居住正義是房地產(chǎn)市場(chǎng)得以持續健康發(fā)展的關(guān)鍵所在，如果房地產(chǎn)政策不是把居住正義放在第一優(yōu)先的地位，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )被帶入難以自拔的深淵。

文/易憲容，社科院金融研究所研究員

作為現代文明的一種標志，國家及政府有責任及義務(wù)來(lái)保證每一個(gè)居民得以生存的基本的居住條件。每一個(gè)居民無(wú)論是處于哪一個(gè)階層，如何弱勢，其財富及金錢(qián)如何之少，都得如此。比如，美國《住宅法》的第一條第一句話(huà)，就是要求生產(chǎn)安全舒適居民有支付能力的住房；建造住房的目的是保證居民基本的生存條件，而不是用于其他目的。這就是居住正義的基本內涵。

所謂的居住正義，盡管各國的理解不同，法律界定有差別，但是有一個(gè)基本核心內涵就是國家的法律、制度、經(jīng)濟政策如何來(lái)保證本國每一個(gè)居民的天賦居住權。

對于社會(huì )主義國家的中國來(lái)說(shuō)，居住正義不僅包含了居民居住權的天賦性，而且土地的公有制更應該把居住正義發(fā)揚光大。因為，土地的公有性不僅意味著(zhù)建造住房的每一塊土地都為全體國民所有，而且也意味著(zhù)全體國民可一起來(lái)分享土地的溢價(jià)，一起把屬于全體居民的土地及財富來(lái)保證每一個(gè)居民的基本的居住條件。也就是說(shuō)，居住權是天賦的，政府只能保證而不可剝奪。

在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的朱總理年代，這些核心的精神基本上在逐漸落實(shí)。為了讓沒(méi)有支付能力的居民購買(mǎi)上住房，一方面，政府采取打分的方式，給沒(méi)有分到住房的居民購買(mǎi)住房補貼；另一方面，建造經(jīng)濟適用房，讓這些居民能夠以低價(jià)格的方式可進(jìn)入。

到后來(lái)，房地產(chǎn)政策表面上還是有采取優(yōu)惠政策，來(lái)保證居民的居住消費或居住正義，但實(shí)際上，這些房地產(chǎn)政策則開(kāi)始轉化為購買(mǎi)住房者的一種賺錢(qián)工具。

可是，最近政府推出的一系列住房救市政策，連表面上的居住正義也不要了，明確露骨地表示，政府的住房?jì)?yōu)惠政策目的，就是要讓有住房的居民持有更多的住房；沒(méi)有住房的居民或弱勢的居民，只能離住房市場(chǎng)越來(lái)越遠。

盡管有所謂保障性住房增長(cháng)，但是這些保障性住房不僅是杯水車(chē)薪，而且沒(méi)有公平公正的按照保障性住房分配制度安排，他們要享受這種保障性住房分配也是相當困難的。比如，有些地方的保障性住房就成了國家公務(wù)員的福利分房。

可以說(shuō)，最近樓市新政把居住正義擠出的表現主要有以下幾個(gè)方面。

第一，在房?jì)r(jià)上漲時(shí)，當時(shí)一片言論都在反對政府出臺房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策，認為市場(chǎng)的事情政府不要干預得太多。即房?jì)r(jià)上漲是供求關(guān)系的問(wèn)題，政府不要人為阻止房?jì)r(jià)上漲，所以全國的房?jì)r(jià)可以持續飚升十幾年。

但是當國內各城市的房?jì)r(jià)在2014年只有少許下行時(shí)，中央及地方政府立即出臺了一系列的救市政策，希望把過(guò)高的房?jì)r(jià)，頂在當前天花板上不下來(lái)。不讓房?jì)r(jià)回歸理性，實(shí)際上就是要把絕大多數人的居住正義排除在當前的市場(chǎng)之外。

第二，從2014年10月份央行的房貸新政來(lái)看，其政策的核心就是讓已經(jīng)購買(mǎi)過(guò)住房的居民，還清銀行貸款之后，同樣可享受銀行的各種信貸優(yōu)惠條件，從而進(jìn)入住房市場(chǎng)。這些政策的實(shí)質(zhì)就是，讓有住房的居民通過(guò)住房信貸優(yōu)惠條件持有更多的住房。

同樣最近把第二套住房按揭貸款的首付比例降低，同樣是要降低有房者再進(jìn)入住房市場(chǎng)的門(mén)檻，讓持有住房的居民再享受優(yōu)惠條件進(jìn)入住房市場(chǎng)?？梢哉f(shuō)，在當前住房資源嚴重分配不均、住房資源既定的情況下，政府的住房政策僅是向持有住房者傾斜，不僅會(huì )造成住房持有越來(lái)越向少數人集中，住房資源越來(lái)越分配不均，而且也會(huì )讓弱勢的住房消費者離住房市場(chǎng)越來(lái)越遠。

第三，各城市的住房公積金本來(lái)就是城市居民交繳及幫助城市居民，來(lái)保證居住正義的一種相應政策。由于高房?jì)r(jià)，尤其是一線(xiàn)城市，早就把住房的消費者排除在一般的住房市場(chǎng)之外，能夠進(jìn)入住房市場(chǎng)的只剩下少數的住房投資投機炒作者。

如果在這種情況下，地方政府把住房公積金貸款額度提高，實(shí)際上是在幫助住房投機投資者進(jìn)入住房市場(chǎng)，把一項居住正義的政策轉換成了少數住房投資投機者的賺錢(qián)工具，居住正義也會(huì )蕩然無(wú)存。

可以說(shuō)，居住正義是現代文明的一種標志，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)得以持續健康發(fā)展的關(guān)鍵所在。如果政府的房地產(chǎn)政策不是把居住正義放在第一優(yōu)先的地位，而是把房地產(chǎn)市場(chǎng)僅是看作是地方政府土地財政的工具，投資者賺錢(qián)的工具，政府GDP增長(cháng)的工具，那么這種房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能健康發(fā)展。