1979年的冬天，中國第一個商品房小區(qū)“東湖新村”在廣州動工。“花園洋房”“電梯公寓”“物業(yè)管理”的標簽，讓這個港資操盤的項目，儼然成為了周邊平房、祖宅中的新奇事物。

80年代初的中國人民并沒有“買房”的概念，國家分配的老公房參考的是俄式建筑，學名“赫魯曉夫樓”，別名“筒子樓”。而東湖新村開盤700元/平米的售價，對于月均幾十元工資的普通市民而言，并非一筆小數(shù)目。

東湖新村是中國房地產(chǎn)日新月異、蓬勃發(fā)展的縮影。時隔40余年，東湖新村房價從700元/平米漲到5萬元/平米，我國城鎮(zhèn)人均住房面積也從80年代的不足5平米提高到了2021年38平米，住房質量得到了質的飛越。

但時至今日，老百姓的住房矛盾仍然突出，房地產(chǎn)調控政策也從過去的大刀闊斧轉向為當前的因城施策。

“六個錢包”“房住不炒”“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”“堅決遏制房價上漲”……涉房話題總是人們茶余飯后少不了的談資，而新聞、媒體中的房地產(chǎn)更是被一定程度地“妖魔化”，住房問題似乎成為了萬惡之源。

2022年的兩會中提出房地產(chǎn)要“探索新的發(fā)展”模式，過去40年的行業(yè)發(fā)展史，值得我們溫故而知新，不忘來時路，方知向何行。

改革的春風，萬丈高樓平地起

改革開放初期，一片空白的中國房地產(chǎn)的制度和市場在摸索中有了雛形。

1987年12月，新中國在深圳特區(qū)迎來首次土拍，經(jīng)歷長達17分鐘的輪番報價，最終深房公司以525萬元的報價一錘定音。而折騰了4年機電設備銷售的王石，也在深圳土拍中嗅到了商機，1988年以2 000萬元的代價拍下了深圳威登別墅地塊。從此，開啟了往后萬科30年的叱咤風云時代。

房地產(chǎn)改革的春風，以風起云涌、星火燎原之勢，從廣東吹到了海南。

1988年的海南脫離廣東成為中國第31個省，并成立經(jīng)濟特區(qū)。改革的沖鋒號讓全國各地的有志青年扔下“鐵飯碗”，懷揣滿腔熱血以及一張船票，如潮水般涌向海的對岸。

這其中，最有名的當屬“萬通六君子”，這一群平均年齡不過25歲的年輕人，見證了海南樓市風起云涌的盛極而衰，并全身而退。而楊國強、許家印、潘石屹、王健林等房地產(chǎn)大佬們也都在90年代初露頭角。

1998年7月3日，國務院出臺“23號文”，正式取消福利分房，這是中國房地產(chǎn)史上跨時代的一筆。

地產(chǎn)江湖，激蕩二十年

有人的地方，就有江湖。中國的地產(chǎn)江湖，門派林立，各顯神通。內地房企把高負債、高杠桿、高周轉的三板斧已運用得爐火純青；而港資房企向來受困于島內土地稀缺的困擾，修煉了一身精耕細作、慢即是快的囤地絕學。

從1998年房改至今，已有20余年。中國的房地產(chǎn)行業(yè)也經(jīng)歷了從野蠻式的擴張到“活下去”的吶喊。每個時代的舞臺，都有著不同的主角。

土地紅利期（1998-2007）

這十年是中國經(jīng)濟快速騰飛的黃金十年，快速城市化率后居民對住房需求的激增以及土地供給不匹配的矛盾，帶來地價、房價的快速上漲。該階段開發(fā)商靠前期囤積的土地增值便可賺取高額利潤，其中最具代表性的當屬長江實業(yè)的李嘉誠。

李嘉誠在內地最長囤地紀錄長達25年之久，1995年底就在廣州黃埔區(qū)拿地，直至2021年才開發(fā)完畢。

深諳核心地塊稀缺性的港資房企，依靠低廉的融資成本、卓遠的投資眼光，在內陸靠圈地漲價，賺得滿載而歸。在這個階段，不少房企僅憑土地增值收益，項目投資回報率就高達50%的年化收益率。

金融紅利期（2008-2018）

金融危機下的2008年，百業(yè)凋零，地產(chǎn)也哀鴻遍野。早一年剛赴港上市，股票代碼為2007.HK的碧桂園，股價在這一年跌了90%；同樣激進擴張后的恒大，也被大家認為熬不過2008年的冬天。然而，4萬億元刺激政策就像一顆速效救心丸，讓市場在絕望中看見了希望。

伴隨著土地政策的調整、金融政策的松綁、房企競爭的加劇，行業(yè)過去囤地漲價的利潤空間被壓縮，而負債驅動的高周轉、高杠桿模式開始盛行。2008年后的十年，堪稱內地房企的黃金時代。相比于港資房企的精耕細作、行穩(wěn)致遠，內地房企對政策風向的把握更為敏銳、也更加激進。

天下武功，唯快不破。碧桂園對“快”的理解已經(jīng)登峰造極，公司內部執(zhí)行“567”法則：5個月開盤、6個月現(xiàn)金回籠、7個月資金收支平衡。憑借著標準化、快周轉、強激勵，使得公司在2008-2018年的銷售復合增速高達45%，一舉登上行業(yè)第一的寶座。

管理紅利期（2019至今）

2018年的秋天，在同行吹著沖鋒號，仍高歌猛進的征途上，老大哥萬科發(fā)出了“活下去”的吶喊。有人說，萬科只不過是在販賣焦慮。但兩年后，“三道紅線”監(jiān)管政策出臺，給行業(yè)融資加杠桿的時代畫上了句號。

而未雨綢繆的萬科先行一步，戰(zhàn)略上收斂聚焦、儲糧過冬，公司有息負債規(guī)模從2018年到2021年基本沒有增長。

無論是土地紅利時代還是金融紅利時代，都處于行業(yè)高速發(fā)展的階段，企業(yè)出現(xiàn)的一些管理漏洞，都會被行業(yè)高增長的紅利所掩蓋。但面對愈加嚴苛的政策調整，任何一個管理失誤，都可能使企業(yè)陷入險境。

向管理要效益，并不是一件輕松事。不少公司加入了“瘦身”計劃，精簡組織，降低管理半徑，調整融資、投資、銷售等經(jīng)營計劃。

從粗獷式狂奔到精細化收斂，過去逆勢加杠桿的房企們，大多也都付出了慘痛的代價。

輿論的枷鎖

步入千禧年后，中國經(jīng)濟在出口加地產(chǎn)的雙輪驅動下快速騰飛，而同樣高歌猛進的還有房價。

2003年，中央首次提出“把房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”。但隨著房價的攀升，房地產(chǎn)在往后20年的發(fā)展中，也漸漸被扣上了“夜壺”的稱謂，成為了一種原罪。

最具代表性的一個群體是中國“炒房團”的鼻祖——“敢闖敢干”的溫州人。2000年后溫州炒房團從上海、杭州、蘇州等江浙滬城市圈開始，逐漸輻射到全國各大城市。

但其實“高房價”的話題，一直是輿論熱議的焦點。早在1989年，官媒《人民日報》就刊登了標題為《房價猛漲、百姓望樓興嘆》的報道：“一名大學生畢業(yè)后頂多每月存下50元，面對北京平均1 600元/平米的房價，需要存上100年才能買上兩居室”。

從1989年至2021年，北京市核心區(qū)的房價年化復合漲幅約13%，基本上和北京的人均GDP+12.5%、畢業(yè)大學生可支配收入+15.1%、M2增速+18%相匹配。

盡管從長時間的維度，房價漲幅基本上匹配經(jīng)濟、收入的增長，但房產(chǎn)作為我國居民部門最重要的資產(chǎn)構成（約占60%），其金融屬性的特征帶來劇烈的周期性波動。

地產(chǎn)調控政策素有“一松就漲、一管就躺”的說法，調控的本身是為了維持房地產(chǎn)健康發(fā)展，既防大漲、也防大跌。

2016年以前的房地產(chǎn)調控，是大開大合的，頗有一種“北京感冒，全國吃藥”的意味。2016年以后，考慮到房地產(chǎn)市場有很強的區(qū)域性差異：城市化、產(chǎn)業(yè)結構、人口等因素一二線和三四線存在巨大差異，需要更精細化的政策調控，所以提出了因城施策的概念。

自從2002年被正式定義為經(jīng)濟支柱型產(chǎn)業(yè)后，房地產(chǎn)對經(jīng)濟發(fā)展、城市化建設、住房環(huán)境的改善帶來了巨大的貢獻。但每逢樓市下行，便有“地產(chǎn)夜壺”的論調，其背后根源于地方政府對土地財政的依賴。

但要更深理解何為土地財政，還得從分稅制改革說起。

1994年基于加強中央財力，政治上長治久安的考量，推動了分稅制改革。但分稅制改革后，帶來的直接問題就是地方財權、事權的不匹配，地方政府不得不另謀出路。在2002年“招拍掛”政策出臺后，土地拍賣收入便成了地方政府謀發(fā)展的錢袋子。

截至2020年，中國寬口徑的財政收入大致有25萬億元，其中土地財政包括：約8萬億元的賣地收入以及約2萬億元的土地相關稅收，占總財政收入的比重達到40%，而對地方財政收入的貢獻則高達60%。

可以說，地方政府在市政建設、教育醫(yī)療、道路交通等領域的公共支出，離不開房地產(chǎn)部門的支持。

路在何方？

2021 年商品房銷售面積已接近18億平米，城鎮(zhèn)居民人均住房面積也達到38平米，基本的住房條件已經(jīng)得到顯著改善。

在城市化放緩、適齡人口拐點向下的背景下，高負債、高杠桿、高周轉的發(fā)展模式已經(jīng)和行業(yè)發(fā)展趨勢不匹配。

“房地產(chǎn)已經(jīng)進入黑鐵時代”，萬科董事會主席郁亮對公司2021年度的總結，也再一次成為一種行業(yè)性的前瞻。

何謂“新模式”？我們嘗試從開發(fā)模式、供給體系、金融支持等方面展開思考：

1）新的開發(fā)模式：房企開發(fā)模式從注重規(guī)模下的“高杠桿、快周轉”轉向注重現(xiàn)金流、利潤的高質量開發(fā)模式，去金融化，強運營管理；

2）新的住房供給模式：形成多層次的住房供應體系，保障性住房、長租公寓等配套政策需要進一步完善；

3）新的金融政策：形成多層次融資的體系，進一步推進房地產(chǎn)投資信托試點，盤活存量物業(yè)，給輕資產(chǎn)化運作引入社會資本。

如萬科所言，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)邁入了黑鐵時代。高杠桿、高周轉帶來的高ROE將成為過去式。但我們相信陣痛之后，仍有機會。

可以做一個簡單的假設，2050年城市化率達到80%，對應12億的城市人口，按照人均45平米的居住面積（套內32平米，與日本接近），那么對應總量的城鎮(zhèn)住房面積將達到540億平米，按照2%的折舊率，穩(wěn)態(tài)后每年的折舊替代將達到10億～11億平米。

住房仍然是一個巨大的市場，房企需要做得匹配市場環(huán)境的發(fā)展，有市場的地方就有生意，這是不變的商業(yè)規(guī)律。