居住正義是房地產(chǎn)市場(chǎng)得以持續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵所在，如果房地產(chǎn)政策不是把居住正義放在第一優(yōu)先的地位，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)被帶入難以自拔的深淵。

文/易憲容，社科院金融研究所研究員

作為現(xiàn)代文明的一種標(biāo)志，國(guó)家及政府有責(zé)任及義務(wù)來保證每一個(gè)居民得以生存的基本的居住條件。每一個(gè)居民無論是處于哪一個(gè)階層，如何弱勢(shì)，其財(cái)富及金錢如何之少，都得如此。比如，美國(guó)《住宅法》的第一條第一句話，就是要求生產(chǎn)安全舒適居民有支付能力的住房；建造住房的目的是保證居民基本的生存條件，而不是用于其他目的。這就是居住正義的基本內(nèi)涵。

所謂的居住正義，盡管各國(guó)的理解不同，法律界定有差別，但是有一個(gè)基本核心內(nèi)涵就是國(guó)家的法律、制度、經(jīng)濟(jì)政策如何來保證本國(guó)每一個(gè)居民的天賦居住權(quán)。

對(duì)于社會(huì)主義國(guó)家的中國(guó)來說，居住正義不僅包含了居民居住權(quán)的天賦性，而且土地的公有制更應(yīng)該把居住正義發(fā)揚(yáng)光大。因?yàn)?，土地的公有性不僅意味著建造住房的每一塊土地都為全體國(guó)民所有，而且也意味著全體國(guó)民可一起來分享土地的溢價(jià)，一起把屬于全體居民的土地及財(cái)富來保證每一個(gè)居民的基本的居住條件。也就是說，居住權(quán)是天賦的，政府只能保證而不可剝奪。

在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的朱總理年代，這些核心的精神基本上在逐漸落實(shí)。為了讓沒有支付能力的居民購(gòu)買上住房，一方面，政府采取打分的方式，給沒有分到住房的居民購(gòu)買住房補(bǔ)貼；另一方面，建造經(jīng)濟(jì)適用房，讓這些居民能夠以低價(jià)格的方式可進(jìn)入。

到后來，房地產(chǎn)政策表面上還是有采取優(yōu)惠政策，來保證居民的居住消費(fèi)或居住正義，但實(shí)際上，這些房地產(chǎn)政策則開始轉(zhuǎn)化為購(gòu)買住房者的一種賺錢工具。

可是，最近政府推出的一系列住房救市政策，連表面上的居住正義也不要了，明確露骨地表示，政府的住房?jī)?yōu)惠政策目的，就是要讓有住房的居民持有更多的住房；沒有住房的居民或弱勢(shì)的居民，只能離住房市場(chǎng)越來越遠(yuǎn)。

盡管有所謂保障性住房增長(zhǎng)，但是這些保障性住房不僅是杯水車薪，而且沒有公平公正的按照保障性住房分配制度安排，他們要享受這種保障性住房分配也是相當(dāng)困難的。比如，有些地方的保障性住房就成了國(guó)家公務(wù)員的福利分房。

可以說，最近樓市新政把居住正義擠出的表現(xiàn)主要有以下幾個(gè)方面。

第一，在房?jī)r(jià)上漲時(shí)，當(dāng)時(shí)一片言論都在反對(duì)政府出臺(tái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，認(rèn)為市場(chǎng)的事情政府不要干預(yù)得太多。即房?jī)r(jià)上漲是供求關(guān)系的問題，政府不要人為阻止房?jī)r(jià)上漲，所以全國(guó)的房?jī)r(jià)可以持續(xù)飚升十幾年。

但是當(dāng)國(guó)內(nèi)各城市的房?jī)r(jià)在2014年只有少許下行時(shí)，中央及地方政府立即出臺(tái)了一系列的救市政策，希望把過高的房?jī)r(jià)，頂在當(dāng)前天花板上不下來。不讓房?jī)r(jià)回歸理性，實(shí)際上就是要把絕大多數(shù)人的居住正義排除在當(dāng)前的市場(chǎng)之外。

第二，從2014年10月份央行的房貸新政來看，其政策的核心就是讓已經(jīng)購(gòu)買過住房的居民，還清銀行貸款之后，同樣可享受銀行的各種信貸優(yōu)惠條件，從而進(jìn)入住房市場(chǎng)。這些政策的實(shí)質(zhì)就是，讓有住房的居民通過住房信貸優(yōu)惠條件持有更多的住房。

同樣最近把第二套住房按揭貸款的首付比例降低，同樣是要降低有房者再進(jìn)入住房市場(chǎng)的門檻，讓持有住房的居民再享受優(yōu)惠條件進(jìn)入住房市場(chǎng)?？梢哉f，在當(dāng)前住房資源嚴(yán)重分配不均、住房資源既定的情況下，政府的住房政策僅是向持有住房者傾斜，不僅會(huì)造成住房持有越來越向少數(shù)人集中，住房資源越來越分配不均，而且也會(huì)讓弱勢(shì)的住房消費(fèi)者離住房市場(chǎng)越來越遠(yuǎn)。

第三，各城市的住房公積金本來就是城市居民交繳及幫助城市居民，來保證居住正義的一種相應(yīng)政策。由于高房?jī)r(jià)，尤其是一線城市，早就把住房的消費(fèi)者排除在一般的住房市場(chǎng)之外，能夠進(jìn)入住房市場(chǎng)的只剩下少數(shù)的住房投資投機(jī)炒作者。

如果在這種情況下，地方政府把住房公積金貸款額度提高，實(shí)際上是在幫助住房投機(jī)投資者進(jìn)入住房市場(chǎng)，把一項(xiàng)居住正義的政策轉(zhuǎn)換成了少數(shù)住房投資投機(jī)者的賺錢工具，居住正義也會(huì)蕩然無存。

可以說，居住正義是現(xiàn)代文明的一種標(biāo)志，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)得以持續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵所在。如果政府的房地產(chǎn)政策不是把居住正義放在第一優(yōu)先的地位，而是把房地產(chǎn)市場(chǎng)僅是看作是地方政府土地財(cái)政的工具，投資者賺錢的工具，政府GDP增長(zhǎng)的工具，那么這種房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能健康發(fā)展。