01.

在地產(chǎn)界有一句老話：中國地產(chǎn)看華南，華南地產(chǎn)看粵系。

1979年，深圳西部的小漁村蛇口，填海建港的機(jī)械聲轟轟作響，中國改革開放的“第一炮”震天動地，時代弄潮兒云集海灣、只爭朝夕。

一年之后，中國房地產(chǎn)的壯闊故事從這兒落下第一筆，粵系房企自此崛起。

40載沉浮，浩蕩而去?；浵翟⒕岚氡诮?，風(fēng)從南邊來，吹來重慶又是如何光景。

今天我們主要講，粵系五虎在重慶。

02.

中國大陸的第一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誕生在哪？又是誰？

1980年1月8日，深房集團(tuán)前身深圳市房地產(chǎn)公司成立。

第一家粵系房企，也是中國大陸第一家房企。

三個月后，鄧小平指出房子可以買賣，商品房的概念得到上層首肯。又一家粵系房企破土而出。

1981年，蛇口工業(yè)區(qū)建設(shè)指揮部房地產(chǎn)科成立，那就是招商蛇口的前身之一。總是把握時代契機(jī)的深圳，點(diǎn)燃了壓抑許久的激情，烈焰綻放。

青年王石不甘于待在廣州，爬上廣深列車，來到造夢中心的深圳。1984年，王石靠倒賣玉米賺了300萬，創(chuàng)辦萬科前身——現(xiàn)代科教儀器展銷中心。

萬科是特殊的。1988年，王石推動萬科走上股改之路，“跳出如來佛的手掌”的過程一番周折，最終還是王石搬來當(dāng)時的深圳市市委書記，最終獲得股改的認(rèn)可。

到1990年時，當(dāng)今粵系主流房企已誕生5家：萬科、招商、中海、金地、越秀。

其中，中海重倉香港、招商埋頭建設(shè)蛇口、萬科扎根深圳、越秀深耕廣州，而金地，蜷縮在如今的福田區(qū)。

只不過他們都是國資輩，此時的粵系五虎：碧桂園、雅居樂、富力、合生創(chuàng)展、恒大尚在襁褓。

03.

1990年，粵系五虎的老板都在哪里？

那時，楊國強(qiáng)當(dāng)上了北滘建筑工程公司的法定代表人兼經(jīng)理，誰也不曾想過他會成為未來宇宙房企的創(chuàng)始人。

1992年，楊國強(qiáng)的第一個地產(chǎn)項(xiàng)目開建，案名就是碧桂園。

在佛山順德，4000套別墅，一年過去沒賣出幾套。

沒啥地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的楊國強(qiáng)急了，托人找到新華社記者王志綱幫忙出謀劃策。在王記者一番觀察后，提議興建一所貴族國際學(xué)校，吸引有錢人的兒女就讀，以此帶動學(xué)生家屬買房定居。

不正是妥妥的某區(qū)房，楊國強(qiáng)采納了這個建議。

碧桂園招徠北京名校景山學(xué)校來辦廣東分校，并大手筆打了廣告“鄧小平的孫子都入讀景山”，因此項(xiàng)目一炮而紅。也成了地產(chǎn)界“建校賣房”的經(jīng)典案例，郊區(qū)地價、配套建設(shè)從此成了碧桂園特色。

深諳“農(nóng)村包圍城市”戰(zhàn)略的碧桂園，2006年土儲可建面積已達(dá)1800萬平，高居全國第四。雄赳赳、氣昂昂，一鼓作氣，于2007年赴港上市。

同年，碧桂園進(jìn)入重慶市場！最先瞄準(zhǔn)的就是區(qū)縣板塊。

為什么要先進(jìn)重慶的區(qū)縣？

碧桂園重慶區(qū)域的打法是有差異性的，先由區(qū)縣向主城滲透，再用主城項(xiàng)目的品牌號召力來影響區(qū)縣對產(chǎn)品的認(rèn)可度。

所以你可以看到，這家宇宙房企在重慶是一步步起勢的，像長橋江山、天璽、翡翠灣、翡翠城等項(xiàng)目，無論是品質(zhì)、景觀還是戶型，在市場上有著優(yōu)異表現(xiàn)。

2018年，碧桂園重慶成立品牌部，舉辦了草莓音樂節(jié)、拾荒者公益跑、國際馬拉松、新絲路少兒模特大賽、陽光粉筆計(jì)劃等一系列活動。

重慶具備的大城市、大農(nóng)村特殊市情，所以區(qū)域內(nèi)的客戶傾向、經(jīng)濟(jì)體量、城鎮(zhèn)建設(shè)進(jìn)度等是大大不同的。2020年，碧桂園成立了渝南區(qū)域，這是碧桂園規(guī)模擴(kuò)張時期針對重慶的區(qū)域裂變。

更令人深思的是，背靠每年龐大的開發(fā)量和銷售量，能夠去做些什么？

“數(shù)據(jù)驅(qū)動決策”

說大白話，就是哪里賣得好就去哪里，哪樣賣得好就做哪樣。另一面，市場不好的時候，碧桂園也知道砍哪些區(qū)域。

碧桂園對重慶每個區(qū)縣進(jìn)行了‘積極進(jìn)駐、機(jī)會進(jìn)駐、暫不進(jìn)駐’的劃分，做地域性研判，數(shù)據(jù)實(shí)時更新。

你可以看看碧桂園，在重慶哪個區(qū)縣沒有拿過地？

（碧桂園重慶項(xiàng)目布局）

04.

另一維度，碧桂園的處境就是民企的處境：體積越龐大，往前越危險(xiǎn)。

前陣子，三大國際評級機(jī)構(gòu)之一的穆迪調(diào)低了碧桂園評級，即使碧桂園擁有國內(nèi)的“示范生”身份，也被唱空為“垃圾級”。

看民企的融資端，愈發(fā)嚴(yán)峻，兇險(xiǎn)。“做大”將成為一個更加精細(xì)化的過程，未來是轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)鏈，還是銷售端發(fā)力？

喜歡看央視《我愛發(fā)明》的Boss楊相信：“機(jī)器人正在積蓄澎湃的力量，未來的發(fā)展?jié)摿Σ豢上胂蟆?/span>”

2018年5月，碧桂園集團(tuán)副總裁劉寧在一場行業(yè)高峰論壇上官宣：“現(xiàn)在我們老板要干兩件事情，一個是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，一個是智能制造，他自己親自干。”

碧桂園喊著口號跑步進(jìn)場，成立廣東博智林機(jī)器人有限公司：5年投入800億、“三架馬車”、名校合作、機(jī)器人餐廳、數(shù)千人碩博團(tuán)隊(duì)、數(shù)千項(xiàng)專利申請、數(shù)十項(xiàng)投放測試……截至2022年5月底，博智林23款投入商業(yè)化應(yīng)用,服務(wù)覆蓋超28個省份,累計(jì)應(yīng)用施工面積破1000萬㎡。

事實(shí)上，童話故事不能展開來講。

博智林的頭兩年，經(jīng)歷兩位技術(shù)背景的總裁閃離，現(xiàn)在是誰還不知道。另一個問題，博智林的服務(wù)對象，血緣關(guān)系還太近。

博智林究竟能不能投入市場競爭，實(shí)現(xiàn)盈利呢？

年報(bào)顯示，截至2021年末，碧桂園負(fù)債高達(dá)1.65萬億，資產(chǎn)負(fù)債率為84.57%。其中，有息負(fù)債為3374.34億元，一年內(nèi)到期的短期債務(wù)共約790億元。有息負(fù)債之外，公司的無息負(fù)債規(guī)模更大，僅應(yīng)付賬款和應(yīng)付票據(jù)就達(dá)到了5588億元。

2021年，碧桂園的全年總營業(yè)收入5230.6億元，全國第一。

2022上半年，碧桂園2469.9億元，還是全國第一。

那重慶區(qū)域又占了多少體量呢？

大重慶2022上半年，碧桂園只賣了19.7億元，排第八。2021年度業(yè)績是106.28億元，排第七。

維持規(guī)模，是未來碧桂園走下去的模樣。

（碧桂園的三駕馬車）

05.

重慶有個鬧了些風(fēng)波的項(xiàng)目，在巴南，叫麓銘府。事實(shí)上背后的開發(fā)商“金碧雅居”，就是金輝、碧桂園、雅居樂。

雅居樂，華南五虎之一。

說來很巧，雅居樂和碧桂園同年入渝，2007年，但結(jié)局或是陌路。

在一眾地產(chǎn)大佬中，雅居樂的陳卓林以及陳氏家族顯然是不一樣的，中山市當(dāng)?shù)氐拿T望族。陳卓林畢業(yè)于美國哈姆斯頓大學(xué)，絕對是那個年代有學(xué)識、有見識、有膽識的年輕人。

所謂草莽雅客，各有風(fēng)姿。房企老板愛豪歌一曲，而陳卓林更是了得，發(fā)過唱片。

曾一同參與錄制的中國戲劇梅花獎得主曾慧透露：“陳卓林對自己要求非常嚴(yán)格，不論是咬字，還是音準(zhǔn)、節(jié)奏，不厭其煩地修改重錄。有時會站著錄上一天，從早上十點(diǎn)到凌晨，直到滿意為止”。

1992年，陳氏開始涉足房地產(chǎn)，在家鄉(xiāng)成立了中山市雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，中山雅居樂花園則是開篇之作，客戶主要來自香港及澳門。

雖說粵系民企曾經(jīng)氣吞如虎，但時代終結(jié)于一瞬，或是一念之間。

重點(diǎn)是2009年，雅居樂命運(yùn)的拐點(diǎn)從這一年開啟，陳卓林夢想復(fù)制清水灣的銷售奇跡，開始重倉旅游地產(chǎn)。結(jié)果是不如愿的。

2014年，雅居樂又卷入一場史無前例的政商大風(fēng)暴。即使最終陳氏兄弟安然無恙，也似乎難以操控雅居樂駕駛向前的慣性。

陷入流動性困難后，民企的融資陷入僵局。6月29日，雅居樂宣布簽訂夾層融資協(xié)議，以20%高息融資8.94億元。還抵押上了香港的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

而去年這個時候，雅居樂的平均融資成本是5.96%。

雅居樂重慶與集團(tuán)命運(yùn)攸關(guān)，一如浮萍。

據(jù)知情人士透露，重慶禮嘉濱江地王項(xiàng)目——雅居樂濱爵府被首創(chuàng)收購了！

總收購價約7.64億元。

而2017年，雅居樂豪擲20.5億元拿下這塊禮嘉組團(tuán)地王。

一場算不過賬的虧本買賣，雅居樂壯士斷腕，只為了求一場生。

（6月29日，雅居樂悲壯借錢）

06.

粵系民企崛起的原因，又是致命的弱點(diǎn)，是什么？

家族式管理。

比如碧桂園、合生創(chuàng)展，許多粵企選擇二代接班或族人任職高管，當(dāng)然這與廣東的家族觀念也有一定關(guān)系。

在業(yè)內(nèi)看來，雅居樂家族式管理一直是受到詬病的，陳氏五兄弟的想法并不統(tǒng)一，戰(zhàn)略、管理都有分歧，一定程度上制約了公司的發(fā)展。

2017年12月，陳卓林首發(fā)粵曲唱片《心曲雅韻》。

在專輯里，他灌了最愛的名段《狄青闖三關(guān)》，有一句唱得頗為動情：

昔日雄風(fēng)啊，豈可一朝散盡？

（陳卓林伉儷現(xiàn)場演唱《狄青闖三關(guān)》）

07.

2009年，也是粵系五虎關(guān)鍵的一年。

2009年，恒大超過曾經(jīng)的五虎之首——富力。

人生不是喜劇，堪比喜劇。

富力，富力，為何散盡雄風(fēng)？

地產(chǎn)史上為人津津樂道的萬達(dá)酒店“世紀(jì)交易”，王健林被某人臨時加價，氣得當(dāng)場臉黑甩酒杯！

事后，富力老板李思廉居然公開回應(yīng)：因?yàn)榕c萬達(dá)交易我們出名了 ！

格局，是上限。

富力進(jìn)重慶更早，2006年就來了，結(jié)局似乎草草地沒落。

比較有“名聲”的大學(xué)城富力城捂地十余年，荒廢了大學(xué)城形象。今年傳說重慶某開投要回購，重新做整體規(guī)劃，進(jìn)度如何尚不可知。

比較有意思的是，富力重慶公司總經(jīng)理趙景龍，是個人才，有想法的，2020年就開始直播賣房了！

但2021年起，富力在重慶就再寸土未取，大概率是虎歸華南了。

（富力重慶院士廷實(shí)景圖）

08.

1992年，恒大創(chuàng)始人許家印拋棄了鐵飯碗，南下深圳闖蕩江湖。

這一年，比許家印小1歲的朱孟依在一河之隔的中國香港創(chuàng)立了合生創(chuàng)展集團(tuán)。

2021年10月4日，恒大物業(yè)與合生創(chuàng)展雙雙停牌，恒大物業(yè)，市值553億港元；合生創(chuàng)展，市值589億港元。

圍繞恒大物業(yè)并購案，“物管幼崽”合生的對手是萬科、碧桂園等龐然大物，這樁買賣一度被認(rèn)為是“蛇吞象”。

結(jié)果一番糾纏呢，說好180億元的接盤俠，合生不當(dāng)了。

復(fù)盤之后，恒大、恒大物業(yè)股價暴跌。反觀合生，漲了。

合生創(chuàng)展對于市場而言，是一個蟄伏而又沉靜的選手，曾經(jīng)排名中國地產(chǎn)行業(yè)前列的合生創(chuàng)展，黃光裕一案之后，近年來幾乎沒有什么聲響。

合生創(chuàng)展究竟在干啥？

2020年開始，合生二代掌權(quán)，朱桔榕，又是一位地產(chǎn)奇女子。

新掌門人就位后，合生仿佛股神附體，各種“妙手”頻出，直接讓公司股價翻了數(shù)番。中國人民大學(xué)金融畢業(yè)的，確實(shí)有東西。

可惜的是，現(xiàn)在的合生在重慶并無太多故事。

專精于“環(huán)渤海”、“長三角”、“珠三角”三大經(jīng)濟(jì)圈的合生創(chuàng)展，未來會不會把投資目光望向第四個成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈呢？

而最后一虎，恒大。

恒大的故事反而是最難講的，是行業(yè)的，是歷史的，又是個別的。

2009年，華南五虎徹底分野。從瀕死邊緣回上一口氣的恒大，同年上市，以705億港元的市值成為當(dāng)時中國市值最大的民營房地產(chǎn)公司。

恒大從此，如火燎原，一舉擴(kuò)張，擠身TOP3。

許家印曾說，嚴(yán)冬過后的春天最明媚。

那一年是2009。

曾是【首富】，又是【頭狼】的地產(chǎn)狂人許家印，他曾私下自評：“萬科是民主的，碧桂園是集權(quán)的，而恒大介于兩者之間。”

恒大2006年與富力一同進(jìn)入重慶，走到現(xiàn)在，已有50余個大型地產(chǎn)項(xiàng)目，累計(jì)投資超1100億元，累計(jì)總開發(fā)體量超2900萬㎡，已售面積超1700萬㎡。

比起荒廢大學(xué)城十余年的富力，不可否認(rèn)，恒大為建設(shè)重慶做出些貢獻(xiàn)。

但故事的發(fā)展，是疑問式的。

你覺得，恒大還會好嘛？

此時此刻，還會是彼時彼刻嗎？

（今年3月，恒大世紀(jì)城交樓現(xiàn)場）

09.

滄海一聲笑，滔滔兩岸潮。

粵系五虎，草莽雅客，各有風(fēng)姿。

世間本無英雄豪杰，皆為小人物，斗膽一試。

孤身上兇山，下山成猛虎。

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