彼之蜜糖，我之砒霜。聽(tīng)說(shuō)把一家小店開(kāi)在CBD的寫(xiě)字樓群，有小店主聞之搖頭，“房租高，壓力太大了”；但一水煮店老板，就曾說(shuō)希望能夠在紅谷灘的寫(xiě)字樓群開(kāi)一家分店，只要位置好，哪怕轉讓費需要二十余萬(wàn)都可以考慮。

一邊是高房租、大投入，讓小店主望而生畏；一邊是穩定人流，可靠回報，使很多投資者愿意嘗試。小店開(kāi)在CBD的寫(xiě)字樓群到底怎么樣，請看記者的調查。

蜜糖篇

午餐時(shí)段寫(xiě)字樓群小吃店

每分鐘都有人進(jìn)店消費

17日，記者調查了某品牌麻辣燙在南昌新開(kāi)的兩家加盟店。

A小店開(kāi)在紅谷灘中心區六七棟寫(xiě)字樓中。該寫(xiě)字樓群是南昌最高端的商務(wù)辦公區，能夠容納萬(wàn)名白領(lǐng)辦公。該寫(xiě)字樓群中雖然有商業(yè)區，但是商業(yè)的發(fā)展程度不高。該店月租210元/㎡，面積60平方米，月租合計1.26萬(wàn)元；盤(pán)店時(shí)無(wú)轉讓費。當日12時(shí)至12時(shí)30分，有39人進(jìn)店消費，平均一分鐘1.3個(gè)人消費。

A小店的店主小朱告訴記者，他的店工作日平均進(jìn)客110人，周末兩天進(jìn)客約70人。小朱稱(chēng)因為剛開(kāi)了20多天，送外賣(mài)還要到月底才能實(shí)現，菜品樣式和出餐速度也在不斷調整中。樂(lè )觀(guān)的小朱認為，調試好了之后，人流量一定還會(huì )逐步走高。

B小店開(kāi)在南昌經(jīng)開(kāi)區一小區的沿街位置。這家小店輻射的兩個(gè)高校有在校學(xué)生三四萬(wàn)人。不過(guò)，兩所高校步行前往該店需十來(lái)分鐘。但受制于其店面外的道路正在維修，使得學(xué)生不愿前往店內用餐。所以，該店招攬學(xué)生客的主要方式是外賣(mài)。另外，該店所在小區擁有住戶(hù)超過(guò)萬(wàn)名。該店月租45元/㎡，面積90平方米，月租合計4050元；無(wú)轉讓費。當日12時(shí)至12時(shí)30分，只有3人進(jìn)店消費，店主送外賣(mài)8份，平均一分鐘0.37個(gè)人消費。

B小店店主閆先生是外地人，他說(shuō)，他的店平均一天約40單生意，他把店開(kāi)在這里就是看中龐大的學(xué)生消費群體?？蓻](méi)想到門(mén)口一條正在修的路讓他的生意不如想象中那么好。當然，閆先生依然看好自己的選址，他說(shuō)：“等路修好了，門(mén)口往來(lái)的人流多了，我們的生意就會(huì )更好些。”

分析

寫(xiě)字樓群人流穩定消費高

盡管房租貴出了近兩倍，但寫(xiě)字樓店仍然可以做到毛利比小區店高一倍。在店主們眼里，把店開(kāi)在寫(xiě)字樓群究竟有哪些好處？

小朱告訴記者，“以前我和同學(xué)在八一廣場(chǎng)附近開(kāi)了一家快餐店。但由于道路改造，我們的店被迫關(guān)門(mén)，最后不得不低價(jià)轉讓?zhuān)训赀x在紅谷灘片區就可以避免修路等突發(fā)因素的影響。而在紅谷灘片區，也當屬寫(xiě)字樓群中的人流最為密集，消費水平也最高。”

在另一寫(xiě)字樓群開(kāi)了第二家店的另一家餐飲店負責人熊老板告訴記者，他選址在寫(xiě)字樓群就是看好其穩定的人流。他的店所在寫(xiě)字樓群可容納萬(wàn)名白領(lǐng)辦公。他深有研究地說(shuō)：“這個(gè)寫(xiě)字樓群將來(lái)會(huì )有1萬(wàn)人辦公，如果按我總結的‘20%的20%’比例，每天400個(gè)人到我們店消費，我們就有得賺了。”

而且，熊老板還看好寫(xiě)字樓群的成長(cháng)性。他說(shuō)：“商業(yè)總是在不斷發(fā)展的，寫(xiě)字樓群的出租率會(huì )越來(lái)越高，而且隨著(zhù)周邊商業(yè)的發(fā)展，會(huì )為寫(xiě)字樓群帶來(lái)更多的人流。”

砒霜篇

服裝店奢侈品店開(kāi)了幾個(gè)月

因“虧不起”匆匆關(guān)門(mén)

至此，你可能認為寫(xiě)字樓群里的店就是盈利高。但熊老板坦言，寫(xiě)字樓群里開(kāi)店，想要回本并不簡(jiǎn)單。

就拿熊老板的店來(lái)說(shuō)。他第一家店選在紅谷灘萬(wàn)達廣場(chǎng)附近的一小區內，而第二家店選在了寫(xiě)字樓群中。兩店面積均在100平方米左右。第一家店的月租金為0.8萬(wàn)元，第二家店的月租金為2.6萬(wàn)元。

熊老板說(shuō)：“一家店如果不能在一年內回本，那么就是開(kāi)得不算成功的。”同時(shí)，熊老板坦陳，自己的第一家店已經(jīng)完成了一年內回本的目標，但是目前第二家店卻難以完成這一目標。

而小朱盤(pán)下的這家店前身是一家高檔服裝店，可是店主沒(méi)開(kāi)幾個(gè)月便放棄了。也有人在寫(xiě)字樓群中，開(kāi)起面積100㎡左右的奢侈品店，但是僅僅開(kāi)了兩個(gè)月，因為“虧不起”而匆忙關(guān)店。知情人稱(chēng)：“如果這家奢侈品店接著(zhù)開(kāi)下去，一年房租就達36萬(wàn)元，加上其他費用，一年虧個(gè)三四十萬(wàn)元很正常。”

白領(lǐng)消費頻次決定成功與否

說(shuō)到前面的高檔服裝店和奢侈品店均未在寫(xiě)字樓群中生存下去時(shí)，一名業(yè)內人士告訴記者，盡管寫(xiě)字樓群中有穩定人群，但實(shí)際上比不上大型的商業(yè)綜合體對周?chē)M者的強大輻射力。一般來(lái)說(shuō)，寫(xiě)字樓群小店的消費人群僅限于在寫(xiě)字樓中辦公的人群。而只有關(guān)乎白領(lǐng)日常的消費，才有高的消費頻次，所以做服裝、奢侈品都比較難成功。你可以看到南昌的寫(xiě)字樓群中，95%以上的店都是餐飲店。而如果你選擇開(kāi)一家圖文快印店之類(lèi)的，也是可行的。

生意經(jīng)

縝密計算3年能否掙回轉讓費

無(wú)論成熟與否的寫(xiě)字樓群商業(yè)區，你要開(kāi)一家店，都要接納其房租成本。記者了解到，在紅谷灘片區，聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)附近的商業(yè)租金較高，一家60㎡的快餐店，要繳2.5萬(wàn)元的月租金，合計416元/㎡。而綠地中央廣場(chǎng)面向會(huì )展路一面的店面月租也超過(guò)400元/㎡。小朱告訴記者，400多元的單價(jià)幾乎可以說(shuō)是南昌最貴的租金，“八一廣場(chǎng)沃爾瑪下面也不過(guò)是400多元”。記者了解到，在萬(wàn)達廣場(chǎng)金街，月租單價(jià)200元左右居多。世茂廣場(chǎng)內餐飲店的租金單價(jià)也都在200元上下。

在寫(xiě)字樓群開(kāi)店，成本不僅高在月租上，也貴在轉讓費上。

記者以生意人的身份走訪(fǎng)了紅谷灘寫(xiě)字樓群中的一些店面，詢(xún)問(wèn)轉讓費。綠地中央廣場(chǎng)寫(xiě)字樓群一些店的轉讓費從13萬(wàn)~40萬(wàn)不等。小朱提醒創(chuàng )業(yè)者，遇到有轉讓費的一定要理性算賬。小朱說(shuō)：“現在開(kāi)店，一般租賃合同是簽3~5年的，就算一些投資百萬(wàn)以上的大店，合同期也在10年以?xún)?。一般的小店?jīng)營(yíng)3年之后，房東就可以漲房租、收回房子等，對于經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，不穩定因素很多。所以，如果你要盤(pán)下一家有轉讓費的店，一定要縝密計算，在三年內你能不能掙回轉讓費。如果店家轉讓的東西很多能夠為己所用，你就可以盤(pán)下，如果對你完全沒(méi)用的，你還是不要出大價(jià)錢(qián)盤(pán)一間天價(jià)店。”