01.

2022年三月中旬，曾經(jīng)被譽(yù)為“最懂經(jīng)濟的市長(cháng)”黃奇帆與資深經(jīng)濟學(xué)家王波明的聊天中，談及到中國房地產(chǎn)，本號將視頻內容轉譯為文字。

那么，中國樓市如何發(fā)展？

面臨的拐點(diǎn)是什么？

未來(lái)將會(huì )怎么樣？

請細看。

02.

1980年中國這1.8億城市居民的人均住房面積是多少？很小，5平方米，5平方米我都覺(jué)得不可思議的太多了。你看三口之家，就15平方米，又吃又住。從現在的人均50平方米。1980年人均5平方米?？梢钥吹侥菚r(shí)候就是壓縮餅干，壓縮的非常饑餓的狀態(tài)。

1980年整個(gè)中國的商業(yè)服務(wù)業(yè)就1000億，現在160萬(wàn)億。在當時(shí)中國經(jīng)濟極度萎靡不振，城市的住宅需求極度小的背景下，因為你是被高度壓縮的，一旦有外部條件，就像干柴烈火爆炸式的發(fā)展。鄧小平1980年以后，改革開(kāi)放一開(kāi)始，其實(shí)就釋放了城市的機制。

第一個(gè)，承包制。把5億種地的農民搞得只要2億就夠了，3億農民釋放出來(lái)到沿海。

第二個(gè)，農村的戶(hù)口。因為過(guò)節制度，幾千年下來(lái)，幾百年下來(lái)，農民不能到城里邊工作的，戶(hù)口絕對管制，那么在80年代初期、中期就可以離土離鄉，可以到城里打工了。

第三個(gè)，在城里邊只要打工10年以上，就可以在小城市、中城市、大城市相對落戶(hù)，就有了戶(hù)口。

那么我們1.8億變成了9億，不斷地農民戶(hù)口落進(jìn)來(lái)了。所以這就三個(gè)制度，一個(gè)可以落戶(hù)的制度，一個(gè)可以離土離鄉的制度，一個(gè)承包制釋放勞動(dòng)力的制度，這都是為城市化大發(fā)展基礎性動(dòng)力。

第四個(gè)，城市有了土地批租，就有了房產(chǎn)商。

第五個(gè)，老百姓開(kāi)始有了自己擁有產(chǎn)權的家庭居住的房子。當時(shí)我們單位所有的人都是公房，1992、1993年開(kāi)始，所有公房可以變成私房。公房、國有企業(yè)，基本上可以出150塊一平方米到250塊一平方米買(mǎi)下來(lái)，這是共同富裕的偉大改革。

第六個(gè)，按揭貸款出臺。按揭貸款是使得中國房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的重要杠桿，老百姓如果要全款買(mǎi)房，是買(mǎi)不動(dòng)房子的。

所以農村的三條加城市的這三條，就變成了巨大的房地推動(dòng)力。

然后政府再出現了像上海浦東這樣的投融資平臺，那就把房產(chǎn)商來(lái)買(mǎi)地，搞開(kāi)發(fā)區、舊城改造等等。國家就出現了開(kāi)發(fā)區，哪個(gè)開(kāi)發(fā)區都相當于一個(gè)經(jīng)濟發(fā)展的增長(cháng)極，千千萬(wàn)萬(wàn)的工業(yè)開(kāi)發(fā)區，城市開(kāi)發(fā)區起來(lái)，這都是造成城市化運動(dòng)的概念。

一旦機制松動(dòng)，就把前面壓縮餅干壓得緊緊的，餓得扁扁的，肚子一下子撐開(kāi)了。這一爆發(fā)是什么概念呢？

1990年，中國一年造的房產(chǎn)面積是1000萬(wàn)平方米，但房地產(chǎn)市場(chǎng)一起來(lái)到2010年，市場(chǎng)化有房產(chǎn)商為主的建筑面積。一年建了1億平方米。2010年又過(guò)了四年，我們房產(chǎn)商建的房子，10億平方米。然后到了2017年，中國房產(chǎn)商建設量17億平方米。然后到頭了，后邊3年沒(méi)有再長(cháng)。如果按照每年一個(gè)億的漲到2020年，理論上應該達到20億平方米，但是到了17年，17億打住。

這是講了波瀾壯闊30年、40年房產(chǎn)發(fā)展的情況。

03.

那么現在我要說(shuō)的就是，眼下中國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了新階段，這個(gè)新階段中國房地產(chǎn)指標出現了拐點(diǎn)。

第一，大家基本上認為14億人口是天花板，總之人口在減少。

第二，中國的城市化率已經(jīng)到了65%，幾乎等同于歐洲、美國的75%。原因是什么呢？因為中國的城市化率實(shí)際上是把農村里邊的青年人、中年人給抽出來(lái)了，再要增長(cháng)也就增加五六個(gè)點(diǎn)。

第三，中國的老齡化現在正在加速。去年已經(jīng)到21%，預計2035年會(huì )到30%以上，甚至2050年、2060年以后可能到40%、50%。那么這樣一來(lái)的話(huà)，老齡化越嚴重，它需要房子越少，反而死亡率增加，會(huì )退出許多房子來(lái)。所以這三個(gè)都影響住房結構的，都會(huì )對新房子需求大幅下降。

第四，到去年為止，中國的房產(chǎn)商手中造好的房子，一年以上沒(méi)賣(mài)掉的，有6億平方米。這就是一手房庫存，然后中國老百姓買(mǎi)下來(lái)的房子，其中閑置，只為投資，有20%。那么中國這些年來(lái)總的房屋有400億平方米。1990年以后賣(mài)掉的新建的商品房，在老百姓手中的有300億平方米，其中有60億平方米是閑置的。那么這種閑置在市場(chǎng)如果每年漲20%、30%，五年翻一番。

那么我就算有一兩套房子閑置我也不怕，我覺(jué)得在漲價(jià)心里是高興的。房產(chǎn)商房子沒(méi)賣(mài)掉，但是房子在漲價(jià)，他會(huì )覺(jué)得沒(méi)賣(mài)掉反而劃算。但是如果房?jì)r(jià)不漲了，這個(gè)庫存都是積壓，會(huì )造成新造房子需求大幅萎縮。

第五，整個(gè)中國目前人均住房，2019年統計48平方米，然后到了2020年已經(jīng)到50平方米，全世界發(fā)達國家，人均50平方米就是天花板。40年前我們5平方米，現在變成50平方米，已經(jīng)上了天花板了。再空洞的需求，想泡沫化需求都難。

第六，年度的投資。2000年是1億平方米，然后2010年是10億，到了2016年、2017年，17億平方米，這17年里造房的建設量漲了16倍，20年翻了四番，同樣的天花板到了。16億平方米意味著(zhù)什么呢？全世界70多億人，去年或者前年或者2000年，新建房子就是21平方。中國的總量等于全世界的一半，也就是全世界中國之外造了20億，中國造了17億。如果你有這個(gè)需求，你在過(guò)去30年有這個(gè)需求，你去擴張，擴張到了人均50平方米了，對于房子沒(méi)這個(gè)可能，也沒(méi)這個(gè)需求，也沒(méi)這個(gè)內在要求了。

第七，中國的土地價(jià)格和房產(chǎn)的價(jià)格，20年翻了四番。你一定要知道上海最貴的地方——衡山路。那時(shí)候的房子是6000多塊，算7000塊。20倍的話(huà)也就是變成14萬(wàn)?，F在那邊的房子就是14萬(wàn)、15萬(wàn)，所以就是20倍。那么反過(guò)來(lái)在北京王府井最高的地段，你用20年前去算，現在也是也是16倍以上。那么你講新疆烏魯木齊二道橋，在2000年的時(shí)候，他那個(gè)地方就是700多塊一平方，那么20年以后呢，1萬(wàn)幾千塊，2萬(wàn)塊也到了。

所以我講這個(gè)話(huà)的意思，全國在原來(lái)技術(shù)上20年翻四番，基本如此，土地價(jià)格也是每一畝100萬(wàn)變成1000萬(wàn)，變成2000萬(wàn)，也是十倍十幾倍的漲，那么當一個(gè)地方有這個(gè)3年5年翻一番。當20年翻四番的趨勢存在的時(shí)候，所有房產(chǎn)商都會(huì )囤房，哪怕造了房子賣(mài)不掉，過(guò)個(gè)5年就漲價(jià)了，都會(huì )囤地炒地，所以大家都不怕庫存，不怕規模，然后就拼命的融資貸款，這個(gè)規律是前面那個(gè)20年如此的7個(gè)指標，這個(gè)溫床給寵出來(lái)的，給慣出來(lái)的。

第八，危舊房改造，城市舊城改造，基礎設施建設，大規模的也差不多了，沒(méi)有這個(gè)需求了。

第九，城市的學(xué)校、醫院也到頭了，現在大學(xué)過(guò)剩了。因為在1980年，我們大學(xué)生在校生的占地人均只有10平方米。教育部當時(shí)定了個(gè)制度，大學(xué)在校生人均學(xué)校用地50平方米?，F在整個(gè)中國3000多個(gè)大學(xué)，在校生人均50平方米已經(jīng)到了，所以也不需要再擴張，也不會(huì )變成4000個(gè)大學(xué)，所以教育、公共設施也到頭了。

第十，房地產(chǎn)金融，中國的房地產(chǎn)商負債率都在90%，全世界你總不能零資產(chǎn)，所以房產(chǎn)商杠桿從20%、30%的負債率到80%、90%的負債率，上天花板了，再過(guò)10年也不會(huì )變成105%的。

在這個(gè)意義上講，不管是舉債，還是公共設施，基礎設施，舊城改造，還是房產(chǎn)的四、五個(gè)指標，還是老齡化城市人群。這個(gè)概念到這里了，我們可以這么說(shuō)，新階段、新常態(tài)要出現了。

所以現在我們說(shuō)房地產(chǎn)出現的困境，有人去把它歸結為是我們地方政府、國家的房地產(chǎn)調控政策過(guò)頭，太集中，太厲害，把他給打壓了，這是不公平的、不合理的，是不對的。

04.

它不是政府調控過(guò)頭造成現在的困難，因為這房產(chǎn)商1985年、1990年，或者1995年，或者2005年2010年，他們都這么個(gè)行為方式。為什么當時(shí)不破產(chǎn)，這會(huì )兒集中的龍頭企業(yè)都破產(chǎn)？原因就是當你這樣的行為方式，在90年代末，新世紀初，還在在擴張的時(shí)候，在4、5年翻一番，10年翻兩番的勢頭下，他們這種高舉債、高周轉、超級大盤(pán)、炒地皮、造樓盤(pán)，都是可以循環(huán)的，但是到了現在，你繼續一根筋的按這個(gè)邏輯來(lái)，就要碰壁了，所以這個(gè)就叫做理性的分析客觀(guān)形勢。

那么下一步呢，今后5年、10年中國房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新常態(tài)，或者是房產(chǎn)商運行方式的新常態(tài)，就應該出現五個(gè)調整。

第一，一定要明白，全世界的房產(chǎn)商，歐洲，美國房產(chǎn)商負債率沒(méi)有超過(guò)50%的，香港的房產(chǎn)商全部的負債率不超過(guò)40%，中國到了80%、90%，是因為地價(jià)，房?jì)r(jià)，市場(chǎng)需求量的三高。20年翻三番四番。那么一旦需求沒(méi)有了，他們就會(huì )進(jìn)入到一個(gè)新常態(tài)，負債率會(huì )90%到80%到70%到50%，甚至40%，也就我們現在的三條紅線(xiàn)。70%是因為他們都在80%、90%，我們提了個(gè)70%，等到他們自己一旦要降下來(lái)了，其實(shí)也擋不住他下降。

第二，高地價(jià)的買(mǎi)地，大樓盤(pán)的造房，導致造了大量的庫存。這種狀態(tài)會(huì )收斂，會(huì )實(shí)事求是地根據市場(chǎng)需求結構來(lái)開(kāi)發(fā)。

第三，房產(chǎn)商跨界，又搞金融，又搞商業(yè)，又搞工業(yè)，又搞制造業(yè)，覺(jué)得房產(chǎn)商賺了錢(qián)以后就可以到處去搞的。這種術(shù)業(yè)有專(zhuān)攻，它們就不再胡鬧了，這個(gè)方面也會(huì )收斂。

第四，房產(chǎn)商亂收子公司，房產(chǎn)商多如牛毛，這個(gè)狀態(tài)會(huì )減少了。中國房產(chǎn)公司獨立法人的有9萬(wàn)個(gè)，那么我們9億城市人口，一萬(wàn)人一個(gè)。那么整個(gè)美國的房產(chǎn)公司法人登記造房子開(kāi)發(fā)商沒(méi)超過(guò)500個(gè)。那么我們的開(kāi)發(fā)商比全世界開(kāi)發(fā)商加起來(lái)還多。那么以后實(shí)際上中國房產(chǎn)商用不到這么多，所以今后十來(lái)年9萬(wàn)個(gè)變1萬(wàn)個(gè)，法人登記里不斷注銷(xiāo)，有的是倒閉，有的是自己轉行關(guān)閉等等。

第五，房產(chǎn)商的賣(mài)房，就不是那個(gè)造了100萬(wàn)平方米賣(mài)100萬(wàn)平方米的大周轉。以后就可能變成了造50萬(wàn)平方米，其中25萬(wàn)平方米是商品房賣(mài)掉，有25萬(wàn)平方米是商業(yè)性的租賃房，租賃房就變成商住、長(cháng)租公寓銷(xiāo)售。恰恰是商住兩用，負債率就下降了，它是什么概念呢？一旦是租賃，他的租金就可以去發(fā)ABS（資產(chǎn)支持證券化）債券，就是叫REITS（房地產(chǎn)信托投資基金）。REITS債券一發(fā)，那么資本市場(chǎng)的債券資本就來(lái)了，覆蓋它一半的資本，然后銀行貸款造房子、賣(mài)房子又產(chǎn)生一半，反而變成了一個(gè)均衡。

那么這五個(gè)變化會(huì )是今后房地產(chǎn)常態(tài)的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。

所以你一定不要擔心這一次的房地產(chǎn)陣痛，這個(gè)陣痛恰恰是中國房地產(chǎn)發(fā)展到了這一步，必然帶來(lái)的一個(gè)拐點(diǎn)，拐點(diǎn)過(guò)后是房產(chǎn)商良性循環(huán)的開(kāi)始。而且這個(gè)開(kāi)始不僅僅是靠政府約束，政府約束只是個(gè)導向。政府哪怕拼命約束房產(chǎn)商，房產(chǎn)商還是五個(gè)炒，五個(gè)大周轉。到了土壤轉軌的時(shí)候，它自己就會(huì )轉到我剛才說(shuō)的五種狀態(tài)，政府在旁邊又正常的進(jìn)行引導。這個(gè)時(shí)候真正房子拿來(lái)住，而不是這么炒，形成良性循環(huán)。

我們今后10年的房地產(chǎn)的狀態(tài)，就會(huì )進(jìn)入良性狀態(tài)。沒(méi)有這樣一次痛苦的陣痛，房產(chǎn)商的行為方式是轉不過(guò)彎來(lái)的。

05.

我們現在對眼下房產(chǎn)商崩盤(pán)也好，或者有些暴雷也好，由于房地產(chǎn)的形式出現了拐點(diǎn)。他怎么辦呢？大體上應該這么說(shuō)。

第一，房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)。他差不多要占GDP 5%-10%的分量

第二，房地產(chǎn)也是民生產(chǎn)業(yè)，中國老百姓的財富60%是房產(chǎn)，也該穩定。

第三，房地產(chǎn)是半金融企業(yè)，因為里面大量的按揭貸款，它崩盤(pán)的話(huà)，對金融機構也是問(wèn)題。

第四，房地產(chǎn)還和大量的供應鏈上的工業(yè)、企業(yè)有關(guān)系。它是龍頭產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)幾十個(gè)工業(yè)的銷(xiāo)售產(chǎn)品。

那么在這個(gè)意義上講，追求房地產(chǎn)業(yè)的穩定，不大起大落，就是在限制土地價(jià)格、房產(chǎn)價(jià)格、建設量，這么炒作翻番，對政府來(lái)說(shuō)，對這些困難房產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，我們不是簡(jiǎn)單的要去救。一旦它要崩盤(pán)，他的債務(wù)實(shí)際上就進(jìn)入破產(chǎn)重整的保全，它的資產(chǎn)不是房產(chǎn)商的，是債權人的。這個(gè)債權人包括銀行、非銀行或者老百姓集資款的債主，也包括老百姓買(mǎi)了按揭貸款的房子，還有許多就是施工欠款。

如果簡(jiǎn)單讓他破產(chǎn)，造成社會(huì )震蕩，所以怎么樣使得它軟著(zhù)陸，那么就要用重組的辦法。那么這個(gè)重組有五種。

第一，大型的房產(chǎn)商，出了問(wèn)題的房產(chǎn)商，自救，自我重組，壯士斷臂，保存最主要的一個(gè)機體，不使得整體上癱瘓。

第二，優(yōu)勢的房產(chǎn)商，沒(méi)出問(wèn)題的房產(chǎn)商，然后去收購、兼并、重組出問(wèn)題的房產(chǎn)商。

第三，國有資本運營(yíng)公司也可以拿出他的資本金，成為戰略投資者，入股到那些優(yōu)勢房產(chǎn)商，去收購兼并。

第四，地方政府也可以拿出一定的錢(qián)，把過(guò)去10年、5年批租給房產(chǎn)商的地?？梢愿鶕F在的市場(chǎng)行情打個(gè)折回購。

第五，房產(chǎn)商庫存的房屋，政府也可以回購一部分，回購的中低端的成為保障房，中高端的成為人才房。

06.

總之，五管齊下，穩住局面。那么為了穩住局面，這五個(gè)渠道進(jìn)行重組的時(shí)候，當然要資金，這種資金國家可以有專(zhuān)項債或者專(zhuān)門(mén)的貸款。這種債務(wù)不放在三條紅線(xiàn)里，算體外循環(huán)。平穩落地，軟著(zhù)陸，房地產(chǎn)也好，政府的調控方式也好，都會(huì )隨著(zhù)新的形式，進(jìn)入良性循環(huán)的狀態(tài)。

來(lái)源：財經(jīng)老炮王波明

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