今后十幾年新房的銷(xiāo)售交易量會(huì )有一個(gè)比較大的下降，這個(gè)變化就是從這幾年的頂點(diǎn)到了拐點(diǎn)開(kāi)始往下，趨勢性的總量縮減。

我們回顧一下中國房地產(chǎn)這20年的總量是怎么增長(cháng)的。

在1998年和1999年的時(shí)候，中國房地產(chǎn)一年新建房的交易銷(xiāo)售量剛剛達到1億平方米。隨后從1998年到2008年，這10年里漲了6倍。

那么，今后的十幾年會(huì )怎么走？是保持17億平米10多年，還是繼續每5年、10年還要翻一番變成30億平方米、34億平方米？

我的判斷是今后十幾年，中國每年的房地產(chǎn)新房的交易量不僅不會(huì )總量增長(cháng)翻番，相反還會(huì )每年小比例地有所萎縮，或者零增長(cháng)、或者負增長(cháng)。

十幾年以后，每年房地產(chǎn)的新房銷(xiāo)售交易量可能下降到10億平方米以?xún)?，大體上減少40%的總量。

過(guò)去20年中國房地產(chǎn)交易總量之所以能翻四番，有四個(gè)原因：

一是城市化。過(guò)去20年里，中國城市常住人口城市化率上升了近26個(gè)百分點(diǎn)，城市化過(guò)程中城市人口擴張，不僅是農民工進(jìn)城市，還包括小城市的人到中城市、大城市、超大城市，人口在城市之間遷徙。城市規模的擴大帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的增長(cháng)。

二是舊城拆遷改造。在城市擴大的同時(shí)，為了交通道路建設、商務(wù)集聚區的建設，而拆除一些工廠(chǎng)區、住宅區，各種因規劃功能布局調整進(jìn)行城市改造，也能產(chǎn)生較大的新房建設銷(xiāo)售交易量。

三是住房質(zhì)量。中國人造房子，80年代后，農村是磚瓦房，城市開(kāi)始建造鋼筋混凝土住房。磚瓦房一般15年到20年要重建。最初造的鋼筋混凝土住房，由于水泥質(zhì)量差、鋼筋質(zhì)量差、建筑結構差，到了30年基本上也要拆了重建。

四是人均住房面積增加。1990年中國人均住房面積只有6平方米；到2000年，城市人均住房面積也僅十幾平方米，現在城市人均住房面積已達到50平方米。原來(lái)人均住房面積偏小，也會(huì )產(chǎn)生改善性的購房需求。

以上四方面因素，在今后十幾年會(huì )逐漸淡出。

一是城市化率增長(cháng)放慢，已接近拐點(diǎn)。在未來(lái)十幾年將從現在的60%大致增長(cháng)到70%，總之，城市化率的上升面臨天花板現象，城市人口增速放緩，還要每年增長(cháng)一點(diǎn)幾個(gè)百分點(diǎn)是不可能的，城市化的人口紅利會(huì )逐步淡出。

二是舊城改造總量減少。經(jīng)過(guò)20年的城市改造，舊城改造大拆大建的狀況會(huì )逐步淡出，總量會(huì )大規模減少。

三是人均住房面積基本平衡不會(huì )再大幅增加。當前，我國人均住房面積已經(jīng)達到50平方米，困難家庭住房結構性改善的要求逐漸降到較低水平。盡管還會(huì )有，但只是局部結構性的，而不是總體性的人均住房不夠。

四是住房質(zhì)量提高。2012年，住建部下發(fā)了一個(gè)關(guān)于住宅和寫(xiě)字樓等各種商品性房屋的建筑質(zhì)量標準，把原來(lái)中國住宅商品房30年左右的安全標準提升到了至少70年，甚至100年。也就是說(shuō)，老城市的折舊改造量會(huì )大量減少。

從以上四個(gè)趨勢看，未來(lái)10幾年長(cháng)周期里，中國房地產(chǎn)每年鋪天蓋地的十六七億平方米的新房竣工銷(xiāo)售交易量，這個(gè)時(shí)代結束了。

今后十幾年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，不會(huì )是17億、18億、20億、30億平方米，而是逐漸萎縮，當然這個(gè)萎縮不會(huì )在一年里面大規模萎縮20%、30%，大體上有十幾年的過(guò)程，逐步往下降。10幾年后每年的竣工銷(xiāo)售量下降到10億平方米以下。

02

總量萎縮后，房地產(chǎn)的熱點(diǎn)、重點(diǎn)地區在哪里？

過(guò)去十幾年的狀態(tài)，不管是沿海發(fā)達地區，還是中西部地區；不管是大城市、還是小城市、區縣城市，總之是全面開(kāi)發(fā)，四面開(kāi)花。

從現在開(kāi)始，往后的十幾年，房地產(chǎn)不會(huì )出現四面開(kāi)花、東西南北中全面發(fā)熱的狀態(tài)，但是房地產(chǎn)還會(huì )有熱點(diǎn)。

我們說(shuō)的總量17億平方米一年，以后可能變?yōu)橐荒?5億、12億平方米。

這個(gè)建設量、生產(chǎn)量主要體現在三個(gè)熱點(diǎn)地方。

第一個(gè)是中心城市。所謂中心城市，指除了省會(huì )城市之外也包括一些同等級別區域性的中心城市。比如，山東省除濟南外，也有區域中心城市青島；廣東省除了廣州之外還有同等級中心城市深圳。

第二個(gè)就是大都市圈。超級大城市輻射會(huì )形成城市圈，城市圈里的那些中小城市會(huì )成為房地產(chǎn)發(fā)展熱點(diǎn)。

第三個(gè)熱點(diǎn)地區是城市群。城市群里的大中型城市往往也會(huì )是今后十幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。

大家可以關(guān)注現在近10個(gè)跨入1000萬(wàn)的超級大城市，他們都有十幾年以后人口增長(cháng)500萬(wàn)以上的可能。

只要人口增長(cháng)了，城市住宅房地產(chǎn)就會(huì )跟上去。

如果已經(jīng)是2000萬(wàn)以上的超級大城市，這個(gè)超級大城市自身的核心圈已經(jīng)碰天花板了，它的發(fā)展將集中表現在大都市圈，大都市圈的輻射范圍一般會(huì )有1.5—2萬(wàn)平方公里。

今后十幾年，房?jì)r(jià)趨于穩定，既不會(huì )大漲，也不會(huì )大跌，房?jì)r(jià)的平均增長(cháng)率將低于等于GDP的增長(cháng)率。

全國城市新開(kāi)發(fā)房屋的平均交易價(jià)格1998年是每平方米2000元，2018年全國平均上漲到了8800元，大賬上說(shuō)的是翻了兩番。如果當地比當地，那么不管是東部，還是西部，都翻了三番以上。

比如，成都2000年主城房?jì)r(jià)均價(jià)1000多元，2017年到了10000元以上，翻了三番多。北京、上海、深圳、廣州、南京、杭州等熱點(diǎn)的一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)基本上翻了三番，漲了八倍，有的特別熱的地方甚至漲了十倍以上。

在特別熱的一線(xiàn)城市家庭收入30年、40年不吃不喝買(mǎi)不了一套房，房?jì)r(jià)收入比是很高的，與世界比較來(lái)說(shuō)是最高的。

過(guò)去十幾年，中國的房?jì)r(jià)跟房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)量、生產(chǎn)量是相同的趨勢，都是五年翻一番、十年翻兩番、十七八年翻三番的狀態(tài)。

支持這個(gè)狀態(tài)的原因是什么呢？大體上有三條：

第一個(gè)原因，就是供求關(guān)系。過(guò)去二十年，中國房地產(chǎn)是供不應求的，人均從10平方米往20、30、40平方米的這個(gè)過(guò)程是短缺經(jīng)濟下的補短板的過(guò)程，強烈的改善需求規模支撐它越造越多。在越造越多的過(guò)程中還供不應求，就造成房?jì)r(jià)不斷往上漲。

第二個(gè)原因，房?jì)r(jià)上升當然和貨幣有關(guān)，通貨膨脹是貨幣現象。中國的M2從2004年、2005年開(kāi)始，差不多有整整十幾年左右兩位數增長(cháng)，一年百分之十幾的增長(cháng)率，有若干年份甚至百分之二十幾的增長(cháng)。

這個(gè)錢(qián)出來(lái)當然會(huì )影響社會(huì )經(jīng)濟。被房地產(chǎn)吸收了一大塊資金，房地產(chǎn)成了M2超出增長(cháng)的一個(gè)吸收器，使得整個(gè)社會(huì )商品的物價(jià)指數增長(cháng)平穩，但也自然導致房?jì)r(jià)出現了每三年、每五年翻一番的現象。

所以這些年房?jì)r(jià)上升，也是通貨膨脹的現象。

第三個(gè)原因，一個(gè)國家房地產(chǎn)的價(jià)格也會(huì )受外部影響、受匯率影響、受?chē)H購買(mǎi)力影響，當然也會(huì )受?chē)H經(jīng)濟危機的沖擊。中國經(jīng)濟增長(cháng)的過(guò)程，會(huì )吸引外資投資或購買(mǎi)中國的房地產(chǎn)。

根據這個(gè)預測未來(lái)，在房地產(chǎn)供求關(guān)系方面，我們已經(jīng)進(jìn)入到盡管局部還會(huì )有供不應求，但總體來(lái)看，供不應求的時(shí)代結束了，已經(jīng)進(jìn)入到總量過(guò)剩的階段。所以，供不應求造成房?jì)r(jià)上升、推動(dòng)房?jì)r(jià)上升的動(dòng)力下降了。

從通貨膨脹看，我國M2已經(jīng)到了190萬(wàn)億，會(huì )不會(huì )今后的10年M2再去翻兩番？不可能！

這幾年的GDP增長(cháng)率百分之六點(diǎn)幾，物價(jià)指數加兩個(gè)點(diǎn)，所以M2在2017年、2018年都是八點(diǎn)幾，今年1-6月份8.5，基本上是這樣。

可以預判，今后十幾年，M2增長(cháng)率基本上與GDP增長(cháng)率加物價(jià)指數，保持均衡的增長(cháng)。而中國的GDP今后十幾年平均增長(cháng)率大體在5%左右。

房地產(chǎn)價(jià)格的增長(cháng)大體上不會(huì )超過(guò)M2的增長(cháng)率，大體上也不會(huì )超過(guò)GDP的增長(cháng)率，一般會(huì )小于老百姓家庭收入的增長(cháng)率。

總之，中國的城市化還在發(fā)展過(guò)程中，城市化率還有10%增長(cháng)空間。

城市群、大都市圈、國家中心城市、超級大城市還在發(fā)展中。

04

中國房地產(chǎn)有一個(gè)現象就是房地產(chǎn)商、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的數量是世界之最。

美國2018年50個(gè)洲的工商登記里，注冊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)沒(méi)有超過(guò)500個(gè)。中國有多少？根據2018年的統計，在工商局注冊登記的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一共9.7萬(wàn)個(gè)，中國5億多的城市戶(hù)籍人口加3億左右外來(lái)的農民工形成的八億多城市常住人口，有9萬(wàn)多個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)。

中國房地產(chǎn)商有三大特征：

第一，房地產(chǎn)企業(yè)雜、散、小。大到上萬(wàn)億規模，小到幾百萬(wàn)規模。

第二，層層疊疊。一個(gè)大房地產(chǎn)公司在某個(gè)省注冊以后，要到各個(gè)省去開(kāi)發(fā)，它會(huì )在二三十個(gè)省各注冊一個(gè)省級開(kāi)發(fā)公司。五大開(kāi)發(fā)商不管是萬(wàn)科還是萬(wàn)達，幾乎都有幾百個(gè)子公司，層層疊疊。

第三，空殼公司多。9萬(wàn)多個(gè)房產(chǎn)企業(yè)中，規模排在前面15%的公司，去年的開(kāi)發(fā)量在17億平方米里占了85%。也就是，15%的企業(yè)解決了差不多14億多平方米，剩下的近8萬(wàn)個(gè)企業(yè)只干了2億多平方米，大量的空殼公司?？諝す驹诓痪皻獾臅r(shí)候是空殼，一到狂熱的時(shí)候就是亂集資、亂炒地、亂發(fā)展。這種現象是過(guò)去十幾年粗放型發(fā)展的一個(gè)結果。

今后十幾年，基于房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量轉型要求和開(kāi)發(fā)總量降低的趨勢，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必然會(huì )有一個(gè)大幅度減量萎縮的過(guò)程。會(huì )減掉多少？我認為，至少會(huì )減掉三分之二，十幾年后中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的法人數不會(huì )超過(guò)3萬(wàn)個(gè)。

在房地產(chǎn)的調整發(fā)展中，會(huì )從四個(gè)軌道上縮小。

第一個(gè)，房產(chǎn)企業(yè)收縮。超大型的房產(chǎn)商會(huì )把自己二級、三級、四級的房地產(chǎn)公司收縮，可能會(huì )把房地產(chǎn)的投資集中到省會(huì )城市、大都市圈、城市群，特別是超級大城市中的人口從1000萬(wàn)向2000萬(wàn)發(fā)展的城市，不會(huì )再在全國鋪天蓋地鋪攤子搞行政性的分布，會(huì )在層次上收縮，子、孫公司總量上萎縮。

第二個(gè)，工商年檢注銷(xiāo)。過(guò)去這些年，由于入市的時(shí)候門(mén)檻很低，入市不久即成空殼公司，工商年檢的時(shí)候，又不退市注銷(xiāo)，這是我們以前工商登記的一種狀態(tài)。今后，年檢通不過(guò)的就注銷(xiāo)。

第三個(gè)，房產(chǎn)企業(yè)轉行。相當一部分房地產(chǎn)商在市場(chǎng)規?？s小、一些城市房地產(chǎn)業(yè)務(wù)衰退的情況下，會(huì )主動(dòng)轉行。

第四個(gè)，收購兼并。

這四方面將構成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數量的大幅下降。

中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的高負債率也是世界一最。

中國9萬(wàn)多個(gè)房產(chǎn)商的總負債率，去年是84%。

中國前10位銷(xiāo)售規模的房產(chǎn)商負債率也在81%。

整個(gè)中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式就是一個(gè)大規?；?、大規模貸款的開(kāi)發(fā)模式，凈資本極低，像貿易公司、流通公司一樣在周轉。

表現在土地批租、開(kāi)發(fā)建設、銷(xiāo)售預售三個(gè)環(huán)節都是高負債運行。

首先是買(mǎi)地的錢(qián)，基本不靠自有資金，而是靠貸款融資。

買(mǎi)地的錢(qián)，銀行信托后面堆著(zhù)，10個(gè)億的地價(jià)拍賣(mài)成20個(gè)億，后面跟著(zhù)的是銀行的錢(qián)，所以開(kāi)發(fā)商能把“地王”炒上去，不受自己有沒(méi)有錢(qián)的束縛，敢把地價(jià)炒得翻一番。

地價(jià)炒得越高，開(kāi)發(fā)商原有的儲備地價(jià)值也越高，資產(chǎn)信用就更高，所以開(kāi)發(fā)商對地價(jià)炒高，有恃無(wú)恐。

這是一個(gè)現象，就是買(mǎi)地靠融資、靠貸款。

開(kāi)發(fā)貸可以來(lái)自于銀行、來(lái)自于信托，當然也可以來(lái)自于企業(yè)發(fā)債，債券還是一個(gè)債務(wù)。一些信用差的小房產(chǎn)商，借不到銀行、信托的錢(qián)，也發(fā)不了債，就會(huì )搞亂集資、借高利貸、搞售后回租。所謂售后回租，就是房產(chǎn)商把房子賣(mài)了回租，租賃出租費每年15%，相當于高息攬儲，實(shí)際上是房產(chǎn)商借高利貸搞開(kāi)發(fā)。

再次是利用房地產(chǎn)掌盤(pán)優(yōu)勢套取客戶(hù)的無(wú)息資金。比如，房屋預售，房子剛打地基就收定金，樓盤(pán)還沒(méi)封頂就賣(mài)預售房；施工過(guò)程讓施工方帶資墊資施工，形成施工欠款，整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程就是一個(gè)透支欠款的過(guò)程。

正是以上三類(lèi)這樣的一個(gè)運轉透支模式，形成了中國開(kāi)發(fā)商80%多的負債率，開(kāi)發(fā)商往往還把它當作自己財務(wù)運行能力強的一種成就。

透支欠帳中，銀行貸款是正常利息，信托一般比銀行利息高一倍，亂集資的話(huà)17—18%的利息，在這個(gè)情況下，房產(chǎn)商要把這個(gè)資金鏈上的利息怎么平衡呢？

賣(mài)樓花、拿定金、預售是不付利息的；還有一種就是讓別人給你施工，讓施工單位招投標的時(shí)候必須帶資施工，不給利息。一個(gè)房產(chǎn)商可能負債里面有30%，甚至40%的錢(qián)是無(wú)息債務(wù)——房產(chǎn)商覺(jué)得賺了便宜。所有這種運行，在房地產(chǎn)正常、順勢向上、不會(huì )出現資金鏈斷的時(shí)候，房產(chǎn)商會(huì )賺很多的錢(qián)。

但是一旦逆周期發(fā)生，資金回籠不到位，資金鏈斷了，高利息的負債會(huì )使他跳樓。很多房地產(chǎn)商出問(wèn)題，出在逆周期、經(jīng)濟下行、房產(chǎn)銷(xiāo)售各方面困難的時(shí)候，這種情況就像地雷一樣的一個(gè)個(gè)爆炸。

我們去看全世界房地產(chǎn)商都不是這樣的。香港房地產(chǎn)算中國房地產(chǎn)的發(fā)源地，但是香港房地產(chǎn)企業(yè)平均負債率一般在30%左右，它同樣賣(mài)樓花，同樣跟銀行貸款，但是它有更多的自有資本，自己賺的利潤放在里面形成的凈資產(chǎn)有60%、70%。

香港房地產(chǎn)商跑到內地來(lái)，是不是負債率變得很高呢？沒(méi)有，整個(gè)香港房產(chǎn)商在內地的房地產(chǎn)法人，一般負債率也就在40%，沒(méi)有出現我們所講的80%。在這個(gè)意義上，我們房地產(chǎn)商要改變自己的行為。

在今后的十幾年，新時(shí)代的房地產(chǎn)格局下，房地產(chǎn)企業(yè)高負債情況會(huì )發(fā)生根本的轉變。

一是土地批租債務(wù)。買(mǎi)地的錢(qián)來(lái)源會(huì )得到管控，國家15年前就有制度，房產(chǎn)商買(mǎi)土地，土地批租的錢(qián)必須是自有資本，但是這十幾年幾乎都沒(méi)有監管到位。只要管控到位，一般炒地皮的錢(qián)不讓金融機構進(jìn)入的話(huà)，土地批租的高負債率就會(huì )減少。

二是預售規范。房產(chǎn)生產(chǎn)到房屋結構封頂、樓盤(pán)開(kāi)始精裝修時(shí)才能開(kāi)始預售，而不是剛打了一根樁就開(kāi)始賣(mài)樓花，這樣就會(huì )讓無(wú)息的資金、預售款、按揭貸款來(lái)買(mǎi)房的現象會(huì )減少，房產(chǎn)商的債務(wù)率也會(huì )降低，透支的現象可以大大減少，對施工單位長(cháng)期墊資的現象也會(huì )管制到位。

三是經(jīng)營(yíng)模式轉變。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從100%銷(xiāo)售型開(kāi)發(fā)轉型為銷(xiāo)售部分長(cháng)租持有出租的模式時(shí)，也會(huì )出現資產(chǎn)負債率的降低。如果租賃型的企業(yè)不用資本的方式解決租賃，而是用長(cháng)期貸款的高利息的方式來(lái)租賃，這邊租賃的費用還不夠還利息，資金鏈一斷就會(huì )導致破產(chǎn)。如果租賃的資產(chǎn)采用了資本的形式，長(cháng)期出租，租金又以REITs的方式參與直接融資，屬于一種資本形態(tài)的運轉，并且區別于商業(yè)銀行貸款。這就解釋了為什么香港有那么多的REITs企業(yè)。

由此可見(jiàn)，中國房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式、高債務(wù)模式必然在今后十幾年得到徹底的改變，負債率一定會(huì )從80%降到50%以下，在40%-50%之間。

城市和農村的建設性用地資源調度占補平衡

我們過(guò)去供應土地東西南北中是逆向供應的，越是中小城市土地供應越寬松，但這些城市實(shí)際上的擴張需求又很低。我們有一種對城市規模的恐懼癥，一般要求小城市離土不離鄉。

在這個(gè)意義上，支持小城鎮發(fā)展、中等城市發(fā)展，一到500萬(wàn)人口以上就開(kāi)始限制，一到1000萬(wàn)人口以上就封頂了。

在這個(gè)意義上講，土地供應的政策就出現了越是大城市、人口越多、建設量越大的地方土地供應越緊，當然地價(jià)就高。

土地如果供不應求，地價(jià)就上升，一般樓面價(jià)是這個(gè)地方商品房?jì)r(jià)格的三分之一，如果樓面地價(jià)1萬(wàn)元∕平方米，這個(gè)房子造好后的一般價(jià)格必定是三四萬(wàn)一平方。所以要降低房?jì)r(jià)、控制房?jì)r(jià)，很重要的措施是要控制地價(jià)、降低地價(jià)，就要在高房?jì)r(jià)的地區增加城市土地的供應。

今后十幾年按照房地產(chǎn)高質(zhì)量轉型的發(fā)展要求，在城市土地價(jià)位上會(huì )根據“產(chǎn)業(yè)跟著(zhù)規劃走、人口跟著(zhù)產(chǎn)業(yè)走、土地跟著(zhù)人口和產(chǎn)業(yè)走”的原則來(lái)供應土地。

這樣走的過(guò)程，我們可以用一個(gè)形容詞叫做“爬行盯住”。

走一步看一步，人口不是一步到位的，土地也不是一步到位的，但是土地可以預支一些，人口到了1000萬(wàn)給多少，人口到了2000萬(wàn)給多少，就是“爬行盯住”的過(guò)程。但是不再是中小城市寬松供地，大型城市緊俏供地的逆向調控，這樣就不會(huì )出現西部一些小地方只有那么兩三百萬(wàn)人，但是給了五六百平方公里的城市空間。

我們都知道一個(gè)人平均一萬(wàn)平方米，一百萬(wàn)人就是一百平方公里的城市，給多了就是浪費土地資源。在這個(gè)意義上，中西部中等小城市土地要給，也應該鼓勵支持，但不能鼓勵泡沫，不能鼓勵成空心化的結果。

反過(guò)來(lái)，上面說(shuō)的三種熱點(diǎn)地區，土地當然要正向地給予積極的鼓勵。有的城市現在都接近2000萬(wàn)人了，城市建成區面積才1000多平方公里，所以就會(huì )出現地價(jià)特別高。

我相信今后十幾年，中國城市會(huì )實(shí)現按規劃、按人口、按產(chǎn)業(yè)需要精準的供應土地，從而避免城市因土地短缺造成畸高的地價(jià)、因土地短缺而造成產(chǎn)業(yè)發(fā)展束縛。

全世界的城市化過(guò)程都是農業(yè)耕地增加的過(guò)程，而中國這40年農村的耕地是不斷地減少，許多中國經(jīng)濟專(zhuān)家或者行政管理人員都會(huì )認為城市化過(guò)程不可阻擋地會(huì )讓耕地減少，所以城市化必須非常節約用地——這也是中國房地產(chǎn)發(fā)生過(guò)程中土地地價(jià)不斷漲高的一個(gè)原因。

為什么世界各國兩百年城市化過(guò)程沒(méi)有出現農村耕地減少，反而增加了呢？那是因為任何人在農村一般除了耕地以外，都會(huì )占用建設性用地，農村每人一般會(huì )占用250-300平方米左右。因為城市是高樓大廈，各方面比較集約節約，所以城市的人口人均建設性用地、城市化用地是100平方米，這個(gè)不管是歐洲、美國、中國，都一樣。

在這樣的情況下，如果有1億人進(jìn)城，農村里面的建設性用地理論上可以減少250億-300億平方米，而城市里面需要擴大100億平方米。在這樣的過(guò)程中，一進(jìn)一出扣抵后就會(huì )多出1萬(wàn)多平方公里的耕地。

從這個(gè)角度看，城市化過(guò)程當然是一個(gè)農村的耕地、整個(gè)國家的耕地增加的過(guò)程。

為什么中國這40年沒(méi)出現這個(gè)狀態(tài)呢？因為我們的農民是兩頭占地的，進(jìn)城總要在工廠(chǎng)里工作，最終總要占地，人均100平方米是剛性的，所以我們有3億多農民工在城里當然就增加了3萬(wàn)平方公里的城市化用地。但是農民進(jìn)了城以后，在農村當地占用的建設性用地，人均300平方米土地并不退出，城里占100平方米，農村占300平方米，兩頭都占，這樣就出現了中國城市化進(jìn)程耕地只減不增的特殊現象。

中國的耕地大體上是世界可耕地的9%，我們的人口是世界的20%，人均耕地是全球人均耕地的40%，我們的土地供應是不夠的。所以城市化發(fā)展中，耕地不能再減少，這是一個(gè)底線(xiàn)要守住。

這里面很重要的就是城市和農村的建設性用地資源調度占補平衡，如果城市征了1億畝，農村的建設用地減少占用1億畝，形成城鄉之間建設用地增減掛鉤、占補平衡，建設用地總量不變，總的耕地總量不變。

以上是六個(gè)主要趨勢性的判斷。

這六個(gè)方面的趨勢有土地供給、有企業(yè)供給、有成本價(jià)格的供給、有資本貨幣的供給?？偟膩?lái)說(shuō)，供給側的這些變化會(huì )影響社會(huì )方方面面、影響整個(gè)房地產(chǎn)其它各個(gè)枝枝節節的變化，因為它是根基型的、主干型的，它的變化會(huì )形成整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)各個(gè)方面的變化。

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