居住正義是房地產(chǎn)市場得以持續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵所在，如果房地產(chǎn)政策不是把居住正義放在第一優(yōu)先的地位，那么房地產(chǎn)市場會被帶入難以自拔的深淵。

文/易憲容，社科院金融研究所研究員

作為現(xiàn)代文明的一種標(biāo)志，國家及政府有責(zé)任及義務(wù)來保證每一個居民得以生存的基本的居住條件。每一個居民無論是處于哪一個階層，如何弱勢，其財富及金錢如何之少，都得如此。比如，美國《住宅法》的第一條第一句話，就是要求生產(chǎn)安全舒適居民有支付能力的住房；建造住房的目的是保證居民基本的生存條件，而不是用于其他目的。這就是居住正義的基本內(nèi)涵。

所謂的居住正義，盡管各國的理解不同，法律界定有差別，但是有一個基本核心內(nèi)涵就是國家的法律、制度、經(jīng)濟(jì)政策如何來保證本國每一個居民的天賦居住權(quán)。

對于社會主義國家的中國來說，居住正義不僅包含了居民居住權(quán)的天賦性，而且土地的公有制更應(yīng)該把居住正義發(fā)揚(yáng)光大。因?yàn)?，土地的公有性不僅意味著建造住房的每一塊土地都為全體國民所有，而且也意味著全體國民可一起來分享土地的溢價，一起把屬于全體居民的土地及財富來保證每一個居民的基本的居住條件。也就是說，居住權(quán)是天賦的，政府只能保證而不可剝奪。

在中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的朱總理年代，這些核心的精神基本上在逐漸落實(shí)。為了讓沒有支付能力的居民購買上住房，一方面，政府采取打分的方式，給沒有分到住房的居民購買住房補(bǔ)貼；另一方面，建造經(jīng)濟(jì)適用房，讓這些居民能夠以低價格的方式可進(jìn)入。

到后來，房地產(chǎn)政策表面上還是有采取優(yōu)惠政策，來保證居民的居住消費(fèi)或居住正義，但實(shí)際上，這些房地產(chǎn)政策則開始轉(zhuǎn)化為購買住房者的一種賺錢工具。

可是，最近政府推出的一系列住房救市政策，連表面上的居住正義也不要了，明確露骨地表示，政府的住房優(yōu)惠政策目的，就是要讓有住房的居民持有更多的住房；沒有住房的居民或弱勢的居民，只能離住房市場越來越遠(yuǎn)。

盡管有所謂保障性住房增長，但是這些保障性住房不僅是杯水車薪，而且沒有公平公正的按照保障性住房分配制度安排，他們要享受這種保障性住房分配也是相當(dāng)困難的。比如，有些地方的保障性住房就成了國家公務(wù)員的福利分房。

可以說，最近樓市新政把居住正義擠出的表現(xiàn)主要有以下幾個方面。

第一，在房價上漲時，當(dāng)時一片言論都在反對政府出臺房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，認(rèn)為市場的事情政府不要干預(yù)得太多。即房價上漲是供求關(guān)系的問題，政府不要人為阻止房價上漲，所以全國的房價可以持續(xù)飚升十幾年。

但是當(dāng)國內(nèi)各城市的房價在2014年只有少許下行時，中央及地方政府立即出臺了一系列的救市政策，希望把過高的房價，頂在當(dāng)前天花板上不下來。不讓房價回歸理性，實(shí)際上就是要把絕大多數(shù)人的居住正義排除在當(dāng)前的市場之外。

第二，從2014年10月份央行的房貸新政來看，其政策的核心就是讓已經(jīng)購買過住房的居民，還清銀行貸款之后，同樣可享受銀行的各種信貸優(yōu)惠條件，從而進(jìn)入住房市場。這些政策的實(shí)質(zhì)就是，讓有住房的居民通過住房信貸優(yōu)惠條件持有更多的住房。

同樣最近把第二套住房按揭貸款的首付比例降低，同樣是要降低有房者再進(jìn)入住房市場的門檻，讓持有住房的居民再享受優(yōu)惠條件進(jìn)入住房市場?？梢哉f，在當(dāng)前住房資源嚴(yán)重分配不均、住房資源既定的情況下，政府的住房政策僅是向持有住房者傾斜，不僅會造成住房持有越來越向少數(shù)人集中，住房資源越來越分配不均，而且也會讓弱勢的住房消費(fèi)者離住房市場越來越遠(yuǎn)。

第三，各城市的住房公積金本來就是城市居民交繳及幫助城市居民，來保證居住正義的一種相應(yīng)政策。由于高房價，尤其是一線城市，早就把住房的消費(fèi)者排除在一般的住房市場之外，能夠進(jìn)入住房市場的只剩下少數(shù)的住房投資投機(jī)炒作者。

如果在這種情況下，地方政府把住房公積金貸款額度提高，實(shí)際上是在幫助住房投機(jī)投資者進(jìn)入住房市場，把一項(xiàng)居住正義的政策轉(zhuǎn)換成了少數(shù)住房投資投機(jī)者的賺錢工具，居住正義也會蕩然無存。

可以說，居住正義是現(xiàn)代文明的一種標(biāo)志，也是房地產(chǎn)市場得以持續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵所在。如果政府的房地產(chǎn)政策不是把居住正義放在第一優(yōu)先的地位，而是把房地產(chǎn)市場僅是看作是地方政府土地財政的工具，投資者賺錢的工具，政府GDP增長的工具，那么這種房地產(chǎn)市場不可能健康發(fā)展。