在一系列利好政策刺激下，2015年北京樓市“暖冬”態(tài)勢已定。12月，北京純商品住宅成交量逐周攀升，上周共成交2393套，創(chuàng )近22周成交高峰。業(yè)內人士稱(chēng)，商住項目及改善型產(chǎn)品成為市場(chǎng)成交的有力支撐。截止到12月21日，北京純商品住宅成交52650套，預計全年成交量將達到5.4萬(wàn)套，同比去年出現小幅上漲，相比之下，二手房成交漲幅超八成，二手房成交熱度超新房的特征愈加明顯。

京城樓市“暖冬”

進(jìn)入11月以來(lái)，北京市純商品住宅市場(chǎng)成交逐漸升溫，12月第三周成交量更是創(chuàng )下22周成交新高，北京樓市迎來(lái)名副其實(shí)的“暖冬”。亞豪機構數據顯示，12月第三周，北京純商品住宅（不含保障房與自住房）共成交2393套，成交面積26.64萬(wàn)平方米，環(huán)比分別增長(cháng)15%、24%。

雖然周度成交連續看漲，但供應市場(chǎng)卻未能跟上。北京住宅市場(chǎng)僅有兩個(gè)項目入市，分別為商住項目華遠·西紅世以及單價(jià)10萬(wàn)元的公寓豪宅恒大華府。兩個(gè)項目共新增住宅產(chǎn)品255套，預售許可面積2.5萬(wàn)平方米，環(huán)比分別減少86%、80%。截止到12月20日，12月中上旬北京住宅市場(chǎng)僅有15個(gè)項目入市，相比上月同期減少5個(gè)，預計全月開(kāi)盤(pán)量?jì)H在20個(gè)項目左右。

“時(shí)至年底，大量老項目后期已完成全年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，紛紛進(jìn)入封盤(pán)期，坐等明年開(kāi)市漲價(jià)；而與之相對，純新盤(pán)開(kāi)始抓住年底供應空白期，加速補位。”亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示。

商住項目支撐成交

火熱的土地市場(chǎng)提升了未來(lái)房?jì)r(jià)的預期，導致近期入市項目，不管是高端、中端、低端均受到較大歡迎，成交量逐漸攀升。從成交特征來(lái)看，與供應市場(chǎng)相呼應，商住類(lèi)成交表現突出。

2015年以來(lái)商住類(lèi)項目表現活躍，成交占比一度超過(guò)四成，尤其是自11月開(kāi)始出現供應高峰，這類(lèi)產(chǎn)品的不限購以及價(jià)格優(yōu)勢對年底前的成交形成有力支撐。從上周市場(chǎng)成交來(lái)看，位于大興亦莊的國銳金嵿以及通州區的世界僑商中心名列成交榜單前兩位。

此外，改善型項目成交也很火熱，均價(jià)4.1萬(wàn)元/平方米的天恒金融街公園懿府上周成交117套。對此，任啟鑫認為，這類(lèi)改善型項目周邊多有“地王”項目，支撐其未來(lái)漲價(jià)預期，因此目前的入市價(jià)格吸引大量客群“低位出手”。

事實(shí)上，2015年政府出臺了一系列寬松政策，比如多次降準降息、“二孩政策”等，改善型需求得到充分釋放，北京住房市場(chǎng)逐漸從剛需型住房轉向改善型住房時(shí)代。然而，“面粉貴過(guò)面包”已經(jīng)成為2015年北京土地市場(chǎng)的常態(tài)，同時(shí)多數地塊均配建一定的保障性住房，開(kāi)發(fā)商為實(shí)現盈利，不得不將土地規劃建設成為高端項目。因此，明年改善型項目將出現供應端短缺現象。

二手房漲幅超八成

2015年，“回暖”是北京樓市的主基調，無(wú)論是新房還是二手房，成交量同比2014年均出現上漲。中原地產(chǎn)統計數據顯示，截止到12月21日，北京純商品房住宅簽約52650套，一周預計全年的成交量將在5.4萬(wàn)套左右，同比2014年漲幅超過(guò)10%。成交均價(jià)在29512元/平方米，同比上漲9.9%，成交額達到1980.77億元。

相比之下，二手房市場(chǎng)漲幅較為明顯。截至日前，北京二手房已簽約187953套，相比2014年全年的104772套漲幅超過(guò)八成。預計全年簽約將在19萬(wàn)套左右。低于2010年的196587套，也低于2009年的266854套，處于歷史第三的位置。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，“二手房全年簽約達到了19萬(wàn)套，而純商品房住宅只有5萬(wàn)套，二手房成交熱度明顯超過(guò)新房，但二手房?jì)r(jià)格漲幅低于新建商品房”。

鏈家研究院李巧玲認為，“市場(chǎng)持續趨好的主要原因在于政策利好信息不斷，引導市場(chǎng)參與者的心理預期持續出現積極性調整”。政治局會(huì )議明確提出“化解房地產(chǎn)庫存”，而房地產(chǎn)去庫存意味著(zhù)相關(guān)配套政策，包括限購、公積金貸款、購房補貼、房地產(chǎn)交易稅費減免方面有望放寬，這種情況下客戶(hù)入市積極性受到鼓舞，二手房市場(chǎng)成交量或將持續上升。