，可以看出，建發(fā)、龍湖、香港置地、華潤(rùn)等企業(yè)拿地動(dòng)作比較大，他們?cè)谄渌鞘心玫貏?dòng)作也比較明顯，而且成都三批次拿地環(huán)境有所改善，算是拿地“窗口期”，選擇此刻補(bǔ)充”糧倉(cāng)“，對(duì)于后續(xù)的房屋銷售以及銷售行情提振等或有積極促進(jìn)的作用。
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