01.

2022年三月中旬，曾經(jīng)被譽(yù)為“最懂經(jīng)濟(jì)的市長”黃奇帆與資深經(jīng)濟(jì)學(xué)家王波明的聊天中，談及到中國房地產(chǎn)，本號將視頻內(nèi)容轉(zhuǎn)譯為文字。

那么，中國樓市如何發(fā)展？

面臨的拐點(diǎn)是什么？

未來將會怎么樣？

請細(xì)看。

02.

1980年中國這1.8億城市居民的人均住房面積是多少？很小，5平方米，5平方米我都覺得不可思議的太多了。你看三口之家，就15平方米，又吃又住。從現(xiàn)在的人均50平方米。1980年人均5平方米?？梢钥吹侥菚r(shí)候就是壓縮餅干，壓縮的非常饑餓的狀態(tài)。

1980年整個(gè)中國的商業(yè)服務(wù)業(yè)就1000億，現(xiàn)在160萬億。在當(dāng)時(shí)中國經(jīng)濟(jì)極度萎靡不振，城市的住宅需求極度小的背景下，因?yàn)槟闶潜桓叨葔嚎s的，一旦有外部條件，就像干柴烈火爆炸式的發(fā)展。鄧小平1980年以后，改革開放一開始，其實(shí)就釋放了城市的機(jī)制。

第一個(gè)，承包制。把5億種地的農(nóng)民搞得只要2億就夠了，3億農(nóng)民釋放出來到沿海。

第二個(gè)，農(nóng)村的戶口。因?yàn)檫^節(jié)制度，幾千年下來，幾百年下來，農(nóng)民不能到城里邊工作的，戶口絕對管制，那么在80年代初期、中期就可以離土離鄉(xiāng)，可以到城里打工了。

第三個(gè)，在城里邊只要打工10年以上，就可以在小城市、中城市、大城市相對落戶，就有了戶口。

那么我們1.8億變成了9億，不斷地農(nóng)民戶口落進(jìn)來了。所以這就三個(gè)制度，一個(gè)可以落戶的制度，一個(gè)可以離土離鄉(xiāng)的制度，一個(gè)承包制釋放勞動力的制度，這都是為城市化大發(fā)展基礎(chǔ)性動力。

第四個(gè)，城市有了土地批租，就有了房產(chǎn)商。

第五個(gè)，老百姓開始有了自己擁有產(chǎn)權(quán)的家庭居住的房子。當(dāng)時(shí)我們單位所有的人都是公房，1992、1993年開始，所有公房可以變成私房。公房、國有企業(yè)，基本上可以出150塊一平方米到250塊一平方米買下來，這是共同富裕的偉大改革。

第六個(gè)，按揭貸款出臺。按揭貸款是使得中國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的重要杠桿，老百姓如果要全款買房，是買不動房子的。

所以農(nóng)村的三條加城市的這三條，就變成了巨大的房地推動力。

然后政府再出現(xiàn)了像上海浦東這樣的投融資平臺，那就把房產(chǎn)商來買地，搞開發(fā)區(qū)、舊城改造等等。國家就出現(xiàn)了開發(fā)區(qū)，哪個(gè)開發(fā)區(qū)都相當(dāng)于一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長極，千千萬萬的工業(yè)開發(fā)區(qū)，城市開發(fā)區(qū)起來，這都是造成城市化運(yùn)動的概念。

一旦機(jī)制松動，就把前面壓縮餅干壓得緊緊的，餓得扁扁的，肚子一下子撐開了。這一爆發(fā)是什么概念呢？

1990年，中國一年造的房產(chǎn)面積是1000萬平方米，但房地產(chǎn)市場一起來到2010年，市場化有房產(chǎn)商為主的建筑面積。一年建了1億平方米。2010年又過了四年，我們房產(chǎn)商建的房子，10億平方米。然后到了2017年，中國房產(chǎn)商建設(shè)量17億平方米。然后到頭了，后邊3年沒有再長。如果按照每年一個(gè)億的漲到2020年，理論上應(yīng)該達(dá)到20億平方米，但是到了17年，17億打住。

這是講了波瀾壯闊30年、40年房產(chǎn)發(fā)展的情況。

03.

那么現(xiàn)在我要說的就是，眼下中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入了新階段，這個(gè)新階段中國房地產(chǎn)指標(biāo)出現(xiàn)了拐點(diǎn)。

第一，大家基本上認(rèn)為14億人口是天花板，總之人口在減少。

第二，中國的城市化率已經(jīng)到了65%，幾乎等同于歐洲、美國的75%。原因是什么呢？因?yàn)橹袊某鞘谢蕦?shí)際上是把農(nóng)村里邊的青年人、中年人給抽出來了，再要增長也就增加五六個(gè)點(diǎn)。

第三，中國的老齡化現(xiàn)在正在加速。去年已經(jīng)到21%，預(yù)計(jì)2035年會到30%以上，甚至2050年、2060年以后可能到40%、50%。那么這樣一來的話，老齡化越嚴(yán)重，它需要房子越少，反而死亡率增加，會退出許多房子來。所以這三個(gè)都影響住房結(jié)構(gòu)的，都會對新房子需求大幅下降。

第四，到去年為止，中國的房產(chǎn)商手中造好的房子，一年以上沒賣掉的，有6億平方米。這就是一手房庫存，然后中國老百姓買下來的房子，其中閑置，只為投資，有20%。那么中國這些年來總的房屋有400億平方米。1990年以后賣掉的新建的商品房，在老百姓手中的有300億平方米，其中有60億平方米是閑置的。那么這種閑置在市場如果每年漲20%、30%，五年翻一番。

那么我就算有一兩套房子閑置我也不怕，我覺得在漲價(jià)心里是高興的。房產(chǎn)商房子沒賣掉，但是房子在漲價(jià)，他會覺得沒賣掉反而劃算。但是如果房價(jià)不漲了，這個(gè)庫存都是積壓，會造成新造房子需求大幅萎縮。

第五，整個(gè)中國目前人均住房，2019年統(tǒng)計(jì)48平方米，然后到了2020年已經(jīng)到50平方米，全世界發(fā)達(dá)國家，人均50平方米就是天花板。40年前我們5平方米，現(xiàn)在變成50平方米，已經(jīng)上了天花板了。再空洞的需求，想泡沫化需求都難。

第六，年度的投資。2000年是1億平方米，然后2010年是10億，到了2016年、2017年，17億平方米，這17年里造房的建設(shè)量漲了16倍，20年翻了四番，同樣的天花板到了。16億平方米意味著什么呢？全世界70多億人，去年或者前年或者2000年，新建房子就是21平方。中國的總量等于全世界的一半，也就是全世界中國之外造了20億，中國造了17億。如果你有這個(gè)需求，你在過去30年有這個(gè)需求，你去擴(kuò)張，擴(kuò)張到了人均50平方米了，對于房子沒這個(gè)可能，也沒這個(gè)需求，也沒這個(gè)內(nèi)在要求了。

第七，中國的土地價(jià)格和房產(chǎn)的價(jià)格，20年翻了四番。你一定要知道上海最貴的地方——衡山路。那時(shí)候的房子是6000多塊，算7000塊。20倍的話也就是變成14萬?，F(xiàn)在那邊的房子就是14萬、15萬，所以就是20倍。那么反過來在北京王府井最高的地段，你用20年前去算，現(xiàn)在也是也是16倍以上。那么你講新疆烏魯木齊二道橋，在2000年的時(shí)候，他那個(gè)地方就是700多塊一平方，那么20年以后呢，1萬幾千塊，2萬塊也到了。

所以我講這個(gè)話的意思，全國在原來技術(shù)上20年翻四番，基本如此，土地價(jià)格也是每一畝100萬變成1000萬，變成2000萬，也是十倍十幾倍的漲，那么當(dāng)一個(gè)地方有這個(gè)3年5年翻一番。當(dāng)20年翻四番的趨勢存在的時(shí)候，所有房產(chǎn)商都會囤房，哪怕造了房子賣不掉，過個(gè)5年就漲價(jià)了，都會囤地炒地，所以大家都不怕庫存，不怕規(guī)模，然后就拼命的融資貸款，這個(gè)規(guī)律是前面那個(gè)20年如此的7個(gè)指標(biāo)，這個(gè)溫床給寵出來的，給慣出來的。

第八，危舊房改造，城市舊城改造，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，大規(guī)模的也差不多了，沒有這個(gè)需求了。

第九，城市的學(xué)校、醫(yī)院也到頭了，現(xiàn)在大學(xué)過剩了。因?yàn)樵?980年，我們大學(xué)生在校生的占地人均只有10平方米。教育部當(dāng)時(shí)定了個(gè)制度，大學(xué)在校生人均學(xué)校用地50平方米?，F(xiàn)在整個(gè)中國3000多個(gè)大學(xué)，在校生人均50平方米已經(jīng)到了，所以也不需要再擴(kuò)張，也不會變成4000個(gè)大學(xué)，所以教育、公共設(shè)施也到頭了。

第十，房地產(chǎn)金融，中國的房地產(chǎn)商負(fù)債率都在90%，全世界你總不能零資產(chǎn)，所以房產(chǎn)商杠桿從20%、30%的負(fù)債率到80%、90%的負(fù)債率，上天花板了，再過10年也不會變成105%的。

在這個(gè)意義上講，不管是舉債，還是公共設(shè)施，基礎(chǔ)設(shè)施，舊城改造，還是房產(chǎn)的四、五個(gè)指標(biāo)，還是老齡化城市人群。這個(gè)概念到這里了，我們可以這么說，新階段、新常態(tài)要出現(xiàn)了。

所以現(xiàn)在我們說房地產(chǎn)出現(xiàn)的困境，有人去把它歸結(jié)為是我們地方政府、國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策過頭，太集中，太厲害，把他給打壓了，這是不公平的、不合理的，是不對的。

04.

它不是政府調(diào)控過頭造成現(xiàn)在的困難，因?yàn)檫@房產(chǎn)商1985年、1990年，或者1995年，或者2005年2010年，他們都這么個(gè)行為方式。為什么當(dāng)時(shí)不破產(chǎn)，這會兒集中的龍頭企業(yè)都破產(chǎn)？原因就是當(dāng)你這樣的行為方式，在90年代末，新世紀(jì)初，還在在擴(kuò)張的時(shí)候，在4、5年翻一番，10年翻兩番的勢頭下，他們這種高舉債、高周轉(zhuǎn)、超級大盤、炒地皮、造樓盤，都是可以循環(huán)的，但是到了現(xiàn)在，你繼續(xù)一根筋的按這個(gè)邏輯來，就要碰壁了，所以這個(gè)就叫做理性的分析客觀形勢。

那么下一步呢，今后5年、10年中國房產(chǎn)開發(fā)的新常態(tài)，或者是房產(chǎn)商運(yùn)行方式的新常態(tài)，就應(yīng)該出現(xiàn)五個(gè)調(diào)整。

第一，一定要明白，全世界的房產(chǎn)商，歐洲，美國房產(chǎn)商負(fù)債率沒有超過50%的，香港的房產(chǎn)商全部的負(fù)債率不超過40%，中國到了80%、90%，是因?yàn)榈貎r(jià)，房價(jià)，市場需求量的三高。20年翻三番四番。那么一旦需求沒有了，他們就會進(jìn)入到一個(gè)新常態(tài)，負(fù)債率會90%到80%到70%到50%，甚至40%，也就我們現(xiàn)在的三條紅線。70%是因?yàn)樗麄兌荚?0%、90%，我們提了個(gè)70%，等到他們自己一旦要降下來了，其實(shí)也擋不住他下降。

第二，高地價(jià)的買地，大樓盤的造房，導(dǎo)致造了大量的庫存。這種狀態(tài)會收斂，會實(shí)事求是地根據(jù)市場需求結(jié)構(gòu)來開發(fā)。

第三，房產(chǎn)商跨界，又搞金融，又搞商業(yè)，又搞工業(yè)，又搞制造業(yè)，覺得房產(chǎn)商賺了錢以后就可以到處去搞的。這種術(shù)業(yè)有專攻，它們就不再胡鬧了，這個(gè)方面也會收斂。

第四，房產(chǎn)商亂收子公司，房產(chǎn)商多如牛毛，這個(gè)狀態(tài)會減少了。中國房產(chǎn)公司獨(dú)立法人的有9萬個(gè)，那么我們9億城市人口，一萬人一個(gè)。那么整個(gè)美國的房產(chǎn)公司法人登記造房子開發(fā)商沒超過500個(gè)。那么我們的開發(fā)商比全世界開發(fā)商加起來還多。那么以后實(shí)際上中國房產(chǎn)商用不到這么多，所以今后十來年9萬個(gè)變1萬個(gè)，法人登記里不斷注銷，有的是倒閉，有的是自己轉(zhuǎn)行關(guān)閉等等。

第五，房產(chǎn)商的賣房，就不是那個(gè)造了100萬平方米賣100萬平方米的大周轉(zhuǎn)。以后就可能變成了造50萬平方米，其中25萬平方米是商品房賣掉，有25萬平方米是商業(yè)性的租賃房，租賃房就變成商住、長租公寓銷售。恰恰是商住兩用，負(fù)債率就下降了，它是什么概念呢？一旦是租賃，他的租金就可以去發(fā)ABS（資產(chǎn)支持證券化）債券，就是叫REITS（房地產(chǎn)信托投資基金）。REITS債券一發(fā)，那么資本市場的債券資本就來了，覆蓋它一半的資本，然后銀行貸款造房子、賣房子又產(chǎn)生一半，反而變成了一個(gè)均衡。

那么這五個(gè)變化會是今后房地產(chǎn)常態(tài)的經(jīng)營狀態(tài)。

所以你一定不要擔(dān)心這一次的房地產(chǎn)陣痛，這個(gè)陣痛恰恰是中國房地產(chǎn)發(fā)展到了這一步，必然帶來的一個(gè)拐點(diǎn)，拐點(diǎn)過后是房產(chǎn)商良性循環(huán)的開始。而且這個(gè)開始不僅僅是靠政府約束，政府約束只是個(gè)導(dǎo)向。政府哪怕拼命約束房產(chǎn)商，房產(chǎn)商還是五個(gè)炒，五個(gè)大周轉(zhuǎn)。到了土壤轉(zhuǎn)軌的時(shí)候，它自己就會轉(zhuǎn)到我剛才說的五種狀態(tài)，政府在旁邊又正常的進(jìn)行引導(dǎo)。這個(gè)時(shí)候真正房子拿來住，而不是這么炒，形成良性循環(huán)。

我們今后10年的房地產(chǎn)的狀態(tài)，就會進(jìn)入良性狀態(tài)。沒有這樣一次痛苦的陣痛，房產(chǎn)商的行為方式是轉(zhuǎn)不過彎來的。

05.

我們現(xiàn)在對眼下房產(chǎn)商崩盤也好，或者有些暴雷也好，由于房地產(chǎn)的形式出現(xiàn)了拐點(diǎn)。他怎么辦呢？大體上應(yīng)該這么說。

第一，房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)。他差不多要占GDP 5%-10%的分量

第二，房地產(chǎn)也是民生產(chǎn)業(yè)，中國老百姓的財(cái)富60%是房產(chǎn)，也該穩(wěn)定。

第三，房地產(chǎn)是半金融企業(yè)，因?yàn)槔锩娲罅康陌唇屹J款，它崩盤的話，對金融機(jī)構(gòu)也是問題。

第四，房地產(chǎn)還和大量的供應(yīng)鏈上的工業(yè)、企業(yè)有關(guān)系。它是龍頭產(chǎn)業(yè)，帶動幾十個(gè)工業(yè)的銷售產(chǎn)品。

那么在這個(gè)意義上講，追求房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定，不大起大落，就是在限制土地價(jià)格、房產(chǎn)價(jià)格、建設(shè)量，這么炒作翻番，對政府來說，對這些困難房產(chǎn)商來說，我們不是簡單的要去救。一旦它要崩盤，他的債務(wù)實(shí)際上就進(jìn)入破產(chǎn)重整的保全，它的資產(chǎn)不是房產(chǎn)商的，是債權(quán)人的。這個(gè)債權(quán)人包括銀行、非銀行或者老百姓集資款的債主，也包括老百姓買了按揭貸款的房子，還有許多就是施工欠款。

如果簡單讓他破產(chǎn)，造成社會震蕩，所以怎么樣使得它軟著陸，那么就要用重組的辦法。那么這個(gè)重組有五種。

第一，大型的房產(chǎn)商，出了問題的房產(chǎn)商，自救，自我重組，壯士斷臂，保存最主要的一個(gè)機(jī)體，不使得整體上癱瘓。

第二，優(yōu)勢的房產(chǎn)商，沒出問題的房產(chǎn)商，然后去收購、兼并、重組出問題的房產(chǎn)商。

第三，國有資本運(yùn)營公司也可以拿出他的資本金，成為戰(zhàn)略投資者，入股到那些優(yōu)勢房產(chǎn)商，去收購兼并。

第四，地方政府也可以拿出一定的錢，把過去10年、5年批租給房產(chǎn)商的地?？梢愿鶕?jù)現(xiàn)在的市場行情打個(gè)折回購。

第五，房產(chǎn)商庫存的房屋，政府也可以回購一部分，回購的中低端的成為保障房，中高端的成為人才房。

06.

總之，五管齊下，穩(wěn)住局面。那么為了穩(wěn)住局面，這五個(gè)渠道進(jìn)行重組的時(shí)候，當(dāng)然要資金，這種資金國家可以有專項(xiàng)債或者專門的貸款。這種債務(wù)不放在三條紅線里，算體外循環(huán)。平穩(wěn)落地，軟著陸，房地產(chǎn)也好，政府的調(diào)控方式也好，都會隨著新的形式，進(jìn)入良性循環(huán)的狀態(tài)。

來源：財(cái)經(jīng)老炮王波明

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